AdvokatMatch

Heving av boligkjøp

Boligkjøp er en ekstremt stor investering for de aller fleste, og en investering vi som oftest bare foretar et par ganger i livet. Derfor er det veldig synd i de tilfellene man er misfornøyd med kjøpet.

Dessverre hender dette veldig ofte. Grunnen til dette er at boliger er veldig komplekse og at det er mye som kan gå galt. Taket kan være lekk, det kan dukke opp skjeggkre på loftet, utsikten kan være langt dårligere enn antatt, arealet kan være mindre enn det som er opplyst og lignende.

Samlet er det ekstremt mange forskjellige faktorer som kan være opphav til tvister mellom kjøper og selger og dette er grunnen til at det er veldig mange boligsaker i rettsvesenet årlig.

I denne artikkelen skal vi skrive om en av de mest inngripende beføyelsene som kjøper kan foreta mot boligselger, nemlig heving av boligkjøpet. Heving medfører altså at man annullerer handelen, hvilket i dette tilfellet betyr at selger igjen må overta huset mot å betale tilbake pengene til kjøper.

Avhendingsloven

Boligkjøp er som oftest regulert av avhendingsloven, som er utgangspunktet for alle regler om kjøp og salg av bolig. Avhendingsloven er da altså en spesiallov som regulerer boligkjøp. I denne artikkelen vil vi altså ta utgangspunkt i reglene i denne loven.

Merk at dersom du har kjøpt en ny bolig av en entreprenør er det ofte bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse. Dette er en forbrukerlov som gir boligkjøper visse økte rettigheter, da den andre parten er en næringsdrivende og en antatt sterkere part.

Stortinget har vedtatt en del endringer i avhendingsloven som vil tre i kraft om ikke så lenge. Dette vil påvirke muligheten til å heve, særlig da det ikke lenger vil bli lov å innta som den er forbehold. Vi kommer tilbake til betydningen av dette senere.

Kort forklart

Det er flere vilkår for å heve et boligkjøp. For det første er det et vilkår at det foreligger en mangel, i utgangspunktet er regelen er at boligen ikke er i samsvar med det avtalte. Merk at det ofte er et som den er forbehold i kontrakten som kompliserer vurderingen ytterligere.

I tillegg til at det må foreligge en mangel er det også et vilkår om at mangelen må være vesentlig. Vi skal komme nærmere inn på begge disse vurderingene nedenfor. Disse materielle reglene støttes også opp av prosessuelle regler som du er nødt til å følge, hvilket blant annet innebærer at du må reklamere på mangelen innen rimelig tid.

I det følgende skal vi gå mer inn på de forskjellige vilkårene som må foreligge for at du kan heve boligkjøpet.

Det må foreligge en mangel

Et klart fellesutgangspunkt for alle krav er at det må foreligge en mangel. Det er flere faktorer som kan føre til at det foreligger en mangel. Mangelsvurderingen kan ofte være svært kompleks, og kompliseres ytterligere av at det ofte er inntatt «som den er» forbehold i kontrakten.

Generelt deler man mangelstilfellene inn i innholdsmangler og opplysningsmangler, og vi skal skrive kort om de to forskjellige tilfellene under.

Innholdsmangler

Som et utgangspunkt føler det av avhendingsloven § 3-1 at det foreligger en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen.

Et klart utgangspunkt er altså at boligen skal være i samsvar med det som er avtalt. Hva so er avtalt vil ikke bare være kontrakten, men hele avtalesituasjonen i sin helhet. Som et utgangspunkt vil vurderingen alltid være om boligen er i samsvar med kjøpers «berettigede forventning». Altså om boligen var i samsvar med hva en person normalt ville forventet ut fra avtalesituasjonen i sin helhet.

Kjøpers forventning til boligen blir som oftest dannet på bakgrunn av annonsen på finn.no, utsagn fra eiendomsmegler og selger, forskjellige befaringer, salgskontrakten, øvrige avtaledokumenter og lignende. Er ikke boligen i samsvar med denne berettigede forventningen, vil det foreligge en mangel.

Særlig om «som den er» forbehold

Reglene om heving av boligkjøp kompliseres ofte av at det er tatt inn et «som den er» forbehold i kontrakten. Dette er et forbehold som er ment å føre ansvaret for skjulte feil og mangler over på boligkjøper.

Boliger er ofte komplekse og det er typisk at det dukker opp noe uforutsett etter at kjøper har overtatt boligen. Er det inntatt et som den er forbehold i kontrakten vil dette gjøre det langt vanskeligere å klage på slike mangler.

Praktisk talt blir alle boliger i Norge for øyeblikket solgt som den er, slik at det er denne vurderingen som egentlig blir relevant å skrive om.

Er det inntatt et som den er forbehold i kontrakten følger det av avhendingsloven § 3-9 at det foreligger en mangel dersom tingen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med etter kjøpesummens størrelse og forholdene ellers. Terskelen for at det foreligger en mangel er altså en del høyere.

Nye regler:

Særlig relevant er det at Stortinget nå har gjort det ulovlig å innta «som den er» forbehold ved boligkjøp. Disse reglene har ikke tredd i kraft enda, men vil tre i kraft sommeren 2020. Fra da av vil alle boligsalg følge den normale mangelsvurderingen.

Merk selvfølgelig at dersom du har kjøpt en bolig før dette med et «som den er»-forbehold, vil naturligvis dette fortsatt være gjeldende selv etter loven er endret.

Opplysningsmangler

Uavhengig av om det er inntatt et «som den er»-forbehold eller ikke vil fortsatt opplysningsmangler være en klassisk årsak til at det foreligger en mangel. Vi deler typisk opplysningsmangler inn i uriktige opplysninger og manglende opplysninger.

I forhold til uriktige opplysninger følger det av avhendingsloven § 3-8 at det foreligger en mangel dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt kjøperen, dersom man kan anta at disse opplysningene har virket inn på kjøpet.

I forhold til innvirkningskriteriet er dette relativt lite strengt, og det er nok at man kan anta at for eksempel prisen ville blitt annerledes. Typiske forhold som kan føre til uriktige opplysninger er om selger har opplyst til kjøper at utsikten er helt fantastisk på sommeren, eller oppgitt totalt overdrevne solforhold.

Også opplysninger i annonser og/eller gitt av eiendomsmegler vil være relevante.

I forhold til manglende opplysninger følger det av avhendingsloven § 3-7 at eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er også et vilkår om at man kan gå ut fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.

Typiske tilfeller som i rettspraksis har vært en manglende opplysning er at selger ikke har oppgitt at det hefter servitutter på eiendommen, eller at det er planlagt å bygges et enormt kjøpesenter på nabotomten. I et veldig spesielt tilfelle ble det også ansett å være en opplysningsmangel da ikke selger hadde opplyst om et brutalt trippeldrap som nylig hadde skjedd i salgsobjektet.

Mangelen må være vesentlig

For å heve boligkjøpet er det ikke nok at det foreligger en mangel. I disse tilfellene vil du som oftest uansett ha krav på at selgeren retter mangelen. Om ikke dette lar seg gjøre eller er upraktisk vil du som oftest ha krav på et prisavslag. Følger det en mangel vil du altså i mange tilfeller alltid ha et eller annet krav mot selger.

For å heve er imidlertid terskelen en del høyere. Her er det ikke nok at det foreligger en mangel. Det følger av avhendingsloven § 4-3 at det det må foreligge en vesentlig mangel før en kan heve boligkjøpet. Dette er i tråd med kjøpsretten for øvrig.

Grunnen til at terskelen for å heve er høy er at det klare utgangspunktet i kjøpsretten er at avtaler skal holdes. Dermed blir heving et unntak fra dette klare utgangspunktet. Heving vil også normalt ramme selger hardt, da han ofte kan ha brukt opp pengene og det kan være svært problematisk og plutselig måtte betale tilbake disse pengene til kjøper.

Hovedspørsmålet etter rettspraksis er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten vil avgjøres ut fra en samlet helhetsvurdering der en rekke forhold vil være relevante. Noen momenter vil som oftest ha særlig betydning, og vi skal gå gjennom disse i det følgende.

Mangelens betydning for kjøper

Hovedmomentet i vurderingen vil være mangelens betydning for kjøper. Jo større betydning mangelen har for kjøper, jo større grunn vil det være for å heve kjøpet. Denne faktoren vektlegges ekstra mye om kjøper også har kommunisert dette til selger.

Kjøper for eksempel en person en leilighet der det opplyses at det er en parkeringsplass, og det viser seg at dette ikke foreligger, kan dette særlig ha betydning dersom vedkommende for eksempel er lam og er helt avhengig av å ha en parkeringsplass utenfor boligen.

Mangelens objektive størrelse

Et annet svært viktig moment, som særlig har blitt vektlagt innenfor avhendingsloven, er den såkalte prosentlæren. Dette går ut på at jo større verdimangel mangelen utgjør for boligens helhet, jo større sjanse vil det være for å heve boligkjøpet.

Høyesterett har gått noe bort fra denne læren i nyere praksis, slik at det egentlig ikke er vits å operere med noe eksakt tall. En helhetsvurdering vil uansett bli det avgjørende.

Betydningen av andre mulige sanksjoner

Et svært viktig moment vil også være muligheten til andre sanksjoner, da særlig retting eller prisavslag. Da heving er en klar unntaksregel vil det klare utgangspunktet være at en heller kompenserer verditapet med et prisavslag. Virker det naturlig å heller kompensere med et prisavslag, vil dette tale sterkt mot heving.

Et viktig moment i denne vurderingen vil være om hvor rettferdig det synes å gi et prisavslag istedenfor heving. Er det begått et klart og sterkt kontraktsbrudd, vil en ofte anse heving som en mer naturlig reaksjon da en ønsker å gi en slags sanksjon mot selger. Dette leder oss også over til det siste helt sentrale momentet.

Selgers skyldgrad og hevingen betydning for selger

Et siste sentralt moment vil være om selger kan bebreides for mangelen. Er det for eksempel en grov opplysningssvikt vil selger være mye mer å bebreide enn dersom det er snakk om en skjult feil eller mangel som ingen kunne forutse. I sistnevnte tilfelle vil det være mindre grunn til å heve enn dersom selger har opptrådd culpøst.

Et annet moment som også har noen betydning er hevingens betydning for selger. Jo mer negativ heving vil være for selger, jo mindre grunn vil det være til å la kjøper heve.

Alt i alt vil det være en helhetsvurdering der alle relevante momenter vil komme inn i vurderingen. I denne vurderingen må man huske at heving er en unntaksbestemmelse og at terskelen for å heve er relativt høy.

Reklamasjonsreglene

Vi har nå g ått gjennom de materielle reglene for å heve. Det er imidlertid viktig å være klar over at det også er visse prosessuelle regler en må følge. I dette er særlig den relative reklamasjonsfristen særlig viktig.

Den relative reklamasjonsfristen går ut på at kjøper må si fra til selger innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Gjør ikke kjøper dette vil han faktisk risikere at han mister kravet i sin helhet. Det er dermed viktig å være klar over disse reglene. Mange boligkjøpere har tapt mye penger på å være sløve på disse reglene.

Merk at man altså også kan miste kravet selv om du aldri fant ut av mangelen, dersom du burde oppdaget den.

Hva som ligger i rimelig tid er vanskelig å si konkret, men det er grunn til å anta at reklamasjonstiden ved boligkjøp er ganske lang. I en dom fra Høyesterett uttalte førstvoterende at reklamasjonstiden generelt aldri vil være så mye mindre enn to måneder, da boliger er verdt mye og det ville vært for inngripende om kjøpere enkelt skulle miste kravet sitt.

Uansett er det best å være på den sikre siden da du ikke har noen grunn til å vente. Dette vil også være mer lojalt ovenfor boligselger. I tillegg gjelder det en tapsbegrensningsplikt som kan gjøre at ditt økonomiske krav kan reduseres om du burde sagt fra før.

Enklere å få prisavslag

Av en eller annen grunn synes det å være ekstremt mange som ønsker å heve boligkjøpet fremfor å heller kreve andre beføyelser. Normalt vil det være langt enklere å kreve prisavslag eller retting, og rettsvesenet synes også å ha mer medlidenhet med slike krav.

Derfor vil vi anbefale de aller fleste å heller prøve å kreve et prisavslag, da dette også vil føre til en langt blidere selger. Ingen ønsker å tilbringe mye tid i retten og det er også en relativt stor prosessrisiko i dette som kan gjøre at du står igjen med mange utgifter og en tapt sak.

Få hjelp av advokater til å heve boligkjøpet

Dersom du trenger hjelp til et spørsmål om en boligtvist er det bare å fylle inn skjemaet på vår side. I disse tilfellene vil du bli kontaktet av 3 forskjellige advokater som kan hjelpe deg med saken din.

Det er naturligvis helt gratis og uforpliktende å fylle ut skjemaet, og du kan helt fritt velge om du vil benytte deg av advokatene eller ikke etter at du har snakket med dem. Uansett vil fordelen være at du får forhørt deg helt uforpliktende om hvilke muligheter du potensielt har.

Tilbud fra flere advokater tilpasset din sak

Vi matcher henvendelsen din med de riktige advokatene

Takk for din henvendelse

Fyll inn skjemaet og motta 3 tilbud. Helt gratis og uforpliktende

Skriv litt om oppdraget

Kontaktinformasjon

Ved å fullføre registreringen godtar du vår personvernerklæring.