Skjulte feil og mangler på bolig: Alt du trenger å vite om klagen

Det er høye forventninger og store investeringer involvert når du kjøper en bolig. For privatpersoner er dette blant de største økonomiske avgjørelsene man kan ta. Skuffelsen er derfor stor når boligen ikke er som du trodde. I verste fall kan feil ved boligen føre til store økonomiske tap. I denne artikkelen kan du lese mer om fremgangsmåten hvis du finner skjulte feil og mangler ved boligkjøp.

Hvilke regler gjelder hvis du oppdager skjulte feil og mangler ved boligkjøp?

Reglene for boligkjøp kan virke omfattende og kompliserte ved første øyekast. Det er vanskelig å vite hvor man skal begynne. Vi skal derfor prøve å forklare deg fremgangsmåten så enkelt som mulig. Du kan stille til selgeren hvis det oppdages skjulte feil og mangler ved boligkjøp. Blant disse har vi prisavslag, erstatning, retting av feilen eller i verste fall heving av kjøpet. Det skal mye til for at et boligkjøp kan heves, men det er i noen tilfeller aktuelt.

For at du skal ha krav på noen av disse mulighetene, må disse vilkårene være oppfylt.

• Det må foreligge en mangel
• Du må ha reklamert tidsnok

Videre kan du lese om hva som utgjør en “mangel” og hvilke reklamasjonsfrister som gjelder. Du kan også lese mer om hvilke krav du kan rette mot selgeren.

1. Det må foreligge en skjult mangel ved boligen

Det er hovedsakelig avhendingsloven som regulerer tvister ved kjøp og salg av bolig. Om du har kjøpt nybygg, er det bustadoppføringslova som gjelder. Etter avhendingsloven og alminnelig kjøpsrettslig regler, må det foreligge en mangel ved boligen for at du skal ha krav mot selgeren.

Hva er en mangel?

Du har krav på å få det du faktisk har betalt for. En mangel foreligger når boligen avviker fra det som følger av kjøpekontrakten og all dokumentasjon du fikk før kjøpet. Dette høres kanskje enkelt ut. Men i praksis må vi se på flere forhold for å avgjøre om noe faktisk er en mangel du kan klage på.

Avtalen består ikke bare av selve kjøpekontrakten, men også all dokumentasjon som ble lagt frem ved salget. Det kan for eksempel være tilstandsrapporten, salgsoppgaven, annonsen på FINN og alt annet du fikk tilgang til før du la inn bud.

Hvis boligen avviker fra denne dokumentasjonen, kan det være en mangel. Selgere kan nemlig ikke selge boligen som den er, ifølge avhendingsloven. Forbudet betyr at selger nå har et strengere ansvar for boligens faktiske tilstand, og du som kjøper har sterkere rettigheter hvis noe er galt.

Men du kan ikke kreve reklamasjon for absolutt alle mangler:

• Boligens alder og type påvirker forventningene: Kjøper du et hus fra 1950-tallet, må du regne med mer slitasje enn på et fem år gammelt rekkehus
• Synlig tilstand ved visning teller: Virket boligen slitt og nedslitt da du så den, eller fremsto den som nyoppusset?
• Normal slitasje er ikke en mangel: Parkett som er slitt etter 20 år er påregnelig
• Dokumenterte feil kan ikke klages på: Står det i tilstandsrapporten at taket må skiftes, har du akseptert dette ved kjøpet
• Skjulte konstruksjonsfeil og råteskader: Dette er eksempler på typiske mangler som du kan kreve kompensasjon for

Husk også på egenandelen på 10 000 kroner. Du må selv dekke kostnader opp til dette beløpet, selv om det foreligger en skult feil og mangel ved boligkjøpet. Det er kun mulig å kreve reklamasjon av selger når utbedringskostnadene overstiger 10 000 kroner.

Mangel på grunn av opplysningssvikt

Boligen har en mangel hvis det foreligger opplysningssvikt fra selgeren eller megleren sin side. Det er to forskjellige måter det kan foreligge en opplysningssvikt:

1. For det første foreligger det en opplysningssvikt hvis selgeren har gitt uriktige opplysninger på visning, i annonse eller lignende. For eksempel forteller selgeren deg på visningen at kjøkkenet er helt nytt, mens det i realiteten er 25 år gammelt og har store råteskader.
2. Det kan også foreligge en opplysningssvikt dersom selgeren tilbakeholder informasjon som han eller henne kjente, eller burde ha kjent til. Eksempelvis vil det være en opplysningssvikt hvis selgeren holder tilbake informasjon om skadedyr i kjelleren fordi han vet at det påvirker budrunden.

Reklamasjon på boligkjøp med skadedyr

I det siste har det vært veldig mange saker om skadedyr i media. Ingenting er så skuffende som å finne skadedyr som skjeggkre i boligen man har kjøpt, siden det ofte må mye arbeid og utgifter til for å bli kvitt dem. De gjør også at andre ikke ønsker å flytte inn i boligen, og reduserer derfor verdien kraftig.

Ut fra praksis hittil, har du gode muligheter for å vinne frem med krav basert på skjeggkre i boligen. Det er 8 tingrettsdommer som vurderer skjeggkre som mangel. Flertallet slår fast at skjeggkre er en vesentlig mangel ved eiendommen.

Merk at selv om flere av dommene gir kjøperen medhold ved funn av skjeggkre, er det ingen automatikk i at du får prisavslag eller erstatning. Det gjøres en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle. Avgjørelsen er et resultat på saken i sin helhet.

Det må dreie seg om en alvorlig situasjon for at du skal få medhold i kravet. Skjeggkre gjør minimale skader i boligen, men blir ofte mange og er uønsket. Hvis du finner andre typer insekter, for eksempel edderkopper, vil saken kunne ende annerledes. Hvis det er mulig å fjerne skadedyrene gjennom enkle inngrep, vil en naturlig løsning være at selger dekker kostnadene for dette.

2. Du må ha reklamert tidsnok

For å kunne kreve noe av selgeren, må man overholde to ulike reklamasjonsfrister. Reklameres det på feil og mangler etter fristens utløp, vil du ikke ha noen krav mot selgeren. Det er derfor veldig viktig at du gir selgeren beskjed om feil så snart du kan.

Det er 2 typer reklamasjonsfrister:

• Absolutt reklamasjonsfrist
• Relativ reklamasjonsfrist

Absolutt reklamasjonsfrist

Den absolutte reklamasjonsfristen er på 5 år etter at du overtok boligen. Etter dette kan du ikke gjøre mangler gjeldende. Det kan likevel gjøres unntak der det er snakk om grove lojalitetsbrudd fra selgerens side.

Relativ reklamasjonsfrist

Den relative reklamasjonsfristen innebærer at du må si ifra “innen rimelig tid” etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget en mangel. Hva som anses som “rimelig tid” vurderes ut fra en helhetsvurdering i den konkrete saken. Hvor alvorlig mangelen er, hvor sterk oppfordring det var til å melde fra om mangelen, og om du burde ha oppdaget mangelen tidligere vil være elementer i vurderingen.

Etter Høyesterettspraksis har du lengre tid til å reklamere ved boligkjøp enn ved kjøp av mange andre ting. Praksisen tilsier en frist på omlag to måneder, men den kan være kortere hvis saken tilsier det. Det anbefales på det sterkeste at du tar kontakt med selgeren med en gang du oppdager en feil. Nøyaktig hva feilen er, er ikke nødvendig å si noe om.

Følgende påvirker hva som er “rimelig tid”:

• Hvor alvorlig mangelen er – jo mer alvorlig, desto raskere bør du melde fra
• Hvor tydelig feilen er – åpenbare feil må meldes raskere enn skjulte problemer
• Behovet for undersøkelser – trenger du fagfolk for å fastslå omfanget, får du noe lengre tid
• Årstiden og værforhold – fuktproblemer oppdaget om vinteren kan gi lengre frist
• Din mulighet til å oppdage feilen – var du bortreist eller syk, så kan det gi lengre tid

nøytral reklamasjon der du varsler om at du mener det foreligger en mangel. Fortell at du skal undersøke nærmere og komme tilbake med mer informasjon. På denne måten har du overholdt fristen, selv om du ikke vet nøyaktig hva som er galt eller hva det vil koste å utbedre.

Når du skal reklamere, burde du gjøre det skriftlig. På denne måten kan du bevise når reklamasjonen ble sendt, og hva den inneholdt. En e-post eller et brev er gode måter å sende en reklamasjon til selger. Ved brev vil det være en fordel å ta en kopi, slik at brevet ikke kastes.

Les også

Feil og mangler på nybygg

Hvilke muligheter har du?

Det finnes flere muligheter for reklamasjon når det først er fastslått at det finnes skjulte feil eller mangler ved boligen du har kjøpt. Hvilken løsning som blir aktuell, avhenger både av mangelens art og omfang. Det spørs også på hva som er praktisk mulig og hva partene selv blir enige om.

Loven gir deg disse hovedalternativene ved skjulte feil og mangler på boligkjøp:

• Retting av mangelen
• Prisavslag
• Erstatning
• Heving

Det er viktig å forstå at du som kjøper ikke alltid kan velge fritt mellom disse alternativene. Selger har nemlig visse rettigheter til å påvirke hvilken løsning som velges, og noen av kravene har strenge vilkår som må være oppfylt.

Retting

I utgangspunktet har selger krav på å få rette opp mangelen. Retting vil innebære at selger reparerer mangelen, slik at boligen blir i samme stand som avtalen tilsier. Hvordan boligen skal være etter avtalen må tolkes ut fra avtalen i sin helhet. Her vil blant annet salgsannonser, utsagn fra selgeren, og andre forhold rundt avtalesituasjonen være relevant. Unntaket for selgerens krav på retting, er hvis dette medfører en vesentlig ulempe for deg.

Prisavslag

En av de vanligste reaksjonene og løsningene på skjulte feil og mangler, er at du får et prisavslag slik at prisen på boligen samsvarer med tilstanden den er i. For mange selgere er dette en enklere løsning enn å utbedre feilen, og reparere den på egenhand.

Hvor stort prisavslag du får, avhenger av mangelens betydning for boligens verdi. Denne utregningen gjøres som regel av takstmann eller andre fagfolk som er eksperter på den aktuelle feilen det er snakk om.

Les også

Slik går du frem for å heve et boligkjøp

Heving

Den mest inngripende reaksjonen overfor selger som finnes i avhendingsloven og kjøpsretten for øvrig er heving. Heving av boligkjøpet betyr at begge parter stilles som om avtalen aldri skjedde. Du gir tilbake boligen, mot at selgeren tilbakefører kjøpesummen.

En heving av et boligkjøp vil være en særlig inngripende reaksjon mot selgeren. Som oftest har han eller henne kjøpt en ny bolig, og vil ikke ha økonomi til å sitte på to boliger samtidig. For privatpersoner vil en heving av boligkjøp medføre store økonomiske konsekvenser, og det er derfor en høy terskel for at heving gjennomføres.

For at kjøper skal få heve boligkjøpet, må det være et “vesentlig mislighold” av kontrakten. Det betyr at mangelen må være så stor at den kvalifiserer til at heving er en rettferdig reaksjon. Vurderingen blir om du har rimelig grunn til å si deg løst fra kontrakten. Selger kan i utgangspunktet heller ikke trekke seg fra boligsalget.

Relevante vurderingsmomenter her vil være hvor stor betydning mangelen har for deg, om det finnes andre løsninger som er mindre inngripende (prisavslag, erstatning, retting), mangelens økonomiske betydning, og hvor lang tid det har gått siden avtalen ble ferdigstilt. Det er også relevant om selgeren kan bebreides for mangelen, og hvor stor påvirkning heving vil ha på selgeren.

Erstatning

Formålet med de øvrige reaksjonene er å gjenopprette den økonomiske balansen i avtalen, mens erstatning skal kompensere for andre økonomiske tap som kjøperen har som følge av mangelen. Erstatning er i mange tilfeller en tilleggsreaksjon, der du kan få tilkjent erstatning i tillegg til eventuelt prisavslag, retting eller heving.

I mange tilfeller vil erstatningen skyldes utgifter du har til former som utbedrer hva slags mangel det er snakk om, tap av leieutgifter, midlertidige løsninger, og andre økonomiske tap som mangelen medfører. Her er det verdt å merke seg at du har en tapsbegrensningsplikt. Du kan ikke flytte inn på den dyreste hotellsuiten på grunn av skjeggkre i kjelleren, for så å forvente at selgeren erstatter dette.

Les også

Sjekk om selger har lov til å trekke seg fra boligsalget

Slik reklamerer du på skjulte feil og mangler ved kjøp av bolig

et første du må gjøre er å dokumentere feilen grundig. Ta bilder fra flere vinkler, noter dato og tidspunkt, og skriv ned nøyaktig hva du har oppdaget. Selv om du ikke forstår omfanget eller årsaken til problemet enda, så trenger du denne dokumentasjonen til senere.

Deretter følger du disse stegene:

• Steg 1: Send umiddelbart en foreløpig reklamasjon – innen få dager etter at du oppdaget feilen
• Steg 2: Sjekk kjøpekontrakten – har selger eierskifteforsikring? Da må også forsikringsselskapet varsles
• Steg 3: Innhent faglig vurdering – kontakt håndverker eller takstmann for å kartlegge omfanget
• Steg 4: Send fullstendig reklamasjon – inkluder dokumentasjon og kostnadsoverslag
• Steg 5: Vurder advokathjelp – særlig hvis saken er komplisert
• Steg 6: Følg opp jevnlig – ikke la saken ligge, hold saken i gang

Den foreløpige reklamasjonen er det viktigste steget. Send denne på e-post til både selger og eventuelt eierskifteforsikringsselskap samme dag eller senest dagen etter at du oppdaget feilen for å være sikker. Husk at du har rett til å få svar innen rimelig tid. Du bør purre skriftlig hvis selger eller forsikringsselskapet ikke svarer innen 2-3 uker.

Advokathjelp til å heve kjøpet

Kjøp og salg av eiendom innebærer ofte store verdier, og det kan være lurt å rådføre seg med en advokat innen eiendomsoverdragelse for å sikre at sine interesser ivaretas på best mulig måte. Saksforholdene er ofte kompliserte, og lovverket er omfattende. Det er mange advokater som spesialiserer seg innen eiendom og kontrakter, og flere forsikringer dekker utgifter til advokathjelp.

Ved å fulle ut skjemaet på nettsiden, blir du kontaktet av 3 advokater som har erfaring med eiendomstvister. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du kan sammenligne tilbudene slik at du finner advokaten som passer deg best.