AdvokatMatch

Skjulte feil og mangler ved boligkjøp

I denne artikkelen skal vi forklare deg hvordan du kan gå frem dersom du ønsker å klage på skjulte feil og mangler ved boligkjøp.

Boligkjøp innebærer av erfaring høye forventninger og store investeringer for privatpersoner, og for mange er det en stor skuffelse dersom boligen ikke står til forventning. Dette kan også innebære et økonomisk tap.

Reglene for boligkjøp kan virke ganske kompliserte dersom du er en utenforstående, men det er ikke så vanskelig å skjønne systemet så lenge det blir forklart pedagogisk. Vi skal derfor forklare reglene så enkelt som mulig.

Skjulte feil og mangler ved boligen kan gi deg visse rettigheter eller krav. Dette kan blant annet være krav om prisavslag, erstatning, retting eller undertiden heving.

For at du skal ha slike rettigheter er det imidlertid en del vilkår som må være oppfylt. Blant annet må det foreligge en mangel og du må ha reklamert innenfor tidsfristen. Hva som er en mangel innebærer ofte en høy terskel, da de fleste boliger i dag selges “som de er”. VI kommer straks tilbake til dette.

Først vil vi forklare deg inngangsvilkårene for å kunne få noen rettigheter på grunnlag av skjulte feil og mangler, og deretter vil vi forklare deg hvilke eventuelle krav du kan ha.

Inngangsvilkår

Det er som regel [url=https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1992-07-03-93][b]avhendingsloven[/b][/url] som regulerer tvister i forbindelse med kjøp og salg av bolig. Det er derfor denne loven vi må se hen til når vi skal forklare dine rettigheter som boligkjøper.

Etter denne loven, og forøvrig også alminnelig kjøpsrett, er det klare inngangsvilkåret at det må foreligge en mangel ved eiendommen. Foreligger det en mangel, vil du ha visse rettigheter. Gjør det ikke det vil du ikke ha en sak.

[size=5]Mangelsvurderingen[/size]

I utgangspunktet foreligger det en mangel dersom eiendommen ikke står i samsvar med det som følger av avtalen.

Frem til i dag har normalt de fleste boliger blitt solgt med et “som den er” forbehold. Formålet med et slikt forbehold for selger er å forsikre seg mot skjulte feil og mangler som kjøper skulle finne i etterkant. Er det inntatt et slikt forbehold er det kjøper som reelt overtar risikoen for skjulte feil og mangler han skulle oppdage etter overtakelse.

Av avhendingsloven følger det at dersom det er inntatt et slikt forbehold er det kun en mangel dersom eiendommen er i “vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles”.

For oss er det imidlertid viktig å være klar over at lovgiver nettopp har vedtatt å endre disse reglene. Se blant annet mer i [url=https://www.nrk.no/norge/nye-regler_-ikke-lenger-lov-a-selge-boligen-som-den-er-1.14349645]denne artikkelen i NRK[/url]. Snart er det ikke lov å selge boligen “som den er”, og da er det den normale mangelsvurderingen som vil være relevant, altså en mindre streng mangelsvurdering.

Hvilken av mangelsvurderingene som blir relevant vil avhenge av om det er inntatt et “som den er” forbehold eller ikke i kjøpekontrakten.

[size=5]Sentrale momenter[/size]

I en mangelsvurdering er det sentrale vurderingstemaet om boligen sto i samsvar med kjøpers berretigede forventning.

Om skjulte feil og mangler utgjør en mangel vil da bero på momenter som avtalesituasjonen, boligens stand, konkrete utsagn fra selger og lignende. Alle momenter som kan være relevante vil være av interesse.

Har du for eksempel kjøpt en helt nyoppset bolig vil det være mindre grunn til å forvente skjulte feil og mangler.

Har du på den annen side kjøpt en gammel bolig som ser sliten ut vil du naturligvis ha andre forventninger.

Størrelsen på de skjulte feil og mangler vil naturligvis også være av betydning. Jo større skadene er jo mer sannsynlig vil det være at det vil kalles en mangel.

[size=5]Opplysningssvikt[/size]

Uavhengig av om boligen ikke er i samsvar med det som er avtalt kan det etter avhendingsloven også forekomme en mangel dersom det foreligger en opplysningssvikt.

Det er ved to forskjellige tilfeller det kan foreligge en opplysningssvikt.

For det første kan det foreligge en opplysningssvikt dersom selgeren har gitt uriktige opplysninger på visning, i annonse eller lignende. For eksempel forteller selger på visning at kjøkkenet er helt nytt, mens det i realiteten er 15 år gammelt og allerede inneholder mange problemer i det skjulte.

For det andre kan det foreligge en opplysningssvikt dersom selgeren har tilbakeholdt opplysninger som han kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. For eksempel har selger selv sett skadedyr bak en skjult vegg på loftet som han vet kan ha en verdireduserende effekt, og unnlater å opplyse kjøper om dette.

Særlig om skadedyr

I det siste har det vært veldig mange saker om skadedyr i media. Ingenting er så skuffende som å finne skadedyr som sjekkre i boligen man har kjøpt, da dette som oftest er assosiert med mye arbeid og utgifter, samt en redusert verdi på boligen.

Ut fra praksisen hittil kan du ha en god mulighet til å nå frem med et krav basert på funn av sjeggkre dersom du er boligkjøper. I alt åtte tingrettsdommer som har vurdert skjeggkre som en mangel, og flerparten slår fast at skjeggkre utgjør en vesentlig mangel ved eiendommen.

Dette innebærer at du kan få medhold i krav som prisavslag, erstatning, heving og lignende på basis av sjeggkrefunn.

Merk at funn av sjeggkre og andre skadedyr ikke betinger noe krav. Avgjørelsen vil bero på hvert enkelt tilfelle og også i forhold til avtalen i sin helhet.

Har selger opplyst om at det kan være skadedyr i boligen vil det naturligvis ikke være noen mangel dersom du i ettertid finner sjeggkre. Dette er da noe selger har opplyst om ved boligkjøpet.

Det må også dreie seg om en nokså alvorlig situasjon. Finner du to brunsneiler i hagen vil du naturligvis ikke nå frem med noe krav, og det samme gjelder dersom sjeggkresituasjonen enkelt kan ordnes.

Diskusjonene om sjeggkre farer for øyeblikket oppover i rettssystemet, og det er sannsynligv at vi vil få en mer avklarende dom av Høyesterett om ikke så lenge.

Hvilke muligheter har du?

Heretter må vi forutsette at det foreligger en mangel. Dersom det foreligger en mangel vil du ha en rekke forskjellige alternativer. Dette er blant annet prisavslag, retting eller heving. Disse tre vil være de tre mest sentrale beføyelsene i forhold til skjulte feil og mangler, så vi skal derfor gå gjennom hver av disse i detalj.

[size=5]Retting[/size]

I utgangspunktet har selger krav på å få rette mangelen som en defensiv beføyelse. Dette innebærer at dersom selger retter mangelen vil ikke kjøper ha noen andre krav. Unntaket for dette er dersom slik retting vil føre til vesentlig ulempe for selger.

Retting vil innebære at selger reparerer mangelen, slik at huset blir i den standen det skulle være etter avtalen. Hvordan huset etter avtalen skulle være må man tolke ut fra en vurdering av avtalen i sin helhet.

[size=5]Prisavslag[/size]

Den mest aktuelle beføyelsen ved skjulte feil og mangler er som oftest prisavslag. Grunnen til dette er at det for de fleste selgere vil volde mye bry å rette mangelen, med mindre selgeren er et profesjonelt byggefirma eller lignende.

Prisavslag innebærer i korte trekk at du vil få et avslag i prisen ut fra mangelens økonomiske verdi for boligen. Her må en gjør forskjellige utregninger som fagfolk som oftest tar seg av.

[size=5]Heving[/size]

Heving er den mest inngripende beføyelsen innenfor avhendingsloven og kjøpsretten for øvrig. Heving innefører at begge ytelsene tilbakeføres og at avtalen annuleres. Selger vil altså overta huset mens kjøper får tilbake pengene.

Heving kan være en inngripende sanksjon mot selger som for eksempel kan ha brukt pengene på å kjøpe et nytt hus, noe som ikke er upraktisk innenfor boligkjøp. Derfor er terskelen høy for at du kan kunne heve.

Kravet for heving innenfor avhendingsloven er at det må foreligge et “vesentlig mislighold”. Dette innebærer at mangelen må være kvalifisert eller tilstrekkelig for at heving skal rettferdiggjøres.

Den overordnede vurderingsnormen ut fra Høyesterettspraksis er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten.

Det er mange momenter i denne vurderingen, og det sentrale vil være en total helhetsvurdering av alle sakens forhold.

Sentrale momenter er likevel betydningen mangelen har for kjøper, om det finnes andre mindre inngripende beføyelser som for eksempel prisavslag, den økonomiske verdien av mangelen, hvor lang tid som er gått, om selger er å bebreide, hvor stor påvirkningen hevingen vil ha for selger og lignende.

[size=5]Erstatning[/size]

Formålet med de øvrige mangelsbeføyelsene er å gjenopprette den økonomiske balansen i avtalen. Formålet med erstatning er motsetningsvis å kompensere for øvrig økonomisk tap kjøper har lidt som følge av mangelen.

Erstatning fungerer derfor som en tilleggsbeføyelse. Mens du ikke kan kreve prisavslag, retting eller heving ved siden av hverandre kan du kreve erstatning i tillegg til hver av disse tre beføyelsene.

Erstatning for skjulte feil og mangler på boligen vil typisk dreie seg om utgifter til diverse firmaer for å konstatere hvilken mangel det dreier seg om, kompensasjon for tapte leieutgifter og lignende. Denne posten kan dermed ofte også være ganske relevant.

Reklamasjon om skjulte feil og mangler

Innenfor kjøp og salg av bolig opererer man med visse reklamasjonsfrister. Reklameres det på feil og mangler etter utløpet av denne fristen vil du faktisk miste kravene dine. Det er derfor helt sentralt at du er obs på disse reglene.

Det er flere grunner til at det oppstår slike regler. Hovedhensynet er lojalitetsforholdet i kontraktsforholdet. Selger må før eller siden kunne få innrette seg til at handelen er ferdig, og kunne samle bevis eller raskt utbedre mangler før de forverres dersom det oppstår skjulte feil og mangler.

Det finnes både en absolutt og en relativ reklamasjonsfrist. Den absolutte reklamasjonsfristen innebærer at du ikke kan reklamere på mangler senere enn 5 år etter at du tok over eiendommen.

Den relative reklamasjonsfristen innebærer at dersom du oppdager en mangel, må du si fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget mangelen.

Hva som ligger i rimelig tid vil baseres på en helhetsvurdering ut fra sakens forhold. Momenter kan være om mangelen var alvorlig, hvor sterk oppfordring det var til å melde fra og lignende.

Etter Høyesterett har du imidlertid vesentlig lengre tid til å reklamere ved et boligkjøp enn i forhold til kjøp av annet løsøre. Praksis tilsier at fristen ligger rundt to måneder. Vær imidlertid klar over at fristen kan være langt kortere dersom særlige indikasjoner tilsier det.

I de fleste tilfeller holder det med en såkalt nøytral reklamasjon. Her må du bare konstatere at du mener det foreligger en mangel, og at du ønsker å gjøre gjeldende et krav. I enkelte tilfeller kreves det imidlertid også en såkalt spesifisert reklamasjon, der du må spesifisere at du også ønsker å gjøre et spesielt krav gjeldende.

I forhold til hvordan du reklamerer er det lurt å gjøre dette skriftlig. På den måten har du bevis for når reklamasjonen er sendt. Dette kan du gjøre ved å for eksempel sende en e-post, brev eller sms.

Advokathjelp til å heve kjøpet

Kjøp og salg av eiendom dreier seg ofte om store verdier, og dette er et område hvor mange velger å benytte seg av en advokat. Saksforholdene kan ofte være komplekse og det finnes flere advokater som spesialiserer seg innenfor området. I mange tilfeller vil du også få dekket advokatutgiftene dine via boligforsikringen din.

Dersom du fyller ut skjemaet nedenfor vil vi sørge for at du blir kontaktet av 3 dyktige advokater som har erfaring innenfor eiendomstvister. Tjenesten er selvfølgelig helt gratis og uforpliktende. Fordelen ved å benytte deg av denne tjenesten er at du vil få en bedre oversikt over priser og tilbud.

Tilbud fra flere advokater tilpasset din sak

Vi matcher henvendelsen din med de riktige advokatene

Takk for din henvendelse

Fyll inn skjemaet og motta 3 tilbud. Helt gratis og uforpliktende

Skriv litt om oppdraget

Kontaktinformasjon

Ved å fullføre registreringen godtar du vår personvernerklæring.