Overdragelse av eiendom ved arv: Enkel guide

Sist oppdatert: 21. Sep, 2022

    I Norge er det flere og flere som eier egne eiendommer. Dette kan være hus, leiligheter, hytter eller større gårder. Eiendommen vil være en del av arven du etterlater deg, og det kan ha stor betydning for arvingene hvordan denne overdragelsen gjennomføres. 

    I denne artikkelen kan du lese mer om overføring av eiendom ved arv, og hva du må være oppmerksom på. Du vil også få et innblikk i hvordan du burde gå frem i forkant av et arveoppgjør.

    Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

    Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

    Vær ute i god tid

    For å forsikre deg om at overføringen av eiendommen blir gjort slik du hadde tenkt, er det viktig at du er ute i god tid. Det er lurt å planlegge hvordan overdragelsen skal gjøres mens du er i live, og er ved dine fulle fem. Mange utsetter- eller lar være å tenke over hvordan eiendommen skal fordeles før det er for sent, og har dermed ingen mulighet til å påvirke prosessen. 

    I tillegg til å tenke nøye gjennom hvordan du vil fordele eiendommen(e), er det lurt å snakke med arvingene dine om hva de ønsker. Det er ikke noe krav om at du må høre på dem, men den beste løsningen er ofte en som dere finner frem til i fellesskap. Kanskje en av barna dine har et veldig sterkt forhold til hyttens, mens det andre barnet er veldig glad barndomshjemmet? 

    Mange familiebånd svekkes ved uenighet om fordeling av arv, og ved å diskutere dette på forhånd kan du forhindre at arvingene dine krangler om dette på et senere tidspunkt. 

    Hvis du eier flere eiendommer kan det være lurt å ta kontakt med en advokat for å få hjelp til å utarbeide et testament som er gyldig. Det er nemlig en del regler i arveloven du må være oppmerksom på når du fordeler så store verdier. Advokaten kan bistå med veiledning og dialog med arvingene, slik at dere har en mest mulig forutsigbar fremtid. 

    Viktig! Det er lett å forsnakke seg, eller å si noe man egentlig ikke mener når en av arvingene spør hvordan du har tenkt å fordele verdiene dine. Husk at forventningene til arv som du skaper kan bli en stor skuffelse hvis du ikke kan stå for det du sier. Vi anbefaler at du ikke lover bort bolig eller fritidseiendommer før du er sikker på at dette faktisk er gjennomførbart. På denne måten kan du forhindre konflikt og skuffelse på et senere tidspunkt. 

    Tinglysning av eiendommen som overdras

    Når du har funnet ut hvordan du ønsker å fordele verdiene dine, er det lurt å tinglyse overføringen av eiendommen i grunnboken. På denne måten vil eierskiftet bli registrert, og verdien er sikret mot eventuelle krav mot den tidligere eieren. Dette kan for eksempel være krav fra kreditorer, krav fra andre arvinger, eller lignende. 

    For å tinglyse overføringen av eiendommen kan du fylle ut et skjøte og sende inn til Kartverket. Du kan lese mer inngående om denne prosessen på Kartverkets hjemmesider. Her finner du også skjemaene du må fylle ut, og hvor de skal sendes inn for å bli behandlet. 

    Dokumentavgift 

    Når du sender inn en tinglysning om eierskifte, vil du få en tinglysningsavgift og en dokumentavgift som må betales. Dokumentavgiften er den samme som ved annen overføring av eiendom, og er på 2.5% av markedsverdien til eiendommen. Hvilken markedsverdi eiendommen har vil ikke påvirkes av hvilken kjøpesum det er snakk om. Så lenge eiendommen overføres mens du er i live, uavhengig av om det er en gave eller forskudd på arv, vil man måtte betale denne avgiften. 

    Dokumentavgift for arv etter dødsfall

    Som nevnt, må du betale dokumentavgift hvis eiendommen overdras som gave eller forskudd på arv mens du lever. Hvis du derimot overfører eiendommen som arv etter at du dør vil arvingene dine få fritak fra dokumentavgiften for sin arveandel. I praksis betyr dette at hvert av barna dine vil få fritak fra sin andel av arven (eksempelvis halve eiendommen hvis du har to barn). Om en av barna vil overta hele eiendommen alene må vedkommende betale dokumentavgift for halvparten til den andre.

    Skatt på overdragelsen

    Som du sikkert har fått med deg, ble arveavgiften tatt bort i 2014. I forbindelse med denne fjerningen ble det innført regler som gjør at arvinger eller gavemottaker vil overta din inngangsverdi og skatteposisjon på den aktuelle eiendommen. 

    I praksis betyr dette at barna dine (eller andre arvinger) vil overta inngangsverdien du hadde på eiendommen, ofte kjøpesummen. Inngangsverdien er utgangspunktet for vurderingen av om det har vært noen økonomisk gevinst ved salget, og gevinsten vil medføre en beskatning. 

    Når man velger å gi en eiendom som gave eller forskudd på arv, er det ikke alltid man tar seg betalt for eiendommen. Dette betyr at det ikke vil være noen gevinst før arvingene dine eventuelt selger eiendommen på et senere tidspunkt. Her kan det ha stor betydning hvilken inngangsverdi som de arvet etter deg. 

    – Vi kan tenke oss et eksempel der du kjøpte en eiendom for 1.5 millioner i 2000. På grunn av boligprisutviklingen og større oppgraderinger av eiendommen er den verdt 5 millioner i 2022. Du har ett barn som eneste arving, og overfører eiendommen til barnet ditt når du flytter på eldrehjem. Barnet ditt betaler ingenting for eierskiftet i dag, men velger å selge boligen i 2025 for 5.5 millioner. Gevinsten på denne boligen (differansen mellom din inngangsverdi på 1.5 millioner og salgssummen på 5.5 millioner) er 4 millioner kroner. Denne summen må barnet ditt i utgangspunktet skatte for. Unntak fra denne beskatningen kan du lese mer om videre i artikkelen. 

    Kan man unngå skatt på eiendom du arver? 

    Selv om utgangspunktet er at arvingene dine må betale skatt på gevinsten som eiendommen medfører, er det gjort unntak for boliger, fritidsboliger og vanlige gårdsbruk eller skogbruk som foreldrene deres kunne ha solgt skattefritt ved overføringen. 

    Sagt på en annen måte vil situasjoner der eiendommen kunne ha blitt solgt av foreldrene uten gevinstskatt overføres til barna, og inngangsverdien blir omgjort til markedsverdien på eiendommen ved denne overføringen (i stedet for inngangsverdien som foreldrene betalte i sin tid). Dette vil ofte ha stor betydning for beskatningen dersom barna velger å selge eiendommen på et senere tidspunkt.

    Det er egne regler i skatteloven for hvordan man kan unngå gevinstskatt. For bolig må man blant annet ha eid og brukt boligen i minimum ett år før den selges, og for fritidseiendommer må man ha eid og brukt i minst 5 år. Hvis du ønsker å forsikre deg om at barna dine får minst mulig skatt, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for videre veiledning på dette punktet. Lovverket er omfattende, og det er vanskelig å sette seg inn i hva som gjelder. En skattesmell på eiendomsoverdragelsen vil være uheldig hvis man ikke har regnet med denne på forhånd. 

    Kan barna oppfylle vilkårene for skattefritt salg på vegne av foreldrene sine? 

    I mange tilfeller vil ikke foreldrene oppfylle alle kravene til et skattefritt salg av eiendommen. Dette kan eksempelvis være hvis det er snakk om en leilighet som brukes til utleie, eller en tomt der det ikke er noe bolighus eller fritidseiendom som kan brukes. Som nevnt vil barna i så fall arve inngangsverdien (kjøpesummen) til foreldrene sine, og måtte skatte av eventuell gevinst. 

    Noen ganger kan man unngå denne beskatningen hvis barna selv kan bo på eiendommen og oppfylle kravene til skattefritt salg etter skatteloven. Dette innebærer blant annet at de må bo på eiendommen med bolighus i minst ett år, eller fem år hvis det er snakk om en hytte. Igjen anbefaler vi at dere tar kontakt med en advokat for videre veiledning om hvordan dette gjennomføres i praksis. 

    Andre fradrag ved salget av eiendommen

    Det er viktig å huske at mange av utgiftene tilknyttet eiendomssalget kan trekkes fra gevinsten. Omkostninger som for eksempel utgifter til eiendomsmegler, takstmann og lignende vil trekkes fra salgsverdien av eiendommen sånn at gevinsten reduseres. 

    Noen ganger kan en eiendom ha forfalt mye etter tidspunktet som inngangsverdien regnes ut ifra, og et tap i verdi kan man undersøke om kan trekkes fra skatten. 

    Krav til testamentet

    Hvis du ikke vil at fordelingen av arven etter deg skal følge ordningen som arveloven automatisk legger opp til, må du skrive et testament

    For at testamentet ditt skal være gyldig, må det oppfylle en rekke formkrav. Det må også være innenfor de begrensningen som arveloven setter for hvilken valgfrihet man har. 

    Formkrav

    Testamentet ditt må være skriftlig, og du må ha fylt 18 år for å kunne skrive et testament. Det er også et krav at du har evnen til å forstå eller vurdere de avgjørelsene du tar, altså må du være ved full sans og samling. 

    Testamentet ditt må signeres, og to vitner skal se at du signerer eller vedkjenner deg signaturen din. De må også signere testamentet mens du er der, men de trenger ikke å gjøre dette i hverandres nærvær. 

    Vitnene må vite at dokumentet er et testament, men de trenger ikke å ha noen kunnskap til innholdet i testamentet. Vitnene må være fylt 18 år, og arveloven har egne regler for hvem som ikke kan være vitner. Man kan blant annet ikke være vitne hvis innholdet i testamentet kan være il fordel for vitnene, eller for personer de har en nær relasjon til. Dette gjelder eksempelvis ektefeller av vitnene eller samboere, deres barn eller foreldre, personer de er ansatt hos, eller lignende.  

    I tillegg til at du og vitnene må oppfylle kravene, er det lurt å ha med datoen på testamentet. På denne måten kan du forhindre konflikt om hvorvidt du var mentalt frisk på tidspunktet testamentet ble opprettet. Det kan også være lurt å ha med vitnenes fødselsdatoer så de enklere kan spores opp i etterkant hvis det er behov for det. 

    Begrensninger i testasjonsfriheten din

    I tillegg til å oppfylle formkravene, må testamentet ditt være innenfor de begrensningene som skal ivareta arveretten til en gjenlevende ektefelle, samboer eller livsarvinger. 

    Hvis du ikke har noen barn, samboer eller ektefelle med arverett, kan du testamentere formuen din som du vil. 

    Barna dine har krav på 2/3 av arven du etterlater deg, men dette er oppad begrenset til 15 G (grunnbeløpet i folketrygden) per barn. Per 1. mai 2022 er grunnbeløpet i folketrygden på 111 477 kroner.  Du står dermed fritt til å bestemme over 1/3 av formuen, og eventuelt den summen som overstiger 15 G per barn. 

    Ektefellen din har krav på ¼ av arven, eller en minstearv på 4 G hvis du har barn. Om du ikke har noen barn har ektefellen din et krav på minst 6 G. 

    Du kan begrense ektefellen din sin arverett i testamentet ditt, men dette må i så fall personen få vite om før du dør. 

    Dette er kun en veldig generell fremstilling av begrensningene, og vi anbefaler at du tar kontakt med en advokat for å være sikker på at innholdet i testamentet ditt er lovlig. En advokat kan hjelpe deg med hele opprettelsesprosessen sånn at du kan være sikker på at testamentet ditt er gyldig. Om du ønsker å skrive testamentet selv, kan det være lurt å la en advokat kontrollere innholdet når du er ferdig. Konsekvensene av et ugyldig testament kan ha stor betydning for arvingene dine.