Kan selger trekke seg fra boligsalg?

Kan selger trekke seg fra boligsalg? Det korte svaret er at det er svært vanskelig etter at bindende avtale er inngått. Hovedregelen i norsk rett er at avtaler skal holdes. Det gjelder spesielt ved bolighandel. Både selger og kjøper er bundet til salget når budet er akseptert. Likevel finnes det noen få unntak som kan gi selger mulighet til å gå fra salget.

Når er en avtale bindende?

For at selger skal trekke seg fra boligsalget, må det være en bindende avtale til stede. Når kjøperen har gitt et bud som selgeren har akseptert, er avtalen om salget av boligen bindende. Som kjøper er du bundet ensidig av avtalen før selgeren har akseptert eller avslått budet eller til svarfristen har utløpt.

Hvis du byr på flere boliger samtidig, så binder du deg til flere avtaler. Det anbefales på det sterkeste at du aldri byr på mer enn en bolig av gangen, med mindre du har planer om å kjøpe flere. Selgeren er også ensidig bundet dersom det gis et motbud.

Alt i alt er svaret at selgeren kan trekke seg fra salget av boligen frem til en bindende avtale er inngått. Dersom selgeren angrer seg etter at budrunden har begynt, vil vedkommende stå fritt til å la være å akseptere noen av budene.

Det er mange som tror at selgeren er bundet til å gjennomføre salget ved bud over prisantydning. Så lenge selgeren ikke aksepterer noen bud, kan vedkommende trekke boligen fra markedet også når budrunden har oversteget prisantydning. Som selger er det viktig å huske at det er en viss forventning om salg ved bud over prisantydning. Det kan oppstå misnøye fra mulige kjøpere, megleren og banken hvis du endrer mening.

Kan selger trekke seg fra boligsalg etter at bindende avtale er inngått?

Hovedregelen i norsk rett er at avtaler skal holdes, og dette gjelder særlig ved bolighandel. Når du som selger har akseptert et bud, er avtalen bindende for begge parter. Det at du angrer på salget eller får problemer med finansiering av ny bolig er ikke i seg selv grunn nok til å gå fra avtalen.

Likevel finnes det noen svært begrensede unntak i lovverket som kan gi deg som selger rett til å trekke deg. Det er viktig å understreke at terskelen er høy. Du risikerer betydelige økonomiske konsekvenser hvis du prøver å trekke deg uten gyldig grunn.

Fire mulige unntak som kan gi selger rett til å trekke seg:

• Avtalefriheten – hvis kjøperen frivillig godtar at du trekker deg
• Ugyldig avtaleinngåelse – hvis du ble tvunget eller utnyttet da avtalen ble inngått
• Vesentlig forsinkelse i betaling – hvis kjøperen ikke betaler til avtalt tid
• Re integra – hvis helt spesielle omstendigheter oppstår før kjøper har innrettet seg

Som selger er det avgjørende at du forstår disse unntakene grundig før du eventuelt forsøker å trekke deg. En feilaktig heving av avtalen kan føre til at du blir erstatningsansvarlig for kjøperens tap, samt kjøperens omkostninger.

Norsk avtalefrihet

I Norge har vi avtalefrihet. Det innebærer at du kan inngå avtale med hvem du vil, om hva du vil, så lenge det er innenfor lovens rammer. Gjennom avtalefriheten kan du ytre et ønske til kjøperen om at du som selger ønsker å trekke deg fra boligsalg.

Hvis vedkommende godtar dette , har det oppstått en ny avtale om oppløsning av boligsalget. Men hvis kjøperen avslår ønsket ditt, vil avtalen om salget fremdeles være bindende. Det er ytterst sjelden at situasjoner som denne oppstår. Likevel kan det hende at kjøperen også angrer på handelen eller at de sliter med finansiering av boligen,

Det kan også hende at de har funnet en bolig som passer dem bedre, og at de derfor er villige til å gå fra avtalen slik at de kan by på det andre objektet. Poenget er at selgeren og kjøperen kan avtale en ordning hvis begge ønsker det.

Les også

Komplett guide til å heve boligkjøp for både selgere og kjøpere

Ugyldig avtaleinngåelse

Et annet unntak der selger kan trekke seg fra boligsalg er om avtalen er inngått på en ugyldig måte eller at innholdet må gjøre avtalen ugyldig. Som regel gjennomgås avtalen grundig av en advokat, jurist eller eiendomsmegler med ekspertise på området. Derfor vil avtalens innhold sjeldent være grunnlag for ugyldighet. Videre tar vi derfor utgangspunkt i ugyldig inngåelse av avtalen.

Avtalen om boligsalget vil være ugyldig dersom selgeren ble tvunget, truet eller utnyttet på en måte som førte til boligsalget. Som regel er det sjeldent at slike situasjoner oppstår, men noen ganger kan det være tilfellet. I så fall forventes det at selgeren gir beskjed så snart trusselen er over. Om det tar flere år før kravet om ugyldig avtale på grunn av tvang eller trusler gjøres gjeldende fra selgeren, blir det vanskelig å akseptere dette.

Dessuten er heller ikke utnyttelse og dårlig forretningsskikk gode nyheter for kjøper. Selger kan nemlig trekke seg fra boligsalg dersom disse kan påvises. For eksempel vil utnyttelse av eldre falle inn under denne kategorien. Dersom en eldre, dement person selger en bolig med prisantydning på 5 millioner til naboen for 2 millioner, kan det være at utnyttelse av den eldres tilstand har skjedd.

Selger kan trekke seg fra boligsalg ved forsinket betaling

Det er også mulig for selger å trekke seg fra boligsalg dersom betalingen fra kjøper er forsinket. Her legges det til grunn at forsinkelsen må være av en slik karakter at det er til ulempe for selger. I en tidligere sak i Høyesterett ble det bestemt at 6 uker forsinket betaling av andelen som skulle betales kontant ved et boligkjøp var grunnlag for at selgeren kunne trekke seg.

Allikevel kan dette fremskyndes, der selger for eksempel er involvert i en handelsprosess av sin nye bolig. I et slikt tilfelle vil han eller henne ha behov for pengene fra sitt eget boligsalg for å kunne legge inn bud. Om selgeren ikke får pengene i tide, vil dette kunne være grunnlag for å heve avtalen.

Som kjøper kan du ikke bare la være å betale for at avtalen heves. Du vil være erstatningsansvarlig for merkostnadene dette påfører selgeren. Summen av flere visninger, potensielt ny taksering, prospekter, utgifter til megler, og en eventuell prisforskjell mellom ditt bud og vinnende bud i ny budrunde kan bli stor.

Situasjoner der kjøper er forsinket med sin betaling oppstår med jevne mellomrom. Det må derimot som nevnt være en betraktelig forsinkelse i utgangspunktet. Det er da ofte et resultat av at kjøper ikke har midlene til å gjennomføre kjøpet. Et annet alternativ er at kjøper betaler i utenlandsk valuta. Andre forsinkelser enn betaling kan for øvrig også tolkes som grunnlag for heving av boligkontrakten.

I mange tilfeller vil det finnes enklere løsninger enn heving av avtalen dersom betalingen fra kjøperen er forsinket. Selgeren kan ofte få et mellomfinansieringstilbud i banken, og man kan inngå en avtale om at kjøperen er erstatningsansvarlig for merkostnadene her.

Les også

Slik går du frem for å angre på et boligkjøp

Re integra

Re integra er en unik regel, der bindende avtaler kan annulleres før motparten har innrettet seg etter den. Et ønske om å gå fra bolighandelen kan oppstå på grunn av forhold som skjer i etterkant av avtaleinngåelsen, for eksempel dersom en av partene ikke kan flytte likevel på grunn av sykehusinnleggelse.

Det sentrale ved re integra er at motparten ikke har innrettet seg etter avtalen. Hvis kjøperen har solgt sin gamle bolig og flyttet inn, vil han anses som å ha innrettet seg etter den. Bolighandel som ugyldiggjøres på grunn av re integra forekommer svært sjeldent.

Praktiske råd og tips til forhandlingsstrategier

Dere har som sagt avtalefrihet, og en løsning kan derfor være å inngå nye forhandlinger. Det første dere må snakke om er hvorfor selger ønsker å trekke seg fra boligsalget. Kanskje selger har fått et høyere bud fra noen andre? Eller så har de rett og slett innsett at de ikke er klare for å selge likevel? Jo bedre dere begge forstår selgers situasjon, desto lettere blir det å finne en løsning.

Her er noen praktiske tips til forhandlinger:

• Hold dialogen åpen og vennlig: Aggressive trusler om søksmål gjør sjelden situasjonen bedre
• Tilby fleksibilitet på overtakelse: Kanskje selger trenger noen ekstra måneder for å finne ny bolig
• Dokumenter all kommunikasjon: Hvis saken skulle eskalere, trenger dere bevis på hva som er sagt og lovet

En erfaren eiendomsadvokat er god å ha når forhandlingene blir vanskelige. De kan også fungere som en buffer mellom partene når følelsene tar overhånd. Noen ganger er det lettere å akseptere råd fra en nøytral fagperson enn fra motparten.

Hva er mest sannsynlig?

Samtlige grunnlag for selger å trekke seg fra boligsalg hører med til sjeldenhetene. Dette er tross alt en stor avgjørelse. Så snart både kjøper og selger har bestemt seg, vil de færreste ønske å gå fra avtalen. Det hender likevel at en av partene angrer seg. Men så lenge dette ikke er gjensidig vil det ikke ha betydning for handelen.

Den vanligste av de overnevnte grunnene, er at det oppstår feil med kjøperens finansiering. Likevel vil flere meglere kreve at finansiering er i orden før bud legges inn. I så fall vil finansieringsproblemer ofte ha bakgrunn i at kjøperen har lagt inn bud på flere boliger samtidig.

Det er mulig for selger å trekke seg fra boligsalg

Som nevnt finnes det altså flere muligheter for selger til å trekke seg fra boligsalg. Disse unntakene finner vi i avtalefriheten, ugyldig avtaleinngåelse, forsinkelse i betalingen og regelen om re integra. Utgangspunktet er derimot at en bindende avtale ikke skal brytes, og terskelen er veldig høy for at avtalen kan annulleres.

Dersom du har godtatt et bud på din bolig, men ønsker å trekke deg, er det likevel håp. På grunn av de strenge kravene, anbefales det at du tar kontakt med en advokat for å få en vurdering av hvilke muligheter du har.

Advokaten kan også bistå i megling med motparten, og ved en eventuell sak i domstolene. Uavhengig av grunnen til at du vil trekke deg fra handelen, vil en advokat kunne sikre at dine interesser ivaretas så godt det tar seg gjøre.