Bilde

BRUKSRETT: En bruksrett gir en person rett til å bruke og nyttiggjøre seg av en annens eiendom innenfor bestemte rammer og vilkår.

Hva er bruksrett? En guide om tinglysing og servituttloven (2024)

Sist oppdatert: 29. desember 2023

En bruksrett gir deg retten til å bruke noe som tilhører en annen person, for eksempel muligheten til å bruke en vei som ligger på naboens private eiendom. Bruksrettigheter kan oppstå på flere måter, for eksempel gjennom avtaler eller hevd. Omfanget av denne typen rettighet er ikke alltid like enkelt å slå fast. 

I denne artikkelen kan du lese mer om bruksrettigheter, og hva de innebærer. Vi vil blant annet ta for oss hvordan bruksretten oppstår, og hvordan du kan finne ut hvor omfattende rettigheten faktisk er. Du kan også lese mer om tinglysing av bruksretten, og hva du kan gjøre hvis du har spørsmål i saken din. 

Kort oppsummering

  • En bruksrett gir en person rett til å bruke eller nyttiggjøre seg av en annens eiendom på en bestemt måte.
  • Bruksretten kan være avtalt mellom partene, eller den kan være fastsatt av loven.
  • Bruksretten kan gi begrenset rett til å bruke eiendommen, for eksempel en rett til å bruke en parkeringsplass eller en vei.
  • En bruksrett kan også gi rett til å nyttiggjøre seg eiendommen på en mer omfattende måte, for eksempel ved å bo i en bolig eller drive næringsvirksomhet på eiendommen.

Hva er bruksrett? 

Utgangspunktet er at den som eier en eiendom eller ting, har full råderett over denne. Bruksrettigheter, eller servitutter, er et unntak fra utgangspunktet, og innebærer at man har en særegen rett til å bruke en annens eiendom. Dette kan for eksempel være at du får lov til å fiske på naboens eiendom, eller hente vann i naboens brønn. 

Det er servituttloven som regulerer bruksrettigheter, hvis ikke noe annet følger av avtale eller langvarig praksis mellom partene. Denne typen rettigheter kan være av stor verdi, og det er derfor viktig å være klar over hvilke rettigheter man har.

  • Vi kan tenke oss et eksempel der du skal selge en hytte. Det er ikke innlagt vann, og man må enten ta med seg vann fra andre steder, eller hente vann i en brønn langt borte. Dersom man har en bruksrett som innebærer henting av vann i naboens brønn, slipper man mye av ulempen som manglende innlagt vann medfører. Dette gjør at verdien på hytten stiger, sammenlignet med prisen man ville fått dersom man ikke hadde hatt muligheten til å hente vann hos naboen. 
  • Et annet eksempel er når man har bruksrett til en vei som går over privat eiendom. Det er ikke alle eiendommer som er direkte tilknyttet det offentlige veinettet, og for å komme helt frem til huset eller hytten er man avhengig av å bruke naboens vei, samt parkere. Om man ikke hadde hatt bruksrett til denne veien, særlig med bil, ville det vært vanskelig å komme helt frem til eiendommen. 
  • Et siste eksempel er bruksrett i form av hogst eller beiterettigheter. Denne typen rettigheter har ofte tett tilknytning til egen inntekt og næringsvirksomhet, og er derfor av stor verdi. 

Vi hjelper deg å finne advokat innen eiendomsrett

Få tilbud fra 3 advokater innen eiendomsrett. Tjenesten er gratis og uforpliktende.

Hvordan får man bruksrett? 

Bruksrettigheter kan oppstå på flere ulike måter. Det vanligste er at man får en rettighet til å bruke en annen persons eiendom gjennom en avtale, eller gjennom hevd. 

Avtale

Bruksretten kan oppstå via en avtale mellom den som ønsker bruksretten, og den som har eiendommen man ønsker bruksretten til. Vi anbefaler at denne typen avtaler gjøres skriftlig så man slipper unødvendige konflikter om innholdet i avtalen, og om en avtale i det hele tatt eksisterer. 

En stor utfordring med bruksrettigheter som oppstår gjennom avtale, er at mange av avtalene er gamle. De som inngikk avtalen er kanskje døde, eller har flyttet videre, og innholdet i avtalen er uklart. Flere eldre avtaler er heller ikke skrevet ned noe sted, og man ender opp i en situasjon der det kun er ord mot ord.

Om du står overfor en konflikt som gjelder en avtale om bruksrett, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for å få veiledning om hvordan du burde gå frem. 

Hevd

Den andre måten som bruksrettigheter ofte oppstår på, er gjennom hevd. Hevd innebærer at man har hatt en faktisk bruk av eiendommen, for eksempel en vei eller hevd på parkeringsplass

Forutsetningen for å opparbeide seg en bruksrett gjennom hevd, er at man har hatt en langvarig bruk av rettigheten i den tro at man faktisk hadde en slik rett. Hevdstiden er 20 eller 50 år, og avhenger av hvor synlig bruken er. Tanken er at den rettmessige eieren, for eksempel av et beite, skal kunne forhindre at sine egne rettigheter reduseres gjennom hevd. Jo mer synlig bruken er, jo større grunn har eieren til å oppdage den. 

I tillegg til å utøve bruksretten i 20 eller 50 år, må man være i god tro om at man faktisk har en slik rett. Om man sniker seg til å gjøre noe man ikke har lov til, for eksempel hugge trær på naboens eiendom, kan man ikke få bruksrett gjennom hevd.

Hvem har bruksrett?

Bruksrettigheter kalles også servitutter, og kan være tilknyttet en konkret person, eller tilknyttet en bestemt eiendom. 

Om bruksrettigheter er tilknyttet en konkret person, vil rettigheten falle bort om vedkommende ikke lenger vil ha den, eller når vedkommende dør. Man kan selvsagt avtale noe annet. 

Vi kan tenke oss et eksempel der en person sitter i rullestol. Vedkommende har en hytte der det er vanskelig å komme til med rullestol på grunn av terrenget. Personer uten funksjonsnedsettelse har ingen problemer med å komme seg frem til hytten. Naboen har laget en fin vei som er rullestolvennlig. Dere inngår derfor en avtale om at du får bruke veien sånn at du kommer frem til hytten din på en enklere måte. 

Andre vil ikke ha bruksrett til naboens vei, og du kan ikke gi bruksretten videre. 

Bruksretten kan også være tilknyttet en eiendom. I så fall følger rettigheten den som eier eiendommen, og ikke noen konkret person. Dette kan eksempelvis gjelde henting av vann, eller bruk av en privat vei. Her vil et salg, eller annen overføring av eiendommen, gjøre at bruksretten går videre til den nye eieren. 

Hvor lenge varer bruksretten? 

Et annet spørsmål som kan oppstå i forbindelse med bruksrettigheter, er hvor lenge de varer. 

Om man har inngått en avtale om en spesifikk tid bruksretten gjelder, er det denne som bestemmer. Man kan for eksempel ha tillatelse til å bruke naboens båtplass frem til ens egen brygge er ferdigstilt, eller naboens vei mens man utarbeider sin egen. Når båtplassen eller veien er bygget ferdig, faller bruksretten på naboens eiendom bort. 

Hvis det ikke er holdepunkter for begrensninger i bruksretten over tid, vil den i utgangspunktet bestå frem til man inngår en avtale om noe annet. Det finnes også andre måter å tape bruksrettigheter på, men disse går vi ikke nærmere inn på her. 

TYPISK SCENARIO: Et scenario vi ofte opplever er tvist om bruk av naboens brygge.

Kan man overdra bruksretten? 

I mange tilfeller kan det være ønskelig å overføre bruksretten videre til noen andre. Det kan enten være snakk om salg av en hugstrettighet man ikke bruker, eller et ønske om at flere kan bruke en privat vei. 

Hvorvidt man kan overføre en bruksrett vil avhenge av om bruksretten er personlig, eller om den tilhører eiendommen. I mange tilfeller kan man ikke overdra personlige bruksrettigheter uten at eieren av eiendommen samtykker. Bruksrettigheter som tilhører en eiendom, er det derimot ofte større rom for å overføre til noen andre. 

Svaret finner man ofte i stiftelsesgrunnlaget for rettigheten (eks. avtale eller hevd), men om man ikke får noe svar gjennom dette, vil det være fornuftig å rådføre seg med en advokat. Det er heller ingenting i veien for at man inngår en avtale som bestemmer om man kan- eller ikke kan overføre bruksretten, og eventuelt hvem man kan overføre den til. 

Hva omfatter bruksretten? 

De fleste konflikter oppstår når man er uenige om hvor omfattende bruksretten er. 

Utgangspunktet i en slik vurdering er avtalen eller et annet stiftelsesgrunnlag for bruksretten, for eksempel hevd. 

Hvis bruksretten har oppstått gjennom en avtale, må man prøve å finne ut hva partene faktisk har ment. Det beste er om avtalen er inngått skriftlig, men dette er dessverre ikke alltid tilfellet. I situasjoner der man ikke finner noe klart svar på hva avtalen egentlig inneholder, er formålet bak avtalen en viktig faktor i vurderingen. Om hensikten med en avtale om veirett er at man skal kunne ta seg helt frem til sin egen eiendom, vil det være meningsløst om man ikke kan bruke veien til dette formålet. Hvordan man har praktisert avtalen er også av betydning. Hvis man har brukt fiskerettighetene hver sommer i 20 år med stor båt, er det rart om man plutselig ikke skal få lov til dette lenger. 

Der bruksretten oppstår gjennom hevd, må man se på den faktiske bruken under hevdstiden. Om man har fisket i et lite vann fra en kajakk i hevdstid (20 eller 50 år), er det lite som tilsier at man også skal få lov til å bruke fiskeretten til å drive næringsvirksomhet. Det er den faste og langvarige bruken som danner grunnlaget for hvilke rettigheter man har. 

Hva skjer om to rettigheter strider mot hverandre? 

Det er ikke alltid to bruksrettigheter fungerer side om side. Dersom en person har en hugstrettighet på det samme området en annen har beiterett, kan det oppstå konflikt om hvem som skal prioriteres hvis rettighetene ikke kan utøves samtidig. 

I en ideell verden hadde man blitt enig om en løsning som fungerer for begge parter. God dialog og et ønske om samarbeid er et godt utgangspunkt for at begge kan bli fornøyde. 

Om man ikke blir enige, er det lurt å ta kontakt med en advokat som kan bidra til forhandlingen og dialogen. Advokaten kan sørge for at alles interesser blir ivaretatt på best mulig måte, og at man finner frem til en løsning som alle kan leve med. Om man ikke vil være med på avtalen kan det være et alternativ å selge rettigheten, eller få kompensasjon for manglende utøvelse av den. 

Burde man tinglyse bruksretten? 

Når man kjøper eller selger en eiendom, er det lurt å undersøke om det er tinglyst bruksrettigheter på eiendommen i grunnboken. Det er viktig å være klar over at tinglysingen skjer på den tjenende eiendommen, altså den eiendommen som bruksrettighetene utøves på. 

Selv om avtaler er bindende, er det vanskelig å bevise disse i ettertid. Dette gjelder særlig om de som avtalen er inngått mellom har falt fra i mellomtiden. For å unngå konflikter, og for å skape klarhet, er det lurt å tinglyse bruksrettigheter. Det er nemlig en risiko for at manglende tinglysning gjør at bruksretten kan falle bort. 

Tinglysingen av bruksretten er viktig for å sikre at man har et rettsvern for bruksretten. Dette kan, som nevnt tidligere, har stor betydning for eiendommens verdi og funksjonalitet. Det er svært få personer som vil kjøpe en hytte der man ikke kan komme frem med bilen, særlig hvis det heller ikke er innlagt vann. Å bære vann fra en parkeringsplass langt unna er lite fristende, og kan ha stor betydning for om hytten i det hele tatt tas i bruk. 

Vi hjelper deg å finne advokat innen eiendomsrett

Få tilbud fra 3 advokater innen eiendomsrett. Tjenesten er gratis og uforpliktende.

Bruk av advokat ved spørsmål om bruksrett

Det er mange spørsmål som kan oppstå i forbindelse med bruksrettigheter, og det er ikke uvanlig at man kommer i konflikt på grunn av uenigheter om omfanget eller eksistensen av bruksretten. 

Om du skal inngå en avtale om bruksrett, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat. Advokaten kan hjelpe dere mer å utarbeide en klar og tydelig avtale, og sørge for at den tinglyses slik at man har et rettsvern for rettigheten. 

Hvis det allerede eksisterer en avtale som ikke er skriftlig, eller som har «gått ut på dato», kan det være lurt å skrive en ny avtale som man får tinglyst. På denne måten kan man være sikker på at rettigheten fortsetter å eksistere frem i tid, og at begge parter er innforstått med innholdet av den.  

Dersom du står overfor en konflikt om bruksrett, kan en advokat gi deg god veiledning som er tilpasset din konkrete sak. Advokaten kan vurdere omfanget eller eksistensen av bruksretten, og bidra i møter og forhandlinger med motparten. Hvis det er nødvendig å ta saken videre i rettssystemet, vil advokaten kunne representere deg, og sørge for at dine interesser blir ivaretatt på best mulig måte. 

Mange har dekning for utgiftene til advokat ved denne typen konflikter gjennom forsikringene sine. Det kan derfor være lurt om du har en innboforsikring eller husforsikring som dekker kostnadene til advokat ved konflikter som dreier seg om bruksrettigheter. 

Få svar på ofte stilte spørsmål om bruksrett

frase

Hvordan kan en bruksrett opprettes?

En bruksrett kan opprettes gjennom avtale mellom partene eller ved at den blir pålagt av en domstol eller en annen myndighet. Avtalen eller påleggelsen må inneholde klare vilkår for bruken, varigheten av bruksretten og eventuelle begrensninger.

frase

Hva er forskjellen mellom en bruksrett og en leierett?

Forskjellen mellom en bruksrett og en leierett er at en leierett gir noen rett til å bruke en eiendom eller en del av den for en bestemt periode mot betaling av leie. En bruksrett gir derimot noen begrenset tilgang til en annens eiendom eller eiendeler for et bestemt formål, uten nødvendigvis å innebære betaling av leie.

frase

Kan en bruksrett begrenses av eieren av eiendommen eller eiendelene?

Ja, en bruksrett kan begrenses av eieren av eiendommen eller eiendelene, for eksempel ved å sette begrensninger på bruken eller varigheten av bruksretten. Slike begrensninger må imidlertid være rimelige og ikke urimelig inngripende i bruksretten.

frase

Kan en bruksrett overføres til en annen person?

Ja, en bruksrett kan overføres til en annen person ved avtale mellom partene. Overføringen må imidlertid være i tråd med vilkårene i den opprinnelige avtalen eller påleggelsen som etablerte bruksretten, og eieren av eiendommen eller eiendelene må godkjenne overføringen hvis dette er påkrevd.

Advokatmatch er en tjeneste levert av Lead Service AS

Org. nr. 922 997 454