Det er mange som har hørt om ekspropriasjon, men som ikke vet hva det innebærer. Kort fortalt er ekspropriasjon at noens eiendom, eller bruken av eiendommen blir fratatt mot erstatning. Det kan for eksempel være snakk om at staten trenger areal til utbygging av skoler og sykehus, eller at man trenger å utvide veinettet. 

De fleste opplever en ekspropriasjon som veldig inngripende og urettferdig, og det er ikke alltid like enkelt å forstå hva som er veien videre. I denne artikkelen kan du lese mer om ekspropriasjon, og hvilke rettigheter du har dersom myndighetene eller en annen privat aktør krever at du gir fra deg eiendom eller andre rettigheter. 

Ekspropriasjon

For at man skal kunne forstå rettighetene sine, er det viktig å vite hva ekspropriasjon innebærer. 

Utgangspunktet i Norge er at den som eier en eiendom har full råderett over denne. Vedkommende kan bestemme (innen lovens rammer) over eiendommen, og hvordan den skal brukes. Eiendomsretten forutsetter også at ikke andre enn grunneieren kan bestemme, eller på andre måter råde over eiendommen. 

Ved en ekspropriasjon må den som eier en eiendom gi fra deg deler eller hele eiendommen mot en erstatningsutbetaling fra den som krever ekspropriasjonen. Det kan være snakk om avståelse av et konkret areal på eiendommen, eller en rettighet til bruken av den.

Ekspropriasjon kan skje fra det offentlige, eller en privat aktør. Det vanligste er at det offentlige, gjerne kommunen eller fylkeskommunen, er den som krever ekspropriasjon av enten eiendomsrett, eller bruksrettigheter.

I Grunnloven § 105 står det at ekspropriasjon av eiendom gir rett på full erstatning.

• «Fordrer statens tarv at noen må avgi sin rørlige eller urørlige eiendom til offentlig bruk, så bør han eller hun ha full erstatning av statskassen». 

Om du eksempelvis må gi fra deg hele-, eller deler av eiendommen din fordi at det skal bygges et nytt sykehus, skal du ha full erstatning for tapet som dette medfører. 

Hva skal til for at ekspropriasjon skal være lovlig? 

Siden utgangspunktet er at man har en eksklusiv rett til å bestemme over sin egen eiendom, må den som ønsker å ekspropriere ha et lovlig grunnlag for dette. 

Hvis det offentlige vil bruke eiendommen din, eller krever rettigheter til den, må de ha en saklig grunn, og ekspropriasjon må ikke gå lenger enn det som er nødvendig. I tillegg må de ha en lovhjemmel som sier at ekspropriasjon er tillatt i den aktuelle situasjonen. 

Kravet til hjemmel i lov

Det er flere ulike lover som kan gi grunnlag for ekspropriasjon. De sentrale lovene er Grunnloven § 105 som sier at ekspropriasjon gir retten til full erstatning, oreigningslova (nynorsk for ekspropriasjonsloven), vederlagslova (ekspropriasjonserstatningsloven) og skjønnsprosessloven. 

Også andre lover kan gi grunnlag for ekspropriasjon. Her kan for eksempel plan- og bygningsloven være aktuell.

Ekspropriasjon i oreigningslova

I ekspropriasjonsloven er det en liste over hvilke formål som kan være aktuelle bakgrunner for ekspropriasjon. Her står blant annet kirke og gravplass, utdanningsinstitusjoner, politivesen og brannvesen, militæret, apotek, og lignende. Det er 55 ulike punkter på listen, så det er mange ulike formål som kan være aktuelle. 

For at det skal være tillatt med ekspropriasjon i disse tilfellene, står det i loven at inngrepet må være «tvillaust… til meir gagn enn skade». Altså krever loven at fordelene med inngrepet er utvilsomt større enn ulempene. 

Loven har også regler om hvem som kan utføre en ekspropriasjon, og hvordan det offentlige skal gå frem dersom de vil ekspropriere. 

Vederlagsloven 

I vederlagsloven finner man regler om hvordan erstatningen ved ekspropriasjon skal bestemmes. Her kan man finne reglene som gjelder for hvor mye den som må gi fra seg eiendom kan kreve i erstatning. 

Det finnes ulike måter å regne ut størrelsen på erstatningen. Her kan man ta utgangspunktet i eiendommens salgsverdi, eiendommens bruksverdi, og hvor dyrt det vil være å kjøpe en tilsvarende eiendom. Hvilken beregningsmåte som velges kan ha store konsekvenser for erstatningsutbetalingen siden salgsverdien og bruksverdien kan være ulik. 

Erstatning tilsvarende salgsverdien

Hvis man får erstatning tilsvarende salgsverdien, har man krav på den samme summen som eiendommen hadde blitt solgt for ved et salg på markedet. Her tar man utgangspunkt i det som en alminnelig kjøper ville vært villig til å betale for eiendommen ved salg. 

Erstatning tilsvarende bruksverdien

Det er ikke alltid salgsverdien gjenspeiler den faktiske verdien for grunneieren, og grunnloven sier at man har rett på full erstatning ved ekspropriasjon. 

En erstatning som tilsvarer bruksverdien, er særlig aktuelt der eiendommen brukes til næringsvirksomhet. Som regel er det snakk om gårder, eller andre tomter der man har inntektene sine fra. 

Når man skal regne ut en bruksverdi, ser man på hva slags avkastning eiendommen medfører. Her er det altså snakk om den økonomiske verdien av at eiendommen brukes slik den blir brukt, og den fremtidige forventede verdien av bruken i fremtiden. Det er altså snakk om inntektene som eiendommen gir grunneieren. 

Erstatning tilsvarende gjenanskaffelsesverdien

Om man regner ut erstatningen tilsvarende gjenanskaffelsesverdien på eiendommen, må man finne ut hva det vil koste å kjøpe en tilsvarende eiendom. Dette kan være en utfordrende vurdering, særlig om eiendommen har særtrekk, eller er plassert slik at det ikke er mulig å finne noe tilsvarende. Her må hver enkelt eiendom vurderes konkret. 

Hvilket alternativ skal velges? 

Det er altså tre ulike måter å regne seg frem til erstatningssummen på, men hvilken er det som skal velges? 

Den som må gi fra seg eiendom har krav på erstatning etter den utregningsmetoden som gir høyest erstatningsutbetaling. Likevel har man ikke krav på noe mer enn full erstatning for det økonomiske tapet man har som følge av ekspropriasjonen. 

Skjønnsprosessloven

Ekspropriasjonssaker blir behandlet av skjønnsretten, og her har man 1 år på seg til å be om at retten tar stilling til fastsettelsen av størrelsen på erstatningsutbetalingen. Videre vil også skjønnsretten vurdere andre spørsmål som kan oppstå i forbindelse med erstatningsutbetalingen, eksempelvis hvis man uenige om hvorvidt ekspropriasjonen i det hele tatt er lovlig. 

Hva koster det å kreve ekspropriasjonsskjønn

Det er ikke de samme reglene som gjelder for sakskostnadene ved ekspropriasjonsskjønn som i vanlige saker. Her må nemlig den som krever ekspropriasjon dekke dine kostnader til nødvendig teknisk og juridisk hjelp etter at det har blitt krevd skjønn. 

I noen situasjoner vil den som krever ekspropriasjon dekke utgifter til advokat ved forhandlinger, men dette er ikke noe som loven pålegger dem. 

Kan man overprøve et ekspropriasjonsskjønn? 

I vanlige domstoler er vi kjent med begrepet «anke», og det samme kan gjøres ved ekspropriasjon. Ved en slik overprøving vil den som krever ekspropriasjon måtte dekke saksomkostningene dine hvis du får et bedre resultat, eller dersom retten finner ut at den tidligere vurderingen var slik at du hadde en rimelig grunn til å ønske overprøving av den første avgjørelsen.

Saklig grunn

I tillegg til å ha en hjemmel for ekspropriasjonen, må man også ha en saklig grunn til å kreve at grunneier gir fra seg eiendomsretten sin. Flere saklige formål er listet opp i oreigningsloven som nevnt tidligere, og hver enkelt sak må vurderes konkret. 

Om det ikke er noen saklig grunn til å gjennomføre ekspropriasjon, er det heller ikke tillatt. 

Nødvendig

Om ekspropriasjon skal være tillatt, kan man ikke gå lenger enn det som er nødvendig for at formålet med ekspropriasjonen oppfylles. 

Hvis formålet eksempelvis er å bygge en gravplass, er det ikke sikkert at man har behov for å ekspropriere hele eiendommen. Kanskje man bare trenger noen kvadratmeter på den ene siden? I så fall vil det være for mye om man krever at hele eiendommen skal avstås. 

I tillegg er det flere hjemler som krever at fordelene med ekspropriasjonen er større enn ulempene. Her må man gjøre en avveining av behovet for ekspropriasjon, og grunneiers interesser.   

Hvordan gjennomføres en ekspropriasjon? 

Ved en ekspropriasjon er det lurt å være kjent med hvordan ekspropriasjonsprosessen foregår. På denne måten vil gjennomføringen av ekspropriasjonen være mer forutsigbar, og du har større muligheter til å ivareta interessene dine underveis.

Vedtak om ekspropriasjon

Det første som skjer i en ekspropriasjonsprosess, er at et forvaltningsorgan må vurdere om det skal fattes et ekspropriasjonsvedtak. Om det aktuelle forvaltningsorganet mener at vilkårene for ekspropriasjon er oppfylt, vil et slik vedtak fattes, og det kan kreves at du gir fra deg eiendomsretten din. 

Om du er uenig i at ekspropriasjonsvedtaket er gyldig, enten fordi at det er fattet på feil grunnlag, eller at det er saksbehandlingsfeil ved vedtaket, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat. Her kan det være aktuelt å klage på vedtaket, og advokaten kan gi deg god veiledning om hvordan dette burde gjøres. Hvis det viser seg at vedtaket ikke er gyldig, kan heller ikke eiendommen din eksproprieres før et gyldig vedtak foreligger. 

Erstatningssummen må fastslås

Det neste som må gjøres, er å finne ut hvor stor erstatning den som må avstå eiendommen sin skal ha utbetalt. Her står det i grunnloven at man har krav på full erstatning ved ekspropriasjon, og du har også krav på å få dekket utgifter i forbindelse med ekspropriasjonssaken som nevnt tidligere. 

Om du er uenig i måten erstatningssummen er regnet ut på, kan det være lurt å la en advokat se på saken. Advokaten vil se til at erstatningssummen er regnet ut på riktig grunnlag, og at alt det økonomiske tapet du kan få erstattet er medregnet i sluttsummen. Avståelse fra eiendomsretten innebærer ofte store summer, så her kan det være mye penger som går tapt. Husk at de nødvendige utgiftene til advokat vil dekkes av motparten om man krever skjønnsbehandling av saken. 

Overtakelse av eiendomsretten

Det siste steget i prosessen vil være at den som eksproprierer overtar eiendomsretten for det aktuelle området, eller den aktuelle bruken. 

Bruk av advokat ved ekspropriasjon

Den private eiendomsretten har et vern i grunnloven, og det skal mye til for at man skal kunne tvinge grunneier til å gi fra seg eiendomsretten sin. Et krav om ekspropriasjon er veldig inngripende for grunneier, og kan få store konsekvenser for vedkommende. 

En advokat som spesialiserer seg på overdragelse av eiendom, kan vurdere om vilkårene for ekspropriasjon er oppfylt, og undersøke om den utmålte erstatningssummen er riktig. Advokaten vil ha god kunnskap om hvilke formål som er saklige, og hvor omfattende ekspropriasjonen kan være. Om det viser seg at man har gjort feil underveis, vil advokaten kunne hjelpe til med å løse problemet. Det kan hende du har krav på advokat gjennom forsikringen din.

Som privatperson er ekspropriasjon en av de mest inngripende tiltakene som kan skje i eiendomsretten. Hvis du er usikker på om ekspropriasjonen er lovlig, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat for en vurdering av saken din. Selv om man har tillit til at forvaltningen tar de riktige avgjørelsene, er det ikke alltid dette er tilfellet.