Eierseksjonsloven: Komplett guide med alt du trenger å vite

Eier du leilighet i et eierseksjonssameie? Da styrer eierseksjonsloven det meste av hverdagen din som seksjonseier. Dette er en lov om eierseksjoner som regulerer alt fra hva du må vedlikeholde til hvordan dere tar beslutninger på årsmøtet. Mange kjøper seg bolig uten å sette seg ordentlig inn i reglene i lovverket, og det kan fort bli dyrt når uenigheter oppstår. 

Hva skjer hvis du ikke betaler felleskostnadene? Hvor mye kan du leie ut leiligheten? Og hvem skal egentlig betale for å fikse lekkasjen på badet? Vi ser ofte at konflikter i sameier bunner i manglende kunnskap om eierseksjonsloven. Noen tror de kan gjøre akkurat som de vil med egen leilighet, mens andre ikke aner hvilke rettigheter de faktisk har. 

Her i denne guiden gir vi deg oversikt over de viktigste reglene som du må forholde deg til som seksjonseier. Vi forklarer hva loven sier om vedlikehold, felleskostnader, utleie og de beslutningene dere kan ta i fellesskap – og hva du bør gjøre dersom det oppstår tvister eller konflikter.

Hva er eierseksjonsloven og hvem gjelder den for?

Lov om eierseksjoner – eller eierseksjonsloven – regulerer alle forhold i seksjonerte eiendommer. Loven gjelder for alle eierseksjoner som er opprettet etter dagens regler, samt de fleste seksjoner som ble opprettet før loven trådte i kraft i 2018. En eierseksjon er en eierandel i en seksjonert eiendom der du har enerett til å bruke din egen bruksenhet. 

Eierseksjoner betyr i praksis at du eier leiligheten din, men du deler eierskap til fellesarealene med de andre i sameiet. Loven bruker begrepet bruksenhet om det du vanligvis kaller leiligheten din. Men det kan også være et rekkehus eller en næringsseksjon.

Sameiebrøken forteller hvor stor del av sameiet du eier. Den har stor betydning for økonomien din. Brøken bestemmer nemlig hvor mye du skal betale i felleskostnader og hvor mange stemmer du får på årsmøtet (hvis dere ikke bare har boligseksjoner). Du finner din sameiebrøk i vedtektene, og den kan ikke endres uten videre.

Loven skiller mellom to hovedtyper seksjoner:

• Boligseksjon: brukes til helårsbolig eller fritidsbolig
• Næringsseksjon: brukes til forretning, kontor, lager eller annen næringsvirksomhet

Denne inndelingen er viktig fordi noen regler bare gjelder for boligseksjoner. Reglene om korttidsutleie gjelder for eksempel ikke næringsseksjoner, og stemmereglene på årsmøtet er annerledes i sameier med både bolig og næring.

Hva sier loven om vedlikehold?

Hvem skal egentlig betale når det begynner å lekke fra taket? Eierseksjonsloven § 32 og § 33 gir svar på dette, men vi ser stadig tvister fordi grensen ikke alltid er like tydelig. Utgangspunktet er enkelt. Du vedlikeholder det som er inni leiligheten din, mens sameiet vedlikeholder bygningen og fellesarealene.

Du har ansvar for å vedlikeholde bruksenheten din slik at det ikke oppstår skader på fellesarealer eller naboenes leiligheter. Vedlikeholdsplikten din omfatter ganske mye. Reglene inkluderer alt fra inventar og innredning til gulvbelegg og våtrom. Det viktigste ansvaret du har er å vedlikeholde våtrom ordentlig slik at lekkasjer unngås. Hvis du lar badet forfalle og det oppstår vannskader hos naboen under, så blir du erstatningsansvarlig.

Her er noen eksempler på hva du må vedlikeholde inne i din egen seksjon:

• Inventar og innredning: skap, benker, innvendige dører med karmer og listverk
• Sanitærutstyr: toalett, varmtvannsbeholder, badekar og servant
• Overflater: tapet, gulvbelegg, varmekabler, membran, sluk og himlingsplater
• Rør og ledninger: fra og med første hovedsikring eller inntakssikring, samt avløpsrør frem til fellesledning
• Vinduer og ytterdører: disse skal du vedlikeholde, men vanligvis ikke skifte ut (det er sameiets ansvar)

Vedlikeholdsplikten din omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting, bortsett fra utskifting av sluk, vinduer og ytterdører. Hvis du for eksempel må skifte ut en vannkran eller et gulv som er ødelagt, så må du selv ta regningen. Men skal hele vinduet skiftes, så er det sameiet som betaler.

Sameiet har plikt til å holde alt annet ved like som bygningen utvendig, fellesarealer, felles installasjoner og bærende konstruksjoner. Det inkluderer tak, bjelkelag, fasade og rør som går gjennom flere leiligheter. Sameiet må også få tilgang til leiligheten din hvis de trenger å vedlikeholde fellesinstallasjoner der, men de skal varsle i god tid.

Felleskostnader og sameiebrøk – slik fordeles utgiftene

Felleskostnader er alle kostnader som ikke knytter seg til den enkelte leiligheten. Hovedregelen i eierseksjonsloven § 29 er tydelig: Felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken. Har du en sameiebrøk på 80/1000, så betaler du 8 % av felleskostnadene. Har naboen 120/1000, betaler naboen 12 %. Sånn er det, helt uavhengig av om dere bruker fellesarealene like mye.

Felleskostnader dekker alt fra strøm i ganger og trapper til forsikring, revisjon og vedlikehold av fellesarealer. Dere betaler også et akontobeløp hver måned som skal dekke fremtidig vedlikehold. Det kalles ofte for et vedlikeholdsfond. Årsmøtet bestemmer hvor mye som skal settes av til vedlikehold. Det er styret eller årsmøtet som fastsetter månedlig kostnad.

Det finnes unntak fra hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk:

• Fordeling etter nytte: Hvis særlige grunner taler for det, kan dere fordele kostnader etter hvor stor nytte hver seksjon har av tiltaket
• Fordeling etter forbruk: Dette er vanlig for vannforbruk eller strøm hvis hver seksjon har egen måler
• Særskilt avtale: Dersom alle som berøres er enige, så kan dere fastsette en annen fordeling i vedtektene

Høyesterett har imidlertid slått fast at unntaket om fordeling etter nytte skal tolkes strengt. I en kjent sak fra 2013/2014 måtte beboere uten heis i sin blokk likevel betale for heisreparasjoner i de andre blokkene i samme sameie. Retten mente dette var felleskostnader som skulle fordeles etter sameiebrøk, siden heisene var en del av det opprinnelige byggeprosjektet.

Betaler du ikke felleskostnadene dine, så får sameiet automatisk sikkerhet i leiligheten din opptil dobbelt grunnbeløp. Den lovfestede panteretten gir sameiet sikkerhet hvis du ikke betaler regningene. De kan kreve tvangssalg av leiligheten din for å få dekket kravet, men de må sende begjæring til namsmannen innen to år etter at du skulle ha betalt.

Les også

Må du godta økte fellesutgifter i et sameie? Få svar her

Utleie og begrensninger som du må kjenne til

Du disponerer fritt over egen leilighet med de begrensningene som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Hovedregelen i § 24 er at du kan selge, pantsette og leie ut seksjonen din som du vil. Men det finnes viktige unntak du må forholde deg til.

For det første kan du ikke eie hvor mange leiligheter du vil i samme sameie. Eierseksjonsloven § 23 sier at du kan ha maksimalt to boligseksjoner per person eller selskap. Regelen gjelder også hvis du prøver å omgå den gjennom familiemedlemmer eller selskaper du kontrollerer. Kommuner og andre offentlige aktører har likevel lov til å eie flere seksjoner for å skaffe boliger til vanskeligstilte.

Korttidsutleie er et hett tema i mange sameier. Du kan korttidsutleie leiligheten din inntil 90 døgn årlig. Korttidsutleie er definert som utleieperioder på maks 30 døgn av gangen, for eksempel utleie gjennom Airbnb.

Her er reglene for korttidsutleie du må forholde deg til:

• 90 døgn er hovedregelen: Regelen gjelder automatisk hvis ikke noe annet er vedtatt
• Kan endres til 60–120 døgn: Årsmøtet kan endre grensen med to tredjedels flertall
• Gjelder bare hele leiligheten: Leier du ut ett rom mens du bor der selv, gjelder ikke begrensningen
• Unntak for rene hyttefelt: Hvis alle seksjonene er fritidsboliger, gjelder ikke begrensningen

Styret kan kreve at nye eiere eller leietakere skal godkjennes, men bare hvis det står i vedtektene. De kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn, og de kan aldri diskriminere på grunnlag av kjønn, etnisitet, religion eller andre personlige forhold. Nekter styret å godkjenne uten god grunn, kan du klage saken inn for tingretten.

Les også

Slik går du frem for å kreve tvangsoppløsning av sameie

Årsmøtet – flertallskrav i eierseksjonsloven

Årsmøtet har den øverste myndigheten i sameiet. Dere må holde ordinært årsmøte hvert år innen utgangen av juni. Alle seksjonseiere har rett til å delta med forslags-, tale- og stemmerett. Styret sender ut innkalling med minst åtte dagers varsel, og innkallingen må tydelig angi hvilke saker som skal behandles.

De fleste beslutninger på årsmøtet tas med vanlig flertall. Det vil si over halvparten av de avgitte stemmene. I boligsameier har hver seksjon én stemme uavhengig av sameiebrøk, mens du i blandede sameier (med både bolig og næring) stemmer etter sameiebrøk hvis ikke annet er fastsatt i vedtektene. Står stemmene likt, avgjøres saken ved loddtrekning.

For større beslutninger krever eierseksjonsloven § 49 minst to tredjedels flertall:

• Ombygging og påbygging: endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig vedlikehold
• Omgjøring av fellesarealer: hvis dere vil lage nye leiligheter av fellesarealer eller utvide eksisterende leiligheter
• Salg og kjøp av eiendom: både fast eiendom og seksjoner i sameiet som dere eier sammen
• Endring av bruksformål: hvis en leilighet skal bli næringslokal eller omvendt
• Vedtektsendringer: alle endringer av vedtektene krever to tredjedels flertall

De aller mest inngripende beslutningene krever at alle seksjonseiere uttrykkelig sier seg enige. Det gjelder salg av hele eiendommen, oppløsning av sameiet og tiltak som medfører en vesentlig endring av sameiets karakter. Her holder det ikke med enstemmighet på årsmøtet. Alle må faktisk si ja, også de som ikke møter opp. Loven stiller også strengere krav hvis et tiltak fører med seg store kostnader for enkelte seksjonseiere.

Når kan sameiet kreve salg eller utkastelse?

Misligholder du dine plikter som seksjonseier vesentlig, kan styret pålegge deg å selge leiligheten. Eierseksjonsloven § 38 gir sameiet en kraftig korrigerende mekanisme, men det er strenge vilkår som må være oppfylt. Men før styret kan gi deg salgspålegg, så må de sende skriftlig advarsel som opplyser om at vesentlig mislighold gir dem rett til å kreve seksjonen solgt.

Vesentlig mislighold kan være mange ting. Det kan for eksempel være å ikke betale felleskostnader over lang tid, å bruke leiligheten i strid med formålet, å la vedlikeholdet forfalle slik at det skader eiendommen eller å bryte ordensreglene gjentatte ganger. Et salgspålegg skal gis skriftlig og sette en frist på minst seks måneder for salg. Selger du ikke innen fristen, kan sameiet kreve tvangssalg gjennom namsmannen.

Noen ganger er situasjonen så alvorlig at det ikke holder å vente på salg. Hvis oppførselen din medfører fare for ødeleggelse av eiendommen eller hvis du er til alvorlig plage for de andre beboerne, kan styret kreve at du kastes ut mens salgsprosessen pågår. Dette kalles fravikelse eller utkastelse, og det er et tiltak retten bruker med stor varsomhet.

Vilkårene for utkastelse etter eierseksjonsloven § 39 er strenge:

• Fare for ødeleggelse: Oppførselen må true eiendommens fysiske tilstand
• Alvorlig plage: Det må være mer enn vanlig nabostøy eller smågnisninger 
• Rettslig prosess: Kravet må fremmes for tingretten, og du har rett til å forsvare deg

Rettspraksis viser at domstolene virkelig mener alvor med kravet om at misligholdene må være vesentlige. I en sak fra Oslo tingrett ble en seksjonseier dømt til å selge etter gjentatte brudd på ordensreglene. Men det hadde pågått over lang tid med flere advarsler. Det er altså ikke nok med én episode. Det må være et mønster av alvorlige brudd som sameiet har forsøkt å løse på andre måter først.

Trenger du hjelp med spørsmål om eierseksjonsloven?

Eierseksjonsloven gir deg som seksjonseier både viktige rettigheter og plikter. Mange konflikter i sameier starter med misforståelser om hva loven egentlig sier. Det kan oppstå konflikter om hvem som skal betale for reparasjon, hvor mye du kan leie ut eller hvilke beslutninger som krever kvalifisert flertall.

Men juridiske spørsmål i sameier kan fort bli kompliserte. Vedtektene dine kan ha særregler som endrer på hovedregelen og rettslige vurderinger krever erfaring. Hvis det oppstår en reell konflikt, så trenger du noen på laget som kan argumentere for dine interesser. Det er her en advokat med erfaring fra eiendomsrett og boligtvister kommer inn i bildet.

Advokatmatch hjelper deg med å finne rett advokat til akkurat din situasjon – helt gratis og uforpliktende. Du beskriver saken din, så finner vi advokater med relevant erfaring som kan bistå deg. Deretter mottar du tilbud fra flere advokatfirmaer, slik at du kan sammenligne priser og kompetanse. Du velger selv hvem du vil bruke.