Kjøp av egen bolig er et stort mål for mange, og en av de største økonomiske valgene man tar i løpet av livet. Ved kjøp av bolig har vi to ulike lover i Norge. Avhendingsloven gjelder for kjøp og salg av «brukt» bolig, mens bustadoppføringsloven gjelder ved avtaler om oppføring av bolig. Om du skal kjøpe et nybygg, er det altså bustadoppføringsloven som gjelder. Det samme gjelder hvis du skal gjøre så store ombygginger at boligen i praksis blir som ny. 

I denne artikkelen kan du lese mer om bustadoppføringsloven, og hvilke regler som gjelder. 

Hva er bustadoppføringsloven? 

Bustadoppføringsloven gjelder altså for avtaler med entreprenør om omfattende ombygginger, eller oppføring av bolig. Siden sistnevnte er det vanligste, er det nybygg vi fokuserer på videre i artikkelen. 

Bakgrunnen for loven er å lage klare regler for hva som gjelder i disse situasjonene, og gi forbrukere et bedre vern i møte med en profesjonell part (entreprenøren/selgeren av nybygget). Før bustadoppføringsloven kom, var det ikke noe lovfestet forbrukervern på området. 

Grunnen til at det er viktig å sikre forbrukerne i denne typen avtaler, er at det er snakk om store verdier og avtaler som inngås med en profesjonell part. En entreprenør har som regel større ressurser og bedre kompetanse enn forbrukeren, og man ønsker å forhindre at denne styrken misbrukes. De aller fleste forbrukere har lite eller ingen kjennskap til oppføring av bolig, og det er derfor et behov for at loven utjevner ulikheten gjennom klare regler.  

Hvem gjelder loven for? 

Bustadoppføringslova gjelder for avtaler mellom «entreprenør» og «forbruker». En forbruker defineres som en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som et ledd i næringsvirksomhet, og det er ikke lov til å avtale vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det loven legger opp til. 

Krav til entreprenøren

Loven stiller krav til at entreprenøren gjennomfører arbeidet på en faglig god måte, og ivaretar forbrukerens interesser og hensynet til miljøet. Dette innebærer at entreprenøren ikke bare kan velge de løsningene som er enklest for vedkommende, men at også forbrukerens interesser, for eksempel økonomi, fremdrift i arbeidet, osv. Miljøet skal også være med i vurderingen av løsningene som velges. 

Videre krever loven at entreprenøren bruke materialer som er av vanlig god kvalitet, med mindre man har inngått en avtale om noe annet. Hva som ligger i vanlig god kvalitet, vil variere fra arbeidstype til arbeidstype. Det er likevel sånn at entreprenøren ikke kan velge svakere eller dårligere materialer enn det som er vanlig for arbeidet, med mindre forbrukeren har samtykket til dette. 

I loven står det også at entreprenøren har en frarådningsplikt. Denne innebærer at forbrukeren skal få beskjed dersom entreprenøren ser at man ikke vil være tjent med avtalen. Vi kan for eksempel tenke oss en situasjon der en forbruker ønsker å bygge et hus, men entreprenøren ser at grunnen huset skal bygges på ikke er god nok til å bære det planlagte bygget. I så fall har entreprenøren en plikt til å si ifra om dette, og man kan finne frem til andre løsninger. Kanskje det kreves mer omfattende forberedelser av tomten før huset kan bygges, eller kanskje man må bygge på en annen måte? 

Krav til arbeidet

De aller fleste avtaler om oppføring av bolig går knirkefritt, men noen ganger møter man på utfordringer. Som regel gjelder problemene en forsinkelse fra entreprenørens side, eller at forbrukeren finner feil og mangler ved bygget etter at arbeidet er ferdigstilt. 

Forsinket levering

Det er ikke alltid arbeidet blir ferdig til den tiden forbrukeren har sett for seg. Utgangspunktet for når arbeidet skal være ferdig, er avtalen mellom partene. Om man ikke har avtalt noen dato for ferdigstillelse, krever loven at entreprenøren utfører arbeidet med en rimelig fremdrift og uten at det skjer unødvendige avbrudd. Hva som er en rimelig fremdrift vil variere fra sak til sak, og avhenger av hvor omfattende arbeidet som skal gjøres er. Om du er usikker på om entreprenøren i saken din bruker for lang tid, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som kan gi deg veiledning tilpasset din situasjon. 

Tilleggsfrister for entreprenøren

Selv om arbeidet blir forsinket, kan det hende at entreprenøren har krav på tilleggsfrist. 

Entreprenøren har krav på tilleggsfrist hvis forbrukeren krever at det gjøres endringer eller tilleggsarbeid som medfører at arbeidet tar lengre tid. Dette kan for eksempel være at man ønsker en annen farge på veggene, og at det er lang leveringstid på denne. 

Hvis forbrukeren, eller noen han er ansvarlig for ikke medvirker etter avtalen, og dette medfører forsinkelser, vil entreprenøren ha krav på en tilleggsfrist. Dette kan for eksempel være hvis forbrukeren ikke gir entreprenøren nødvendige koder eller nøkler for å komme inn på et område, eller om forbrukeren bruker lang tid på å gi tilbakemelding om hvordan arbeidet ønskes gjennomført. 

Sist kan entreprenøren også kreve tilleggsfrist hvis forsinkelsen skyldes hindringer utenfor entreprenørens kontroll, og som han ikke med rimelighet kunne regnet med på avtaletidspunktet eller med rimelighet kan forventes å unngå eller overvinne følgene av. Her vil hver situasjon måtte vurderes konkret, men vi kan for eksempel tenke oss at det oppstår brann i en underleverandørs lokaler slik at materialene ikke kommer frem til avtalt tid. Om det ikke er mulig å skaffe materialene andre steder, kan ikke entreprenøren ferdigstille arbeidet etter avtalen. Om entreprenøren derimot kan kjøpe materialene fra en annen leverandør slik at arbeidet kan ferdigstilles etter avtalen, er det ikke lenger snakk om en hindring vedkommende ikke kan overvinne følgene av. I så fall er ikke tilleggsfrist aktuelt likevel.

Lengden på tilleggsfristen

Entreprenøren har bare krav på en tilleggsfrist til tilsvarer forsinkelsen som omstendighetene medfører. Om forsinkelsen fra forbrukerens side bare tar to dager, er det ikke slik at entreprenøren får ubegrenset tid til å ferdigstille arbeidet. 

Det må selvsagt også tas hensyn til nødvendige avbrudd i arbeidet og tilleggstid for eventuelle andre følger av forsinkelsen. Om man for eksempel bygger en brygge, kan det hende man må vente til neste år med å ferdigstille den ved forsinkelse siden arbeidet ikke kan gjøres mens vannet er frosset. 

Entreprenøren må gi forbrukeren beskjed om forsinkelsen

For at entreprenøren skal ha krav på en tilleggsfrist, må forbrukeren få beskjed om dette uten ugrunnet opphold etter at entreprenøren ble klar over omstendigheten som gir grunnlag for fristforlengelsen. 

Om vi ser for oss at det har vært brann i lokalene til en underleverandør, og dette gjør at materialer ikke kan leveres til avtalt tid, er det enkelt for entreprenøren å gi forbrukeren beskjed om dette over telefon eller e-post så snart de får vite om brannen. Dersom entreprenøren venter for lenge med å gi beskjed, kan de tape retten til tilleggsfrist. 

Forbrukerens krav mot entreprenøren ved forsinkelse

Hvis arbeidet blir forsinket, og entreprenøren ikke har krav på tilleggsfrist, kan forbrukeren rette ulike krav. Forutsetningen for at man kan rette krav, er at forbrukeren ikke er ansvarlig for at forsinkelsen oppstår. 

Loven åpner for at forbrukeren kan kreve dagmulkt, heve kjøpet, kreve erstatning, eller holde tilbake deler av- eller hele kjøpesummen. Heving av avtalen krever at forsinkelsen medfører et vesentlig avtalebrudd, og det er høy terskel for å få gjennomslag for dette kravet. Som regel vil man være godt tjent med en av de andre kravene. 

Forbrukerens krav ved mangler

Arbeidet entreprenøren har gjort vil være mangelfullt hvis det ikke samsvarer med avtalen, eller bustadoppføringslovas regler. Eksempelvis har vi tidligere skrevet om at entreprenøren må gjøre arbeidet på en faglig god måte, og om dette ikke har skjedd, vil arbeidet være mangelfullt. Arbeidet skal også være utført i tråd med lover og regler som gjelder ved denne typen arbeid, og uten at entreprenøren har gitt uriktige opplysninger, eller holdt tilbake opplysninger som kan være av betydning for avtalen. 

Om det viser seg at arbeidet er mangelfullt, kan forbrukeren kreve å holde tilbake deler av- eller hele kjøpesummen, kreve et avslag i prisen, få feilen rettet, heve kjøpet, eller kreve erstatning. 

Man må reklamere i tide

For at man skal kunne rette krav mot entreprenøren, må man reklamere tidsnok. I bustadoppføringsloven står det at forbrukeren må gi entreprenøren beskjed om mangelen “innen rimelig tid” etter at man «oppdaget, eller burde ha oppdaget mangelen». Vær oppmerksom på at fristen begynner å løpe allerede da forbrukeren «burde» ha oppdaget mangelen. Hvis det er snakk om en feil man enkelt burde lagt merke til ved ferdigstillelsen, for eksempel at huset er malt i feil farge, er det forventet at man gir beskjed relativt kjapt. For mer skjulte feil, som for eksempel i bærebjelker eller grunnmur, forventes det ikke at man oppdager feilen like tidlig. 

Etter 5 år kan man ikke gjøre krav gjeldende overfor entreprenøren, med mindre man har et rettslig grunnlag for dette. 

Forbrukerens plikter overfor entreprenøren

Frem til nå har vi skrevet mye om forpliktelsene entreprenøren har overfor forbrukeren. Loven stiller også krav til at forbrukeren oppfyller kontrakten etter avtalen. Dette innebærer blant annet at man skal betale riktig vederlag for arbeidet til riktig tid. 

Ved noen avtaler skal forbrukeren også bidra til arbeidet, eksempelvis ved å gi føringer for arbeidet, eller skaffe materialer som entreprenøren skal bruke. Om entreprenøren er avhengig av at nøkler eller koder for å komme inn på området der arbeidet skal gjøres, må forbrukeren sørge for dette. 

Kan man avbestille arbeidet? 

Det er mange som lurer på om man kan avbestille et oppdrag, og det korte svaret er ja. Du må likevel være oppmerksom på at du må betale for arbeid som allerede er utført, og kan bli ansvarlig for å dekke ytterligere økonomisk tap hos entreprenøren som følge av avbestillingen. 

I mange tilfeller inngår man avtaler om avbestillingsretten i forkant av arbeidet, slik at begge parter vet hva de må forholde seg til. 

Entreprenørens krav mot forbrukeren ved forsinkelser

Som forbruker er det som regel betaling av vederlag for arbeidet, eller annen medvirkning, som er problematisk. Det er sjeldent snakk om mangler fra forbrukerens side, så det holder vi utenfor fremstillingen. 

Om det skjer forsinkelser på forbrukerens side, kan entreprenøren stoppe arbeidet og kreve et pristillegg. Det kan også være aktuelt å kreve erstatning med renter og erstatning for rentetap, eller heve avtalen. 

På samme måte som heving av avtalen fra forbrukerens side, er det høy terskel for at heving skal være aktuelt. Som regel er man tjent med en av de andre løsningene, eller en kombinasjon av dem. 

Bruk av advokat ved spørsmål om oppføring av nybygg

Det er ikke alltid like enkelt å vite hvilke regler som gjelder, og ingen saker er like. Om du har spørsmål tilknyttet din konkrete sak, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som kan gi deg videre veiledning. 

Advokaten har god kjennskap til hva som utgjør en forsinkelse og mangel, og hvilke krav du kan rette mot entreprenøren hvis det viser seg at dette er aktuelt. Vedkommende vil også sørge for at innholdet i reklamasjonen er tilstrekkelig, og at alle frister overholdes. I mange situasjoner er det viktig å sikre bevis, og advokaten din kan hjelpe deg med å passe på at all relevant dokumentasjon av situasjonen blir innhentet slik at du får det du har krav på ved eventuell konflikt med entreprenøren. 

Flere entreprenører opplever at arbeidet avbestilles, avbrytes, eller at forbrukeren ikke oppfyller sine plikter etter avtalen (ofte forsinket eller manglende betaling eller levering av materialer). Dette kan være veldig frustrerende, og få store konsekvenser siden de fleste har flere kunder som venter på at arbeid skal gjennomføres. En utfordring mange møter på, er at de har et krav som forbrukeren ikke imøtekommer. Det hjelper lite å kreve penger hvis ingen betaler, og det fungerer i alle fall ikke å kreve leveranse av noen som ikke svarer på telefonen. 

Om du står overfor en situasjon der forbrukeren ikke oppfyller avtalen, og heller ikke imøtekommer kravene dine, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat som kan sørge for at du får gjennomslag for kravene dine. Advokaten vil sørge for at hele prosessen går riktig for seg, og ta saken til domstolene om det blir nødvendig. Vedkommende vil også passe på at nødvendig dokumentasjon og bevis sikres, og at saken fremlegges på best mulig måte.