Uriktige opplysninger i prospekt: dine rettigheter

Har du oppdaget feil i salgsoppgaven? Har boligen mangler som selger har unnlatt å opplyse om? Du som boligkjøper har heldigvis mange rettigheter under norsk lov. Hvis selger har oppgitt uriktige opplysninger i prospektet, kan du ha krav på kompensasjon.

Det er en stor investering å kjøpe bolig. Du som boligkjøper forventer derfor at du har fått fullstendig og korrekt informasjon om boligens tilstand. Likevel kan det hende at selger gir feil eller uriktige opplysninger i salgsoppgaven, enten ved en feiltagelse eller bevisst. I begge tilfeller kan dette føre til store problemer for kjøper.

Hvis du oppdager uriktige opplysninger i prospektet, er det viktig å handle raskt. Les videre for å se nøyaktig hva du bør gjøre og hvilke rettigheter du har.

Derfor er det viktig at salgsoppgaven eller prospektet er korrekt

Prospekt og salgsoppgave er det samme, og dette er et av de viktigste dokumentene for deg som skal kjøpe bolig. Du kan unngå ubehagelige overraskelser etter kjøpet ved å studere prospektet nøye. Her finner du detaljert informasjon om boligen du er interessert i, inkludert teknisk tilstand, markedsverdi, beliggenhet, størrelse og mange andre viktige detaljer. 

Salgsoppgaven fungerer altså som en guide for potensielle kjøpere ved å gi dem all den informasjonen de trenger for å ta en informert beslutning om kjøpet.

Men hva gjør du hvis du oppdager at opplysningene i salgsoppgaven var feil i etterkant av kjøpet? Jo, da kan du fremme et reklamasjonskrav mot boligselgeren. Dine rettigheter er godt beskyttet under avhendingsloven, det vil si loven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom. 

Ifølge lovverket kan ikke boligen selges som den er. Selger må dokumentere tilstanden nøye, for eksempel med et egenerklæringsskjema og en tilstandsrapport fra takstmann. Boligkjøper forplikter seg imidlertid til å lese gjennom all denne dokumentasjonen som inkluderes i prospektet. 

Dersom det dukker opp skjulte feil og mangler som koster mer enn 10 000 kroner å utbedre, kan kjøper kreve kompensasjon fra selger i opptil fem år i ettertid. Det er derfor i alles interesse at salgsoppgaven er så detaljert som mulig og at alle kjente feil og mangler inkluderes i dette dokumentet.

Til tross for disse strenge kravene, kan det dessverre forekomme uriktige opplysninger i prospekt. Noen av de mest vanlige feilene inkluderer feilaktig informasjon om boligens størrelse, alder og tilstand. Ofte kan det hende at boligselger ikke selv var klar over at opplysningene var feil. 

Men det regnes derimot som svært alvorlig om selgeren bevisst unnlater å opplyse om problemer, for eksempel strukturelle skader på bygningen eller problemer med VVS.

Dine rettigheter som boligkjøper

Boligkjøpere har rett til korrekt og fullstendig informasjon om boligen de kjøper i henhold til norsk lov. Hvis selger gir uriktige opplysninger eller unnlater å opplyse om kjente problemer i prospektet eller salgsoppgaven, kan det betraktes som brudd på loven. I de mest alvorlige tilfellene kan boligkjøpet bli hevet. Det vanligste er imidlertid at kjøper mottar kompensasjon for å utbedre skjulte feil eller mangler. 

Hvilken kompensasjon du som boligkjøper kan få avhenger av flere faktorer, inkludert alvorlighetsgraden av feilinformasjonen, dens innvirkning på boligens verdi og hvor mye det koster å utbedre eventuelle mangler. Du har kun krav på kompensasjon for feil og mangler som ikke er opplyst om i prospektet og som koster mer enn 10 000 kroner å utbedre. 

Det er heller ikke mulig å reklamere for feil og mangler som du burde ha forutsett, basert på boligtype, boligens alder og synlige tilstand. Du kan med andre ord ikke kjøpe et eldre hus som ikke har vært oppgradert de siste årene og deretter kreve kompensasjon, bare fordi den ikke oppfyller dagens standard for nyere boliger.

Andre ganger oppdager man feilinformasjon som ikke nødvendigvis anses som en feil eller mangel, men som gjør at boligen ikke samsvarer med salgsoppgaven eller markedsføringen. Det inkluderer for eksempel informasjon om boligens egenskaper og vedlikehold. Dersom du ønsker å kreve reklamasjon på grunn av feil opplysninger i salgsoppgaven, må disse opplysningene virket inn på kjøpsbeslutningen din. 

Det er altså ikke mulig å klage på uriktige opplysninger og feilinformasjon som uansett ikke ville ha påvirket valget ditt eller hvor mye du var villig til å betale.

Hvordan kreve kompensasjon ved feil opplysninger i salgsoppgave

Du må ta grep så raskt som mulig om du finner uriktige opplysninger i salgsoppgaven eller feil ved boligen som du har kjøpt. I mange tilfeller kan en direkte samtale løse problemet, særlig hvis det kun er snakk om å dekke utgiftene for eventuelle utbedringer. De fleste boligselgere velger nemlig å tegne en såkalt boligselgerforsikring som dekker kostnadene for å utbedre skjulte feil og mangler ved boligen. Forsikringsselskapet tar dermed ansvar for å behandle saken og utbetale kompensasjon.

Slik fremmer du et reklamasjonskrav mot boligselger:

• Skaff bevis: Det første trinnet er å samle inn så mye bevis som mulig. Bevis kan inkludere bilder, dokumenter eller uttalelser fra fagfolk som bekrefter at du har funnet feil opplysninger i salgsoppgaven.
• Reager raskt: Ifølge loven må du fremme reklamasjonskravet innen rimelig tid. I praksis betyr “innen rimelig tid” at du helst bør klage innen det har gått to måneder. Venter du for lenge, kan du miste retten til å klage.
• Kontakt selger: Ta kontakt med selger eller eiendomsmegler så snart som mulig. Forklar situasjonen og gi dem en sjanse til å rette opp i feilen. Det kan ofte være snakk om skjulte feil og mangler som selger ikke visste om selv.
• Snakk med forsikringsselskapet til boligselgeren: Forsikringsselskapet til boligselger tar over saken, dersom han eller hun har tegnet en slik forsikring. En eventuell boligselgerforsikring gjelder imidlertid kun hvis boligselger ikke visste om feilen selv.
• Få hjelp av en eiendomsadvokat: Hvis selger nekter å rette opp feilen eller ikke har en gyldig forsikring, kan du ta kontakt med en advokat som spesialiserer seg innen eiendomsrett.

Reklamasjonsprosessen blir imidlertid mer krevende ved alvorligere tilfeller, for eksempel der boligselger har bevisst unnlatt å opplyse om kostbare og store feil ved boligen. I slike tilfeller kan det være nødvendig å få juridisk hjelp for å løse situasjonen. Noen ganger ender slike saker opp i retten, og da er det smart å ha en dyktig advokat i ryggen som støtter deg gjennom hele prosessen.

Oppheving av boligkjøp ved alvorlig feilinformasjon

Det finnes flere typer kompensasjon, utover det å dekke kostnadene for eventuelle utbedringer av feil ved boligen. Dersom selger har gitt uriktige opplysninger i prospektet, kan det noen ganger være grunnlag for prisavslag eller for å heve boligkjøpet. Kjøpet blir imidlertid kun hevet ved svært alvorlige tilfeller der kjøperen har opplevd betydelig skade eller tap som følge av feilinformasjonen.

Casestudier og eksempler på uriktige opplysninger i prospekt

La oss se på et par fiktive, men realistiske eksempler og casestudier der boligkjøper finner feil opplysninger i salgsoppgaven. Det første eksempelet omhandler skjulte feil og mangler som boligselger ikke visste om. Det andre eksempelet går på feil informasjon i salgsoppgaven som ville ha påvirket kjøpsbeslutningen.

Eksempel 1: Skjulte feil og mangler

Ola har kjøpt seg en leilighet, men salgsoppgaven indikerer at boligen var i utmerket stand. Han oppdaget imidlertid omfattende vannskader på badet da han bestemte seg for å pusse opp etter noen måneder. Selgeren hadde ikke opplyst om disse skadene i salgsprospektet, og det var heller ingen rimelig grunn til å tro at selgeren visste om vannskadene. 

De skjulte skadene var mer alvorlige enn det man kunne forvente ut ifra boligens alder og generelle tilstand. I dette tilfellet har Ola krav på å få dekket utbedringskostnadene.

Eksempel 2: Feil opplysninger om boligens egenskaper

Kari kjøpte en eiendom høsten 2022 som skulle ha vært 120 kvadratmeter, ifølge prospektet. Det viste seg at disse opplysningene var uriktige, ettersom boligen faktisk bare var 100 kvadratmeter. Ifølge den oppdaterte avhendingsloven regnes arealavvik på 2 prosent og minimum 1 kvadratmeter som en mangel. Kari kan dermed kreve prisavslag i henhold til norsk lov.

Hvis Kari hadde kjøpt boligen før loven ble oppdatert i 2022, måtte arealavviket ha vært rundt 10 prosent for at hun skulle fått medhold i saken. I enkelte tilfeller har domstolene gitt medhold i saker der avviket var på kanskje 8 prosent. Det bør også nevnes at i større byer som Oslo der leilighetene er svært små, så har enkelte fått prisavslag for mindre avvik på ca. 5 prosent.

Konklusjon: Dette er dine rettigheter ved uriktige opplysninger i prospekt

Det kan være svært frustrerende å oppdage uriktige opplysninger i prospektet eller salgsoppgaven. Men heldigvis har du sterke rettigheter som boligkjøper i Norge. Avhendingsloven sørger for at du er godt beskyttet, dersom du oppdager skjulte feil eller det viser seg at selger har holdt tilbake viktig informasjon.

Bare husk at du bør fremme kravet raskt. Skaden eller feilen må dessuten være av et visst omfang for at du skal ha krav på kompensasjon. Lykke til!