Servitutter er noe de fleste kanskje har hørt om i forbindelse med kjøp av enten bolig, eller fritidsbolig. Det føyer seg likevel for mange kanskje inn i rekken ting man har hørt om, uten å gi det noe mer oppmerksomhet. Det kan straffe seg! 

Som et utgangspunkt har en grunneier fri råderett over sin eiendom. Eiendomsretten er likevel underlagt flere begrensninger, og blant disse er servitutter. Servitutter er nemlig en særrettighet som begrenser grunneiers råderett over egen eiendom. 

Der det i dag er reguleringsplaner som har oppgaven med å regulere et område, var det frem til midten av 1960-tallet vanlig å stifte servitutter for å regulere utviklingen av et strøk.

I denne artikkelen belyser vi en del ting rundt servitutter, hvordan servituttloven praktiseres, samt tips og råd det kan være greit å vite.

Stiftelsesgrunnlaget

En rettighet må stiftes. Det vanligste er da at en slik rettighet blir til gjennom en avtale. Den bør absolutt være skriftlig, og den bør tinglyses for å hindre tvil om at rettigheten eksisterer og hva rettigheten innebærer. 

Likevel, trenger ikke dette være tilfellet. En servitutt kan også være muntlig, og den kan også stiftes ved hevd, lang tidsbruk, eller arv.

Med hevd menes det at en person kan hevde han har bruksrettigheter på din eiendom. Det kan for eksempel være å bruke en etablert sti som går over din eiendom. For at en rettighet kan stiftes gjennom hevd kreves det at bruksretten allerede har foregått over tid. I eksemplet ovenfor med sti, må da naboen ha brukt denne stien i 20 år før en rettighet er etablert. Ved en usynlig rettighet som en fiskerett, eller baderett kreves det 50 års hevdstid.

I likhet med servitutter som stiftes ved hevd, kan også servitutter stiftes ved lang tids bruk (der hevdsvilkårene ikke foreligger). Si at din familie har benyttet naboeiendommens fiskevann i generasjoner, og at dette har vært kjent, men ingen har reagert på det. Om eiendommen da blir solgt, og ny eier ønsker å påby dette, kan dere ha opparbeidet dere en fiskerettighet gjennom såkalt “alders tidsbruk”.

Servitutter kan også bli stiftet gjennom arv. Si for eksempel at person “A” har en eiendom han ønsker å testamentere til person “B”, men han ønsker at person “C” skal få rett til å benytte veien over eiendommen. Person “A” har nå stiftet en rettighet som gir person “C” råderett over den fremtidige eiendommen til person “B”.

Personlig og reell

Vi skiller mellom to typer servitutter, personlige og reelle. 

Personlige servitutter gir visse rettigheter til en bestemt person, og omhandler ofte ting som fiske- og hogstrett på en annen manns eiendom. 

Ved en realservitutt følger rettigheten en eiendom, slik at det er den som til enhver tid eier denne eiendommen som innehar rettigheten. Realservitutter omhandler ofte veiretter, beiteretter eller retten til å bore brønn, osv.

Positiv og negativ

Vi skiller også mellom positive og negative servitutter.

En positiv servitutt beskriver en rettighet for den som innehar den og kan for eksempel være en veirett over naboens eiendom inn til hytta. Formålet vil da være å gjøre opp for mangelen på egen adkomstvei, og den positive servitutten blir da å betrakte som en gode for den som innehar den.

En negativ servitutt beskriver normal et forbud eller begrensninger i utnyttelsesmulighetene til en eiendom. Det kan for eksempel være bestemmelser om at bebyggelsen må være av villamessig karakter, eller et forbud mot å dele eiendommen, osv.

Servituttens varighet

Servituttens varighet vil utgangspunktet reguleres av den enkelte servitutten, og det avtalen bygger på. Dersom varighet ikke fremkommer av avtalen skiller vi på den generelle varigheten mellom personlige og reelle servitutter.

En personlig servitutt er nettopp personlig, og rettigheten er knyttet opp mot en bestemt person. Hovedregelen for personlige servitutter er derfor til personens død, om ikke annet er nevnt i avtalen. En personlig servitutt kan bare avlyses med samtykke fra den som innehar rettigheten.

Reelle servitutter er som hovedregel evigvarende, og faller dermed ikke bort (her finnes det noen unntak.) En realservitutt kan bare selges sammen med eiendommen, og grunneier har ikke forkjøpsrett. Som hovedregel kan en realservitutt bare avlyses med samtykke fra hjemmelshaveren til den herskende eiendom.

Hvor finner jeg servitutter?

Servitutter som blir tinglyst, blir tinglyst på eiendommen de hefter. Det vil si at om naboen for eksempel har rett til å benytte seg av en sti på din eiendom vil den informasjonen finnes i din grunnbok. Om du derimot har en rett over noen andres eiendom (som oftest tilstøtende eiendom) vil den finnes i din nabos grunnbok.

Om du vurderer å kjøpe enten hus, eller hytte bør du derfor først og fremst sjekke grunnboken til eiendommen nøye, for å se om noen har heftelser på din eiendom. I tillegg bør du sjekke grunnboken til de tilstøtende eiendommene, da det kan hende du har en bruksrett du ikke var klar over.

Hvordan opprette en servitutt

Om du enten er i prosess med å opprette en avtale som gir deg en bruksrett, eller gir din nabo bruksrett over din eiendom, er det essensielt at du tinglyser dette. Det blir gjort ved å sende avtaledokumentet til Kartverket for innføring i grunnboken.

Det kan være smart å spesifisere hva, og hvem avtalen gjelder. Er det en person eller en eiendom som gis rett til noe? Det kan være smart å inkludere avtalens varighet, og prøv å formuler innholdet så presist som mulig. Husk at hvis det er en eiendom som skal ha rettighet til noe, så følger servitutten eiendommen ved salg.

Det finnes mange som har gått i fella med å lage en for generell servitutt. Om du er usikker på hvordan du best skal formulere avtalen kan det være lurt å be en advokat om bistand. Du vil da være sikret at avtalen presiserer hvilke rettigheter, varighet og hvem servitutten gjelder på en måte som sikrer dine interesser.

Hvordan tolkes gamle servitutter?

Mange servitutter er blir avtalt langt tilbake i tid hvor avtalen som ble lagd ikke hadde samme påvirkning på eiendommen det gjelder, som i dag. Et godt eksempel på dette kan være veirett. Det kan for eksempel hende at din oldefar lagde en avtale med grunneier, om at han kunne bruke hest og kjerre på veien til naboen en gang i tiden, men at nåværende grunneier ikke ønsker at du og dine kjører med Range Roveren hver gang dere er på hytta. Parkering, hyppig ferdsel, og kostnader til vedlikehold er også et kjente dilemmaer når det kommer til gamle veiretter. 

Da en servitutt i all hovedsak er evigvarende er det opp til retten og tolke om dagens bruk faller under datidens avtalegrunnlag. Høyesterett har i flere anledninger kommet frem til at ferdselsretter som ble stiftet før bilen kom, ikke nødvendigvis stenger for bruk av motoriserte kjøretøy.

En sentral avgjørelse er den såkalte Solbakken-dommen. Der det kom frem av servitutten som ble stiftet i 1867 at eier av eiendommen hadde rett til “fri benyttelse til kjørevei og til anden adkomst og passage….” Selv om det kom frem at denne veien på daværende tidspunkt var en temmelig smal gårdsvei, og kjøretøyet det gjaldt var hest og kjerre, kom høyesterett frem til at servitutten ikke inneholdt en eksplisitt begrensning mot kjøring med bil.

Høyesterett har også kommer frem til at en veirett til hytte ofte medfører behov for frakting av ting og gjenstander, hvilke etter dagens standard tilsier et behov for bilkjøring.

Hvordan gamle servitutter blir tolket etter nåtidens bruk er ikke gitt, og innholdet i hver enkel avtale må derfor vurderes konkret i henhold til hvert enkelt tilfelle. Det første du bør gjøre er å ha en tett dialog med grunneier å prøve å komme til en løsning dere i mellom. Om dette ikke lar seg gjøre er det smart å kontakte en advokat som har eiendomsrett som sitt fagfelt. Dette er ofte svært kompliserte saker, og det er ofte mange interesser man skal ta høyde for. Vi anbefaler derfor å oppsøke profesjonell bistand.