Ved kjøp av ny bolig er det mange følelser som melder seg. De aller fleste kjenner nok på sommerfugler i magen i tiden frem til overtakelse, og som regel går overtakelsen av den nye boligen smertefritt. I andre tilfeller kan mangler og feil melde seg tidlig i prosessen, eller oppdages måneder etter innflytting.

Særlig ved overtakelse av nybygg er det en lang vei mellom prospektet du har sett og den ferdige bygningen. Ved handel av bolig fra tidligere eier kan du gå på visning flere ganger og gjøre grundige undersøkelser av den aktuelle boligen. Ved nybygg får du ofte ikke se det ferdige produktet før du har signert kontrakten. Det er bustadoppføringslova som regulerer kjøp og salg av nybygg. Denne har en gunstig beskyttelse gjennom en pålagt garanti som sikrer deg mot en rekke feil og mangler.

I denne artikkelen kan du lese mer om garantien i bustadoppføringslova, og hvordan du eventuelt kan bruke den.

Garanti fra entreprenør er lovpålagt ved kjøp av nybygg

En garanti fra entreprenørens side, er en forsikring der de stiller seg ansvarlige for at du skal få det du har betalt for. Ved alle nybygg kreves det at en entreprenør har en bank, eller et forsikringsselskap, som fungerer som garantister for oppdraget.

Kravet om garanti skal beskytte deg som forbruker gjennom hele prosessen. Feil og mangler ved nybygg oppdages som regel ikke før etter overtakelsen er gjennomført og et vederlag er betalt. Du kan kreve utbedring av feilene, eller erstatning fra entreprenøren for økonomisk tap dette har medført.

En annen situasjon som kan oppstå er at entreprenøren går konkurs. Dette er ikke uvanlig, og mange forbrukere oppdager feil og mangler etter at entreprenøren har lagt ned driften. Formålet med garantien er at du som forbruker kan rette krav mot entreprenørens garantist for å dekke utgiftene.

Når gjelder garantien?

Selv om de aller fleste nybygg har garanti, finnes det unntak. Etter bustadoppføringslova vil det være et krav om om kontraktssummen må være på minimum 2 G (2 ganger grunnbeløpet i folketrygden) for at garantien skal gjelde.

• Grunnbeløpet i folketrygden (1 G) er i dag på 111 477 kroner. Du kan holde deg oppdatert på grunnbeløpets størrelse på NAV sine nettsider. Summen justeres 1. mai hvert år.

I dag vil garanti kun dekke tilfeller der kontraktsummen er i overkant av 220 000 kroner.

Garantiens størrelse og varighet

Det vanligste spørsmålet er hvor stor andel av kostnadene en garanti vil dekke. Svaret er at beløpet regnes ut fra en prosentsats som avhenger av når i prosessen garantien kreves, samt om entreprenøren kun fører opp boligen, eller om han også er ansvarlig for tomten.

Dersom entreprenøren kun er ansvarlig for oppføringen av boligen, vil garantibeløpet i perioden før overtakelsen være 10% av kontraktssummen. Etter overtakelsen vil satsen reduseres til 5%, og vare i 5 år.

Om entreprenøren er ansvarlig for tomten i tillegg, skal garantibeløpet før overtakelsen minst være 3% av kontraktssummen. Etter overtakelsen er må garantien minimum være 5% av kontraktssummen og vare i 5 år.

Som alltid er det unntak. Hvis boligen er en del av et borettslag vil det for eksempel være den totale summen av innskudd og fellesgjeld som utgjør grunnlaget for satsen. I så fall gjelder garantien den faktiske kjøpesummen, slik at lave innskudd og høy fellesgjeld ikke alene skal påvirke garantisummen negativt.

Garantien skal foreligge ved kontraktinngåelsen

Det er som nevnt entreprenøren som har ansvar for å skaffe garantien fra enten bank eller forsikringsselskap. Dette må gjøres så snart kontrakten er inngått. Det er altså ikke byggestart som er punktet for garantien, slik at ingen store utgifter påløpes før alt er på plass.

For entreprenøren kan manglende garantiordning medføre personlig styreansvar. At en garanti foreligger ved kontraktinngåelsen er både gunstig for deg som forbruker, og entreprenøren slik at begge er økonomisk sikret underveis i byggeprosessen.

Diverse krav til garantien

Ifølge loven er det bare finansinstitusjoner som kan gi garantier for nybygg. Med andre ord kan ikke andre entreprenører eller privatpersoner være garantister. En finansinstitusjon er som regel en bank eller et forsikringsselskap.

En garanti gis offisielt til forbruker som et verdipapir. Dette er et skriftlig dokument, og sier noe om retningslinjene rundt garantien. Som regel presiserer dokumentet prosentsatser, hvilken periode garantien varer, og hva den gjelder. Som forbruker er det du som har dokumentet som gir deg garanti, og det anbefales at dette tas godt vare på.

Siden garantien varer i 5 år etter overtakelse av boligen, kan en eventuell ny eiere også ha rett på denne. Det skriftlige dokumentet vil i så fall overføres til alle nye eiere av boligen innenfor 5-års perioden. Videre vil også arvinger til eieren av boligen kunne kreve garantien om det skulle bli aktuelt.

Fremgangsmåte for krav på garanti

Hvis du oppdager feil eller mangler ved boligen, må du rette et krav mot entreprenøren. Det første steget er altså ikke å gå til garantisten, men kontakte entreprenøren direkte. Dersom entreprenøren ikke utbedrer problemet, eller avviser kravet, er garantisten neste steg.

Garantistens funksjon er å utgjøre et sikkerhetsnett for deg som forbruker. Dette er spesielt viktig hvis entreprenøren er useriøs, eller ikke lenger er i drift. Det kan være verdt å merke seg at du ofte har krav på penger for å utbedre feilen her og nå. Eventuelle rettslige steg senere vil kunne skje senere, slik at du kan flytte inn i ditt nye hjem så snart som mulig.

Bustadoppføringslova sikrer deg garanti

Det er altså bustadoppføringslova som sikrer at du får en garanti ved kjøp av nybygg. Det er entreprenørens ansvar å skaffe denne fra en bank, eller et forsikringsselskap. Opprettelsen av garantien skal skje ved kontraktinngåelse, og dersom denne mangler vil entreprenøren selv stå ansvarlig for garantien og kostnadene dette kan medføre.

Garantiens sum er basert på om det er tomt inkludert i kontrakten, og om feilen oppstår før eller etter overtakelse. Uansett kreves det at kontraktssummen er i overkant av 220 000 kroner for at garanti er inkludert. De aller fleste nybygg vil falle innunder denne kategorien.

Selv om du har krav på garanti, er lovverket komplisert. Det finnes unntak, nyanser og tilleggsbestemmelser som ikke kan presenteres i en så kort fremstilling som denne. Om du er usikker, anbefales det at du tar kontakt med en god byggesaksadvokat. Her vil du få veiledning og bistand gjennom hele prosessen, og advokaten vil bidra til at saken får best mulig resultat.

• Tips! Undersøk om advokatutgifter er inkludert i forsikringen din. Dette kan du finne ut ved å ringe forsikringsselskapet ditt, eller ved å lese forsikringspapirene.