De aller fleste vil oppleve en eiendomsoverdragelse i løpet av livet. Eiendomsoverdragelse er kort fortalt en overføring av en eiendom, og dette kan for eksempel skje gjennom et kjøp, eller hvis eiendommen gis som en gave. Noen ganger kan man også overta en eiendom i forbindelse med et arveoppgjør.

Som regel er eiendomsoverdragelser problemfrie, men noen ganger kan man være uheldig. Konflikter om eiendom vil i mange tilfeller ha store økonomiske konsekvenser for økonomien din, så flere velger å ta kontakt med en advokat for å forsikre seg om at sine interesser ivaretas på best mulig måte.

Det er en rekke ulike konflikter som kan oppstå i forbindelse med eiendomsoverdragelse. Det første mange tenker på er skjulte feil og mangler ved kjøp og salg, men man kan også få problemer hvis det er uklart om eiendommen ble overdratt som gave eller som arv. Noen ganger ønsker man å justere eierbrøken mellom samboere eller ektefeller, og utregningen av summene kan være vanskelig å finne ut av på egenhånd. 

Eiendomsoverdragelser er et omfattende tema, og i denne artikkelen kan du lese mer om hvilke konflikter du kan møte på. Du vil også få et innblikk i hvordan en advokat kan hjelpe deg i de ulike situasjonene, og hvordan du kan velge advokaten som passer best for din sak. 

Hva kan en advokat som spesialiserer seg på eiendomsoverdragelse hjelpe deg med?

Advokater som arbeider med eiendomsoverdragelser, har kunnskap om mange forskjellige fagområder. For det første er det viktig med god kjennskap til reglene som gjelder ved kjøp og salg av eiendom, og hvilke krav du har hvis ikke handelen går som den skal. For det andre er det viktig å ha kunnskap om familierettslige regler, særlig reglene som gjelder for skillet mellom arv og gaver. Videre må advokaten også ha kunnskap om hvilke krav du har overfor eiendomsmeglere og takstmenn hvis de ikke har gjort jobben sin skikkelig, i tillegg til å kunne reglene for erstatning hvis dette blir aktuelt å kreve. Dette er ikke en uttømmende liste, og en rekke andre rettsområder kan bli aktuelle i denne typen saker. 

På grunn av det brede spekteret av saksområder man kan møte på, er det vanskelig for privatpersoner å få oversikt over hvilke regler som gjelder i saken de står ovenfor. Advokaten har god erfaring med komplekse og sammensatte sakstyper, og dette er en fordel når man skal forhandle med motparten. Vedkommende vil også kunne hjelpe deg med å få en bedre forståelse av hvilke rettigheter du har, og hjelpe deg med å rette krav som ivaretar dine interesser i størst mulig grad. 

Kan du få gratis advokathjelp ved eiendomsoverdragelser?

Vi ser at mange kvier seg for å ta kontakt med advokater fordi at de er redde for eventuelle utgifter som hjelpen medfører. Å utsette advokatbistanden kan være negativt for utfallet av saken din, og i noen tilfeller også bli dyrere. Advokaten vil bruke lenger tid på å sette seg inn i saken, og det kan også hende at du har gjort feil tidligere som kunne ha vært unngått. Ved å komme sent inn i saksforløpet vil også advokaten få mindre tid til forberedelser i forkant av forhandlinger, og dette kan påvirke resultatet negativt. 

De fleste har en innboforsikring som inneholder en «rettshjelpsdekning». Hvor store summer som dekkes vil variere, og hvis du er usikker kan du ta kontakt med forsikringsselskapet ditt. Rettshjelpsdekningen vil ofte dekke advokatutgifter du har i forbindelse med en konflikt om eiendomsoverdragelse, mot at du betaler en egenandel. Mer inngående informasjon om hva forsikringen dekker vil stå i forsikringspapirene dine, og noen har forsikringer som dekker advokathjelp i forbindelse med kjøp av andre eiendommer, eksempelvis fritidseiendom. 

Advokathjelp ved funn av feil og mangler på eiendommen

Ett av de vanligste problemene du kan møte på når du kjøper en eiendom, er skjulte feil og mangler. Dette kan for eksempel være fuktskader på badet, eller at veggene er råtne. 

For at det skal være en mangel, må eiendommen være i dårligere stand enn det du hadde grunn til å forvente ut ifra kjøpssituasjonen. Med andre ord vil salgsannonsen, kjøpekontrakten, utsagn fra selgeren/megleren, prisen på eiendommen, og lignende faktorer danne et bilde av hvilken tilstand eiendommen er i. Om det viser seg at den er dårligere enn du hadde grunn til å forvente, er det som regel en mangel ved eiendommen. 

Hva sier loven? 

Når du har kjøpt en eiendom, er det to forskjellige lover som kan være aktuelle. Om du har kjøpt et nybygg er det bustadoppføringslova som regulerer situasjonen. Hvis du derimot har kjøpt en «brukt» eiendom, er det avhendingsloven som gjelder. 

Felles for begge lovene er at du vil kunne rette krav mot selgeren av eiendommen hvis du oppdager feil eller mangler. Dette kan for eksempel være et krav om at problemet skal rettes opp på selgerens regning, en reduksjon i prisen, eller at kjøpet må heves i alvorlige tilfeller. Sistnevnte er det veldig høy terskel for at du skal få gjennomslag for. 

Hva kan advokaten gjøre? 

Om det viser seg at eiendommen du har kjøpt ikke er som den skal, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som kan gi videre veiledning tilpasset din konkrete sak. Advokaten kan hjelpe deg med å avklare om feilen er en mangel, og eventuelt hvilke krav du kan rette mot selgeren. I mange tilfeller kan det være nødvendig å finne ut hvor stor økonomisk betydning mangelen har, og i så fall kan det være aktuelt å innhente en vurdering av en takstmann eller håndverker som kan gi et bedre bilde av feilen.

I tillegg til å hjelpe deg med undersøkelser av feilen, kan også advokaten hjelpe deg med utarbeidelsen av kravet. Det er flere frister du må overholde for at du ikke skal miste kravet ditt, og advokaten vil sørge for at alt blir gjort på riktig måte fra din side. Innhenting av dokumentasjon som underbygger din side av saken er tidkrevende, og advokaten har god kunnskap om hva slags dokumentasjon som er nødvendig. Vedkommende vil også kunne representere deg i forhandlinger med utbyggeren eller selgeren av eiendommen, og på denne måten slipper du å forberede dette på egenhånd. 

Advokathjelp når eiendomsmegler eller takstmann har gjort feil

Når du har funnet en feil eller mangel, kan det hende at du kan rette krav mot megleren eller takstmannen for presentasjonen av eiendommen. Selv om dette ikke er spesielt vanlig, kan det hende at arbeidet i forbindelse med boligsalget har vært så klanderverdig at de må stå til ansvar for problemene dine. Hva slags krav du har er ulovfestet, og det er vanskelig å forstå hva dette innebærer. Om du tenker at megler eller takstmann må stå til ansvar, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som kan vurdere din situasjon, og om du kan rette et krav eller ikke.

Advokathjelp ved uenighet om servitutter på eiendommen

I forbindelse med eiendomsoverdragelser oppstår det gjerne spørsmål om servitutter på eiendommen du har kjøpt. En servitutt er en bruksrettighet som gjelder på en annen persons eiendom, og dette kan for eksempel være en rett til å bruke en privat vei. Når du kjøper en eiendom kan det hende at andre har bruksrettigheter hos deg, eller at din eiendom har bruksrettigheter hos andre. 

Servitutter er særlig aktuelt hvis du har kjøpt en hytte som ikke er tilknyttet offentlig veinett, eller hvis du har kjøpt en landlig eiendom der det kan være naturlig å ha beiterettigheter eller hogstrettigheter. Noen kan også ha bruksrett til brønn eller lignende, selv om dette ikke er like vanlig i dag som tidligere. 

For å finne ut hvilke servitutter som gjelder på eiendommen, kan du gå inn på Kartverket sine nettsider.

Uenighet om bruksrettigheter oppstår som regel når servitutten ikke er registrert hos Kartverket, og stammer fra en avtale mellom partene fra tidligere. Denne avtalen kan være muntlig, eller skriftlig. En skriftlig servitutt er som regel bedre enn en muntlig, men disse er ofte så generelle at det er vanskelig å vite hva som gjelder. Det kan også hende at servitutten er utdatert, og lurer på hva som gjelder i dag. En advokat som spesialiserer seg innenfor eiendomsretten kan gi deg gode svar på disse spørsmålene. 

Advokathjelp ved spørsmål om eiendomsoverdragelsen er arv eller gave

Et problem som kan oppstå i forbindelse med eiendommer som overdras i form av gavebrev, er spørsmålet om dette er lovlig etter reglene som gjelder for arv. Noen velger nemlig å gi gaver før de dør for å omgå arvelovens regler for fordelingen av formuen. 

Grunnen til at dette ofte skaper konflikt, er at forskudd på arv skal utlignes når man fordeler arven etter et dødsfall. Hvis du eksempelvis har to søsken, og du får støtte til kjøp av din første bolig som forskudd på arv, vil denne summen trekkes fra din andel av arven når foreldrene dine dør.

Er gaven en livsdisposisjon eller en dødsdisposisjon

Det er viktig å gjøre et tydelig skille mellom gaver du gir mens du er i live, og gaver som gis som såkalte «dødsdisposisjoner». Dødsdisposisjoner må følge arvelovens regler, mens livsdisposisjoner kan gis som man selv ønsker. 

Når du er i live, kan du gi bort eiendom som du selv vil. Vi anbefaler at du i så fall sørger for at det dokumenteres tydelig at eiendommen ikke er et forskudd på arv. Om du har tenkt å gi fra deg en eiendom, eller hvis du forventer å motta en eiendom, burde du ta kontakt med en advokat som kan utarbeide dette dokumentet. Hvis det oppstår uenighet i etterkant av overdragelsen, risikerer du at eiendommens verdi får innvirkning på arveoppgjøret. Det er ofte snakk om store summer, og en advokat bruker som regel ikke veldig lang tid på å utarbeide et slikt dokument. 

Hvordan finner du riktig advokat for saken din? 

Hvis du har funnet ut at en advokat kan være nødvendig i saken din, begynner jakten på den riktige kandidaten. Det er mange faktorer som spiller inn, blant annet hvor advokaten befinner seg, pris, erfaring, og lignende. 

Et godt utgangspunkt er å finne advokater som spesialiserer seg innen eiendomsoverdragelser. Deretter kan du prøve å finne kandidater som har erfaring med lignende type saker som du står overfor. Det vil for eksempel være stor forskjell på en sak som gjelder mangler ved kjøp, og en sak der man er uenige om eiendommen burde vært gitt som forskudd på arv og ikke som gave. 

Når du har funnet noen advokater du tenker at kan være aktuelle, anbefaler vi at du snakker med dem for å gjøre deg opp ditt eget inntrykk. Flere har tilbakemeldinger og vurderinger på nett, men dette er bare et utgangspunkt. Det er viktig at du stoler på at advokaten gjør sitt beste for å hjelpe deg, og denne tilliten må som regel gå begge veier. En eiendomssak kan ta lang tid, og det er vanskelig å samarbeide hvis dere ikke går så godt over ens. Ved å ta kontakt med de ulike advokatene og snakke med dem, vil du trolig finne ut hvem som er best for saken din.