Hva sier bustadoppføringslova om garanti?

Dersom du skal kjøpe en bolig, så virrer det nok en del sommerfugler rundt i magen. Dette er tross alt en veldig stor investering. Dermed er det både spenning og frykt assosiert med dette kjøpet. Når nøkkelen endelig settes i døra skal skuldrene senkes, og det nye huset skal nytes. Dessverre hender det innimellom at alt ikke er som det skal.

Feil og mangler kan være tilfelle ved ditt nye hus. Har du kjøpt en bolig fra en tidligere eier, så kan det være mangler som ikke kom frem underveis i visninger og rapporter. Det er tross alt mye usikkerhet knyttet mot et slikt kjøp. Enda mer usikkerhet er det derimot knyttet mot kjøp av en splitter ny bolig. Veien fra prospektet til den ferdige boligen er rimelig lang.

Underveis kan en hel del ting gå galt før en faktisk setter nøkkelen i døra og offisielt eier huset. Mange av disse feilene kan potensielt ikke bli oppdaget før en god stund etter innflytting. Men hva gjør den nye huseieren når disse manglene oppdages? Heldigvis er det slik at bustadoppføringslova inkluderer en omfattende beskyttelse i form av garanti.

Muligens er dette blant de viktigste punktene i bustadoppføringslova, da det sikrer forbrukeren rent økonomisk ved potensielle feil og mangler. Men hva sier bustadoppføringslova om garanti? I denne artikkelen skal vi dykke dypere inn i hvordan denne loven beskytter forbrukeren, og hvordan du eventuelt kan benytte deg av garantier om uhell skulle inntreffe.


Garanti fra entreprenør er forpliktet ved kjøp av nybygg

En garanti er ganske enkelt definert som at den som har rett på det vil motta en ytelse uansett. Det er her garantisten som skal stå for dette. Ved ethvert nybygg er det i henhold til bustadoppføringslova paragraf 12 påbudt at entreprenøren skal ha enten en bank eller et forsikringsselskap som garantist for oppdraget.

Dette er ganske enkelt for å kunne beskytte forbrukeren gjennom hele prosessen. Et ganske vanlig problem i tilfeller av feil og mangler ved nybygg er tross alt at disse blir oppdaget først etter at boligen er overtatt og vederlaget er ferdig utbetalt til entreprenøren. Da er det spesielt kjedelig med omfattende feil som koster store summer.

Selvfølgelig har forbrukeren rett til å kreve utbedring av feilene eller erstatning fra entreprenøren. Det er derimot ikke alltid at dette er mulig. For eksempel kan det forekomme at entreprenøren ikke ønsker å utbedre feilene. Da kan veien til erstatning fort virke ganske lang. Selv om du til slutt nok får utbetalt erstatningen, så ønsker du jo nybygget ferdig raskest mulig.

En annen situasjon som er meget reell er ganske enkelt at entreprenøren går konkurs. Dette er på ingen måter fremmed i byggebransjen, og mange forbrukere opplever først feil og mangler etter entreprenøren ikke lenger er i drift. Da er den viktigste delen av bustadoppføringslova paragraf 12 at forbruker kan gå rett til garantisten for å dekke kostnadene.

Krav for at garantien skal gjelde

Det er allikevel ikke slik at alle nybygg vil ha en slik garanti assosiert ved seg. Innenfor bustadoppføringslova finnes det et punkt som sier at det skal være en kontraktssum på minimum 2 G for at garantien skal gjøre seg gjeldende. Allikevel vil dette gjøre seg gjeldende for de aller fleste nybygg, og da spesielt nye hus.

G refererer til folketrygdens Grunnbeløp, som er en sats som justeres årlig. Per 1. mai 2019 var satsen på 99,858 kr. Med andre ord må et nybygg kun koste minimum i underkant av 200,000 kr for å oppfylle kravene til garantien. Dette gjelder dermed de aller fleste nybygg, men det er allikevel et krav en bør være oppmerksom på.

Størrelse og periode for garanti

Det mest naturlige spørsmålet for en forbruker som opplever omfattende feil og mangler er selvfølgelig hvor mye av kostnadene en eventuell garanti vil dekke. Dette er basert på en prosentsats, og denne satsen er igjen avhengig av når i prosessen forbrukeren krever inn sin garanti, samt om entreprenøren kun fører opp boligen, eller om han også er ansvarlig for tomten.

I tilfeller der entreprenøren kun regnes som ansvarlig for oppføringen av boligen, så vil garantibeløpet i perioden før overtakelsen beløpe til 10 % av kontraktssummen. Så snart overtakelsen er et faktum, så vil denne satsen reduseres til 5 %. Til gjengjeld varer garantien i 5 år etter overtakelse.

Dersom tomten som boligen er bygget på også inkluderes i kontrakten, så skal garantien være på minst 3 % av kontraktssummen før overtakelse. Etter overtakelse må garantien være på minst 5 % av kontraktssummen. Også her vil garantien vare 5 år fremover i tid, fra det tidspunktet overtakelsen av boligen er offisiell.

Det er naturligvis unntak fra de ovennevnte reglene, dersom boligen er en del av et borettslag for eksempel. I slike tilfeller vil det være den totale summen av innskudd og fellesgjeld som utgjør basen for satsen. Dermed utgjør garantien den faktiske kjøpesummen, slik at et lavt innskudd og høy fellesgjeld ikke alene påvirker garantisummen feil.

Garanti skal foreligge ved kontrakt

Det er som nevnt entreprenøren som har ansvar for å skaffe garantien fra enten bank eller forsikringsselskap. Dette må entreprenøren gjøre med en gang kontrakten er inngått. Det er altså ikke byggestart som er punktet for garantien, slik at ingen store utgifter påløpes før alt er på plass. Entreprenør kan møte store problemer dersom garantien ikke skaffes raskt.

Det kan nemlig medføre personlig styreansvar for entreprenøren dersom garantien ikke er på plass hurtig etter at kontrakten er inngått. Uansett om en står som entreprenør eller forbruker i forholdet, så er det av interesse å se til at garantien er raskt på plass. Dette sikrer begge parter økonomisk og rettslig gjennom prosessen.

Diverse krav til garantien

Ifølge norsk lov er det kun finansinstitusjoner som kan gi garantier for nybygg. Med andre ord kan ikke andre entreprenører eller privatpersoner gi noen form for garanti, og disse vil ikke gjøre seg gjeldende. Finansinstitusjoner innebærer som nevnt i praksis enten en bank eller et forsikringsselskap, slik at det er disse entreprenør og forbruker vil være i kontakt med.

En garanti gis offisielt til forbruker som et verdipapir. Dette er et skriftlig dokument, og det fører retningslinjene rundt garantien. Med andre ord presiserer dokumentet prosentsatser, samt perioden som garantien varer over. Det er altså forbruker som sitter med dokumentet for garantien, og det anbefales å ta godt vare på dette.

For øvrig er det verdt å nevne at siden garantien varer i 5 år etter overtakelse, så kan også en ny eier av boligen potensielt ha rett på denne. Det skriftlige dokumentet overføres altså til alle nye eiere innenfor perioden på 5 år. Videre vil også arvinger til eieren av boligen kunne kreve garantien dersom dette skulle bli aktuelt.

Fremgangsmåte for krav på garanti

Dersom det uheldige skulle inntreffe, og entreprenøren har etterlatt feil eller mangler, så skal et krav fremmes. Det første forbruker her blir nødt til å gjøre er å fremme kravet mot entreprenøren selv. Altså er det ikke slik at forbruker skal gå rett på garantisten. Det kan derimot hende at entreprenøren ender opp med å misligholde forpliktelsen sin.

I tilfeller der entreprenøren ikke tar seg av garantien, så kan forbruker gå rett på garantisten. Det er som nevnt dette som er en så stor fordel med garantier. I tilfeller der entreprenøren ikke har mulighet til å dekke erstatning, slik som ved en konkurs for eksempel, så vil forbruker uansett kunne få dekt sine kostnader for å utbedre feil og mangler.

Dersom entreprenøren fortsatt er i drift, men simpelthen hverken ønsker å utbedre feilen eller betale erstatningen, så kan prosessen føles langvarig, og den kan dra ut. Da er det godt å vite som forbruker at en har krav på pengene her og nå under garantien, og så kan heller rettslige steg gå sin gang senere i prosessen. Da får du som forbruker utbedret feil og flyttet inn raskere i ditt nye hjem.

Bustadoppføringslova sikrer din garanti

Det er altså etter bustadoppføringslova slik at du vil motta en garanti for nybygg. Entreprenøren er nødt til å skaffe denne fra en bank eller et forsikringsselskap allerede rett etter kontrakten er underskrevet. Gjør han ikke det, så vil entreprenøren selv måtte stå ansvarlig for garantien, som for øvrig skal dekke forbrukerens kostnader assosiert med utbedring av feil og mangler.

Garantien baseres både på om det er tomt inkludert i kontrakten, og ikke minst på om det er snakk om før eller etter overtakelsen. Uansett må kontraktssummen være på minimum 2 G, noe som i skrivende stund tilsvarer rundt 200,000 kr. Det er med andre ord slik at de fleste nybygg, og på et minimum hus, faller innunder denne absolutte garantien.

Allikevel kan bustadoppføringslova oppleves som komplisert for personer uten erfaring med entrepriserett. Det er derfor vanlig å benytte seg av bistand fra en advokat i slike situasjoner. Når du er spent og klar for å flytte inn i et nybygg, så vil du tross alt mest sannsynlig at alt skal komme i orden så raskt som mulig. En god byggesaksadvokat sikrer deg bistand for å kreve inn din garanti.

Takk for at du sendte inn en henvendelse. Du vil bli kontaktet av 3 forskjellige advokater innen kort tid