Heve boligkjøpet: Alt du trenger å vite (rettigheter, mangler m.m.)

Boligkjøp er for mange den største og viktigste investeringen som gjøres i løpet av livet. Boligen er et sted de fleste forbinder med ro, avslapning, glede, latter, og hygge.

Dessverre er det andre som ikke sitter igjen med disse følelsene. For dem har boligen vært en kilde til stress, sinne, fortvilelse og frustrasjon.

I denne artikkelen kan du lese mer om heving av boligkjøp, og hvilke muligheter du har når drømmeboligen ble et mareritt.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Problemer med “drømmeboligen” oppstår støtt og stadig. I de fleste tilfeller skyldes dette at boliger er så omfattende at det er vanskelig å forsikre seg om at alt er som det skal. Tak som lekker, skjeggkre i kjelleren, og naboens bråk er kilder til frustrasjon for mange.

Siden kjøp og salg av bolig innebærer så store verdier, blir mange konflikter tatt til rettsvesenet siden partene ikke blir enige seg imellom.

Videre kan du lese mer om en av de mest inngripende beføyelsene som kjøper kan foreta mot boligselger, nemlig heving av boligkjøpet. Heving medfører altså at man annullerer handelen, hvilket i dette tilfellet betyr at selger igjen må overta huset mot å betale tilbake pengene til kjøper.

Avhendingsloven

Boligkjøp er som oftest regulert av avhendingsloven, som er utgangspunktet for alle regler om kjøp og salg av bolig. I denne artikkelen vil det tas utgangspunkt i reglene som følger av denne loven.

  • Merk! Dersom du har kjøpt en ny bolig av en entreprenør, er det ofte bustadoppføringsloven som kommer til anvendelse. Dette er en forbrukerlov som gir boligkjøper sterkere vern.

Stortinget har vedtatt en del endringer i avhendingsloven som vil tre i kraft om ikke så lenge. Dette vil påvirke muligheten til å heve, særlig da det ikke lenger vil bli lov å innta som den er forbehold. Vi kommer tilbake til betydningen av dette senere.

Kort forklart

Det er flere vilkår for å heve et boligkjøp. For det første er det et vilkår at det foreligger en mangel, altså at boligen ikke er i samsvar med det avtalte.

I tillegg til at det må foreligge en mangel er det også et vilkår om at mangelen må være vesentlig. Vi skal komme nærmere inn på begge disse vurderingene nedenfor. Disse materielle reglene støttes også opp av prosessuelle regler som du er nødt til å følge, hvilket blant annet innebærer at du må reklamere på mangelen innen rimelig tid.

Det må foreligge en mangel

Et klart fellesutgangspunkt for alle krav er at det må foreligge en mangel. Hva som utgjør en mangel varierer fra sak til sak, men generelt kan en si at det foreligger en mangel når boligen ikke er som avtalt. Mangelsvurderingen kan ofte være svært kompleks, og kompliseres ytterligere av at det ofte er inntatt «som den er» forbehold i kontrakten.

En stor andel av sakene i rettsvesenet står og faller på om problemet er en “mangel” eller ikke.

Generelt deler man mangelstilfellene inn i innholdsmangler og opplysningsmangler, og vi skal skrive kort om de to forskjellige tilfellene under.

Innholdsmangler

Som et utgangspunkt følger det av avhendingsloven § 3-1 at det foreligger en mangel dersom eiendommen ikke er i samsvar med de krav til kvalitet, utrusting og annet som følger av avtalen.

Et klart utgangspunkt er altså at boligen skal være i samsvar med det som er avtalt. Hva som er avtalt vil ikke bare være innholdet i kontrakten, men avtalesituasjonen i sin helhet. Kjernen i vurderingen er om boligen er i samsvar med kjøpers «berettigede forventning», altså om den samsvarer med det en person normalt ville forventet ut fra avtalesituasjonen i sin helhet.

Kjøpers forventning til boligen blir som oftest dannet på bakgrunn av annonsen på nett, utsagn fra eiendomsmegler og selger, befaringer, salgskontrakten, øvrige avtaledokumenter osv. Er ikke boligen i samsvar med forventningene disse legger grunnlag for, vil det foreligge en mangel.

Særlig om «som den er» forbehold

Reglene om heving av boligkjøp kompliseres ofte av at det er tatt inn et «som den er» forbehold i kontrakten. Dette er et forbehold som er ment å føre ansvaret for skjulte feil og mangler over på boligkjøper.

Boliger er ofte komplekse og det er typisk at det dukker opp noe uforutsett etter at kjøper har overtatt boligen. Er det inntatt et som den er forbehold i kontrakten vil dette gjøre det langt vanskeligere å klage på slike mangler.

Praktisk talt blir alle boliger i Norge for øyeblikket solgt som den er, slik at det er denne vurderingen som egentlig blir relevant å skrive om.

Er det inntatt et som den er forbehold i kontrakten følger det av avhendingsloven § 3-9 at det foreligger en mangel dersom tingen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med etter kjøpesummens størrelse og forholdene ellers. Terskelen for at det foreligger en mangel er altså en del høyere.

Nye regler:

Særlig relevant er det at Stortinget nå har gjort det ulovlig å innta «som den er» forbehold ved boligkjøp. Disse reglene har ikke tredd i kraft enda, men vil tre i kraft sommeren 2020. Fra da av vil alle boligsalg følge den normale mangelsvurderingen.

Merk selvfølgelig at dersom du har kjøpt en bolig før dette med et «som den er»-forbehold, vil naturligvis dette fortsatt være gjeldende selv etter loven er endret.

Opplysningsmangler

Uavhengig av om det er inntatt et «som den er»-forbehold eller ikke, vil fortsatt opplysningsmangler være en typisk kilde til problemer. Vi deler typisk opplysningsmangler inn i uriktige opplysninger og manglende opplysninger.

I forhold til uriktige opplysninger følger det av avhendingsloven § 3-8 at det foreligger en mangel dersom eiendommen ikke svarer til opplysning som selgeren har gitt kjøperen, dersom man kan anta at disse opplysningene har virket inn på kjøpet.

I forhold til innvirkningskriteriet er dette lite strengt, og det er nok at man kan anta at for eksempel prisen ville blitt annerledes. Typiske forhold som kan føre til uriktige opplysninger er om selger har opplyst til kjøper at lysforholdene er helt fantastiske på sommeren, eller at det bare er småbarnsfamilier i området.

Også opplysninger i annonser og/eller gitt av eiendomsmegler vil være relevante.

I forhold til manglende opplysninger følger det av avhendingsloven § 3-7 at eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om omstendigheter ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er også et vilkår om at man kan gå ut fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt.

Typiske tilfeller som i rettspraksis har vært en manglende opplysning er at selger ikke har oppgitt at det hefter servitutter på eiendommen, eller at det er planlagt å bygges et enormt kjøpesenter på nabotomten. I et veldig spesielt tilfelle ble det også ansett å være en opplysningsmangel da ikke selger hadde opplyst om et brutalt trippeldrap som nylig hadde skjedd i salgsobjektet.

Mangelen må være vesentlig

For å heve boligkjøpet er det ikke nok at det foreligger en mangel. Du som oftest ha krav på at selgeren retter mangelen, men for å heve kjøpet stilles det høyere krav til mangelens betydning.

Det følger av avhendingsloven § 4-3 at det det må foreligge en vesentlig mangel før en kan heve boligkjøpet. Dette er i tråd med kjøpsretten for øvrig.

Bakgrunnen for den høye terskelen ved heving er det klare utgangspunktet i kjøpsretten om at avtaler skal holdes. At du får anledning til å heve kjøpet i gitte tilfeller er derfor et unntak til hovedregelen, særlig siden det ofte rammer selgeren hardt. I noen tilfeller vil selgeren allerede ha kjøpt seg et nytt hus, og pengene kan være vanskelige å tilbakebetale til deg.

Hovedspørsmålet etter rettspraksis er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten. Om kjøper har rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten vil avgjøres ut fra en samlet helhetsvurdering der en rekke forhold vil være relevante. Noen momenter vil som oftest ha særlig betydning, og vi skal gå gjennom disse i det følgende.

Mangelens betydning for kjøper

Hovedmomentet i vurderingen vil være mangelens betydning for kjøper. Jo større betydning mangelen har for kjøper, jo større grunn vil det være for å heve kjøpet. Denne faktoren vektlegges ekstra mye om kjøper også har kommunisert dette til selger.

Kjøper for eksempel en person en leilighet der det opplyses at det er en parkeringsplass, og det viser seg at dette ikke foreligger, kan dette særlig ha betydning dersom vedkommende for eksempel er lam og er avhengig av å ha en parkeringsplass utenfor boligen.

Mangelens objektive størrelse

Et annet svært viktig moment, som særlig har blitt vektlagt innenfor avhendingsloven, er den såkalte prosentlæren. Dette går ut på at jo større økonomisk betydning mangelen utgjør for boligens helhet, jo større sjanse vil det være for å heve boligkjøpet.

Høyesterett har gått noe bort fra denne læren i nyere praksis, slik at eksakte tall ikke vil være relevante her. En helhetsvurdering må uansett bli det avgjørende, men en høy økonomisk betydning taler i retning av at kjøpet kan heves.

Betydningen av andre mulige sanksjoner

Et svært viktig moment vil også være muligheten til andre sanksjoner, da særlig retting eller prisavslag. Siden heving er en klar unntaksregel, vil det være naturlig å vurdere om en kan kompensere verditapet gjennom prisavslag eller retting av feilen på selgers regning. Om konflikten kan løses på denne måten, vil dette tale for at heving ikke er aktuelt.

Et viktig moment i denne vurderingen vil være hvor rettferdig det synes å gi et prisavslag istedenfor heving. Er det begått et klart og grovt kontraktsbrudd, vil en ofte anse heving som en mer naturlig reaksjon da en ønsker å gi en slags sanksjon mot selger. Dette leder oss også over til det siste helt sentrale momentet.

Selgers skyldgrad og hevingen betydning for selger

Et siste sentralt moment vil være om selger kan bebreides for mangelen. Er det for eksempel en grov opplysningssvikt vil selger være mye mer å bebreide enn dersom det er snakk om en skjult feil eller mangel som ingen kunne forutse. I sistnevnte tilfelle vil det være mindre grunn til å heve enn dersom selger har utvist skyld i saken.

Et annet moment som også har noen betydning er hevingens betydning for selger. Jo mer negativ heving vil være for selger, jo mindre grunn vil det være til å la kjøper heve.

Alt i alt vil det være en helhetsvurdering der alle relevante momenter vil komme inn i vurderingen. I denne vurderingen må man huske at heving er en unntaksbestemmelse og at terskelen for å heve er relativt høy.

Reklamasjonsreglene

Vi har nå g ått gjennom de materielle reglene for å heve. Det er imidlertid viktig å være klar over at det også er visse prosessuelle regler en må følge. I dette er særlig den relative reklamasjonsfristen særlig viktig.

Den relative reklamasjonsfristen går ut på at kjøper må si fra til selger “innen rimelig tid” etter at han oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Gjør du ikke dette, risikerer du å miste kravet. Dette er blant de største fallgruvene du kan møte på ved problemer under boligkjøp.

  • Merk! Fristen begynner å løpe da du burde ha oppdaget mangelen. Du kan altså miste kravet ditt, selv om du selv ikke så at mangelen eksisterte før senere. Det er tilstrekkelig at du burde ha oppdaget den. Grundige undersøkelser av boligen før og etter handelen er derfor veldig viktig.

Hva som ligger i rimelig tid varierer fra sak til sak, men det er grunn til å anta at reklamasjonstiden ved boligkjøp er ganske lang. I en dom fra Høyesterett uttalte førstvoterende at reklamasjonstiden generelt aldri vil være så mye mindre enn to måneder, da boliger er verdt mye og det ville vært for inngripende om kjøpere enkelt skulle miste kravet sitt.

Uansett er det best å være på den sikre siden da du ikke har noen grunn til å vente. Dette vil også være mer lojalt ovenfor boligselger. I tillegg gjelder det en tapsbegrensningsplikt som kan gjøre at ditt økonomiske krav kan reduseres om du burde sagt fra før.

Enklere å få prisavslag

Det er mange som ønsker å heve boligkjøpet fremfor å rette krav andre beføyelser. Normalt vil det være langt enklere å kreve prisavslag eller retting, og rettsvesenet synes også å ha mer medlidenhet med slike krav.

Om du er i tvil om du vil vinne en sak mot selgeren der du krever heving, kan det være lurt å vurdere å heller kreve prisavslag. I mange tilfeller er det også enklere å bli enig med selger om prisavslag enn heving, og begge parter kan si seg fornøyde med utfallet. Det er ingen ønsker å bruke mye tid og penger i retten, så en løsning med prisavslag kan gagne alle. Her vil også sjansene for å tape saken være mindre.

Få hjelp av advokater til å heve boligkjøpet

Reglene i lovverket er kompliserte, og det er mange helhetsvurderingen som skal gjøres. Innholdet i vurderingene er i stor grad på bakgrunn av rettspraksis, og advokater med spesialitet på området kan gi deg veiledning og råd om hvorvidt din sak er god eller ikke.

Om du trenger hjelp, eller har spørsmål rundt en boligkonflikt, kan du fylle inn skjemaet på denne nettsiden. Du vil bli kontaktet av 3 forskjellige advokater som kan være behjelpelige i din sak.

Utfyllingen av skjemaet er gratis og uforpliktende. Du kan selv velge om du vil benytte deg av advokatene, eller la være.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende