Kjøp av bolig er blant de største investeringene man gjør i løpet av livet. Det er få ting som er like spennende som å bygge et hus helt fra grunnen, der du kan få det akkurat som du vil. Du får muligheten til å velge tomt, arealplanlegging, hvilke materialer som skal brukes, og hvilken stil huset skal bygges i.

Flere av disse prosessene krever at du får hjelp fra fagfolk. Som regel går det meste fint, men byggingen er ikke alltid knirkefri. Feil, mangler og forsinkelser er typiske problemer som du kan møte på i større eller mindre grad. Ofte får mindre skader følgefeil, noe som gjør at tilsynelatende små problemer kan vokse seg store.

Forsinket ferdigstillelse kan medføre ytterligere problemer. Kanskje du har sagt opp leieavtalen eller solgt det gamle huset ditt? I så vil det fort balle på seg med kostnader til midlertidig bolig og oppbevaring av tingene dine.

For å verne deg som forbruker har bustadoppføringslova gjort det klart at du kan kreve dagmulkt dersom oppdraget ikke ferdigstilles i tide. Dette er kort sagt bøter som baserer seg på hvor mange dager forsinkelsen varer.

I denne artikkelen kan du lese mer om hva dagmulkten innebærer, og hvordan denne kreves.

Hvorfor brukes dagmulkt?

Dagmulkt er bøter som løper hver dag et byggeprosjekt er forsinket. På grunn av problemene et forsinket byggearbeid medfører for forbrukeren, er dette en rettferdig løsning. Hovedformålet er å motivere entreprenøren til å ferdigstille prosjektet i tide, ikke å straffe dem for eventuelle forsinkelser. Samtidig er det viktig at kjøperen av boligen skal kunne forutsi egen situasjon, og kunne dekke utgifter til eventuell leiebolig i mellomtiden dersom byggingen tar lengre tid enn forventet.

Dessverre for entreprenøren gjelder dagmulkt for alle forsinkelser. I stedet for lengre tvister i Forliksrådet og rettssystemet, som ofte skjer ved andre problemer innenfor byggebransjen, er dagmulkt ved forsinkelser en ganske enkel prosess.

Dagmulkt bidrar også til forutsigbarhet for deg som forbruker. Heller enn å kreve erstatning i etterkant, vet du akkurat hva du vil få slik at både du og entreprenøren kan budsjettere for kostnadene en forsinkelse medfører. Slik får ingen av dere store og uventede økonomiske smeller som kan være til hinder for byggearbeidet.

Du får utbetalt dagmulkt uavhengig av størrelsen på det økonomiske tapet som forsinkelsen medfører. Det vil være vanskelig å bokføre alle utgifter man har til hotell, leiebolig, eller lignende. Ved dagmulkt slipper du dette, og summen er forhåndsbetalt. På den andre siden er det opp til deg om du vil bruke mer penger enn dagmulkten åpner for. Ytterligere utgifter må du i utgangspunktet betale selv.

Dette sier bustadoppføringslova om dagmulkt

Det er kapittel 3 i bustadoppføringslova som regulerer forsinkelser fra entreprenørens side. Her finner du informasjon om hvordan kjøpet kan heves, hvordan du kan kreve erstatning, og ikke minst hva reglene er for dagmulkter.

Dagmulktene opererer etter gitte bestemmelser, og disse kan du lese mer om videre i artikkelen.

Når begynner dagmulkten å løpe?

Det hender at entreprenører opplever forsinkelser. Enten de er overbooket eller bare har jobbet for sakte, kan dagmulkt kreves fra den første dagen forsinkelsene oppstår.

Retten til dagmulkt er lovfestet i paragraf 10 og 11 i bustadoppføringslova. Dermed kan du umiddelbart kreve dagmulkt for å dekke kostnader du måtte ha i forbindelse med forsinkelsen.

Hvor høy er dagmulkten?

Størrelsen på dagmulkten varierer fra sak til sak.

Som forbruker er det en fordel å sette opp et konkret tall i kontrakten slik at du vet nøyaktig hva du får utbetalt. De færreste gjør dette, og standardsatsen er på 1 promille av entreprenørens vederlag.

Med andre ord vil du motta 1 krone per tusenlapp entreprenøren har anslått at prosjektet koster. Dersom eiendomsretten er involvert i avtalen er det verdt å vite at dagmulkten ikke kan være mindre enn 0,75 promille, og heller ikke lavere enn 0,5 prosent av grunnbeløpet i folketrygden.

Per 1. mai 2022 er grunnbeløpet i folketrygden 111 477 kroner. Størrelsen på beløpet justeres 1. mai hvert år. Du kan holde deg oppdatert om grunnbeløpet på NAV sine nettsider.

Hvor lenge kan du kreve dagmulkt?

Dagmulkt har ingen øvre grense når det kommer til den daglige utbetalingen. Likevel er det begrenset hvor lenge du kan kreve pengene. Mulkten er begrenset til 100 dager, og utover dette må du enten få hevet avtalen, eller kreve erstatning for ytterligere utgifter.

Det er verdt å nevne at dagmulkt fungerer som en form for erstatning, slik at det er liten sannsynlighet for at du får noen videre kompensasjon utover dette. I noen tilfeller må man finne en ny entreprenør for å fullføre arbeidet hvis det ikke ser ut til at det ferdigstilles av den gamle.

Dokumentasjon og bevisføring ved krav om dagmulkt

Det er viktig å kunne vise til riktig dokumentasjon og bevisføring for å kreve dagmulkt. Uten solid dokumentasjon faller hele kravet ditt fra hverandre. Dagmulkt er tross alt en kompensasjon for forsinkelser i kontraktsforhold. Du må derfor kunne bevise at forsinkelsen faktisk har skjedd og at den har påvirket deg økonomisk.

Du må derfor holde god orden på alle kontrakter og avtaler. Har du en skriftlig kontrakt der dagmulkt er spesifisert? Supert! Dette er grunnlaget for hele kravet ditt. Uten en skriftlig avtale blir det fort ord mot ord. Det siste du vil er å havne i en slik situasjon.

Neste steg er å føre logg over alle hendelser knyttet til prosjektet. Det inkluderer datoer for når arbeidet skulle starte, faktiske startdatoer, planlagte sluttidspunkter og reelle ferdigstillelsesdatoer. Du kan dermed se klart og tydelig hvor arbeidet ble forsinket.

Bilder og videoer kan også være uvurderlige og vanskelige å argumentere mot. Visuell dokumentasjon kan styrke saken din betydelig. Kommunikasjon er også viktig bevis og dokumentasjon. Pass på at du kommuniserer skriftlig. Ta godt vare på e-poster, tekstmeldinger og brev. 

Du bør blant annet kunne vise varsler om forsinkelser og svar på disse varslene. Disse bevisene viser at du har vært nøye og tydelig i din kommunikasjon gjennom hele prosessen. Vi anbefaler likevel at du får profesjonell hjelp. En advokat eller en juridisk rådgiver kan gi deg verdifulle råd om hva som må dokumenteres og hvordan det skal gjøres. De kan hjelpe deg med å fremme krav om dagmulkt om du ønsker det.

Hva skjer om dato for ferdigstillelse ikke er fastsatt?

Det hender at avtaler ikke inneholder en fast dato for ferdigstillelse. Dette kan for eksempel være fordi prosjektet er komplisert, eller at entreprenøren ønsker fleksibilitet.

Et prosjekt skal ikke ta urimelig lang tid sett i lys av hva som skal gjøres. Om dette skjer kan du i noen tilfeller ha rett til dagmulkt, selv om en dato ikke er fastsatt.

Bustadoppføringslova sier at entreprenøren skal ha rimelig framdrift, og det skal ikke forekomme unødvendige avbrudd i byggeprosessen. Dermed vil en rettslig avgjørelse om når dagmulkt skal påbegynnes være basert på skjønn. Som et resultat anbefales det alltid å fastsette overtakelsesdato i kontrakten, slik at det ikke oppstår konflikt i etterkant.

Tilfeller der dagmulkt ikke gjelder

Selv om dagmulkten er fastsatt i lovverket, er det noen tilfeller som er unntatt.

Forsinkelsen skyldes forbrukeren

Et naturlig tilfelle er når du som forbruker selv ønsker å gjøre endringer i bestillingen fra håndverkeren. Andre ønsker vil kunne medføre ytterligere forsinkelser som skyldes leveringstid på materialer, tid til tilrettelegging for de nye endringene, eller annet. En dagmulkt som skyldes forbrukeren vil ikke være rimelig overfor håndverkeren.

Et annet tilfelle kan være når du selv er årsaken til forsinkelsen. Kanskje du ikke leverer de nødvendige papirene eller ønskene dine tidsnok? Eller kanskje du ikke tilrettelegger for at håndverkeren kan gjøre jobben sin?

Force majeure

Sist, men ikke minst, så kan såkalt force majeure forekomme. Dette er kort forklart situasjoner der faktorer utenfor entreprenørens kontroll forsinker arbeidet. Typisk er dette ekstremvær, alvorlig sykdom eller ulykker som gjør at arbeidet ikke kan utføres innen avtalt tid.

I de ovennevnte tilfellene vil fristen for ferdigstillelse forskyves i henhold til tidstapet for entreprenøren. Da vil først dagmulkt kunne løpe fra denne nye fristen har gått ut. Dette er derimot med forbehold om at entreprenøren kommuniserer denne fristen til forbruker, og det er strenge vilkår for akkurat hva som vil godkjennes her.

Må det foreligge økonomiske utgifter for å kreves dagmulkt?

Dagmulkt er ment å dekke de økonomiske konsekvensene det kan forventes at en forbruker vil ha ved forsinkelser. For noen vil kanskje dagmulkten gi mer penger enn det tapet utgjør, mens andre har behov for mer penger. Personlige behov vil ikke ha betydning for beløpet siden det er fastsatt på forhånd i kontrakten.

Dagmulkten er ment som en kompensasjon for forsinkelser i 100 dager. Hvis forsinkelsen blir lengre enn dette, kan du undersøke om erstatningskrav for videre utgifter er aktuelt. Dagmulkten gir deg god støtte i en kort tidsperiode, samtidig som det er forutsigbart for entreprenøren.

Dagmulkt i bustadoppføringslova er til for å beskytte forbruker

Det er naturligvis kjedelig å vente på forsinkelser ved byggearbeid, og spesielt om du allerede har flyttet fra ditt tidligere hjem. Kostnader til å finne et midlertidig sted å bo, en ekstra flytteprosess og eventuelt utgifter til brudd på oppsigelsestid som følger av uventet ferdigstillelsesdato er vanlige her. Selv om du kan kreve dagmulkt i opptil 100 dager, er det ikke sikkert at dette er nok for å dekke det økonomiske tapet som forsinkelsen medfører for deg. I så fall kan det være aktuelt å kreve erstatning.

Vi anbefaler at du tar kontakt med en advokat som spesialiserer seg innen eiendom siden vedkommende kan gi deg en konkret vurdering av saken din. Dagmulkt er et komplisert emne, og konflikter om bolig har i mange tilfeller store økonomiske og emosjonelle konsekvenser. En advokat kan se saken fra utsiden, og gi deg en profesjonell og objektiv vurdering av hvordan du burde gå frem.