Det blir kjøpt og solgt en rekke boliger hvert år. Investeringen i egen bolig er for mange en av de største økonomiske beslutningene de tar, og millioner av kroner står på spill.

Uavhengig av om boligene du ser på er i hovedstaden, eller i andre deler av landet, er det mange objekter å velge mellom. Det er viktig at du er kritisk til boligen du velger å legge inn bud på så du ikke angrer i etterkant.

Noen ganger er ikke boligen du har kjøpt slik du hadde tenkt. Kanskje du innser at den ikke passer fremtidsplanene dine, eller et bedre alternativ dukker opp på markedet. Når du har lagt inn et bud, vil dette være bindende. Det er derfor viktig at du ikke legger inn bud på flere boliger samtidig. Om flere av budene godtas, er du bundet til å kjøpe alle objektene.

I denne artikkelen kan du lese mer om dine muligheter for å angre på boligkjøp. Reglene for boligkjøp er annerledes enn for handel av andre varer og tjenester, og det er budstadoppføringslova eller avhendingsloven som regulerer handel av fast eiendom.

Hovedregelen er ingen angrerett

Hovedregelen ved kjøp og salg av bolig er at du ikke har angrerett. Dette skiller seg fra handel av andre varer og tjenester, der selgeren som oftest har gode angre- og returmuligheter. Flere butikker lar deg også returnere varen etter at den er prøvd.

Ved kjøp og salg av fast eiendom har du altså ikke angrerett. Fra sekundet ditt bud er sendt til eiendomsmegleren vil du være bundet av handelen om selgeren godtar prisen du har foreslått. Om du angrer på budet du la inn, er du avhengig av at selger avslår budet, eller at noen byr høyere. Hvis budet ditt godtas er du bundet av handelen, uavhengig av om du ønsker det eller ikke.

For å unngå å havne i en økonomisk klemme anbefaler vi på det sterkeste at du aldri byr på mer enn 1 bolig av gangen. De færreste har råd til å betjene lån på to boliger, så du vil i så fall måtte selge en av objektene du har kjøpt. Dette medfører ytterligere kostnader til både omregistrering og megler.

Sett forbehold for budet

Når du legger inn bud på en bolig, har du anledning til å legge inn en kommentar som setter visse forbehold for kjøpet. Her er det vanlig å skrive at budet bare gjelder dersom hvitevarer følger med boligen, eller at hagemøblementet skal inngå i handelen. Denne ordningen er gunstig både for kjøper og selger. Selgeren slipper å flytte med seg store eiendeler, og kjøperen slipper å handle inn nye.

Ved innleggingen av bud er det også vanlig å spesifisere en ønsket overtakelsesdato. Noen ønsker å utsette innflytting til de har solgt sin egen bolig, eller til oppsigelsesfristen i leiekontrakten har gått ut.

Noen skriver også at budet ikke vil være gyldig før finansiering er på plass. Med andre ord legger du inn en betingelse om at handelen ikke skjer dersom banken ikke godtar å finansiere handelen. De færreste selgere godtar bud med denne klausulen siden den medfører stor risiko for at kjøperen ikke vil få dekning fra banken. En slik klausul er likevel mulig å innta, og dersom du får tilslag på en annen bolig vil banken i de fleste tilfeller nekte finansiering av 2 objekter. På denne måten holder du døren åpen.

Betingelsene som legges til avtalen er bindende på samme måte som budet, og dersom selgeren ikke innfrir disse kan det i noen tilfeller være anledning til å gå fra avtalen. Det skal likevel mye til for at et boligkjøp skal heves, så det er ikke anbefalt å satse på at denne klausulen gir deg angrerett i etterkant.

Ugyldig avtale ugyldiggjør kjøpet

Når du kjøper bolig er det visse betingelser som må oppfylles. For å legge inn et bud må du være myndig, og du må være tilregnelig. Personer som ikke har myndighet til å kjøpe bolig, eller som ikke er klar over hva budet de legger inn innebærer, vil heller ikke være bundet av avtalen de har inngått.

I noen tilfeller vil også innholdet i selve avtalen medføre så store mangler at kjøpet kan ugyldiggjøres. Dette er en snever unntaksbestemmelse, og det skal mye til for at feil i avtalen kan gjøre kjøpet ugyldig. Feilene må være umoralske eller i strid med lovverket. Dette gjelder også måten avtalen ble inngått. Om du trues til å delta i budrunden, eller om noen har forfalsket din signatur på budskjemaet, vil handelen være ugyldig. Det samme gjelder om det er så store feil i kontrakten at objektet du har kjøpt ikke samsvarer med virkeligheten.

Avtalebrudd og heving av boligkjøp

Den vanligste måten å gå fra avtalen om boligkjøp, er om boligen har så store mangler at avtalen heves.

Ved heving av boligkjøp kreves det klare avtalebrudd eller mangler ved boligen. Dette er ikke en angrerett, men en lovbestemt utvei fra handelen dersom objektet du har kjøpt har så store mangler at det ikke er rimelig å binde deg til det.

Det er sjeldent at du får medhold i heving av boligkjøp. Som regel er avtalen så godt gjennomgått av profesjonelle, at det er vanskelig å si at boligen har mangler som gir deg grunnlag for å gå fra avtalen. Flere meglere forhører seg med advokater før salgspapirer og annet signeres, nettopp for å unngå problemer i etterkant. Slitasje på vinduer og rør, trekk i boligen, eller små lekkasjer i taket vil som regel ikke gi grunnlag for heving.

Dekningssalg er siste utvei

I tilfeller der kjøpsavtalen er gyldig og boligen er mangelfri, vil du som kjøper være ansvarlig for budet du har lagt inn. Noen ganger kan ikke kjøpet gjennomføres fordi du ikke har mulighet til å betale for boligen.

En slik situasjon kan oppstå ved bud på flere boliger, eller om du har overvurdert din egen økonomi (på tross av finansieringsbeviset du har fått fra banken). I så fall er et dekningssalg fra selgeren av boligen og megleren aktuelt. I så fall legges boligen ut for salg en gang til, og du er ansvarlig for alle ekstrakostnadene dette medfører.

Ekstrakostnader ved dekningssalg skal dekkes av kjøperen som ikke kan finansiere boligen. Dette er utgifter til megler, ny budrunde og visninger, og også differansen mellom ditt bud og det nye budet som vinner budrunden. Dersom du har lagt inn bud på 2 500 000kr, og den nye budrunden ender på 2 300 000kr, vil du måtte dekke de 200 000 kronene som utgjør mellomlegget.

Dekningssalg betyr ganske enkelt at kjøper som hverken kan heve kjøpet, eller finansiere det, står ansvarlig for å dekke utgifter til et nytt salg av boligen. Dette kan utgjøre store summer, og er en situasjon du burde unngå i ethvert tilfelle.

Unngå anger av boligkjøp for enhver pris

Selv om forbrukere i Norge stort sett er godt beskyttet av lovverket ved kjøp og salg, står handel av fast eiendom i en særstilling. Du har ikke angrerett, og må derfor tenke deg nøye gjennom før du legger inn et bud.

Om du likevel legger inn et bud og ser at du ikke ønsker boligen- eller ikke kan finansiere den, vil du ha muligheten til å betale for et dekningssalg. Dette er en ren utgiftspost for deg, og er ikke en utvei du ønsker å ta.

Hvis du har kjøpt en bolig du angrer på, anbefales det på det sterkeste at du tar kontakt med en eiendomsoverdragelsesadvokat for å undersøke hvilke muligheter du har. Det kan tenkes at boligen har mangler som gir deg grunnlag for heving, eller at avtalen er ugyldig.