Feil og mangler nybygg: Alt du trenger å vite (klage m.m.)

Sist oppdatert: 21. Sep, 2022

    For å holde tritt med behovet for boliger, er det naturlig at nybygg skjer. Over hele landet reises nye leiligheter og boliger som vil bli hjemsted for studenter, familier, og eldre. Boligene vil huse minner, og store begivenheter.

    For å kjøpe et nybygg er det ikke alltid mulighet til å gå på visning før man legger inn bud. Ofte kan du kjøpe utelukkende basert på et prospekt eller en byggeplan. Utfordringen vil være at du ikke kan undersøke feil og mangler før kontrakten er signert.

    Ved å kjøpe et bygg som ikke er ferdig, kan du møte på en rekke utfordringer. Forsinkelser, feil ved bygget, dårlig kvalitet på materialer og dårlig utført arbeid er bare et utvalg av problemer som du kan møte på.

    I denne artikkelen kan du lese mer om hvordan du klager på slik feil, mangler og forsinkelser ved nybygg.

    Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

    Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

    Hva sier loven?

    De norske lovene gir forbrukere et sterkt vern ved handel med profesjonelle næringsdrivende. For kjøp og salg av nybygg er det bustadoppføringslova og avhendingsloven som gjelder.

    Bustadoppføringslova definerer forholdet mellom entreprenøren og forbrukeren ved oppføring av nybygg. Loven har klare retningslinjer for hvordan avtaler bør inngås, og hva de burde inneholde.

    Avhendingsloven definerer forholdet mellom kjøper og selger av bolig, eller forholdet mellom entreprenøren og forbrukeren. Som en tommelfingerregel kan en si at avhendingsloven gjelder fra 1 år etter at boligen er ferdigstilt.

    Kvalitet på nybygg er en viktig faktor for klage

    Dårlig kvalitet på nybygget er en god grunn til å klage. Ofte vil de første planene og inntrykkene av et byggeprosjekt være gode, mens det ferdigstilte prosjektet ikke samsvarer med denne forventningen.

    Under bustadoppføringslova er mye basert på en skjønnsmessig vurdering, men et minimumskrav er at materialene er av god kvalitet, og at arbeidet er utført etter god byggeskikk. Det er også sentralt at fagpersoner gjennomfører arbeidet, og at det følger lover og forskrifter på området.

    Avhendingsloven vil på sin side være tilnærmet helt lik som bustadsoppføringsloven. Selgers leveranse av nybygg skal følge de kravene som er satt til kvalitet, utrustning, og andre faktorer som er skrevet ned i avtalen mellom de to partene. Kanskje har dere avtalt at stua skulle bygges med en spesiell type treverk? Eller at badet skal legges med en spesiell type fliser?

    Dersom dine krav til byggeprosjektet ikke skjer som avtalt er det et grunnlag for klage.

    Garanti kan være grunnlag for klage ved nybygg

    Boligkjøp har i utgangspunktet ingen garantier, med unntak av nybygg under bustadsoppføringsloven. Her er det lovfestet at entreprenøren stiller en garanti. Dette innebærer at entreprenøren skal oppfylle alle betingelsene som er nedtegnet i kontrakten med forbrukeren.

    Garantien skal begynne å løpe etter at avtalen er påbegynt. Denne skal dessuten dekke 10 % av kjøpesummen, samt gjelde for de neste 5 årene. Så snart nybygget er ferdigstilt vil entreprenør kun måtte stå som garantist for 5 % av kjøpesummen frem til garantien er ferdig. I situasjoner der eiendomsmegler er involvert, så vil de ha det fulle ansvaret for å fastsette garantier.

    Under avhendingsloven er det derimot slik at kjøper ikke har noen form for garanti, med mindre dette er avtalt i kontrakten. Garantien kan gjelde byggefeil eller bøter ved eksempelvis forsinkelser. I så fall er det vanlig å følge vanlige standarder i bransjen, og garantier vil gjøre en klageprosess enklere.

    Med andre ord er en dekket av garanti automatisk under bustadsoppføringslova, mens det under avhendingsloven er viktig å få dette nedfelt i kontrakten. Som kjøper av nybygg er denne forskjellen helt essensiell, og du må umiddelbart identifisere hvilken lov ditt kjøp faller innunder, slik at du kan sikre deg garantien.

    Direkte feil og mangler ved nybygg

    Utover selve kvaliteten på materialene og garantien, finnes det andre feil og mangler ved nybygg. Under bustadsoppføringslova og avhendingsloven er dette definert som på samme måte: Mangler betyr at det er avvik fra det partene hadde avtalt på forhånd. Det kan være noe så enkelt som at et gelender til trappen mangler.

    Samtidig kan byggefeil også være mer alvorlige. Strid mot lover, forskrifter, forventet standard, byggeskikk, og selvfølgelig den ordren som ble lagt inn av kjøper, er alle eksempler på byggefeil. Slike direkte feil og mangler ved nybygg vil falle innunder reklamasjon, men her er det viktig for kjøper å være obs på reklamasjonsfristene.

    • Det er både en relativ, og en absolutt reklamasjonsfrist. Du må reklamere “innen rimelig tid” etter at du oppdaget- eller burde ha oppdaget feilen eller mangelen. Rimelig tid er som regel 2 måneder, selv om det i noen tilfeller vil være kortere eller lengre. Det viktige er å være oppmerksom på at fristen begynner fra du “burde ha oppdaget” feilen. Ved manglende oppmerksomhet kan du miste reklamasjonsretten.
    • Den absolutte fristen er på 5 år.

    Hvem har det økonomiske ansvaret for feil og mangler?

    Det økonomiske ansvaret vil falle på enten selger eller garantist. Sistnevnte er da oftest entreprenør. Det økonomiske løses oftest på 2 forskjellige måter. Naturligvis vil en entreprenør hovedsakelig være interessert i å fikse feilene eller manglene selv, siden dette ofte er det rimeligste alternativet.

    Om entreprenøren ikke ønsker å utføre utbedringen, eller ikke er enig i kravet, må du finne en annen leverandør. Om det viser seg at utbedringen var nødvendig, må den opprinnelige entreprenøren børe kostnadene dette medfører.

    Dette er også tilfellet når det ikke er entreprenøren direkte, men en underleverandør som er ansvarlig for feilen. Eksempelvis kan en innleid rørlegger ha slurvet med arbeidet med rørene. Entreprenøren vil være ansvarlig for å løse dette med rørleggeren, og du som forbruker trenger ikke å kreve utbedring fra rørleggeren selv.

    Sist er det viktig å nevne at reklamasjonen skal behandles innenfor en fornuftig tidsramme. Dette gjelder ikke bare for deg som forbruker, men også for entreprenøren som skal utbedre feilen eller manglene innen rimelig tid.

    Bistand fra advokat for feil og mangler ved nybygg

    Om du oppdager feil eller mangler ved et nybygg, vil det både være en økonomisk og emosjonell belastning. Store forventninger og kostnader er investert i boligen, og hodebryet med å løse saken er en påkjenning.

    Heldigvis dekker både bustadoppføringslova og avhendingsloven feil og mangler. Du er altså godt ivaretatt gjennom lovverket.

    Du kan kreve utbedring av problemet, kostnader til en annen leverandør, eller heve hele kjøpet dersom feilen eller manglene er så store at det er grunnlag for å si seg løst fra avtalen. Det økonomiske ansvaret ved problemer ligger hos entreprenøren, selv om disse er et resultat av underleverandørers arbeid.

    Selv om loven gir et godt vern, er det ofte en fordel å ta kontakt med en advokat for å få veiledning i din sak. En tapt sak om et nybygg kan få store økonomiske konsekvenser, og lovverket på området er stort og omfattende. Det kan også være vanskelig å få oversikt over alle unntak, nyanser og tilleggsbestemmelser i loven. En advokat vil kunne hjelpe med alle stegene i prosessen, og sørge for at sakens resultat blir best mulig for deg.

    Forsikringen dekker ofte advokat

    I mange tilfeller vil forsikringen din dekke advokathjelp. For å finne ut om din forsikring dekker utgiftene kan du ta kontakt med forsikringsselskapet, eller se nærmere på forsikringspapirene dine. Om kostnadene dekkes, vil du som oftest bare måtte betale en egenandel. Dette er greit å ha i bakhodet dersom konflikten medføre store økonomiske kostnader.