Tinglyst veirett over annen eiendom: Se dine rettigheter

Har du en eiendom der du må bruke naboens vei for å komme deg hjem? Eller vurderer du å kjøpe en tomt som ikke ligger rett ved offentlig vei? Tinglyst veirett over annen eiendom gir deg lovlig og varig tilgang til veien – uansett hvem som eier den i fremtiden. Men uten tinglysing risikerer du at en ny eier nekter deg å bruke veien, selv om du har brukt den i årevis.

Hva er tinglyst veirett over annen eiendom?

Veirett er rett og slett din rett til å bruke en vei som tilhører noen andre. Det kan for eksempel være en vei som går over naboens eiendom, en felles privat vei i et boligfelt, eller adkomstveien til hytta di. Mange vet ikke at veien de bruker daglig faktisk er privat og at de trenger en formell rettighet for å bruke den.

Juridisk sett er veirett en type servitutt, altså en rettighet knyttet til en bestemt eiendom. Andre eksempler på servitutter du kanskje kjenner fra før er forkjøpsrett i borettslag, borettigheter, eller retten til en båtplass som følger med eiendommen. Forskjellen mellom veirett og generell bruksrett er at veirett handler spesifikt om adkomst, altså det å ta seg frem til eiendommen din.

• Eier du selv veien, har du bruksrett gjennom eiendomsretten – da trenger du ikke veirett
• Veirett blir aktuelt først når du må bruke en vei som tilhører noen andre
• Rettigheten kan gjelde ferdsel til fots, med bil, eller begge deler, avhengig av avtalen

Det er viktig å skille mellom personlig veirett og reell veirett (realservitutt). En personlig veirett gjelder kun for deg som person. Selger du eiendommen, forsvinner veiretten. En realservitutt derimot følger eiendommen – den gjelder uansett hvem som eier den. Ved tinglyst veirett over annen eiendom er det vanligste at rettigheten følger eiendommen, nettopp fordi det gir varig trygghet.

Hvordan får du tinglyst veirett over annen eiendom?

Veiretten kan oppstå på flere forskjellige måter. De tre vanligste grunnlagene er avtale med grunneier, hevd over tid eller lovfestet rett gjennom naboloven. Uansett grunnlag bør du alltid tinglyse veiretten for å sikre deg mot fremtidige konflikter.

Avtale med eieren av veien

Det vanligste og enkleste er å inngå en avtale med den som eier veien. Du og grunneier blir enige om at du får rett til å bruke veien, og denne avtalen bør alltid være skriftlig. Avtaleloven fra 1918 regulerer hvordan slike avtaler tolkes, kombinert med vanlig praksis på området.

En god avtale om veirett bør inneholde konkrete bestemmelser som gir begge parter forutsigbarhet. Det handler om å forebygge konflikter som kan dukke opp langt frem i tid, kanskje først når eiendommen skifter eier.

• Hvilken vei det gjelder, gjerne med vedlagt kartskisse
• Bredde på veien og type bruk (til fots, med bil, tungtransport)
• Hvem som har ansvar for vedlikehold og kostnadsfordeling
• Om rettigheten gjelder eiendommen (realservitutt) eller kun en bestemt person

Avtalen bør tinglyses så raskt som mulig etter signering. Uten tinglysing er avtalen gyldig mellom dere, men den gir ikke rettsvern mot en ny eier som overtar eiendommen uten kjennskap til avtalen.

Tinglyst veirett over annen eiendom gjennom hevd

Hevd er et gammelt rettsinstitutt som beskytter etablerte bruksforhold. Reglene finnes i hevdsloven fra 1966 og handler om at du kan få bruksrett til en vei dersom du har brukt den i lang tid uten at noen har protestert. Hevdsreglene skal ivareta situasjoner der partene over tid har innrettet seg etter en bestemt bruk – selv om bruken aldri ble formalisert.

Du må oppfylle tre vilkår for å kreve hevd på veirett:

• Bruk som eier: du må ha brukt veien slik en eier normalt gjør, altså regelmessig og som en naturlig del av din ferdsel til og fra eiendommen
• Sammenhengende tidsperiode: for fast eiendom er kravet minimum 20 års sammenhengende bruk. I noen tilfeller, for eksempel ved ikke-nødvendig adkomst, kan kravet være 50 år
• Aktsom god tro: du må ha trodd at du hadde lovlig rett til å bruke veien. Visste du eller burde du visst at du egentlig ikke hadde lov, kan du ikke kreve hevd

Et typisk eksempel er en familie som har brukt naboens vei til hytta i 30 år uten protester. Hevdede rettigheter har faktisk rettsvern uten tinglysing etter tinglysingsloven § 21, men det er likevel lurt å tinglyse for å unngå fremtidige tvister.

Veirett etter naboloven § 35

Mange kjenner ikke til denne regelen, men den er svært viktig. Naboloven § 35 gir deg rett til nødvendig adkomst til eiendommen din, selv om grunneieren ønsker å nekte deg. Det betyr at du i noen tilfeller har lovfestet rett til veirett, helt uavhengig av avtale eller hevd.

Regelen bygger på en avveining mellom naboens behov for adkomst og grunneierens ulemper. Du trenger altså ikke finne deg i å bli stengt inne uten adkomst, men rettigheten strekker seg heller ikke lenger enn det som er nødvendig.

• Normale ulemper grunneier må tåle: daglig biltrafikk til naboens bolig, støy fra vanlig ferdsel, slitasje som kan kompenseres økonomisk
• Urimelige ulemper som kan nektes: vei tvers gjennom hagen når det finnes alternativ, tungtransport som ødelegger veien permanent, bruk som hindrer grunneierens egen utbygging

Dersom naboen likevel nekter deg adkomst, kan du kontakte en advokat for å få juridisk bistand. Mange er ikke klar over at rettshjelpsdekningen i innboforsikringen ofte dekker advokatkostnader ved veirett-tvister, fratrukket egenandelen.

Servituttloven og tinglyst veirett over annen eiendom

Servituttlova fra 1968 er den viktigste loven for regulering av veiretter i Norge. Loven inneholder regler om tålegrenser, omskiping, avskiping, salg og forkjøpsrett. Den setter rammene for hva du og grunneier kan gjøre med veiretten.

Et sentralt prinsipp i servituttloven § 2 er at hverken du eller grunneier kan bruke retten på en måte som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for den andre. Dette kalles tålegrensen, og den gjelder begge veier.

• Du kan ikke utvide bruken langt utover det opprinnelige grunnlaget, for eksempel gå fra fotgjenger til tungtransport uten avtale
• Grunneier kan ikke sperre eller begrense veien slik at din bruk blir vesentlig vanskeligere
• Bruken skal utvikles i samsvar med «tida og tilhøva», noe som betyr at en gammel veirett kan tilpasses moderne bruk

Høyesterett har i flere dommer fastslått at eldre veiretter kan omfatte bilkjøring, selv om rettigheten ble stiftet lenge før bilen ble vanlig. Det avgjørende er om den nye bruksformen er en naturlig utvikling av den opprinnelige rettigheten.

Les også

Kan du nekte noen veirett? Se vår guide med dine rettigheter og plikter

Slik tinglyser du veirett over annen eiendom

For at veiretten skal komme frem i grunnboken, må den tinglyses hos Kartverket. Tinglysing gir deg rettsvern. Det betyr at rettigheten din er beskyttet mot konkurrerende krav fra tredjeparter. Uten tinglysing risikerer du at en ny eier av eiendommen ikke trenger å respektere avtalen din.

• Privatpersoner må sende papirdokumenter, ettersom elektronisk tinglysing er kun for profesjonelle aktører med avtale hos Kartverket
• Alle dokumenter må være originale, du kan ikke sende inn skannede kopier eller e-post
• Dokumentene sendes i to eksemplarer (to originaler eller én original og én kopi)
• Dokumentene sendes til: Kartverkets tinglysing, Postboks 600 Sentrum, 3507 Hønefoss

Reglene for tinglysing finner du i tinglysingsloven, og veiretten tinglyses på den tjenende eiendommen. Det er eiendommen som veien fysisk ligger på. Tinglysingsgebyret er 545 kr per dokument. Vanlig saksbehandlingstid hos Kartverket er to dager, pluss ordinær postgang.

Skjemaet: Erklæring om rettighet i fast eiendom

Kartverket har et eget skjema som heter «Erklæring om rettighet eller servitutt». Det er dette skjemaet du bruker for å tinglyse veirett over annen eiendom. Her er en gjennomgang av de viktigste punktene:

Innsender og kontaktinformasjon

Øverst på første side skriver du navn, adresse og fødselsnummer til den som sender inn tinglysningen. Organisasjonsnummer brukes dersom innsender er et selskap. Det er denne adressen Kartverket sender det ferdig tinglyste dokumentet og fakturaen til.

Punkt 1: Den som gir fra seg rettigheten

Her skriver du navn og fødselsnummer (11 siffer) til den som eier eiendommen veien ligger på. Vedkommende må være tinglyst eier fra før. Er det et foretak, bruker du organisasjonsnummeret.

Punkt 2: Eiendommen som avgir rettigheten

Her fyller du inn kommunenummer, kommunenavn, gårdsnummer og bruksnummer på eiendommen der veien fysisk ligger. Eventuelle festenummer og seksjonsnummer skal også med.

Punkt 3: Rettighetshaver (fyll ut A eller B)

• Alternativ A (vanligst): rettigheten følger eiendommen, uavhengig av hvem som eier den. Du fyller inn kommunenummer, kommunenavn, gårds- og bruksnummer til eiendommen som får veiretten. Dette er det vanligste for veiretter.
• Alternativ B: rettigheten er personlig og gjelder kun bestemte personer. Du fyller inn navn og fødselsnummer til de som får rettigheten.

Vi anbefaler alternativ A i de aller fleste tilfeller. En realservitutt gir varig trygghet fordi den følger eiendommen, selv om du selger eller eiendommen arves videre.

Punkt 4: Beskrivelse av rettigheten

Her beskriver du veiretten så presist som mulig. Legg gjerne ved kart eller tegninger som viser hvor veien ligger. I noen tilfeller krever kommunen oppmåling, så ta kontakt med dem på forhånd.

Punkt 5: Andre avtaler (valgfritt)

Her kan du skrive inn økonomiske avtaler eller andre forhold som ikke kan tinglyses. Kartverket tar ikke stilling til innholdet i dette feltet, men det kan være nyttig å ha det nedfelt i tilfelle uenighet senere.

Signering

Eieren av eiendommen som avgir rettigheten skal signere nederst på alle arkene. Signaturen skal gjentas med blokkbokstaver. Det er ikke krav om vitner ved denne typen innsending.

Les også

Komplett guide til når og hvordan du krever hevd på veirett

Vedlikehold av vei med tinglyst veirett over annen eiendom

Et spørsmål som ofte dukker opp er hvem som skal betale for vedlikehold av veien. Tinglyst veirett over annen eiendom gir deg rett til å bruke veien, men den innebærer ikke automatisk en klar fordeling av vedlikeholdskostnader. Derfor er det viktig å regulere dette i avtalen.

Vedlikeholdsansvar kan fordeles på flere måter, og den beste løsningen avhenger av hvor mange som bruker veien og hvor mye slitasje hver bruker forårsaker.

• Fordeling etter nytte: Den som har størst fordel av veien, betaler mest. En eiendom med daglig biltrafikk betaler mer enn en hytteeier som bruker veien noen helger i året.
• Avtale mellom partene: Privat avtale er ofte den beste løsningen. Regler for snøbrøyting, grusing, asfaltering og annet vedlikehold bør avtales skriftlig.
• Veglag: Jordskifteretten kan opprette et veglag som fordeler ansvar og kostnader mellom alle som bruker veien. Veglag opprettet gjennom jordskifteretten er bindende og eiendommene kan ikke melde seg ut.

Gode vedlikeholdsplaner forebygger konflikter. Mange velger å opprette et veilag allerede ved tinglysing av veiretten, slik at alle parter vet hva de kan forvente fra dag én.

Hva skjer hvis veiretten ikke er tinglyst?

En veirett som ikke er tinglyst er fortsatt gyldig mellom partene som har inngått avtalen. Problemet oppstår når eiendommen skifter eier. Uten tinglysing mangler du rettsvern, og en ny eier av eiendommen kan i verste fall nekte deg å bruke veien.

Det finnes ett viktig unntak. Veirett ervervet gjennom hevd har rettsvern uten tinglysing, etter tinglysingsloven § 21 andre ledd. Det betyr at selv om hevdsretten ikke er tinglyst, så kan den ikke falle bort bare fordi eiendommen får ny eier. Men dette kan være vanskelig å bevise i praksis, og det fører ofte til konflikter.

• Ikke-tinglyst avtalt veirett kan bli utfordret av ny eier
• Hevdet veirett har rettsvern uten tinglysing, men krever bevis for 20+ års sammenhengende bruk
• Tinglysing koster kun 545 kr og eliminerer usikkerheten fullstendig

Vi anbefaler alltid å tinglyse, uansett grunnlag. Kostnaden er minimal sammenlignet med advokatkostnadene ved en tvist. En rettssak om veirett kan fort koste 300 000–500 000 kr.

Les også

Sjekk om du kan kreve hevd på både veirett og parkeringsplass

Jordskifteretten og tinglyst veirett over annen eiendom

Dersom du og naboen ikke blir enige, kan jordskifteretten være løsningen. Jordskifteretten har myndighet til å fastsette, endre og opprette nye veiretter. Den kan også organisere veglag for fordeling av vedlikeholdskostnader.

Jordskifteretten er en spesialdomstol som håndterer eiendomskonflikter. Mange veirett-saker ender her fordi konflikten handler om praktiske løsninger som en vanlig domstol ikke er like godt egnet til å håndtere.

• Avklare veirett: Jordskifteretten kan slå fast om du har gyldig veirett og fastlegge innholdet i rettigheten
• Nye veiretter: Dersom eiendommen din mangler adkomst, kan jordskifteretten gi deg veirett over naboeiendom
• Veglag: Retten kan opprette veglag som fordeler drift og vedlikehold mellom alle brukere
• Innpåkjøp: Etter veglova § 53 kan du kreve å kjøpe deg inn på en eksisterende privat vei

Høyesterett bekreftet i 2015 at fradelte tomter som hovedregel får samme veirett som hovedeiendommen. Grensen går ved overbelastning. Dersom økt trafikk fører til urimelig belastning for den tjenende eiendommen, må nye rettigheter etableres gjennom innpåkjøp eller vegskjønn.

Tinglyst veirett over annen eiendom ved fradeling

Når en eiendom med veirett deles opp, oppstår ofte spørsmål om de nye parsellene også har veirett. Hovedregelen er at fradelte eiendommer får den samme veiretten som hovedeiendommen hadde. Det gjelder uavhengig av om veiretten er stiftet ved avtale eller hevd.

Det finnes likevel en grense. Servituttloven § 2 slår fast at bruken ikke skal være «urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe» for den tjenende eiendommen. Hvis ti nye hytter plutselig skal bruke en vei som opprinnelig var ment for én eiendom, kan det overskride tålegrensen.

• Fradelte parseller arver som hovedregel veiretten
• Økt trafikk kan overstige tålegrensen etter servituttloven § 2
• Ved overbelastning kan jordskifteretten fastsette nye vilkår eller opprette veglag

Planlegger du å dele opp eiendommen din? Da bør du vurdere om den eksisterende veiretten tåler økt bruk. En advokat kan hjelpe deg med å vurdere dette og eventuelt forhandle frem en utvidet avtale med grunneieren.

Vanlige konflikter om tinglyst veirett over annen eiendom

Selv med tinglyst veirett kan det oppstå konflikter. De vanligste tvistene handler om bruksomfang, vedlikehold og endringer i eierskapet til eiendommene. Her er noen situasjoner du bør være forberedt på:

• Nabo setter opp bom: Grunneier kan ikke sperre en vei du har tinglyst veirett til. Det kan løses gjennom juridisk bistand eller jordskifteretten
• Uenighet om bredde: Naboen nekter utvidelse av veien til bilvei, selv om det er nødvendig. Servituttloven og tålegrensen avgjør
• Vedlikeholdskonflikter: Uenighet om snøbrøyting, grusing eller asfaltkostnader, men kan løses med skriftlig avtale eller veglag
• Bruksomfang: Uenighet om antall biler, type trafikk, eller tidspunkter for bruk. Stiftelsesgrunnlaget er avgjørende

Sjekk alltid innboforsikringen din. De fleste forsikringer inkluderer rettshjelpsdekning som dekker advokatkostnader ved eiendomstvister, fratrukket en egenandel. Dette kan spare deg for store utgifter dersom saken ender i retten.

Sjekk grunnboken for å se tinglyst veirett over annen eiendom

Du kan selv sjekke hva som er tinglyst på en eiendom gjennom Kartverkets Eiendomsregister. Tjenesten er gratis og tilgjengelig for alle. Veiretten din vises kun på grunnboksbladet til eiendommen der veien ligger og ikke på din egen eiendom.

Skal du altså sjekke om det finnes en tinglyst veirett over naboens tomt, må du slå opp grunnboksbladet til naboens eiendom. Du kan søke med adresse, vegnavn eller gårds- og bruksnummer.

• Gå til kartverket.no og åpne Eiendomsregisteret
• Søk opp eiendommen med adresse eller gårds-/bruksnummer
• Se under heftelser for eventuelle tinglyste veiretter
• Ønsker du kopi av selve dokumentet, kan du bestille det mot et gebyr

Skal du kjøpe eiendom? Da bør du alltid sjekke grunnboken til både eiendommen du kjøper og naboeindommene. Tinglyste veiretter over tomten kan påvirke både bruken og verdien av eiendommen.

Slik sikrer du tinglyst veirett over annen eiendom

Tinglyst veirett over annen eiendom gir deg varig og lovlig adkomst til eiendommen din. Den viktigste lærdommen er enkel: alltid tinglyse, alltid ha skriftlig avtale, og ta konflikter tidlig. Jo lenger du venter med å formalisere en veirett, desto vanskeligere blir det å løse eventuelle tvister.

Her er de viktigste rådene vi vil gi deg:

• Inngå skriftlig avtale om veirett og tinglyse den hos Kartverket (545 kr)
• Avtale bør inneholde detaljer om bredde, bruk, vedlikehold og kostnadsfordeling
• Velg realservitutt (alternativ A) for varig trygghet som følger eiendommen
• Sjekk grunnboken før eiendomskjøp for å avdekke eksisterende veiretter
• Kontakt advokat tidlig ved uenighet – og sjekk rettshjelpsdekningen i forsikringen din

Trenger du hjelp med tinglyst veirett over annen eiendom? Vi kan matche deg med en erfaren eiendomsadvokat i ditt område. Tjenesten er gratis og uforpliktende. Du mottar inntil tre tilbud fra kvalifiserte advokater.