Dagmulkt: Hva sier bustadoppføringslova?

Kjøp av bolig er blant de største investeringene de fleste gjør i løpet av livet sitt. Det er få ting som er like spennende som å bygge et hus helt fra grunnen, der du kan velge akkurat det du selv ønsker. Du får muligheten til å velge tomt, arealplanlegging, hvilke materialer som skal brukes, og hvilken stil huset skal bygges i.

Flere av disse prosessene krever at du får hjelp fra fagfolk. Som regel går det meste fint, men prosessen er ikke alltid knirkefri. Feil, mangler og forsinkelser er typiske problemer som du kan møte på i større eller mindre grad. Ofte får mangler følgefeil, og dette gjør at tilsynelatende små problemer kan vokse seg store.

Forsinket ferdigstillelse kan medføre ytterligere problemer. Kanskje du har sagt opp leieavtalen eller solgt det gamle huset ditt? I så vil det fort balle på seg med kostnader til midlertidig bolig og oppbevaring av tingene dine.

For å verne deg som forbruker har bustadoppføringslova gjort det klart at du kan kreve dagmulkt dersom oppdraget ikke ferdigstilles i tide. Dette er kort sagt bøter som baserer seg på hvor mange dager forsinkelsen varer.

I denne artikkelen kan du lese mer om hva dagmulkten innebærer, og hvordan denne kreves.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Hvorfor brukes dagmulkt?

Dagmulkt er som nevnt bøter som løper hver dag et byggeprosjekt er forsinket. På grunn av problemene et forsinket byggearbeid medfører for forbrukeren, er dette en rettferdig løsning. Hovedformålet er å oppfordre entreprenøren til å ferdigstille prosjektet etter avtalen. Ikke å straffe dem.

Dessverre for entreprenøren er det slik at dagmulkt gjelder for alle forsinkelser. I stedet for lengre tvister i forliksråd og rettssystem, som ofte skjer ved andre lover og regler innenfor byggebransjen, er dagmulkt ved forsinkelser en ganske enkel prosess.

Det er også verdt å nevne at du får dekket dine kostnader som følger av forsinkelsen, samtidig som han eller hun ikke trenger å bevise det økonomiske tapet. Det kan for eksempel være frustrerende å måtte bokføre kostnader til hotell som følge av forsinkelsen ved byggeprosessen. Ved hjelp av dagmulkt slipper en dette.

Dagmulkt bidrar også til forutsigbarhet for deg som forbruker. Heller enn å kreve erstatning i etterkant, vet du akkurat hva du vil få slik at både du og entreprenøren kan budsjettere for kostnadene en forsinkelse medfører. Slik får ingen av dere store og uventede økonomiske smeller som kan være til hinder for byggearbeidet.

Dette sier bustadoppføringslova om dagmulkt

Det er kapittel 3 i bustadoppføringslova som regulerer forsinkelser fra entreprenørens side. Her finner du informasjon om hvordan kjøpet kan heves, hvordan du kan kreve erstatning, og ikke minst hva regkehe er for dagmulkter.

Dagmulktene opererer etter gitte bestemmelser, og disse kan du lese mer om i det følgende.

Når begynner dagmulkt å løpe?

Det hender at entreprenører opplever forsinkelser. Enten de er overbooket eller bare har jobbet for sakte kan dagmulkt kreves fra den første dagen forsinkelsene oppstår.

Retten til dagmulkt er lovfestet i paragraf 10 og 11 i kapittel 3 i bustadoppføringslova. Dermed kan du umiddelbart kreve dagmulkt for å dekke kostnader du måtte ha i forbindelse med forsinkelsen.

Hvor høy er dagmulkt?

Størrelsen på dagmulkten varierer fra sak til sak.

Som forbruker er det en fordel å sette opp et konkret tall i kontrakten slik at du vet nøyaktig hva du får utbetalt. De færreste gjør dette, og standardsatsen er på 1 promille av entreprenørens vederlag.

Med andre ord vil du motta 1 krone per tusenlapp entreprenøren har anslått at prosjektet koster. Dersom eiendomsretten er involvert i avtalen er det verdt å vite at dagmulkten ikke kan være mindre enn 0,75 promille, og heller ikke lavere enn 0,5 prosent av grunnbeløpet i folketrygden.

  • Per 1. mai 2021 er grunnbeløpet i folketrygden 106 399 kroner. Dette justeres hver 1. mai. Du kan holde deg oppdatert om grunnbeløpet på NAV sine nettsider.

Hvor lenge kan du kreve dagmulkt?

Dagmulkt har ingen øvre grense når det kommer til den daglige utbetalingen. Likevel er det begrenset hvor lenge du kan kreve pengene. Mulkten er begrenset til 100 dager, og utover dette må du enten få hevet avtalen eller kreve erstatning for ytterligere utgifter.

Det er verdt å nevne at dagmulkt derimot fungerer som en form for erstatning, slik at det er liten sannsynlighet for at du får noen videre kompensasjon utover dette. Dermed er på mange måter slutten på dagmulkt også et tegn på at prosjektet er over og at en må finne en annen aktør for å ta seg av jobben.

Hva skjer om dato for ferdigstillelse ikke er fastsatt?

Det hender at avtaler ikke inneholder en fast dato for ferdigstillelse. Dette kan for eksempel være fordi prosjektet er komplisert, eller at entreprenøren ønsker fleksibilitet.

Et prosjekt skal ikke ta urimelig lang tid sett i lys av hva som skal gjøres. Om dette skjer kan du i noen tilfeller ha rett til dagmulkt, selv om en dato ikke er fastsatt.

Bustadoppføringslova sier at entreprenøren skal ha rimelig framdrift, og det skal ikke forekomme unødvendige avbrudd i byggeprosessen. Dermed vil en rettslig avgjørelse om når dagmulkt skal påbegynnes her være basert på skjønn. Som et resultat anbefales det alltid å fastsette overtakelsesdato i kontrakten, slik at det ikke oppstår konflikt i etterkant.

Tilfeller der dagmulkt ikke gjelder

Selv om dagmulkten er fastsatt i lovverket, er det noen tilfeller som er unntatt.

Et naturlig tilfelle er når du som forbruker selv ønsker å gjøre endringer i bestillingen fra håndverkeren. Andre ønsker vil kunne medføre ytterligere forsinkelser som skyldes leveringstid på materialer, tid til tilrettelegging for de nye endringene, eller annet. En dagmulkt som skyldes forbrukeren vil ikke være rimelig overfor håndverkeren.

Et annet tilfelle kan være når du selv er årsaken til forsinkelsen. Kanskje du ikke leverer de nødvendige papirene eller ønskene dine tidsnok? Eller kanskje du ikke tilrettelegger for at håndverkeren kan gjøre jobben sin?

Sist, men ikke minst, så kan såkalt force majeure forekomme. Dette er kort forklart situasjoner der faktorer utenfor entreprenørens kontroll forsinker arbeidet. Typisk er dette ekstremvær, alvorlig sykdom eller ulykker som gjør at arbeidet ikke kan utføres innen avtalt tid.

I samtlige av de 3 ovennevnte tilfellene vil fristen for ferdigstillelse forskyves i henhold til tidstapet for entreprenøren. Da vil først dagmulkt kunne løpe fra denne nye fristen har gått ut. Dette er derimot med forbehold om at entreprenøren kommuniserer denne fristen til forbruker, og det er strenge vilkår for akkurat hva som vil godkjennes her.

Må det foreligge økonomiske kostnader for å kreves dagmulkt?

Dagmulkt er ment å dekke de økonomiske kostnadene det kan forventes at en forbruker vil ha ved forsinkelser. Allikevel vil nok noen tenke seg at dagmulkt dekker mer enn hva som foreligger av behov, mens andre kanskje mener dagmulkt ikke dekker nok. Uansett er det irrelevant, da det ikke trenger å foreligge økonomiske kostnader for å kreves dagmulkt.

Som nevnt tidligere er dagmulkt kun en måte å dekke kostnader for forbrukeren innenfor en forsinkelsesperiode på 100 dager. Dersom forsinkelsen går utover dette, så kan erstatning kreves om forbruker mener at høyere dekning behøves for de økonomiske kostnadene som påløpte. Dagmulkt gir forbruker en god støtte i en kort tidsperiode, samtidig som det er forutsigbart for entreprenøren.

Dagmulkt i bustadoppføringslova er til for å beskytte forbruker

Det er naturligvis kjedelig å vente på forsinkelser ved byggearbeid, og da spesielt om du allerede har solgt ditt tidligere hjem. Kostnader til å finne et midlertidig sted å bo, en ekstra flytteprosess og eventuelt utgifter til brudd på oppsigelsestid som følger av uventet ferdigstillelsesdato er forutsigbare her. Dagmulkt er ment for å gi håndverkeren et insentiv til å fullføre oppdraget sitt etter avtalen.

I bustadoppføringslova kapittel 3 nevnes det at dagmulkt skal kunne kreves av kjøper for hver dag etter forsinkelsen, helt opp til 100 dager. Standardsummen her skal være på 1 promille av vederlaget som entreprenøren krever, slik at det potensielt kan bety større summer i erstatning. Det er nettopp erstatning dagmulkt tross alt er ment å være.

I enkelte tilfeller kan det føles for mye, mens andre mener at dagmulkt ikke dekker deres økonomiske kostnader. For sistnevnte tilfelle kan en derfor velge å gå videre med krav om erstatning for å dekke ytterligere kostnader.

Uansett er dagmulkt i bustadoppføringslova et komplisert emne å sette seg inn i, og en advokat er best skikket til å fremme saker her. Konflikt om bolig medfører store emosjonelle og økonomiske belastninger, og en advokat vil kunne se saken fra en annen vinkel. Ved profesjonell rådgivning vil du kunne sørge for at sakens resultat blir best mulig.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende