Boligkjøp er den største og viktigste investeringen som gjøres i løpet av livet for de aller fleste. Her finner man ro, avslapning, glede, og hygge. Dessverre er det ikke alle som ikke sitter igjen med disse følelsene. For dem har boligen vært en kilde til stress, sinne, fortvilelse og frustrasjon.

I denne artikkelen kan du lese mer om heving av boligkjøp, og hvilke muligheter du har når drømmeboligen ble et mareritt.

Problemer med “drømmeboligen” oppstår støtt og stadig. Som regel oppstår feil og mangler som følge av at det ikke er mulig å vite 100% hvilken tilstand boligen er i. Hva som skjer på innsiden av vegger, i etasjeskiller og med grunnmuren er vanskelig å se uten nærmere undersøkelser. Hvordan naboene er, og hvordan et borettslag eller sameie styres, er det heller ikke så enkelt å forutsi før man kjøper et nytt sted å bo.

Siden kjøp og salg av bolig innebærer så store verdier, blir mange konflikter tatt videre i rettssystemet når partene ikke blir enige. Videre kan du lese mer om en av de mest inngripende beføyelsene som kjøper kan foreta mot boligselger, nemlig heving av boligkjøpet.

Avhendingsloven

Boligkjøp er som oftest regulert av avhendingsloven, som er utgangspunktet for alle regler om kjøp og salg av bolig. I denne artikkelen vil det tas utgangspunkt i reglene som følger av denne loven.

• Merk! Dersom du har kjøpt en ny bolig av en entreprenør, er det bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse. Dette er en forbrukerlov som gir boligkjøper sterkere vern.

I 2022 kom det en del endringer i avhendingsloven som har betydning for kjøper og selger av bolig. Det er ikke alle som er klar over at det er nye regler, og innholdet i disse kommer vi tilbake til senere. Hvis boligen er solgt gjennom en eiendomsmegler, vil vedkommende være godt kjent med de nye reglene.

Hva skal til for at du kan heve kjøpet?

Det er flere vilkår for å heve et boligkjøp. For det første er det et vilkår at det foreligger en mangel, altså at boligen ikke er i samsvar med det som er avtalt.

I tillegg til at det må foreligge en mangel er det også et vilkår om at mangelen må være vesentlig. Vi skal komme nærmere inn på begge disse vurderingene nedenfor. Disse materielle reglene støttes også opp av prosessuelle regler som du er nødt til å følge, hvilket blant annet innebærer at du må reklamere på mangelen innen rimelig tid.

Det må foreligge en mangel

Et klart utgangspunkt for alle krav, er at det må foreligge en mangel. Hva som utgjør en mangel varierer fra sak til sak, men generelt kan en si at det foreligger en mangel når boligen ikke er som avtalt.

En stor andel av sakene i rettsvesenet står og faller på om problemet er en “mangel” eller ikke. Generelt deler man mangelstilfellene inn i innholdsmangler og opplysningsmangler, og vi skal skrive kort om de to forskjellige tilfellene under.

Innholdsmangler

Som et utgangspunkt følger det av avhendingsloven § 3-1 at det foreligger en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen.

Et klart utgangspunkt er altså at boligen skal være i samsvar med det som er avtalt. Hva som er avtalt vil ikke bare være innholdet i kontrakten, men avtalesituasjonen i sin helhet. Kjernen i vurderingen er om boligen er i samsvar med kjøpers «berettigede forventning», altså om den samsvarer med det en person normalt ville forventet ut fra avtalesituasjonen i sin helhet.

Kjøpers forventning til boligen blir som oftest dannet på bakgrunn av annonsen på nett, utsagn fra eiendomsmegler og selger, befaringer, salgskontrakten, øvrige avtaledokumenter osv. Er ikke boligen i samsvar med forventningene disse legger grunnlag for, vil det foreligge en mangel.

Særlig om «som den er» forbehold

Tidligere kunne man selge en bolig “som den er”, og følgelig overføre store deler av ansvaret for skjulte feil og mangler over på kjøperen. Dette har medført mange konflikter, og i de nye reglene i avhendingsloven gjelder ikke lenger denne typen forbehold. På denne måten stilles det strengere krav til at selgeren oppgir detaljert informasjon om boligen, og det lønner seg å være så nøye som mulig. Tilbakeholdte opplysninger vil man som regel måtte stå til ansvar for på et senere tidspunkt, men om du oppgir informasjonen i prospektet, er kjøperen klar over feilen på forhånd slik at det ikke lenger er snakk om en mangel.

Den nya avhendingsloven stiller også strengere krav til at kjøper setter seg inn i informasjonen selger gir, og undersøker boligen. Om det inngås en avtale om kjøp av bolig, er det forventet at kjøperen har satt seg godt inn i all informasjonen som har blitt gitt. Noe som er opplyst om i prospektet, vil ikke være en mangel.

Opplysningsmangler

Opplysningsmangler er en typisk kilde til problemer, og dette innebærer at du har fått uriktige eller mangelfulle opplysninger.

Uriktige opplysninger

Det foreligger en mangel når eiendommen ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt kjøperen, dersom man kan anta at disse opplysningene har virket inn på kjøpet. Det er ikke et krav om at kjøpet ikke hadde blitt gjort dersom informasjonen var kjent, og det holder at eksempelvis prisen hadde vært annerledes. Typiske forhold som kan føre til uriktige opplysninger er om selger har opplyst til kjøper at lysforholdene er helt fantastiske på sommeren, eller at det bare er småbarnsfamilier i området. Også opplysninger i annonser og/eller gitt av eiendomsmegler vil være relevante.

Manglende opplysninger

Eiendommen har også en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er også et vilkår om at man kan gå ut fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.

Typiske tilfeller som i rettspraksis har vært en manglende opplysning er at selger ikke har oppgitt at det hefter servitutter på eiendommen, eller at det er planlagt å bygges et enormt kjøpesenter på nabotomten. I et veldig spesielt tilfelle ble det også ansett å være en opplysningsmangel da ikke selger hadde opplyst om et brutalt trippeldrap som nylig hadde skjedd i salgsobjektet.

Mangelen må være vesentlig

For å heve boligkjøpet er det ikke nok at det foreligger en mangel. Du som oftest ha krav på at selgeren retter mangelen, men for å heve kjøpet stilles det høyere krav til mangelens betydning.

Det følger av avhendingsloven § 4-3 at det det må foreligge en vesentlig mangel før en kan heve boligkjøpet. Dette er i tråd med kjøpsretten på andre områder.

Bakgrunnen for den høye terskelen ved heving, er utgangspunktet i kjøpsretten om at avtaler skal holdes. At du får anledning til å heve kjøpet i gitte tilfeller er derfor et unntak til hovedregelen, særlig siden det ofte rammer selgeren hardt. I noen tilfeller vil selgeren allerede ha kjøpt seg et nytt hus, og pengene kan være vanskelige å betale tilbake.

Hovedspørsmålet etter rettspraksis er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Dette vil avgjøres ut fra en samlet helhetsvurdering der en rekke forhold vil være relevante. Noen faktorer vil som regel ha betydning i vurderingen:

Mangelens betydning for kjøper

Mangelens betydning for kjøper kan ha betydning i vurderingen av om man burde få heve kjøpet. Om mangelen gjelder noe man uttrykkelig har gitt beskjed om at var viktig, vil man ha større grunn til å heve kjøpet.

Kjøper man eksempelvis en leilighet der det opplyses at det er en parkeringsplass, og det viser seg at dette ikke stemmer, kan dette få stor betydning i vurderingen. Særlig om kjøperen er funksjonshemmet, og har behov for parkeringsplass tilhørende boligen siden gateparkering ikke er garantert.

Størrelsen på mangelen

Størrelsen på mangelen vil ha stor betydning når man skal vurdere om heving er aktuelt. En stor mangel vil gi større grunnlag for heving, enn en mindre feil. I mangel tilfeller vil store mangler medføre store utgifter til reparasjon, og utbedringen av feilen kan ta lang tid. Samtidig vil store feil som kan løses gjennom prisavslag ofte gjøre at heving ikke er aktuelt. Se mer om dette i neste avsnitt.

Betydningen av andre mulige sanksjoner

Et svært viktig moment vil også være muligheten til andre sanksjoner, da særlig retting eller prisavslag. Siden heving er en klar unntaksregel, vil det være naturlig å vurdere om en kan kompensere verditapet gjennom prisavslag eller retting av feilen på selgers regning. Om konflikten kan løses på denne måten, vil dette tale for at heving ikke er aktuelt.

Et viktig moment i denne vurderingen vil være hvor rettferdig det synes å gi et prisavslag istedenfor heving. Er det begått et klart og grovt kontraktsbrudd, vil en ofte anse heving som en mer naturlig reaksjon.

Selgers skyldgrad og hevingen betydning for selger

Et siste sentralt moment vil være om selger kan bebreides for mangelen. Er det for eksempel en grov opplysningssvikt vil selger være mye mer å bebreide enn dersom det er snakk om en skjult feil eller mangel som ingen kunne forutse. I sistnevnte tilfelle vil det være mindre grunn til å heve enn dersom selger har utvist skyld i saken.

Et annet moment som også har noen betydning er hevingens betydning for selger. Jo mer negativ heving vil være for selger, jo mindre grunn vil det være til å la kjøper heve.

Alt i alt vil det være en helhetsvurdering der alle relevante momenter vil komme inn i vurderingen. I denne vurderingen må man huske at heving er en unntaksbestemmelse og at terskelen for å heve er relativt høy.

Reklamasjonsreglene

I tillegg til at boligen må ha en mangel, må du overholde reklamasjonsfristene for å kunne kreve heving av boligkjøpet. Her må du være oppmerksom på både den relative reklamasjonsfristen, og den absolutte reklamasjonsfristen.

Den relative reklamasjonsfristen

Den relative reklamasjonsfristen går ut på at kjøper må si fra til selger “innen rimelig tid” etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Gjør du ikke dette, risikerer du å miste kravet. Dette er blant de største fallgruvene du kan møte på ved problemer under boligkjøp.

• Merk! Fristen begynner å løpe da du burde ha oppdaget mangelen. Du kan altså miste kravet ditt, selv om du selv ikke så at mangelen eksisterte før senere. Det er tilstrekkelig at du burde ha oppdaget den. Grundige undersøkelser av boligen før og etter handelen er derfor veldig viktig.

Hva som ligger i rimelig tid varierer fra sak til sak, men det er grunn til å anta at reklamasjonstiden ved boligkjøp er lengre enn ved mindre gjenstander på grunn av verdiene som er involvert. Samtidig er det forventet at du gir beskjed relativt raskt. For en privatperson som ikke har noen inngående kunnskap om bolig, er det antatt at man kan ha mellom 2 og 3 måneder på å reklamere.

Uansett er det best å være på den sikre siden da du ikke har noen grunn til å vente. Dette vil også være mer lojalt ovenfor boligselger. I tillegg gjelder det en tapsbegrensningsplikt som kan gjøre at ditt økonomiske krav kan reduseres om du burde sagt fra før.

Den absolutte reklamasjonsfristen

I tillegg til at man må reklamere innen rimelig tid, er det viktig å være oppmerksom på den absolutte reklamasjonsfristen. Du må nemlig være innenfor begge frister for å kunne heve boligkjøpet.

Den absolutte reklamasjonsfristen er på 5 år. Etter dette må du bære konsekvensene av mangler selv.

Enklere å få prisavslag

Det er mange som ønsker å heve boligkjøpet fremfor å rette krav andre beføyelser. Retting av mangler eller prisavslag har mye lavere terskel enn heving. Du har derfor større sjanse for å nå gjennom med slike krav.

Om du er i tvil om du vil vinne en sak mot selgeren der du krever heving, kan det være lurt å vurdere å heller kreve prisavslag. I mange tilfeller er det også enklere å bli enig med selger om prisavslag enn heving, og begge parter kan si seg fornøyde med utfallet. Det er ingen ønsker å bruke mye tid og penger i retten, så en løsning med prisavslag kan gagne alle. Her vil også sjansene for å tape saken være mindre.

Få hjelp av advokater til å heve boligkjøpet

Kjøp av bolig er en stor investering, og det er viktig at man gjør nøye undersøkelser før man bestemmer seg for å legge inn bud. Hvis du står overfor en situasjon der du lurer på om du kan heve boligkjøpet, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for en vurdering tilpasset din situasjon. Advokaten har god kjennskap til avhendingslovens regler, og hva som følger av tidligere praksis i domstolene. I mange tilfeller må du nøye deg med et prisavslag, eller at selgeren retter feilen.