Garanti: Hva sier bustadoppføringslova?

Bustadoppføringslova en garanti som beskytter deg som forbruker når du kjøper nybygg eller bolig under oppføring. Denne lovpålagte garantien sikrer at du ikke står alene hvis entreprenøren går konkurs eller hvis det dukker opp feil i årene etter overtakelse. Men hva betyr egentlig garantikravet i bustadoppføringslova for deg som boligkjøper?

Det er nemlig en lang vei mellom glansbilde-prospektet og den ferdige boligen ved kjøp av nybygg. Du signerer ofte kontrakt på et prosjekt som kun eksisterer på tegnebordet, uten mulighet til å gå på visning eller sjekke kvaliteten først. Men både lovverket og garantien gir deg økonomisk trygghet både under byggeprosessen og i hele fem år etter du har flyttet inn.

Garanti fra entreprenør er lovpålagt ved kjøp av nybygg

En garanti fra entreprenørens side, er en forsikring der de stiller seg ansvarlige for at du skal få det du har betalt for. Ved alle nybygg kreves det at en entreprenør har en bank, eller et forsikringsselskap, som fungerer som garantister for oppdraget.

Kravet om garanti skal beskytte deg som forbruker gjennom hele prosessen. Feil og mangler ved nybygg oppdages som regel ikke før etter overtakelsen er gjennomført og et vederlag er betalt. Du kan kreve utbedring av feilene, eller erstatning fra entreprenøren for økonomisk tap dette har medført.

En annen situasjon som kan oppstå er at entreprenøren går konkurs. Dette er ikke uvanlig, og mange forbrukere oppdager feil og mangler etter at entreprenøren har lagt ned driften. Formålet med garantien er at du som forbruker kan rette krav mot entreprenørens garantist for å dekke utgiftene.

Når gjelder garantien?

Entreprenøren må stille garanti for nesten alle boligkjøp etter bustadoppføringslova. Det eneste unntaket er hvis kontraktssummen ikke overstiger 2 G (2 ganger grunnbeløpet i folketrygden). Grunnbeløpet i folketrygden er per 1. mai 2025 på 130 160 kroner.

Viktig å vite om garantiplikten:

• Garantien er lovpålagt og kan ikke avtales bort
• Du har rett til å holde tilbake hele betalingen hvis entreprenøren ikke stiller garanti
• Garantiplikten gjelder både boliger og fritidsboliger
• Fra 2019 må også selgere av nyoppførte boliger stille garanti hvis de selger innen 6 måneder etter ferdigstillelse

Garantien gjelder når:

• Du kjøper bolig under oppføring (på prospekt)
• Du får utført totalrenovering av eksisterende bolig
• Du kjøper nyoppført bolig som selges videre innen 6 måneder
• Entreprenøren driver næringsvirksomhet og du er forbruker

Kjøper du privat fra en som har bygget sitt eget hus, har du ikke krav på garanti etter bustadoppføringslova. Du må også være obs på at grunnbeløpet justeres 1. mai hvert år. Sjekk gjeldende sats på NAV sine nettsider hvis du planlegger mindre prosjekter som kan ligge rundt grenseverdien.

Garantiens størrelse og varighet

Det vanligste spørsmålet er hvor stor andel av kostnadene en garanti vil dekke. Svaret er at beløpet regnes ut fra en prosentsats som avhenger av når i prosessen garantien kreves, samt om entreprenøren kun fører opp boligen, eller om han også er ansvarlig for tomten.

Dersom entreprenøren kun er ansvarlig for oppføringen av boligen, vil garantibeløpet i perioden før overtakelsen være 10 % av kontraktssummen. Etter overtakelsen vil satsen reduseres til 5 % og vare i 5 år.

Om entreprenøren er ansvarlig for tomten i tillegg, skal garantibeløpet før overtakelsen minst være 3% av kontraktssummen. Etter overtakelsen er må garantien minimum være 5% av kontraktssummen og vare i 5 år.

Som alltid er det unntak. Hvis boligen er en del av et borettslag vil det for eksempel være den totale summen av innskudd og fellesgjeld som utgjør grunnlaget for satsen. I så fall gjelder garantien den faktiske kjøpesummen, slik at lave innskudd og høy fellesgjeld ikke alene skal påvirke garantisummen negativt.

Les også

Se vår komplette guide til bustadsoppføringslova med alle plikter og rettigheter

Garanti ved salg av nyoppført bolig

Næringsdrivende som selger en nybygd bolig eller fritidsbolig innen seks måneder etter ferdigstillelse må også stille garanti. Ja, selv om salget teknisk sett skjer etter avhendingslova og ikke bustadoppføringslova. Utbyggere kan dermed ikke vente med å selge nyoppført bolig til ferdigstillelse, kun for å slippe garantikrav.

Hva betyr dette konkret for deg som kjøper?

• Du har krav på garanti når du kjøper en nyoppført bolig som er ferdigstilt for mindre enn 6 måneder siden
• Garantien skal være på minst 5 % av kjøpesummen
• Den gjelder i 5 år etter overtakelse og dekker feil og mangler
• Du har rett til å holde tilbake betaling hvis selger ikke stiller garanti

Det er den faktiske ferdigstillelsen som teller, ikke når ferdigattest foreligger. Er boligen reelt sett innflyttingsklar og alle avtalte arbeider utført, begynner seksmånedersfristen å løpe. Det betyr at en bolig ferdigstilt 1. september må selges med garanti frem til 1. mars året etter.

Garantien skal foreligge ved kontraktinngåelsen

Det er som nevnt entreprenøren som har ansvar for å skaffe garantien fra enten bank eller forsikringsselskap. Dette må gjøres så snart kontrakten er inngått. Det er altså ikke byggestart som er punktet for garantien, slik at ingen store utgifter påløpes før alt er på plass.

For entreprenøren kan manglende garantiordning medføre personlig styreansvar. At en garanti foreligger ved kontraktinngåelsen er både gunstig for deg som forbruker, og entreprenøren slik at begge er økonomisk sikret underveis i byggeprosessen.

Les også

Stor guide til bustadsoppføringslova og dagmulkt: Se hva du kan kreve

Diverse krav til garantien

Ifølge loven er det bare finansinstitusjoner som kan gi garantier for nybygg. Med andre ord kan ikke andre entreprenører eller privatpersoner være garantister. En finansinstitusjon er som regel en bank eller et forsikringsselskap.

En garanti gis offisielt til forbruker som et verdipapir. Dette er et skriftlig dokument, og sier noe om retningslinjene rundt garantien. Som regel presiserer dokumentet prosentsatser, hvilken periode garantien varer, og hva den gjelder. Som forbruker er det du som har dokumentet som gir deg garanti, og det anbefales at dette tas godt vare på.

Siden garantien varer i 5 år etter overtakelse av boligen, kan en eventuell ny eiere også ha rett på denne. Det skriftlige dokumentet vil i så fall overføres til alle nye eiere av boligen innenfor 5-års perioden. Videre vil også arvinger til eieren av boligen kunne kreve garantien om det skulle bli aktuelt.

Fremgangsmåte for krav på garanti

Hvis du oppdager feil eller mangler ved boligen, må du rette et krav mot entreprenøren. Det første steget er altså ikke å gå til garantisten, men kontakte entreprenøren direkte. Dersom entreprenøren ikke utbedrer problemet, eller avviser kravet, er garantisten neste steg.

Garantistens funksjon er å utgjøre et sikkerhetsnett for deg som forbruker. Dette er spesielt viktig hvis entreprenøren er useriøs, eller ikke lenger er i drift. Det kan være verdt å merke seg at du ofte har krav på penger for å utbedre feilen her og nå. Eventuelle rettslige steg senere vil kunne skje senere, slik at du kan flytte inn i ditt nye hjem så snart som mulig.

Bustadoppføringslova sikrer deg garanti

Det er altså bustadoppføringslova som sikrer at du får en garanti ved kjøp av nybygg. Det er entreprenørens ansvar å skaffe denne fra en bank, eller et forsikringsselskap. Opprettelsen av garantien skal skje ved kontraktinngåelse, og dersom denne mangler vil entreprenøren selv stå ansvarlig for garantien og kostnadene dette kan medføre.

Garantiens sum er basert på om det er tomt inkludert i kontrakten, og om feilen oppstår før eller etter overtakelse. Uansett kreves det at kontraktssummen er i overkant av 260 320 kroner for at garanti er inkludert. De aller fleste nybygg vil falle innunder denne kategorien.

Selv om du har krav på garanti, er lovverket komplisert. Det finnes unntak, nyanser og tilleggsbestemmelser som ikke kan presenteres i en så kort fremstilling som denne. Om du er usikker, anbefales det at du tar kontakt med en god byggesaksadvokat. Her vil du få veiledning og bistand gjennom hele prosessen, og advokaten vil bidra til at saken får best mulig resultat.

Tips! Undersøk om advokatutgifter er inkludert i forsikringen din. Dette kan du finne ut ved å ringe forsikringsselskapet ditt, eller ved å lese forsikringspapirene.