De aller fleste har hørt om servitutter, men hva er egentlig en servitutt? En servitutt er kort forklart en bruksrettighet til noen andres eiendom. Dette kan for eksempel være en rett til å gå, eller kjøre over eiendommen, fiske i et vann, eller hente vann i en brønn. 

Mange bruksrettigheter er gamle, og det er ikke alltid de er skrevet ned. Når man kjøper en ny eiendom, eller nye mennesker overtar en eiendom du har bruksrettigheter på, kan konflikter oppstå. I denne artikkelen kan du lese mer om servitutter på eiendommen, og hvilke rettigheter disse gir deg. 

Hva er en servitutt? 

En servitutt er som nevnt en bruksrettighet til noe du ikke eier. Vi skiller gjerne mellom personlige servitutter og realservitutter. 

Personlige servitutter betyr at bruksrettighetene gjelder for en spesifikk person, virksomhet eller forening. Hvis du for eksempel har en personlig bruksrettighet til naboens vei, vil ikke personen som kjøper huset ditt kunne bruke veien i kraft av din servitutt. For at kjøperen skal kunne bruke veien, må servitutten være en realservitutt. Da hører den til eiendommen din, og ikke deg som person. Den som eier eiendommen, vil også være innehaver av servitutten. 

En servitutt kan også være positiv, eller negativ. En positiv servitutt gir deg anledning til å bruke eiendommen, men en negativ servitutt hindrer bruk. Typiske positive servitutter er veirett eller jaktrettigheter.  En negativ servitutt kan for eksempel være et forbud mot å bygge på eiendommen, eller forbud mot å drive næringsvirksomhet. 

Hvilke regler gjelder for servitutter? 

Det er en egen lov som gjelder servitutter, men det er mange andre regler som er relevante når man skal løse konflikter som gjelder bruksrettigheter. 

Servituttloven gjelder for servitutter som er tilknyttet en fast eiendom, og der kan du blant annet lese om reglene som gjelder for bruken av tingen. 

De vanlige avtalerettslige reglene kommer til anvendelse hvis servitutten er stiftet gjennom en avtale, og hevdsloven er aktuell hvis stiftelsesgrunnlaget for bruksrettighetene skyldes hevd. 

Hvis du skal tinglyse bruksrettighetene, kommer tinglysingsloven inn i bildet. Denne loven skal bidra til å sikre deg et rettsvern for servitutten, for eksempel hvis du har en veirett, rett til å parkere, eller lignende. På denne måten kan du være sikker på at du beholder du rettigheten din, uavhengig av hvem som eier eiendommen. 

Les også

Enkel guide til servituttloven

Hvordan oppstår en servitutt? 

For å etablere en bruksrettighet på noen andres eiendom, må denne ha et stiftelsesgrunnlag. Det vanligste er at man inngår en avtale, og å så fall er det vanlige avtalerettslige regler som gjelder for bruksrettigheter. Andre stiftelsesgrunnlag kan være gjennom testament, alders tids bruk, jordskifter, hevd eller ekspropriasjon. Under kan du lese mer om de ulike stiftelsesgrunnlagene. 

1. Testament 

En bruksrettighet kan gis gjennom et testament. Vi kan tenke oss et eksempel der person A testamenterer bort eiendommen sin til person B, men naboen skal få lov til å bruke den private veien. 

2. Alders tids bruk

Du kan også opparbeide deg en bruksrettighet ved å bruke eiendommen over lang tid. Dette er ulovfestede regler, og følger derfor at praksis fra Høyesterett. 

For at du skal kunne få en bruksrettighet på denne måten, må du ha brukt eiendommen eller naturressursen sammenhengende i lang tid. Bruken må ha hatt en viss intensitet, og du må ha vært i god tro om at du hadde lov til å bruke eiendommen eller naturressursen som din egen. 

Det er ingen faste regler for hvor lang tid som må ha gått, men det er ikke uvanlig å ta utgangspunkt i at det kreves minst 100 år. Dette er likevel bare et utgangspunkt, og hver sak må vurderes konkret. 

3. Jordskifte

Et jordskifte kan medføre en endring av eiendommer eller rettigheter på eiendommene det er snakk om. Dette kan for eksempel være at en eiendom deles opp, eller at et sameie blir etablert. 

Du kan lese mer om jordskifte på nettsidene til domstolene. 

4. Avtale

Den vanligste måten å etablere bruksrettigheter på, er gjennom alminnelige avtaler. Her er det de vanlige avtalerettslige reglene som gjelder, noe som medfører at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige. 

Selv om det ikke er noen krav til hvordan servitutten inngås, anbefaler vi at dere gjør avtalen skriftlig. På denne måten kan du gi den rettsvern ved å tinglyse den. Det er også lurt å tenke nøye gjennom formuleringen av avtalen, og sørge for at den inneholder alt som er nødvendig for å unngå konflikt.

Dette kan for eksempel være hvor ofte man har lov til å bruke bruksretten sin, hvor omfattende bruksretten er, hvor lenge bruksrettighetene varer, og om den er tilknyttet deg som person, eller til eiendommen du bor på. 

5. Hevd

Hevd er også en av de vanligste måtene som bruksrettigheter etableres på. For at du skal kunne hevde en bruksrettighet, må du ha brukt tingen som om den var din egen i hevdstid. På samme måte som for alders tids bruk, er det et krav om at du er i god tro gjennom hele perioden. 

Noe av den vanligste servitutten som hevdes idag er veirettigheter over naboens eiendom. Ellers kan du trykke på lenken under for å lese mer om hevd av eiendomsrettigheter generelt.

Les også

Slik krever du hevd på en eiendomsrettighet

Hva omfatter servitutten?

Servitutter er ofte generelt formulert, og det er ikke alltid like enkelt å vite hva den omfatter. Eldre avtaler kan for eksempel ta utgangspunkt i at du kan kjøre med hest og vogn på veien, men betyr dette at du kan kjøre bil på veien i dag? 

Noen veirettigheter er tidsbegrensede, og gjelder bare for noen perioder av gangen. Dette kan for eksempel være bruk av veien på sommerhalvåret for å komme frem en fritidsbolig, eller på vinteren dersom du ikke har mulighet til å måke veien du ellers bruker. Det kan oppstå uenighet om servitutten gjelder for den angitte perioden, eller problemet den er ment for å løse. Hva om det snør på sommerhalvåret, eller du har tenkt å bruke hytta på vinterstid? 

Svaret på spørsmål som gjelder servituttens omfang må avgjøres etter en tolkning av stiftelsesgrunnlaget. Dette er utgangspunktet for rettigheten, og det er situasjonen på stiftelsestidspunktet som danner grunnlaget for tolkningen. 

Servituttloven

Servituttloven sier at hverken servitutthaver eller grunneieren kan bruke eiendommen på en måte som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for den andre. Det legges altså opp til at man må ta hensyn til hverandre. 

Endring av servitutter

Både servitutthaver og grunneieren kan endre servitutten. Hvis endringen er til fordel for begge partene, kan man begge parter kreve dette så lenge den nye ordningen er minst like god for motparten som den gamle. 

Hvis bare en av partene drar fordel av endringen, er det større krav til behovet. Det må være mye om å gjøre for parten som vil endre bruksrettigheter, og vinningen må være vesentlig større enn motpartens tap. Her er det også aktuelt med et vederlag til motparten. 

Overføring av bruksrettigheter til andre

Noen ganger kan det være ønskelig å overføre en servitutt til noen andre. Utgangspunktet i loven er at du kan overføre hele- eller deler av servitutten din til hvem du vil uten samtykke fra grunneieren. Dette gjelder bare hvis overføringen ikke gir grunneieren større byrder enn tidligere. 

Konflikthåndtering ved servituttvister

Servituttvister kan være komplekse og emosjonelt ladede, ofte fordi de involverer naboforhold og langvarige bruksrettigheter. Tradisjonelt har slike konflikter blitt løst gjennom rettsapparatet, men dette kan være både kostbart og tidkrevende. Alternative konfliktløsningsmetoder har derfor blitt mer populære.

Mekling er en effektiv metode for å løse konflikter og tvister. En nøytral tredjepart hjelper partene med å kommunisere og finne en gjensidig akseptabel løsning. Mekleren kan være en advokat med spesialisering innen eiendomsrett, mekler i konfliktrådet eller andre profesjonelle konfliktmeklere. 

Fordelen med mekling er at partene har større kontroll over utfallet og kan finne kreative løsninger som ivaretar begges interesser. Rettsmekling er en annen mulighet. En dommer fungerer i så fall som mekler før en eventuell rettssak. I noen tilfeller kan konflikten løses gjennom forhandlinger mellom partenes advokater. Løsninger som dette kan være nyttige når det er vanskelig for partene å kommunisere direkte.

Målet må uansett være å finne en løsning som respekterer servituttens formål, samtidig som den tar hensyn til moderne behov og endrede omstendigheter.

Servitutter i urbane områder vs. landlige områder

Servitutter fungerer på ulike måter og har forskjellige utfordringer i urbane og landlige områder. I byer er servitutter ofte knyttet til tettere bebyggelse og mer intensiv bruk av eiendom. På landsbygda handler det ofte om tilgang til naturressurser og større landområder.

Servitutter i urbane områder gjerne mer detaljerte og spesifikke. De kan omhandle parkeringsrettigheter, tilgang til fellesarealer i boligområder eller begrensninger på byggehøyde for å bevare utsikten. Disse servituttene er relativt ny og mer formelt dokumentert. Utfordringer i byene kan oppstå når eldre servitutter kolliderer med moderne byutvikling og befolkningsvekst.

Servitutter på landet er ofte eldre og kan være basert på muntlige avtaler. Typiske eksempler inkluderer veirettigheter over andres eiendom, beiterettigheter eller rett til å hente vann eller ved. Disse servituttene kan ofte være vanskeligere å tolke, noe som kan føre til konflikter når eiendommer skifter eiere eller bruken endres over tid.

Hvordan man tolker servitutter kan også variere. Det legges ofte vekt på effektiv arealutnyttelse i urbane områder. På landet kan det være større fokus på å bevare det tradisjonelle og beskytte naturressurser. Tolkningen kan også variere i henhold til hvilken type servitutt det dreier seg om.

Bruk av advokat ved spørsmål om servitutter

Hvis du står overfor en konflikt om en bruksrettighet, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat som kan hjelpe deg med å tolke stiftelsesgrunnlaget og dets rekkevidde. Advokaten kan også hjelpe deg med å utarbeide en god avtale om bruksrettighet, eller bistå hvis saken skal tas til domstolene.