Kan selger trekke seg fra boligsalg?

I hovedsak går boligsalg fint uten at noen ønsker å trekke seg. Det skjer likevel en gang i blant at selger eller kjøper ønsker å trekke seg. Denne artikkelen går i dybden på spørsmålet om selger kan trekke seg fra boligsalg.

Hovedregelen er at dersom en bindende avtale om salg er inngått så skal den opprettholdes.

Dersom du går med en følelse av å angre boligkjøpet kun fordi du har ombestemt deg så er dette ikke tilstrekkelig dersom det er inngått en bindende avtale.

Selv om det er slik at bindende avtaler i Norge i utgangspunktet ikke skal fravikes, så finnes det noen få unntak fra denne regelen. Det er likevel sjeldent at det godkjennes at selger trekker seg fra boligsalg, men altså en mulighet for dette.


Når er en avtale bindende?

For at selger skal trekke seg fra boligsalg må det selvfølgelig først være en bindende avtale for salget. Det er derfor viktig å først og fremst definere når en avtale er bindende i form av en boligoverdragelse. Her er det slik at kjøper bindes av sitt bud, mens selger bindes av aksepten for kjøper sitt tilbud.

Altså er kjøper bundet før selger. Dersom kjøper tilbyr 2 millioner i bud for en bolig, så er han fra det tidspunktet bundet til avtalen om selger aksepterer. Selger er på sin side kun bundet til avtalen i det en aksept er gitt for budet. Dersom selger skulle velge å sende tilbake et motbud til kjøper, så byttes rollene om, der selger nå er bundet til budet, mens kjøper ikke er bundet før aksept er gitt.

Det er veldig viktig å definere om en bindende avtale er inngått, da det ofte er misforståelser her. For eksempel kan det være misforståelser rundt hvorvidt vaske- og oppvaskmaskin er inkludert i budet. Uansett bør det poengteres at selger i utgangspunktet kan trekke seg fra boligsalg så lenge det ikke er inngått noen bindende avtale.

Slik kan selger trekke seg fra boligsalg

Når det er bestemt at boligoverdragelsen baserer seg på en bindende avtale er dette i utgangspunktet ikke en avtale som kan brytes. Allikevel finnes det unntak til denne regelen. Disse unntakene finner vi i avtalefrihet, tvang og utnyttelse av selger, forsinkelse i betalingene, og den spesielle loven om re integra.

Det er med andre ord veldig få og snevre muligheter for at selger kan trekke seg fra boligsalg. Allikevel finnes det muligheter som kan være reelle i spesielle situasjoner, og nedenfor skal vi gå gjennom de 4 unntakene som gjør at selger kan trekke seg fra boligsalg.

Norsk avtalefrihet

Den norske retten baserer seg på det vi kaller avtalefrihet. I henhold til boligsalg, så betyr dette at selger ganske så enkelt kan ytre til kjøper at de ønsker å trekke seg fra salget. Dersom kjøper gir sin aksept til dette, så kan selger trekke seg fra boligsalget. Naturligvis vil salget fortsatt være gjeldende dersom kjøper avslår dette ønsket.

Det er sjeldent at situasjoner som dette forekommer. Kjøper kan derimot møte finansielle utfordringer, ønske å trekke seg for å kjøpe en annen bolig i stedet, eller ha andre gode grunner for å akseptere selger sitt ønske. Det er uansett et viktig konsept at norsk avtalefrihet lar partene gjøre opp med hverandre utenfor bindende avtaler om ønskelig.

Tvang og utnyttelse

Et annet unntak der selger kan trekke seg fra boligsalg er dersom personen har blitt tvunget eller truet til å selge boligen. Dette hører med til sjeldenhetene, men i henhold til avtaleloven gir dette selgeren rett til å bryte avtalen. Det må her være slik at kjøper enten tvang eller truet, visste om dette, eller burde ha visst om det.

Dessuten er heller ikke utnyttelse og dårlig forretningsskikk gode nyheter for kjøper. Selger kan nemlig trekke seg fra boligsalg dersom disse kan påvises. For eksempel vil utnyttelse av eldre falle inn under denne kategorien. Er en bolig til en verdi av 3 millioner for eksempel solgt uten megler til naboen for 2.5 millioner, så kan det være grunnlag for mistanker om utnyttelse.

Avtaler skal derimot i utgangspunktet holdes, og terskelen er høy her. Derfor skal det ligge til grunne enten en helt klar tvang eller utnyttelse for at selge skal kunne trekke seg fra sitt boligsalg. Dersom den ene parten har profesjonell status, så vil derimot terskelen senkes betraktelig.

Forsinket betaling

Det er også mulig for selger å trekke seg fra boligsalg dersom betalingen fra kjøper er forsinket. Her legges det til grunn at forsinkelsen må være av en slik karakter at det er til ulempe for selger. I en tidligere sak i Høyesterett ble det bestemt at 6 uker forsinket betaling av andelen som skulle betales kontant ved et boligkjøp var grunnlag for at selger kunne trekke seg.

Allikevel kan dette potensielt fremskyndes, da selger for eksempel kan være involvert i en prosess med kjøp av ny bolig. Da sier det seg selv at han eller hun mest sannsynlig vil ha behov for pengene fra sitt boligsalg, slik at den nye boligen kan finansieres. Får en ikke pengene fra salg i tide til å betale kjøp av ny bolig, så er dette grunnlag for å trekke seg, da naturligvis innen fornuftens rammer.

Situasjoner der kjøper er forsinket med sin betaling oppstår med jevne mellomrom. Det må derimot som nevnt være en betraktelig forsinkelse i utgangspunktet, og da er det ofte et resultat av at kjøper ikke har midlene til å gjennomføre kjøpet. Et annet alternativ er at kjøper betaler i utenlandsk valuta. Andre forsinkelser enn betaling kan for øvrig også tolkes som grunnlag for heving av boligkontrakten.

Re integra

Re integra er en unik del av avtaleloven, der bindende avtaler kan annulleres. Her er vilkåret at avtalene derimot kun skal annulleres dersom selger har særlige grunner til dette. For eksempel kan det å bli innlagt på sykehus regnes som en særlig grunn for at en ikke kan kunne fullføre avtalen som lovet. Dette har i en tidligere sak vært grunnlag for at en kjøper kunne trekke seg fra et bud.

Allikevel er ikke oppnåelse av kravet til særlige grunner i seg selv nok. Det fremgår også at den som mottok løfte fra avtalen, altså kjøper, ikke skal ha flyttet inn i boligen. Dermed er det kun i de ytterst få situasjoner at re integra gjelder for et boligsalg. En selger kan derimot i praksis trekke seg fra boligsalg dersom de to tidligere punktene forekommer.

Hva er mest sannsynlig?

Samtlige grunnlag for selger å trekke seg fra boligsalg hører med til sjeldenhetene. Dette er tross alt en stor avgjørelse, og så snart både kjøper og selger har bestemt seg, så går de færreste tilbake på dette. Det hender derimot med jevne mellomrom at begge parter angrer seg, men da er det i de fleste tilfeller for sent på bakgrunn av avtaleloven.

Blant de mest sannsynlige grunnene til at et kjøp ikke går igjennom, og selger kan trekke seg fra boligsalg, er at noe går galt med finansieringen. Allikevel er det ofte slik at selger krever at finansieringen er i orden allerede før budet er lagt inn, selv om det her finnes unntak. Avtalefrihet er også en mulighet, mens tvang, utnyttelse, og ikke minst re integra skjer veldig sjeldent i Norge.

Det er mulig for selger å trekke seg fra boligsalg

Som nevnt finnes det altså 4 muligheter for selger til å trekke seg fra boligsalg. Disse unntakene finner vi i avtalefrihet, tvang og utnyttelse av selger, forsinkelse i betalingene, og den spesielle loven om re integra. Utgangspunktet er derimot at en bindende avtale ikke skal brytes, slik at kun spesielle situasjoner tillater at selger kan trekke seg.

Dersom du har godtatt et bud på din bolig, men ønsker å trekke deg, så er altså ikke alt håp ute. Det vil derimot være en tøff prosess med å trekke seg, men det er mulig i teorien. Det beste rådet er uansett å få bistand fra en advokat, da punktene nevnt ovenfor bør vurderes nøye for din spesifikke situasjon av en ekspert som kjenner lovverket. Dessuten endrer lovverket seg med jevne mellomrom. I fremtiden kan det potensielt dukke opp flere muligheter for at selger kan trekke seg fra et boligsalg. Dagens fire muligheter er derimot en god påminnelse om at en bør være helt sikker på at en ønsker

Takk for at du sendte inn en henvendelse. Du vil bli kontaktet av 3 forskjellige advokater innen kort tid