Servituttloven: Alt du trenger å vite i 2022 (veiretter m.m.)

Servitutter er noe de fleste kanskje har hørt om i forbindelse med kjøp av bolig eller fritidsbolig. For mange er servitutter noe man enten har, eller noen andre har på din eiendom, uten at du egentlig vet hva dette innebærer. For ditt eget beste er det lurt å sette seg godt inn i hva servitutter egentlig har å si. 

Utgangspunktet er at en grunneier fri råderett over sin eiendom. Dette betyr i praksis også at man ikke har råderett over andres eiendom. Servitutter er en av unntakene til hovedregelen om fri råderett, og gir deg en begrenset rett til bruk av en annen persons tomt. 

I denne artikkelen kan du lese mer om servitutter, og hvordan dette påvirker deg. 

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Stiftelsesgrunnlaget

En bruksrettighet må oppstå gjennom et stiftelsesgrunnlag. Det vanligste er at en slik rettighet blir til gjennom en avtalemed grunneieren, og det beste er om denne er skriftlig og tinglyst, slik at uenigheter og tvil i fremtiden ikke oppstår. 

Mange av de eldre servituttene er muntlige, og har utviklet seg over lengre tid. Der er derfor ikke alltid like lett å slå fast hva bruksretten egentlig innebærer. 

En bruksrett kan også oppstå gjennom hevd. Hevd er en måte å erverve bruksrett på gjennom langvarig bruk, i den tro at man hadde bruksretten. Et eksempel kan være at naboen din har brukt en sti som går over din tomt i lang tid, i den tro at vedkommende hadde lov til dette. For synlig bruk er hevdstiden 20 år sammenhengende, mens for mindre synlige bruksrettigheter, for eksempel fiskerett, er hevdstiden 50 år. 

Servitutter kan også oppstår gjennom langvarig bruk der hevdsvilkårene ikke er oppfylt. Et eksempel kan være at en familie har brukt naboens fiskevann i mange generasjoner, og at denne bruken var kjent for naboen uten at vedkommende har reagert. På denne måten kan det ha oppstått en tålt bruk over lengre tid som i praksis har utviklet seg til en bruksrettighet. 

Servitutter kan også gå i arv. Hvis en bestefar har testamentert eiendommen sin til barnebarnet, men ønsker at naboen skal ha rett til å fortsette å bruke fiskevannet på tomten, kan han testamentere denne bruksretten til naboen. I så fall vil naboen ha fiskerett, selv om barnebarnet overtar eiendommen. 

Realservitutter og personlige servitutter

Det finnes to forskjellige typer servitutter, avhengig av hvem som har bruksrettigheten. 

En personlig servitutt gir en bestemt person en rettighet, for eksempel bruk av en privat vei på grunn av behov for rullestolfremkomst. Hvis personen går bort, eller ikke lenger har behov for rullestolfremkomsten, vil bruksretten forsvinne. 

En realservitutt er derimot tilknyttet en eiendom, og gir bruksrettigheter til de som eier eiendommen. Dette kan for eksempel være en beiterettighet eller en rett til å bruke naboens brønn. Når eiendommen selges, vil servitutten følge eiendommen slik at neste eier overtar beiteretten. 

Positive og negative servitutter

Det skilles mellom positive og negative servitutter. 

En positiv servitutt beskriver en rettighet for den som innehar den, og kan for eksempel være en veirett over naboens eiendom slik at man er sikret tilkomst til hytta. Formålet med servitutten er å gi naboen en ytterligere rettighet. 

Negative servitutter er derimot ofte gitt som et forbud, eller en begrenset utnyttingsmulighet på egen eiendom. Dette kan for eksempel være at man har byggeforbud, eller forbud mot å dele opp eiendommen. 

Servituttens varighet

Servituttens varighet vil utgangspunktet reguleres av den enkelte servitutten, og det avtalen bygger på. Dersom varighet ikke kommer frem av avtalen, vil det som regel avhenge av om servitutten er personlig eller tilknyttet eiendommen.  

En personlig servitutt er knyttet opp mot en bestemt person, og hovedregelen vil derfor være at bruksretten faller bort når personen dør, eller ikke lenge har behov for rettigheten. 

En realservitutt vil som regel vare frem til en ny avtale gjøres. Det finnes likevel noen unntak til dette utgangspunktet. 

Hvis du ønsker å oppløse, eller endre innholdet av en servitutt, må du som regel komme frem til en ny avtale mer servitutthaveren. 

Hvor finner jeg servitutter?

Servitutter som tinglyses registreres på eiendommen de hefter ved. Det vil si at dersom naboen din har rett til å bruke en vei over eiendommen din, vil denne bruksretten være registrert på din eiendom. Hvis du derimot har rett over en annens eiendom, vil denne finnes i den andre eiendommens grunnbok.

Hvis du vurderer å kjøpe en eiendom, er det viktig å undersøke om noen andre har bruksrettigheter på tomten. Du burde også sjekke grunnbøkene til naboeiendommene for å finne ut om du har bruksrettigheter på deres tomter. 

Tinglysning av servitutter

Om du enten er i prosess med å opprette en avtale som gir deg en bruksrett, eller gir din nabo bruksrett over din eiendom, er det viktig at du tinglyser denne. Dette kan du gjøre ved å sende inn avtaledokumentet til Kartverket for en innføring i grunnboken.

Det kan være lurt å spesifisere hva, og hvem avtalen gjelder. Er det en person eller en eiendom som bruksrett? Det kan også være lurt å inkludere avtalens varighet dersom den er begrenset, og formulere hvor omfattende rettigheten skal være. Hvis dere oppretter en realservitutt, vil denne følge med eiendommen hvis den selges eller overføres til andre. 

Mange inngår for generelle avtaler, og opplever at naboen tar seg litt mye til rette. Hvis du er usikker på formuleringen av avtalen, er det lurt å be en advokat om en generell gjennomgang, slik at du er sikker på at avtalen sier det du ønsker. På denne måten kan du sikre at dine interesser ivaretas på best mulig måte. 

Hvordan tolkes gamle servitutter?

Mange servitutter har blir avtalt langt tilbake i tid, der avtalen ikke nødvendigvis hadde samme konsekvenser som i dag. Et godt eksempel er veirettigheter, som tidligere ofte omfattet bruk til fots, eller med hest og vogn. I dag er ikke dette like aktuelt, og naboen kan kjøre frem og tilbake på veien med traktor, eller en ny range rover som både skaper støy og forurensning i form av støv og eksos.

Det kan hende at dagens bruk av servitutten er så omfattende at den fremstår som urimelig. Hvert tilfelle vurderes konkret, og i mange tilfeller vil eldre veiretter også omfatte bilkjøring, så lenge veien er egnet for ferdsel med bil. Likevel skal hverken grunneier eller bruksretthaver oppføre seg på en måte som er urimelig, eller unødvendig til skade eller ulempe for den andre. Her vil det blant annet legges vekt på servituttens formål, samfunnsutviklingen, og hva som er egnet for å fremme naturmangfoldet på stedet. 

Hvis du er i en konflikt om omfanget av en servitutt, anbefaler vi at du prøver å bli enig med motparten om en avtale som fungerer for dere begge. Dersom dere ikke blir enige, er det lurt å ta kontakt med en advokat som har spesialisert seg innen eiendomsrettigheter. Sakene er ofte komplekse, og det er mange faktorer som spiller inn. Advokaten kan sørge for at din side av saken er best mulig begrunnet slik at du har størst muligheter for å vinne. 

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende