Selge bolig uten megler: juridiske regler

Vurderer du å selge bolig uten megler? Det kan potensielt være mange økonomiske fordeler med å selge eiendommen privat, fremfor å gå gjennom eiendomsmegler – men samtidig må du se opp for visse fallgruver. Du bør derfor først undersøke gjeldende juridiske regler for å være sikker på at boligsalget håndteres korrekt.

Noen boligselgere velger å ta kontroll over hele salgsprosessen for å spare på kostnadene, mens andre ønsker friheten med å selge på egen hånd. Men med denne friheten kommer også større ansvar! Boligsalget kan i visse tilfeller få skattemessige overraskelser eller enda verre – det ender opp med langvarige, kostbare reklamasjonssaker.

Du unngår slike problemer ved å gjøre litt research på forhånd. Her har vi laget en praktisk oversikt over viktige regelverk som du bør vite om før du starter boligsalgsprosessen.

Juridiske krav og viktige dokumenter ved boligsalg

Enhver boligselger må ta hensyn til avhendingsloven, enten de selger selv eller ikke. Dette er loven som regulerer salg av fast eiendom i Norge, og den har klare retningslinjer for pliktene og rettighetene til både boligselger og boligkjøper. Eiendomsmeglerne hjelper sine kunder med å overholde lovverket ved å gi dem grundig informasjon og veiledning. Dersom du skal selge bolig uten megler, bør du passe på at du følger disse juridiske reglene.

Ifølge avhendingsloven må du som boligselger beskrive boligens tilstand på en grundig og ærlig måte. Du kan altså ikke selge den “som den er”. Boligkjøper har derimot plikt til å lese denne informasjonen og kan ikke reklamere på feil og mangler som du har opplyst om på forhånd. Informasjonen bør føres opp i salgsoppgaven (prospektet) og i et egenerklæringsskjema. I tillegg bør du få hjelp av en sertifisert takstmann til å utarbeide en boligsalgsrapport som redegjør for eiendommens tekniske tilstand.

Boligselger kan likevel bli holdt økonomisk ansvarlig for skjulte feil og mangler ved boligen i opptil fem år etter at salget fant sted. Derfor er det smart å tegne boligselgerforsikring. Forsikringsselskapet tar seg i så fall av eventuelle reklamasjonssaker, og de betaler ut erstatning hvis kjøper får medhold. 

Forsikringsselskapene krever imidlertid at du inkluderte både boligsalgsrapport og egenerklæringsskjema i salgsdokumentene for at du skal få lov til å tegne forsikringen.

Les også

Slik unngår du at boligsalget ender i retten

Boligsalgsrapport

En boligsalgsrapport er en slags tilstandsrapport som er utformet spesifikt for bolighandel. Den inneholder opplysninger som er spesielt relevante for boligkjøpere. Takstmannen beskriver boligens tilstand på en forståelig måte. Han eller hun beskriver også hvor alvorlige de eventuelle feilene er, samt hvor raskt de bør utbedres. Du reduserer risikoen for juridiske konflikter i etterkant av boligsalget ved å skaffe deg en slik rapport.

Salgsoppgave

Salgsoppgaven er dokumentet som beskriver boligen din. Dokumentet må inkludere all nødvendig informasjon som kjøperen trenger for å gjøre en informert beslutning: boligsalgsrapporten, detaljer om boligens beliggenhet, størrelse, romfordeling, byggeår, eventuelle planlagte utbedringer i området – og selvfølgelig også prisen. 

Dokumentet skal også inneholde informasjon om løsøre og tilbehør, dersom du ikke ønsker å følge de juridiske reglene for hva som skal følge med boligen ved salg. Ifølge avhendingsloven skal for eksempel varig innredning (fastmontert) og utstyr som er tilpasset boligen følge med.

Hvis du for eksempel har lyst å ta med deg den flotte, nye – og fastmonterte – taklampen i stuen, må du skrive det tydelig i salgsoppgaven. Dette bør aller helst være spesifisert lett synlig ved bildene av stuen. Boligselger har uansett lov til å lage egne avtaler med kjøper om hva som skal følge med eller ikke, uansett hva lovverket sier.

Egenerklæring

Egenerklæringsskjemaet brukes av boligselger til å fortelle om alle kjente feil og mangler ved eiendommen. Her bør du liste opp tidligere skader, reparasjoner og potensielle problemer. Ikke bare unngår du potensielle juridiske konflikter på sikt ved å være så åpen og ærlig som mulig, men det bygger også tillit hos potensielle kjøpere. Egenerklæringen inkluderes i boligsalgsrapporten.

Hvis det kommer frem at du har holdt tilbake viktig informasjon om eventuelle mangler, kan det føre til juridiske problemer ved eventuelle reklamasjonssaker.

Sett deg inn i regelverket for markedsføring av bolig

Mange tenker at de kanskje får større frihet når det kommer til markedsføring av eiendommen og hvilken salgspris de kan be om. Men selv om du selger bolig uten megler, må du likevel følge de nye reglene for markedsføring som ble innført i 2024. Du kan for eksempel ikke lengre beskrive arealet med P-rom og S-rom, ettersom disse begrepene førte til mange misforståelser. Istedenfor måler takstmannen boligens innvendige bruksareal (BRA).

Regelverket for hvordan du fremstiller eiendommens energiforbruk har også blitt strengere. Det skyldes dagens økte, men varierende strømpriser. Derfor er det nå pålagt at boligen skal ha en gyldig energiattest før du kan selge den. Pass på at markedsføringen ikke er villedende. Det er for eksempel ikke lov å kalle boligen for energieffektiv fordi den har varmepumpe, hvis energikarakteren viser seg å være lav.

Du bør i tillegg være forsiktig når du setter prisantydningen. Ifølge regelverket skal du velge en prisantydning som du også er villig til å godta under en budrunde. Du er imidlertid ikke alltid pliktig til å godta bud til prisantydning. Hvis det for eksempel har vært store prisøkninger på boligmarkedet fra da du la boligen ut for salg til du mottok budet, har du lov til å angre deg og kreve en høyere pris.

Vi anbefaler at du tar en titt på Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig for mer informasjon.

Regler for oppgjør når du skal selge bolig uten megler

Selv om du skal selge bolig uten megler, bør du likevel få hjelp av en profesjonell tredjepart til oppgjøret. Det finnes riktignok ingen juridiske regler som sier at du må bruke advokat istedenfor, men det er noe vi anbefaler på det sterkeste. Oppgjøret er den delen av boligsalget der eiendommen overføres til kjøper og selger mottar pengene fra salget.

Finansinstitusjonene har sine egne retningslinjer og krav når det gjelder oppgjøret ved boligsalg. Banken kan nemlig nekte å betale ut huslånet som kjøperen har fått innvilget, dersom selger ikke benytter seg av advokat eller oppgjørstjeneste. De fleste eiendomsmeglere tilbyr også bistand med oppgjør, selv om du ikke benytter deg av megler til å selge eiendommen.

Viktige skatteregler ved boligsalg

Alt boligsalg er i utgangspunktet skattepliktig, men det finnes heldigvis flere unntaksregler. Ifølge reglene kan du selge primærboliger skattefritt så lenge du har eid den i minst 12 måneder og bodd i den i minimum 12 ut av de siste 14 månedene. Du kan selge hytta eller fritidsboligen skattefritt om du har eid den i minimum fem år, i tillegg til at du har brukt den som fritidsbolig i minst fem ut av de siste åtte årene.

Salg av sekundærbolig som utleiebolig er derimot alltid skattepliktig. Du skal uansett bare betale skatt av gevinsten og ikke hele salgssummen. Du kan trekke fra kostnader forbundet med boligsalget før du regner ut gevinsten, for eksempel meglerkostnader. Dersom boligsalget ender med tap, kan du trekke det fra på skatten.

Les også

Slik hever du boligkjøpet

Eiendomsmegleren kan være et ekstra sikkerhetsnett

Du kan potensielt spare penger ved å velge vekk eiendomsmegler og heller selge boligen selv. Det gjelder spesielt om du har en etterspurt bolig i et ettertraktet område som omtrent “selger seg selv”. Vi anbefaler likevel at du tenker deg nøye om før du bestemmer deg. Megleren kan være et ekstra sikkerhetsnett for boligsalget.

Eiendomsmegleren har nemlig både undersøkelses- og opplysningsplikt ifølge avhendingsloven, i tillegg til det ansvaret som tilfaller selger. Megleren skal blant annet sikre at potensielle kjøpere får alle nødvendige opplysninger og informasjon som kan få betydning for boligsalget. Hvis du velger vekk eiendomsmegler, må du selv sørge for at kjøperne mottar denne informasjonen.

Megleren har i tillegg ansvar for å holde en forsvarlig budrunde, samt føre budjournal. Det finnes imidlertid nyttige verktøy som kan ta over akkurat denne oppgaven for private boligselgere. Propr.no er et godt eksempel på dette. Denne tjenesten ordner blant annet med digital budrunde, kjøpekontrakt og oppgjør. Du kan i tillegg bruke Propr til å innhente nødvendige dokumenter og lage salgsoppgaven.

Boligselgerne må likevel holde visning, beskrive boligen, sikre at alle nødvendige opplysninger blir gitt til mulige kjøpere og vurdere budene som kommer inn. Du må også huske på at du velger vekk en dyktig selger med et stort nettverk av potensielle kjøpere når du ikke bruker megler. 

Hvorvidt dette gjør noe eller ikke, avhenger av hvor lettsolgt boligen er. Holder det med en Finn-annonse? Hvordan ser boligmarkedet ut? Og ikke minst – hvor komfortabel er du med å overta deler av ansvaret fra megleren? Det finnes ikke noe rett og galt svar på hvorvidt du bør bruke megler eller ikke. Du må ta et valg basert på spesifikke forhold ved eiendommen og dine personlige preferanser.

Konklusjon: Sett deg inn i alle regler når du skal selge bolig uten megler

Du kan spare penger ved å selge bolig uten megler, men du må sette deg grundig inn i alle juridiske regler. Samtidig er det deler av boligsalgsprosessen som du ikke bør håndtere selv, for eksempel budrunde og oppgjør. Vi anbefaler derfor at du vurderer fordelene og ulempene med privat boligsalg før du bestemmer deg for å bruke eiendomsmegler eller ikke.

Husk at du kan få hjelp til kjøpekontrakt og oppgjør av en dyktig advokat som spesialiserer seg innen eiendomsrett. Lykke til!