Skjulte feil og mangler på bolig: Alt du trenger å vite om klagen

Det er høye forventninger og store investeringer involvert når du kjøper en bolig. For privatpersoner er dette blant de største økonomiske avgjørelsene man en kan ta, og skuffelsen er derfor stor når boligen ikke er som du trodde. I verste fall kan feil ved boligen medføre et stort økonomisk tap.

I denne artikkelen kan du lese mer om fremgangsmåten hvis du finner skjulte feil og mangler på en bolig du har kjøpt.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Reglene for boligkjøp kan virke omfattende og kompliserte ved første øyekast, og det er vanskelig å vite hvor man skal begynne. Vi skal derfor prøve å forklare deg fremgangsmåten så enkelt som mulig.

Når du oppdager skjulte feil og mangler ved boligen du har kjøpt, får du noen rettigheter eller krav du kan stille til selgeren. Blant disse har vi prisavslag, erstatning, retting av feilen eller i verste fall heving av kjøpet. Det skal mye til for at et boligkjøp kan heves, men det er i noen tilfeller aktuelt.

For at du skal ha krav på noen av disse mulighetene, må disse vilkårene være oppfylt.

  1. Det må foreligge en mangel
  2. Du må ha reklamert tidsnok

Videre kan du lese om hva som utgjør en “mangel” og hvilke reklamasjonsfrister som gjelder. Du kan også lese mer om hvilke krav du kan rette mot selgeren.

1. Det må foreligg en mangel

Det er hovedsakelig avhendingsloven som regulerer tvister ved kjøp og salg av bolig.

Etter avhendingsloven og alminnelig kjøpsrettslig regler, må det foreligge en mangel ved boligen for at du skal ha krav mot selgeren.

Hva er en mangel?

Utgangspunktet er at boligen har en mangel hvis den ikke står i samsvar med avtalen du og selgeren inngikk.

I dag er det vanlig å selge boliger “som de er”. Et slikt forbehold gjør at selgeren i en viss grad kan forsikre seg mot skjulte feil og mangler du finner i etterkant. Hvis boligen selges “som den er”, er det viktig at du undersøker den nøye før du kjøper den. Her vil det også være lurt å tegne en boligkjøperforsikring, sånn at du får hjelp hvis boligen ikke er slik den skal.

Hvis selgeren har solgt boligen “som den er”, er det bare en mangel hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med. Hva du har grunn til å regne med ses i lys av kjøpesummen, boligens alder, tilstandsrapporten og andre dokumenter som opplyser om boligens tilstand, og lignende.

  • Merk! Fra 2022 endres reglene om salg av boliger “som de er”. Det vil derfor bli større krav til at selgeren tar ansvar for skjulte feil og mangler.

Sentrale vurderingsmomenter

For å avgjøre om boligen har en mangel, er det en rekke sentrale vurderingsmomenter som danner bakteppet for en helhetsvurdering. Spørsmålet er om boligen samsvarer med dine berettigede forventninger.

Hvilke forventninger du har til boligen, bygger på avtalesituasjonen, boligens stand, boligens alder, utsagn fra selger/megler, og lignende. I utgangspunktet vil alle forhold ved avtalen være relevante å trekke inn.

Har du for eksempel kjøpt en helt ny bolig vil det være mindre grunn til å forvente skjulte feil og mangler.

Har du derimot kjøpt en gammel og sliten bolig med oppgraderingsbehov, har du naturligvis andre forventninger til boligens stand.

Størrelsen på de skjulte feil og mangler vil også være av betydning. Større skader og slitasjer vil tale for at det er en mangel. Den økonomiske konsekvensen vil også spille inn. Dersom det er svikt i bærende konstruksjoner i en bolig som er presentert og annonsert som i “tipp-topp stand”, vil dette klart utgjøre en mangel du ikke kunne forvente.

Mangel på grunn av opplysningssvikt

Uavhengig av om boligen ikke er i samsvar med det som er avtalt eller ikke, vil det være en mangel hvis det foreligger en opplysningssvikt fra selgeren eller megleren sin side.

Det er to forskjellige måter det kan foreligge en opplysningssvikt.

  1. For det første foreligger det en opplysningssvikt hvis selgeren har gitt uriktige opplysninger på visning, i annonse eller lignende. For eksempel forteller selgeren deg på visningen at kjøkkenet er helt nytt, mens det i realiteten er 25 år gammelt og har store råteskader.
  2. Det kan også foreligge en opplysningssvikt dersom selgeren tilbakeholder informasjon som han eller henne kjente, eller burde ha kjent til. Eksempelvis vil det være en opplysningssvikt hvis selgeren holder tilbake informasjon om skadedyr i kjelleren fordi han vet at det påvirker budrunden.

Særlig om skadedyr

I det siste har det vært veldig mange saker om skadedyr i media. Ingenting er så skuffende som å finne skadedyr som skjeggkre i boligen man har kjøpt, siden disse ofte medfører mye arbeid og utgifter for å bli kvitt. De gjør også at andre ikke ønsker å flytte inn i boligen, og reduserer derfor verdien kraftig.

Ut fra praksis hittil, har du gode muligheter for å vinne frem med krav basert på skjeggkre-funn i boligen. Det er 8 tingrettsdommer som vurderer skjeggkre som mangel, og flertallet slår fast at skjeggkre er en vesentlig mangel ved eiendommen. Et funn av skadedyr vil derfor kunne resultere i prisavslag, erstatning eller heving av kjøpet, avhengig av situasjonen.

  • Merk! Selv om flere av dommene gir kjøperen medhold ved funn av skjeggkre, er det ingen automatikk i at skadedyr resulterer i at du får prisavslag eller erstatning. Det gjøres en konkret vurdering av hvert enkelt tilfelle, og avgjørelsen er et resultat på saken i sin helhet.

Har selger opplyst om at det kan være skadedyr i boligen vil det naturligvis ikke være noen mangel dersom du i ettertid finner sjeggkre. Dette er da noe selger har opplyst om ved boligkjøpet.

Videre må det dreie seg om en alvorlig situasjon for at du skal få medhold i kravet. Skjeggkre gjør minimale skader i boligen, men blir ofte mange og er uønsket. Hvis du finner andre typer insekter, for eksempel edderkopper, vil saken kunne ende annerledes. Hvis det er mulig å fjerne skadedyrene gjennom enkle inngrep, vil en naturlig løsning være at selger dekker kostnadene for dette.

2. Du må ha reklamert tidsnok

Innenfor kjøp og salg av bolig opererer man med reklamasjonsfrister. Reklameres det på feil og mangler etter fristens utløp, vil du ikke ha noen krav mot selgeren. Det er derfor veldig viktig at du gir selgeren beskjed om feil du finner innen fristene.

Bakgrunnen for at fristene er så strenge, er hensynet til at selgeren må kunne se seg ferdig med handelen. Det legger også et visst press på at du som kjøper gir beskjed om feilene så snart du får kunnskap om dem, sånn at selgeren eventuelt kan ordne dem før de blir verre.

Det er 2 typer reklamasjonsfrister:

  • Absolutt reklamasjonsfrist
  • Relativ reklamasjonsfrist

Absolutt reklamasjonsfrist

Den absolutte reklamasjonsfristen er på 5 år etter at du overtok boligen. Etter dette kan du ikke gjøre mangler gjeldende.

Relativ reklamasjonsfrist

Den relative reklamasjonsfristen innebærer at du må si ifra “innen rimelig tid” etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget en mangel.

Hva som anses som “rimelig tid” vurderes ut fra en helhetsvurdering i den konkrete saken. Hvor alvorlig mangelen er, hvor sterk oppfordring det var til å melde fra om mangelen, og om du burde ha oppdaget mangelen tidligere vil være elementer i vurderingen.

Etter Høyesterettspraksis har du lengre tid til å reklamere ved boligkjøp enn ved kjøp av andre ting. Praksisen tilsier en frist på omlag to måneder, men den kan være kortere hvis saken tilsier det.

  • Det anbefales på det sterkeste at du tar kontakt med selgeren med en gang du oppdager en feil. Nøyaktig hva feilen er, er ikke nødvendig å si noe om. Du kan rette en nøytral reklamasjon, der du opplyser at du mener det foreligger en mangel, og at du skal utbedre saken for å finne ut hva som er galt. Her kan du også komme med et krav om at den aktuelle mangelen vil rettes av selger hvis det blir aktuelt. På denne måten har du reklamert innen fristen, selv om du ikke er sikker på hva feilen er. I noen tilfeller må du spesifisere mangelen, men det går vi ikke inn på her.

Når du skal reklamere, burde dette gjøres skriftlig. På denne måten kan du bevise når reklamasjonen ble sendt, og hva den inneholdt. En e-post eller et brev er gode måter å sende en reklamasjon til selger. Ved brev vil det være en fordel å ta en kopi, slik at brevet ikke kastes.

Hvilke muligheter har du?

Videre forutsettes det at det er en mangel ved boligen du har kjøpt.

Når boligen har en mangel, har du en rekke alternativer.

  • Retting av mangelen
  • Prisavslag
  • Erstatning
  • Heving

Retting

I utgangspunktet har selger krav på å rette opp mangelen. I så fall har du ikke noen andre krav.

Unntaket for selgerens krav på retting, er hvis dette medfører en vesentlig ulempe.

Retting vil innebære at selger reparerer mangelen, slik at boligen blir i samme stand som avtalen tilsier. Hvordan boligen skal være etter avtalen må tolkes ut fra avtalen i sin helhet. Her vil blant annet salgsannonser, utsagn fra selgeren, og andre forhold rundt avtalesituasjonen være relevant.

Prisavslag

En av de vanligste reaksjonene og løsningene på skjulte feil og mangler, er at du får et prisavslag slik at prisen på boligen samsvarer med tilstanden den er i. For mange selgere er dette en enklere løsning enn å utbedre feilen, og reparere den på egenhand.

Hvor stort prisavslag du får, avhenger av mangelens betydning for boligens verdi. Denne utregningen gjøres som regel av takstmann eller andre fagfolk som er eksperter på den aktuelle feilen det er snakk om.

Heving

Heving er den mest inngripende reaksjonen i avhendingsloven og kjøpsretten for øvrig. Heving av boligkjøpet betyr at begge parter stilles som om avtalen aldri skjedde. Du gir tilbake boligen, mot at selgeren tilbakefører kjøpesummen.

En heving av et boligkjøp vil være en særlig inngripende reaksjon mot selgeren. Som oftest har han eller henne kjøpt en ny bolig, og vil ikke ha økonomi til å sitte på to boliger samtidig. For privatpersoner vil en heving av boligkjøp medføre store økonomiske konsekvenser, og det er derfor en høy terskel for at heving gjennomføres.

For at du skal få heve boligkjøpet, må det være et “vesentlig mislighold” av kontrakten. Dette betyr at mangelen må være så stor at den kvalifiserer til at heving er en rettferdig reaksjon. Vurderingen blir om du har rimelig grunn til å si deg løst fra kontrakten.

Relevante vurderingsmomenter her vil være hvor stor betydning mangelen har for deg, om det finnes andre løsninger som er mindre inngripende (prisavslag, erstatning, retting), mangelens økonomiske betydning, og hvor lang tid det har gått siden avtalen ble ferdigstilt. Det er også relevant om selgeren kan bebreides for mangelen, og hvor stor påvirkning heving vil ha på selgeren.

Erstatning

Formålet med de øvrige reaksjonene er å gjenopprette den økonomiske balansen i avtalen.

Erstatning vil derimot kompensere for andre økonomiske tap som kjøperen har som følge av mangelen.

Erstatning er i mange tilfeller en tilleggsreaksjon, der du kan få tilkjent erstatning i tillegg til eventuelt prisavslag, retting eller heving.

I mange tilfeller vil erstatningen skyldes utgifter du har til former som utbedrer hva slags mangel det er snakk om, tap av leieutgifter, midlertidige løsninger, og andre økonomiske tap som mangelen medfører. Her er det verdt å merke seg at du har en tapsbegrensningsplikt. Du kan ikke flytte inn på den dyreste hotellsuiten på grunn av skjeggkre i kjelleren, for så å forvente at selgeren erstatter dette.

Advokathjelp til å heve kjøpet

Kjøp og salg av eiendom innebærer ofte store verdier, og det kan være lurt å rådføre seg med en advokat for å sikre at sine interesser ivaretas på best mulig måte.

Saksforholdene er ofte kompliserte, og lovverket er omfattende. Det er mange advokater som spesialiserer seg innen eiendom og kontrakter, og flere forsikringer dekker utgifter til advokathjelp.

Ved å fulle ut skjemaet nedenfor, blir du kontaktet av 3 advokater som har erfaring med eiendomstvister. Tjenesten er gratis og uforpliktende, og du kan sammenligne tilbudene slik at du finner advokaten som passer deg best.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende