Tvangsoppløsning av sameie: Komplett guide

Et sameie innebærer at to eller flere personer eier noe i fellesskap. Dette kan for eksempel være en bolig, et hus, eller en ting man deler på å få bruke. Kanskje du har kjøpt en snøfreser sammen med naboen, eller deler bilen med et søsken? 

Som regel fungerer sameier godt, men noen ganger kan man bli uenige om hvordan tingen skal brukes, og hvordan den skal vedlikeholdes. I denne artikkelen kan du lese mer om hvordan sameier oppstår, og hvordan man kan oppløse sameiet dersom man ikke lenger ønsker å dele eierskapet med andre. 

Hvordan stiftes et sameie? 

Før vi går videre til tvangsoppløsning av et sameie, er det viktig å vite litt mer om hvordan sameie oppstår. Det vanligste er at man inngår en avtale eller en kontrakt om at man kjøper en ting i fellesskap, og eventuelt sier noe om fordelingen av eierskapet i tingen. Utgangspunktet er at man deler eierskapet likt om man ikke bestemmer noe annet. 

Sameie kan også oppstå på andre måter, for eksempel gjennom arv der flere arver en ting i fellesskap. Her er det ofte snakk om større verdier, for eksempel en hytte, eller et hus. Det er ofte ved mindre frivillige stiftelser av sameie at ønsket om tvangsoppløsning oppstår

Hvilke lover gjelder? 

Det er som regel sameieloven som kommer til anvendelse når det er snakk om et sameie, og denne kan fravikes ved avtale hvis man ønsker det. Om man ikke bestemmer noe annet enn det som står i sameieloven, er det denne som gjelder. Loven er ikke fullstendig uttømmende, og mange spørsmål kan oppstå uten at loven gir føringer for ha som gjelder. Hvis dere står overfor en situasjon der loven ikke gir veiledning, anbefaler vi at dere tar kontakt med en advokat som spesialiserer seg på området. 

For sameie i boliger gjelder eierseksjonsloven, men den går vi ikke nærmere inn på i denne artikkelen. 

Hvordan skal bruken av sameietingen fordeles? 

Mange konflikter oppstår i forbindelse med hvordan bruken av sameietingen skal fordeles. Det er ikke alltid like enkelt å bli enige om hvem som skal ha tingen til hvilket tidspunkt, og for noen gjenstander kan tidspunktet være avgjørende for tingens nytteverdi. En sommerhytte vil være mer attraktiv i fellesferien på sommeren, enn på vinteren. Snøfreseren har ingen nytteverdi når det ikke er snø ute, og det er ingen som har behov for gressklipperen på vinteren. 

For å unngå konflikt mellom eierne av tingen, er det viktig å ha gode løsninger for hvordan bruken av tingen skal fordeles. Ved mindre gjenstander, for eksempel gressklipper og snøfreser, kan man dele på bruken ved behov gjennom god kommunikasjon. Dette er som regel ganske uproblematisk om man bor nærme hverandre, men større avstander kan skape konflikt. Det kan være lurt å bli enige om hvordan tingen skal fraktes mellom sameierne. Vil man at den om trenger tingen kommer og henter den, eller at den som har tingen leverer den etter at vedkommende har brukt den? 

Noen sameiegjenstander er det vanskeligere å fordele bruken til, og dette gjelder særlig for hus, fritidseiendommer og kjøretøy. Som regel vil man være på hytten en lengre periode av gangen, og om det er flere enn to sameiere er det ikke alltid like enkelt å bli enige om fordelingen av bruken i feriene. Vanligvis lar det seg gjøre å ha høstferien og vinterferien annenhver gang om man er to som deler på hytten, og man kan som regel dele fellesferien likt mellom seg.

For å unngå konflikt om tidsbruken av denne typen sameiegjenstander, er det viktig å inngå klare avtaler og fordelinger på forhånd. En advokat kan hjelpe dere med å sette opp en rettferdig fordeling over lengre tid, og sørge for at alle er innforstått med hvordan sameietingen skal brukes. 

Størrelsen på eierandelen

En utfordring i noen sameier, er at en eller flere har større eierandeler enn andre. Dette kan for eksempel skyldes at de har betalt en høyere sum for sameietingen, eller at man har avtalt en annen fordeling gjennom en avtale. Noen velger å gi større eierandel dersom man har bidratt i større grad enn andre, for eksempel gjennom dugnader og annet vedlikehold. 

Hvis man har en større eierandel, vil man som oftest ha krav på å få bruke tingen i større grad enn andre. Om du for eksempel eier 75% av sommerhytten du deler med et søsken, er det naturlig at du også får bruke den 75% av tiden. Her kan man selvsagt inngå avtaler etter egne ønsker. 

Vedlikehold av sameietingen

Hver av sameierne har krav på at sameietingen blir vedlikeholdt på en forsvarlig måte. Om de andre sameierne ikke bidrar til vedlikeholdet, kan man selv gjøre det som trengs for å ta vare på tingen, for deretter å kreve tilbake utgiftene fra de andre. Man kan også beregne en rimelig godtgjørelse for innsatsen en selv har gjort i forbindelse med vedlikeholdet. 

En god avtale om hvordan vedlikeholdet skal fordeles er lurt for å forhindre konflikt. Ved større sameieting som hus og fritidseiendommer, er det vanlig å ha faste dugnader som alle sameierne møter opp på. De som ikke møter vil enten kunne betale en «bot» til fellesskapet, eller måtte bidra på andre måter. 

Tvangsoppløsning av sameie

Det er ikke alltid sameie fungerer slik man ønsker, og hovedregelen er at hver sameier kan kreve at sameiet blir oppløst. Her kan man imidlertid avtale noe annet, så det er lurt å undersøke om man har satt noen begrensninger i en avtale med de andre sameierne. 

Ved tvangsoppløsning av et sameie, vil oppløsningen skje gjennom rettslige skritt. Hvis sameietingen ikke kan deles fysisk mellom de ulike eierne, må den selges slik at salgssummen kan fordeles etter eierandelene. Det er ingen krav om at man må oppgi grunn for hvorfor man ønsker å løse opp sameiet, men oppløsningen må være i tråd med andre regler som kan sette grenser for oppløsningsretten. Samtidig skal det mye til for at man ikke kan fratre sameiet og få frigjort kapitalen man har i sameietingen. 

En frivillig oppløsning av sameiet er som regel en bedre løsning enn rettslig oppløsning. Her vil sameierne få bedre tid til å finne ut av hvordan oppløsningen skal skje, og de øvrige eierne får tid til å områ seg. Kanskje de ønsker å kjøpe deg ut, eller velger å selge lengre frem i tid? 

Hvis de andre sameierne nekter å løse opp sameiet frivillig, må saken tas inn for retten. Her må du sende inn en begjæring til tingretten, og retten må vurdere om sameiet kan oppløses. Om man har alt på det rene, vil man som regel få en rettslig medhjelper som ordner med salget av sameietingen. Dette kan for eksempel være en advokat eller en eiendomsmegler som arbeider med tvangsoppløsning av sameier. 

Når man oppløser sameiet gjennom tvang må man sette av lengre tid enn om sameiet oppløses frivillig. Rettslige prosesser tar lang tid, og det er ikke uvanlig at saken trekker ut over mange måneder. 

Bruk av forkjøpsrett ved tvangsoppløsning av sameie

Selv om man velger å oppløse et sameie gjennom tvang, har de andre eierne fortrinnsrett ved kjøp av sameietingen. Om man for eksempel selger en fritidseiendom, kan de andre med eierandel tre inn i det høyeste budet i budrunden. 

Hvis du vurderer å legge inn bud på en eiendom som ligger ute for tvangssalg, er det lurt å undersøke om de øvrige eierne kan være interessert i å bruke fortrinnsretten sin. Om dette ikke avklares på forhånd, kan du stå overfor en situasjon der du vinner budrunden, men ikke får kjøpt eiendommen likevel. 

Risikoen ved tvangssalg er at det er flere budgivere i budrunden slik at vinnerbudet blir så høyt at ingen andre sameiere har råd til å tre inn i høyeste bud. I så fall vil vinneren av budrunden få kjøpe eiendommen uten at de andre sameierne får fortsette sitt eierskap. Ved salg av eiendommer med stor affeksjonsverdi kan dette tære stort på relasjonen mellom dere.

Hvordan unngå konflikt i sameier? 

Konflikt med de andre sameierne er en av grunnene til at flere ønsker å tre ut av et sameie. For å unngå en tvangsoppløsning, kan det være lurt å ta noen grep for å forhindre at uenigheter og uklarheter oppstår. 

Lag en klar avtale 

Et godt verktøy for å unngå konflikter, er en klar avtale om hvordan fordelingen av bruken og vedlikeholdet av sameietingen skal gjennomføres. Her får alle sameierne en god oversikt over hvilke forpliktelser de har, og når de kan bruke sameietingen. Forutsigbarhet og enighet om hvordan man vil ha fordelingen gjør at færre konflikter oppstår. 

Ta opp problemer tidlig

Uenigheter og problemer vokser som regel om man velger å overse dem over en lengre periode. For å forhindre at en større konflikt oppstår, anbefaler vi at du tar opp problemer du møter på tidlig. Et godt sted for diskusjon av uenigheter er på sameiermøter, og det kan være lurt å holde slike fra tid til annen. Særlig om det er snakk om sameie i større ting som hus og eiendom. Flere velger å holde slike møter i forbindelse med dugnad eller annet vedlikeholdsarbeid, men her må man finne et tidspunkt som passer i sin situasjon. 

Ta kontakt med en advokat før du krever tvangsoppløsning

Tvangsoppløsning av et sameie er en avgjørelse som kan få store konsekvenser for relasjonen din til de øvrige sameierne. Dette gjelder særlig hvis det er snakk om en sameieting med stor affeksjonsverdi, eller en sameieting der ingen av de andre sameierne har råd til å kjøpe deg ut eller tre inn i høyeste bud ved tvangssalg.

Før du velger å kreve tvangsoppløsning av sameiet kan det være lurt å ta kontakt med en advokat som kan se om det finnes alternative løsninger. Kanskje de andre sameierne trenger litt tid på å skaffe midler til å kjøpe deg ut av sameietingen? Eller kanskje det finnes en løsning på grunnen til hvorfor du ønsker å tre ut av sameiet? 

Uavhengig av bakgrunnen for at du ønsker en tvangsoppløsning av sameiet, er det viktig å ta seg god tid i avgjørelsen. Det er lett å la seg rive med av irritasjon eller frustrasjon, og glemme å se helhetsbildet. Advokaten kan hjelpe deg med å finne løsningen som passer din situasjon best, både nå og på sikt. 

Bruk av advokat ved oppløsning av sameie

Det er ikke alltid et sameie fungerer som man hadde tenkt, og oppløsning kan være aktuelt på grunn av mange forskjellige årsaker. Kanskje man ikke lenger har råd til å ha sameietingen, eller kanskje man ikke lenger ønsker å dele eierskap med andre? 

Mange sameier kan oppløses uten at man må gå veien innom retten. De færreste ønsker et tvunget salg av sameietingen der man ikke får nok tid til å finne den riktige megleren, og ikke står fritt til å velge tidspunktet for salget. En frivillig løsning er som regel den beste, og en advokat som spesialiserer seg på området kan gi de øvrige sameierne en god forklaring på hvorfor frivillig oppløsning er lurt.

Om de ikke går med på dette, kan advokaten hjelpe deg med å be om tvangsoppløsning hos tingretten. Her er det lurt å være grundig slik at saken behandles så raskt som mulig. Hvis det mangler papirer, eller begjæringen på andre måter ikke er god nok, vil saken kunne ta veldig lang tid. Av hensyn til de øvrige sameierne og relasjonen til dem, er det lurt å la advokaten sørge for at ting går som de skal.