Hva sier bustadoppføringslova om dagmulkt?

Det er få ting som er så spennende som å skulle bygge et hus. Da kan du velge akkurat det du selv ønsker av tomt, arealplanlegging, materialer, og mye mer. Flere velger dette alternativet, fordi det ganske enkelt tillater mer fleksibilitet. Dessuten regnes det også av mange som en god investering å bygge sitt eget hus.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Men det er ikke alltid en knirkefri prosess, og som i så mange andre bransjer for tjenester, så forekommer det både feil, mangler, og forsinkelser. Ofte fører det ene til det andre blant disse faktorene, men det er nok liten tvil om at sistnevnte er mest irriterende. Kanskje har du planlagt flyttingen til punkt og prikke, men uten å ta høyde for forsinkelsene.

Har du da allerede solgt din gamle leilighet eller ditt gamle hus, så står du tross alt i en periode uten hjem. Selv uten en slik situasjon er det kjedelig å måtte vente utover tidsfristen. Derfor har bustadsoppføringslova gjort det klart at kjøper skal kunne kreve såkalt dagmulkt dersom entreprenøren ikke fullfører oppdraget i tide.

Dagmulkt er ganske enkelte bøter som baserer seg på hvor mange dager forsinkelsen har vart. De aller fleste som har vært borti entreprenører har hørt om begrepet, men få vet egentlig hva det innebærer, og ikke minst hvordan en krever disse. Hva sier bustadoppføringslova om dagmulkt?

Hvorfor brukes dagmulkt?

Dagmulkt er som nevnt bøter som løper hver eneste dag et byggeprosjekt er forsinket. Det kan kanskje i utgangspunktet fremkomme som strengt, men de diverse forholdene rundt dette som vi skal se på senere gjør situasjonen rettferdig for begge partene. Hovedpoenget med dagmulkt er tross alt å oppfordre entreprenøren til å fullføre prosjektet i tide, og ikke nødvendigvis straffe dem hardt.

Dessverre for entreprenøren er det slik at dagmulkt gjelder for alle forsinkelser. Dermed er det til gjengjeld enkelt å avgjøre hvordan situasjoner med forsinkelser skal avgjøres. I stedet for lengre tvister i forliksråd og rettssystem, som ofte skjer ved andre lover og regler innenfor byggebransjen, så må dagmulkt ved forsinkelser sies å være ganske rett frem.

Dessuten er det verdt å nevne at kjøper får dekket sine kostnader assosiert med forsinkelsen, samtidig som han eller hun ikke trenger å bevise det økonomiske tapet. Det kan for eksempel være frustrerende å måtte bokføre kostnader til hotell som følge av forsinkelsen ved byggeprosessen. Ved hjelp av dagmulkt slipper en altså dette.

Sist, men ikke minst, så er dagmulkt mye mer forutsigbart enn erstatning. Kjøper vet akkurat hva han vil motta for å dekke assosierte kostnader, samtidig som entreprenøren kan budsjettere for dagmulkt ved forsinkelser. Da får ingen av partene store og uventede økonomiske smeller som potensielt kan sette en komplett stopper for byggearbeidet.

Dette sier bustadoppføringslova om dagmulkt

Det er kapittel 3 i bustadoppføringslova som omhandler forsinkelser fra entreprenørens side. Her finner en informasjon om hvordan kjøp kan heves, hvordan en kan kreve erstatning, og ikke minst hva reguleringene er for dagmulkter. Det er nemlig ganske bestemte parametere disse opererer etter i henhold til loven, og nedenfor skal vi gå gjennom disse.

Når begynner dagmulkt å løpe?

Det hender at entreprenører opplever forsinkelser. Enten de er overbooket eller bare har jobbet for tregt rett og slett, så kan dagmulkt kreves fra dag 1 av forsinkelsene. Dette er lovfestet i paragrafene 10 og 11 i kapittel 3 i bustadoppføringslova. Dermed kan forbrukeren altså umiddelbart kreve inn dagmulkt for å dekke sine kostnader, noe som er meget praktisk.

Hvor høy er dagmulkt?

Der starten på dagmulkt er enkelt å besvare, så er ikke størrelsen alltid like enkel å bestemme. Forbruker kan velge å sette dette inn i en kontrakt, og her er det lov å avtale akkurat så stor dagmulkt en måtte ønske med entreprenøren. Mange hopper derimot over dette, og da faller en standard sats på 1 promille av entreprenørens vederlag inn.

Med andre ord, for hver tusenlapp entreprenøren har satt som pris for prosjektet, så vil du som forbruker motta 1 kr. Dersom eiendomsrett er involvert i avtalen, så bør det merkes at dagmulkt ikke kan være mindre enn 0,75 promille. Dagmulkt skal heller ikke på noe tidspunkt være lavere enn 0,5 % av grunnsummen i folketrygden.

Hvor lenge kan du kreve dagmulkt?

Dagmulkt har ingen øvre grense i forhold til daglig beløp, men det er allikevel begrenset hvor lenge du som kjøper kan kreve inn disse pengene. Mulkten strekker seg til totalt 100 dager, og dersom prosjektet enda ikke er ferdigstilt på dette tidspunktet, så vil du være nødt til å enten heve kjøpet eller kreve erstatning i retten.

Det er verdt å nevne at dagmulkt derimot fungerer som en form for erstatning, slik at det er liten sannsynlighet for at en får noen videre kompensasjon utover dette. Dermed er på mange måter slutten på dagmulkt også et tegn på at prosjektet er over og at en må finne en annen aktør for å ta seg av jobben.

Hva skjer om overtakelsesdato ikke er fastsatt?

Det hender at avtaler ikke inneholder en fast overtakelsesdato. Dette kan for eksempel være fordi prosjektet er komplisert og entreprenøren ønsker fleksibilitet. Allikevel skal det ikke være urimelig lang tid bak prosjektet. Dersom det er det, så kan nemlig forbruker også ha rett til dagmulkt, selv om ikke overtakelsesdato altså er fastsatt.

Bustadoppføringslova sier her at entreprenøren skal ha rimelig framdrift, og det skal ikke forekomme unødvendige avbrudd i byggeprosessen. Dermed vil en rettslig avgjørelse om når dagmulkt skal påbegynnes her være basert på skjønn. Som et resultat anbefales det alltid å fastsette overtakelsesdato i kontrakten, da dagmulkten her er helt klar for begge parter.

Tilfeller der dagmulkt ikke gjelder

Selv om dagmulkt er en ganske streng og fastsatt regel i lovverket, så finnes det som alltid unntak fra loven. For eksempel er et ganske åpenbart unntak når forbrukeren velger å endre sine ønsker. Dersom ønskede endringer eller tilleggsarbeid har skyld i at entreprenøren ikke blir ferdig innen fristen, så skal ikke dagmulkt kreves for forsinkelsene.

Et annet tilfelle som kan være relevant er dersom forbrukeren selv er årsaken til forsinkelsen. Forsinkelser kan her forekomme dersom forbrukeren ikke holder seg til avtalen eller på andre måter gjør arbeidet vanskelig å fullføre i tide for entreprenøren. For å sette det på spissen – måker en ikke oppkjørselen, og entreprenøren ikke klarer å komme seg inn på eiendommen, så er det forbruker sin feil.

Sist, men ikke minst, så kan såkalt force majeure forekomme. Dette er ganske enkelt situasjoner der entreprenøren simpelthen ikke har kontroll. Om en massiv storm kommer innover kysten og blåser ned et tre som faller over huset, så er naturligvis ikke entreprenøren ansvarlig for å fullføre byggearbeidet innenfor fristen. Dermed er heller ikke dagmulkt løpende fra fristen lenger.

I samtlige av de 3 ovennevnte tilfellene vil fristen for ferdigstillelse skyves i henhold til tidstapet for entreprenøren. Da vil først dagmulkt kunne løpe fra denne nye fristen har gått ut. Dette er derimot med forbehold om at entreprenøren kommuniserer denne fristen til forbruker, og det er strenge vilkår for akkurat hva som vil godkjennes her.

Må det foreligge økonomiske kostnader for å kreves dagmulkt?

Dagmulkt er ment å dekke de økonomiske kostnadene det kan forventes at en forbruker vil ha ved forsinkelser. Allikevel vil nok noen tenke seg at dagmulkt dekker mer enn hva som foreligger av behov, mens andre kanskje mener dagmulkt ikke dekker nok. Uansett er det irrelevant, da det ikke trenger å foreligge økonomiske kostnader for å kreves dagmulkt.

Som nevnt tidligere er dagmulkt kun en måte å dekke kostnader for forbrukeren innenfor en forsinkelsesperiode på 100 dager. Dersom forsinkelsen går utover dette, så kan erstatning kreves om forbruker mener at høyere dekning behøves for de økonomiske kostnadene som påløpte. Dagmulkt gir forbruker på det minste en god støtte i det korte løp, samtidig som det er forutsigbart for entreprenøren.

Dagmulkt i bustadoppføringslova er til for å beskytte forbruker

Det er naturligvis kjedelig å vente på forsinkelser ved byggearbeid, og da spesielt om du for eksempel allerede har solgt ditt tidligere hjem. Da vil unektelig kostnader påløpe ved å finne et midlertidig sted å bo. Dessuten er det en stor ulempe å regne for kjøper. Dagmulkt er tiltenkt som bøter som skal gi en entreprenør insentiv til å fullføre sitt oppdrag innen fristen.

I bustadoppføringslova kapittel 3 nevnes det at dagmulkt skal kunne kreves av kjøper for hver dag etter forsinkelsen, helt opp til 100 dager. Standardsummen her skal være på 1 promille av vederlaget som entreprenøren krever, slik at det potensielt kan bety større summer i erstatning. Det er nettopp erstatning dagmulkt tross alt er ment å være.

I enkelte tilfeller kan det føles for mye, mens andre mener at dagmulkt ikke dekker deres økonomiske kostnader. For sistnevnte tilfelle kan en derfor velge å gå videre med krav om erstatning for å dekke ytterligere kostnader.

Uansett er dagmulkt i bustadoppføringslova et komplisert emne å sette seg inn i, og en advokat er best skikket til å fremme saker her. Frustrasjonen og stresset er tross alt mest sannsynlig stort hos deg, slik at det kan være godt å få med en ekspert på laget for å se om du faktisk har krav på dagmulkt i din situasjon.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende