Negative servitutter: Se dine rettigheter

Selv om grunneiere i prinsippet har råderett på egen eiendom, finnes det noen ganger visse begrensninger – det vil si servitutter. Hvis du kjøper en bolig med negativ servitutt, finnes det begrensninger for hva du kan gjøre med boligen. 

Servitutter er en rettighet, forpliktelse eller begrensning som følger med eiendommen, uavhengig av hvem som eier den. De kan være både positive og negative. Positive servitutter gir ekstra rettigheter, for eksempel veirett over en annen persons eiendom. Negative servitutter handler derimot om restriksjoner og forbud. 

Eksempler på restriksjoner inkluderer forbud mot å bygge over en viss høyde eller hindre utsikten. Servitutter kan derfor ha store konsekvenser for hvordan du kan bruke eiendommen din. Nettopp derfor er det veldig viktig å sette seg inn i hva servitutter egentlig er for noe, enten du er boligeier, grunneier eller nabo. 

Vi har laget en guide for å gjøre dette komplekse temaet mer forståelig, slik at du vet nøyaktig hvordan en negativ servitutt fungerer og hvilke konsekvenser den kan ha for deg og eiendommen din.

Viktig å vite om både positive og negative servitutter

Servitutter hefter seg til eiendommen og ikke til eier, ifølge servituttloven. Med andre ord, det er noe som “følger med på kjøpet” når du kjøper boligen. I tillegg kan de gjelde enten for én enkelt bolig eller hele nabolag. Positive servitutter gir eieren av en eiendom retten til å utføre en bestemt handling på en annen persons eiendom. Den gir deg lov til å gjøre en viss handling på eiendommen. For eksempel, en positiv servitutt kan gi deg retten til å krysse noens eiendom for å få tilgang til din egen. Den kan også gi deg tillatelse til å bruke en brønn på naboeiendommen. 

En negativ servitutt forbyr deg derimot å gjøre en viss handling på eiendommen. For eksempel, kanskje du ikke kan bygge noe som blokkerer utsikten til naboen. Eller kanskje den begrenser hvor mange husdyr du kan ha? En annen typisk negativ servitutt kan være at man ikke har lov å opprette en kommersiell virksomhet på eiendommen, for eksempel for å bevare ro og fred i nabolaget.

De fleste servitutter henger igjen fra tiden før vi fikk kommunale reguleringsplaner. Derfor er det mest vanlig at eldre boliger har servitutter. Det kan også hende at servitutten er direkte motstridende til reguleringsplanen. For eksempel, det var vanlig at man opprettet servitutter i “gamle dager”, samtidig som man delte opp større eiendommer. Dermed kan det oppstå situasjoner der den negative servitutten tilsier at man kun har lov å bygge eneboliger i nabolaget. Kommunen kan likevel opprette en reguleringsplan som åpner for boligblokker eller rekkehus. 

Hva skjer da med servitutten? Hvem har det siste ordet, reguleringsplanen eller servitutten? Jo, det skal vi se nærmere på nå.

Kommunale reguleringsplaner vs. negative servitutter

Svaret på hvem som har det siste ordet av den kommunale reguleringsplanen eller servitutten er … reguleringsplanen. Kommunale reguleringsplaner er juridiske dokumenter som fastsetter hvordan bestemte områder i en kommune kan brukes og utvikles. De er ment for å sikre bærekraftig og hensiktsmessig bruk av land og ressurser. Reguleringsplanen har derfor juridisk forrang over private avtaler, inkludert servitutter.

Dermed kan det være mulig å endre eller oppheve en negativ servitutt, dersom den er i konflikt med en reguleringsplan. Servitutter kan også oppheves hvis de mister betydningen sin og blir irrelevante, for eksempel på grunn av hvordan området har utviklet seg siden den ble opprettet. Andre ganger kan servitutter ha utilsiktede og negative følger. De kan i så fall oppheves.

Det betyr dermed ikke at servitutter og private avtaler er uten betydning. Tvert imot, de er fortsatt juridisk bindende, og de kan ha stor innvirkning på hva du kan og ikke kan gjøre med eiendommen din. I tillegg kan servitutter i noen tilfeller påvirke hvordan kommunen utformer sine reguleringsplaner, spesielt hvis servitutten har eksistert lenge og har stor betydning for lokalsamfunnet.

Slik oppretter man servitutter

Reguleringsplanen har på mange måter overtatt for negative servitutter, i alle fall med tanke på hvordan man kan utvikle en eiendom. Likevel kan det oppstå situasjoner der man ønsker å opprette slike avtaler. Forkjøpsrett og salg- og pantsettelsesforbud er gode eksempler på dette. Servitutten må imidlertid inngås og registreres på riktig måte for at den skal være juridisk bindende.

Slik oppretter du en negativ servitutt, steg-for-steg:

1. Inngå avtalen skriftlig og på en tydelig måte, slik at det ikke kan oppstå misforståelser.
2. Servitutten må tinglyses hos Kartverket for å være juridisk bindende.
3. Last ned og fyll ut et skjema for erklæring om rettighet i fast eiendom, også kalt for servitutterklæring.
4. Kartverket har utarbeidet en veiledning til skjemaet som bør følges nøye.
5. Legg ved all relevant dokumentasjon og/eller samtykker.
6. Send skjemaet til Kartverket via post.
7. Den personen som sender inn skjemaet til Kartverket får fakturaen for tinglysingsgebyret.
8. Servitutten registreres i grunnboken, og avtalen er nå heftet ved eiendommen.

Noen ganger kan det være lurt å få hjelp av en advokat som spesialiserer seg innen eiendomsrett for å utforme servitutterklæringen. Det er viktig at avtalen ikke kan mistolkes eller misforstås, samtidig som den må følge gjeldende lover og regler. Advokater spiller også en viktig rolle dersom det oppstår konflikter. En advokat kan gi råd om hvordan servitutten skal tolkes, hva loven sier og hvilke juridiske alternativer som er tilgjengelige.

Når servitutten brytes – hva skjer da?

En negativ servitutt gir både rettigheter og forpliktelser til de involverte partene. Eieren av eiendommen får visse forpliktelser eller begrensninger, for eksempel at visse handlinger er forbudt. Den som har rettighetene til servitutten får derimot en juridisk beskyttelse mot disse handlingene. Rettighetshaveren har med andre ord rett til å håndheve restriksjonene som er angitt i servitutten.

Servitutter er juridisk bindende avtaler, og brudd på slike avtaler kan få alvorlige konsekvenser. Den personen eller enheten som har rettighetene til servitutten kan derfor ta grep hvis noen bryter avtalen. Det kan for eksempel være mulig å kreve erstatning. Ofte kan det være nødvendig å få hjelp av en advokat i slike situasjoner.

Konflikter rundt negative servitutter kan oppstå av forskjellige årsaker. Noen vanlige årsaker inkluderer uenigheter om tolkningen av avtalevilkår, strid om servitutten er gyldig eller uenigheter om hvorvidt servitutten faktisk er blitt brutt. Første steg er derfor å ta en grundig gjennomgang av vilkårene og sette dem opp mot handlingen som er utført.

Deretter kan du sende et formelt varsel til den som har brutt servitutten, der de blir informert om bruddet og bedt om å rette opp i situasjonen. Partene må forsøke å løse saken gjennom forhandlinger før man kan ta saken videre. Hvis forhandlingene ikke fører frem, må du vurdere å ta rettslige skritt. 

Rettssystemet gir en nøytral arena hvor tvister kan bli løst på en rettferdig og ordentlig måte. Du kan for eksempel søke rettslige påbud for å stoppe visse handlinger eller kreve erstatning for tap eller skade. Domstolene kan utstede pålegg som forbyr videre brudd og i noen tilfeller tildele erstatning til den skadelidende parten.

Fjerne eller endre servitutter

Vi har allerede nevnt at en negativ servitutt kan fjernes om den motstrider den kommunale reguleringsplanen eller den virker mot sin hensikt. I tillegg kan rettighetshaveren sende et signert brev til Kartverket der han eller hun ber om at servitutten blir slettet fra grunnboken. Dette brevet kalles også for slettebegjæring.

Slettebegjæringen må inneholde informasjon som dokumentnummeret i grunnboken og opplysninger om den aktuelle eiendommen. Den skal sendes i to eksemplarer, der minst ett eksemplar er originalen. Vi anbefaler at du leser deg grundig opp på hvordan du sletter dokumenter fra grunnboken på Kartverket sine nettsider for å være sikker på at slettebegjæringen er skrevet korrekt og sendes inn på riktig måte.

Dersom du eier en eiendom med negativ servitutt og ønsker å få den slettet, kan den største utfordringen være å få den andre parten til å bli enig med deg. Et alternativ til sletting kan være å opprette en ny avtale. Vi anbefaler at du snakker med en dyktig advokat som kan gi dere råd og hjelp underveis i prosessen.

Konklusjon: dette må du vite om negativ servitutt

Det viktigste du må vite om negative servitutter er at dette er juridisk bindende avtaler som legger restriksjoner på bruk av en eiendom. De kan ha store konsekvenser for både bruk og salg av eiendommen. Rettighetshaveren får en juridisk beskyttelse mot visse handlinger, mens den som eier eiendommen er forpliktet til å respektere disse restriksjonene.

Vi anbefaler at du får hjelp av en advokat som spesialiserer seg på eiendomsrett om det oppstår konflikter, uenigheter eller usikkerhet rundt servitutter. Lykke til!