Når du bor i et sameie, vil fellesutgiftene øke hvis det blir nødvendig med vedlikehold eller reparasjon av sameiets felles eiendom. Dette kan for eksempel være vedlikehold av hage og uteområder, eller reparasjon av garasjeanlegg eller det elektriske anlegget. I denne artikkelen skal vi gå gjennom økning av fellesutgifter i et sameie, og hva som er lovlig og ikke.

Hva kjennetegner et sameie? 

Et «sameie» er en sammenslutning av enkelteiere som har selveierboliger eller eierseksjoner. Dersom det skal gjøres endringer i fellesarealet i sameiet, vil du som privatperson ta opp lån med sikkerhet i din selveierbolig som du selv betjener. I et borettslag vil man derimot ta opp et felleslån som eierne av boligene betaler ned gjennom felleskostnadene. 

I et sameie kan man ikke ta opp et felleslån, slik som man kan i et borettslag. Nedsiden ved mangelen på felles lån er at det kan være vanskeligere å få finansiering til oppgraderingsprosjekter. Du vil uansett måtte betale fellesutgifter som dekker sameiets strømbruk i fellesarealene, avgifter til det offentlige og som oftest husforsikring.  

Hva er fellesutgifter? 

Fellesutgiftene er en fast sum som du betaler til sameiet. Fellesutgiftene dekker kostnadene som ikke kan tilknyttes din eierseksjon, og er noe alle sameierne samarbeider om. 

Det er mange som tenker at høye fellesutgifter betyr at sameiet også har høy fellesgjeld. I noen tilfeller stemmer dette, men som regel betyr det at sameiet i nyere tid har gjennomført store oppgraderinger som medfører en økning i boligens verdi. For eksempel kan dette være opparbeiding av uteområdet, installasjon av elbil-ladere, eller legging av nytt tak. 

Hva dekker fellesutgiftene? 

Hvilke kostnader som dekkes av fellesutgiftene varierer fra sameie til sameie. I noen tilfeller dekker fellesutgiftene oppvarming av boligen, gartner som vedlikeholder uteområdet, måking av vei om vinteren, osv. Hva fellesutgiftene i ditt sameie dekker finner du ut av ved å spørre styret i sameiet. 

For din egen del er det viktig at du vet hva som er inkludert i fellesutgiftene, for å finne ut hva boligen faktisk vil koste for deg i måneden. Dersom TV og internett ikke er inkludert i felleskostnadene, vil disse utgiftene komme i tillegg. Det samme gjelder måking av vei, vaktmestertjenester, oppvarming av boligen, og lignende. 

Ved å få en oversikt over hva fellesutgiftene dekker, kan du lettere vurdere hvor store kostnader boligen medfører. 

Hva sier loven? 

Det følger av eierseksjonsloven at fordelingen av utgiftene gjøres på bakgrunn av din eierbrøk i sameiet. Dersom felleskostnadene øker, vil disse utgiftene også følge denne fordelingen. I noen tilfeller kan det forekomme en annerledes fordeling som baserer seg på nytteverdien eller forbruket av utgiftene. I så fall må det være særlige grunner for dette. Eierseksjonsloven stiller også krav for at en økning i fellesutgiftene skal være gyldig. 

En økning av fellesutgiftene krever flertall

Hovedregelen i eierseksjonsloven er at det skal være et alminnelig flertall på sameiermøtet for avgjørelser som tas. Dersom økningen i fellesutgiftene skal være gyldig, kreves det derfor flertall for dette mellom sameierne. 

I noen tilfeller må 2/3 av sameierne stemme for et vedtak for at det skal være gyldig. Blant annet gjelder dette ved ombygging av eiendommen, påbygg eller andre forandringer som medfører endringer i forvaltningen og vedlikeholdet av bebyggelsen. 

Hvis utgiftsøkningen i fellesutgiftene har bakgrunn i endringer som påvirker forvaltningen og vedlikehold av bebyggelsen, kreves det 2/3 flertall for at vedtaket skal være gyldig. 

Unormalt høye eller lave fellesutgifter? 

I noen tilfeller er fellesutgiftene unormalt høye eller lave. I så fall er det nødvendig å finne ut hva dette skyldes, og hvilke kostnader som vil påløpe i fremtiden. 

I mange tilfeller vil lave fellesutgifter innebære større kostnader for deg i form av engangsinnbetalinger til sameiet dersom noe skal gjøres. Det kan også bety at du må betale for kommunale avgifter og måking på forskjellige regninger, noe som gjør det mer utfordrende å få oversikt over økonomien. Lave felleskostnader er altså ikke ensbetydende med at bokostnadene i leiligheten er lave. 

På den andre siden vil ikke alltid høye felleskostnader være negativt. Høye felleskostnader vil som oftest inneholde alle de nødvendige løpende utgiftene boligen medfører, og på denne måten skape en forutsigbar økonomisk hverdag. Du vil også i mange tilfeller ha deler av lånet og avdrag gjennom sameiet, slik at du selv slipper å ta opp disse. På denne måten får mange bedre rente- og avdragsvilkår. 

Gratis rettshjelp gjennom innboforsikringen

Det er mange som har en innboforsikring som dekker advokatutgifter opp til en gitt sum. Denne summen finner du i forsikringspapirene. I utgangspunktet vil kostnadene til advokaten dekkes uavhengig av saken, men det er noen unntak det kan være lurt å sette seg inn i. Hvilke unntak som gjelder for din forsikring, får du informasjon om i forsikringspapirene eller av forsikringsselskapet.

Ingen sameier er like, og det anbefales at du tar kontakt med en advokat for å få veiledning tilpasset din situasjon. Slik vil du kunne ivareta dine egne interesser på best mulig måte.