Vil du heve eller annullere en leiekontrakt før innflytting? Eller angrer du på signerte husleiekontrakt av andre grunner, for eksempel på grunn av bråk, mugg eller skadedyr? Kanskje du er en utleier som lurer på hvilke regler du må følge ved oppsigelse av leieforhold? Da bør du lese videre. Her får du vite nøyaktig hvordan du skal gå frem for å si opp, heve eller bruke din angrerett for å avslutte en leieavtale før tiden. Du får også eksempler på situasjoner som er alvorlige nok til at du kan heve en leiekontrakt med øyeblikkelig virkning, enten du er leieboer eller utleier.

Annullere leiekontrakt vs. oppsigelse av leieforhold

Det er stor forskjell mellom å annullere eller heve en leiekontrakt og oppsigelse. Mange blander disse to begrepene, men de har faktisk ganske så forskjellige konsekvenser for både leietaker og utleier. Reglene og prosedyrene er også forskjellige. Det er imidlertid viktig å vite hvilken av dem du skal velge, hvis du skulle havne i en situasjon der du vurderer å si opp et leieforhold før tiden. I enkelte tilfeller kan man også ha angrerett og angrefrist på leiekontrakt.

Heve eller annullere leiekontrakt med øyeblikkelig virkning

Heving av leiekontrakt brukes kun i alvorlige tilfeller og har umiddelbar virkning. Leieforhold avsluttes der og da. Leietaker kan bruke dette alternativet fremfor oppsigelse for å kunne flytte ut med en gang. Utleier kan derimot kreve at leietaker flytter ut umiddelbart ved å heve kontrakten. Men det er ganske strenge regler for å kunne avslutte en leieavtale på dagen.

Du som leietaker kan ikke heve en kontrakt bare fordi du er lei av å vaske fellesarealet. Utleier kan heller ikke kaste ut leieboer på dagen, bare fordi kjellerleiligheten skal gjøres om til et kontor. Det må være snakk om alvorlige brudd på husleieavtalen. I så fall kan du heve både tidsubestemt og tidsbestemt husleiekontrakt. Husleieloven § 9-9 inneholder nærmere informasjon om hvilke situasjoner som er alvorlige nok til at heving er aktuelt.

Leieboer kan heve leiekontrakten dersom:

• Boligen er ubeboelig, for eksempel ved alvorlige tilfeller av mugg og skadedyr
• Utleier trakasserer deg
• Huseier misligholder husleieavtalen

Utleiere kan annullere husleiekontrakten ved manglende husleiebetaling eller hvis leietaker driver med ulovligheter i leiligheten. Det kan også være mulig å heve leiekontrakt på grunn av bråk. Men til syvende og sist så kommer det an på hva det står i leieavtalen. Derfor er det viktig å skrive en grundig og detaljert husleieavtale.

Oppsigelse av leieforhold

Du må heller velge oppsigelse av leieforhold hvis du bare vil avslutte leieforholdet på en ordentlig måte, uten at noen nødvendigvis har gjort noe galt. Man har i så fall en gitt oppsigelsestid, uavhengig om det er leietaker eller utleier som sier opp. Den nøyaktige oppsigelsestiden skal stå i husleieavtalen, men den pleier å være på tre måneder. Leieboer må betale husleie gjennom hele oppsigelsesperioden, selv om de flytter ut tidligere. Utleier får dermed tid til å finne en ny leietaker, uten å tape inntekt.

I de fleste tilfeller trenger du ikke oppgi en grunn for oppsigelse av leieforhold. Men det finnes enkelte unntak, særlig for utleiere som sier opp leietakere med tidsubestemt leieavtale. Du må skrive en formell oppsigelse og ikke bare si opp muntlig. Få det ned på papir (eller e-post) for å unngå misforståelser senere.

Hvorvidt du bør heve / annullere leiekontrakt eller si opp leieforholdet avhenger helt av situasjonen. Er det snakk om alvorlige kontraktsbrudd som gjør det umulig å fortsette leieforholdet? Da kan heving være riktig vei å gå. Er du bare klar for å avslutte leieforholdet på en ryddig måte? I så fall er oppsigelse veien å gå.

Les også

Disse reglene må du følge ved oppsigelse

Angrerett på leiekontrakt

Du må se om avtalen du inngikk med utleieren er omfattet av angrerettloven for å finne ut om du har angrerett på leiekontrakt. Utleieren må være næringsdrivende for at du skal ha angrerett etter angrerettloven. Avtalen må være inngått gjennom et fjernsalg eller et salg utenfor utleierens faste forretningslokaler. Du har både angrerett og angrefrist, dersom du oppfyller disse kravene. I så fall kan du heve leiekontrakten før innflyttning.

Merk! Angrerettloven gjelder kun for husleiekontrakter dersom utleieren opptrer i næringsvirksomhet. Du har altså ikke angrerett hvis utleieren er en privatperson. 

Det er sjeldent leieavtaler inngås på denne måten. Likevel er det greit å vite at det er en mulighet for angrerett under angrerettloven i visse tilfeller. Har du ikke angrerett, men du angrer deg likevel og vil heve husleiekontrakten? Da må du enten si opp leieforholdet og betale ut oppsigelsestiden eller undersøke muligheter for å annullere leiekontrakten.

Har utleier angrerett?

Utleier har ikke angrerett på leiekontrakt. Det er bare forbrukere som har mulighet til å angre under angrerettloven. Det må være et «vesentlig mislighold» av leieavtalen fra leietakerens side for at du kan avslutte kontrakten på kort varsel. Hva som blir ansett som et “vesentlig mislighold” er en vurdering som gjøres fra sak til sak.

Annullere / heve leiekontrakt steg-for-steg

Det er strenge krav til hvordan du avslutter en leieavtale med umiddelbar virkning. Du må kunne dokumentere det vesentlige misligholdet som gir grunnlag for heving. Er det snakk om en leietaker som ikke har betalt husleie på evigheter? Ta vare på alle purringer og kontoutskrifter. Er boligen ubeboelig, for eksempel på grunn av mugg og skadedyr? Ta bilder, film, og noter datoer for alle hendelser.

Nå som du har all dokumentasjonen du trenger, bør du gjøre følgende:

• Send en skriftlig advarsel: Nå er det på tide å sende en formell advarsel. Skriv et brev eller en e-post der du forklarer hva som er problemet, og sett en rimelig frist for å fikse det. Vær tydelig på at det ender med heving av leiekontrakt hvis ingenting skjer innen denne fristen.
• Lag en hevingserklæring: Hvis fristen har gått ut og ingenting har skjedd, er det på tide å sende hevingserklæring. Forklar tydelig hva som har skjedd, referer til den tidligere advarselen og si klart og tydelig at du nå hever kontrakten. Få med dato og underskrift! Motparten må også signere.
• Forbered deg på flytting eller utkastelse: Ting kan skje fort når du først har gitt hevingserklæring. Er det du som leietaker som har hevet leiekontrakten? Du står fritt til å flytte ut på dagen. Er du utleier og har annullert leieforholdet? Da kan du be leieboer om å flytte straks eller du kan sette en frist.

Du bør være forberedt på å møte motstand. Det er slett ikke sikkert at motparten tar hevingen pent. Og nettopp derfor er det viktig å sikre at du har gjort alt riktig. Ikke vær redd for å kontakte en advokat hvis du trenger hjelp med å tolke reglene i husleiekontrakten eller skrive hevingserklæring.

Hva skjer hvis leietaker nekter å flytte ut?

Den andre parten kan nekte å godta hevingen, og plutselig står du midt i en konflikt. Utleier kan få hjelp av namsmannen til å kaste ut en leieboer som nekter å flytte. Leietakeren må betale husleie for den perioden som han eller hun blir boende. Utleier kan også stoppe annulleringen ved å utbedre manglene eller gi tilstrekkelige garantier for at manglene skal bli fikset. I verste fall kan namsmannen gjennomføre en såkalt tvangsutkastelse. Det betyr at de fysisk fjerner leietaker og deres eiendeler fra boligen.

I noen tilfeller kan det være lurt å vurdere mekling før du involverer namsmannen. Kanskje dere klarer å løse konflikten før den eskalerer? Hvis saken ender i retten, kan en dommer vurdere om annulleringen var berettighet. Urettmessig heving av leiekontrakt kan få økonomiske konsekvenser for den som hevet avtalen.

Utleier kan kreve full erstatning for tapte leieinntekter og andre utgifter, hvis leietaker hevet leiekontrakten og det viser seg å være uberettighet. Leietaker kan også kreve full erstatning, hvis utleier hevet leieavtalen urettmessig. Du bør derfor ta grep for å sikre at du virkelig har loven på din side før du gjør noe.

Les også

Du må følge disse reglene for å kaste ut leietakeren på lovlig vis

Krav for å annullere tidsbestemt husleiekontrakt

En tidsbestemt husleiekontrakt er en kontrakt der du og utleieren har blitt enige om tidspunktet for når leieforholdet skal avsluttes. En tidsbegrenset leieavtale er altså en avtale mellom deg og utleier der dere har blitt enige om en spesifikk start- og sluttdato for leieforholdet. Begge parter får dermed større forutsigbarhet. Slike avtaler brukes for eksempel ved korttidsleie eller for utleie av pendlerbolig.

Slik sier du opp en tidsbestemt husleiekontrakt

Hovedregelen i avtaleloven er imidlertid at man skal holde de avtalene man inngår. Du er bundet til kontrakten med én gang du signerer. Det vil si at hvis leiekontrakten er på 12 måneder, må du betale leie for de 12 månedene. Det gjelder enten du bor i boligen eller ikke. Men hva bør du gjøre hvis du trenger å komme deg ut av kontrakten så raskt som mulig — uten måtte vente ut oppsigelsestiden?

Du har i så fall følgende muligheter:

• Oppsigelse av leieforhold: Leietaker kan si opp, dersom dette er tillatt i husleieavtalen eller hvis utleier ikke har gitt informasjon om tidsbestemmelsen.
• Ugyldig kontrakt: En typisk ugyldighetsgrunn som lar leieboer heve leiekontrakten før innflytning er at boligen er i mye dårligere stand enn det som var avtalt på forhånd. Det stilles høye krav til hvor mye dårligere boligen må være. Utleier kan rette på problemet for å forhindre at kontrakten annulleres.
• Annullere / heve leiekontrakt: Leietaker og utleier har rett til å heve husleieavtalen ved vesentlig mislighold.

Det finnes alternative løsninger som du kan vurdere, for eksempel framleie eller forhandlinger. Les alltid kontrakten nøye før du signerer. Se etter klausuler om tidlig oppsigelse eller andre muligheter for å avslutte leieforholdet. Andre ganger kan det være verdt å tilby utleier en gitt sum for å avslutte kontrakten tidlig. Det er selvsagt ikke helt ideelt, men det kan likevel være billigere enn å betale leie for en bolig som du ikke bruker.

Det er verdt å prøve å finne noen andre som ønsker å flytte inn i leiligheten. Hvis du klarer å finne noen som kan betale husleie i stedet for deg, vil mange utleiere la deg flytte ut tidligere. 

Du som leietaker kan selvsagt velge om du vil flytte inn i huset eller leilighet. Men du vil uansett være forpliktet til å betale den avtalte leiesummen ut oppsigelsestiden eller til kontrakten har gått ut — enten du bor der eller ikke. Du er fortsatt juridisk bundet av kontrakten.

Framleie av tidsbestemt husleiekontrakt

Selv om leieavtalen er tidsbestemt, kan leietakeren framleie for resten av leietiden hvis utleier godkjenner det.  Hvis søknaden om framleie blir avslått uten saklig grunn eller at boligen klart overbefolkes, må du si opp leieforholdet med vanlig oppsigelsestid.

Les også

Kan du bryte oppsigelsestiden? Sjekk hvilke regler som gjelder her.

Krav for å annullere / heve en tidsubestemt leieavtale

En tidsubestemt leieavtale løper til en av partene skriver en oppsigelse og gir den til motparten. En standard og ubegrenset husleieavtale har som oftest 3 måneder oppsigelsestid. Oppsigelsesperioden kan likevel være kortere eller lengre, så sant begge parter er enige. Det skal i utgangspunktet veldig mye til for at du skal kunne bryte oppsigelsestiden om du har inngått en tidsubestemt leieavtale.

I de aller fleste tilfeller vil du måtte betale for leiligheten ut oppsigelsestiden, ettersom tre måneder ikke anses for å være urimelig lenge. Likevel vil det alltid finnes unntak som lar deg bryte oppsigelsestiden eller heve leiekontrakten. Det skader heller ikke å spørre motparten om lov til å avslutte leieforholdet tidligere. Vi anbefaler uansett at du tar kontakt med en advokat for å avklare hvilke rettigheter du har.

Framleie kan være et alternativ til heving av leieavtale

Framleie betyr at leietakeren gir rettighetene og pliktene i leiekontrakten til noen andre, uten at leieforholdet avsluttes. Man kan fremleie både deler av boligen og hele boligen. Den opprinnelige leietakeren er fortsatt den ansvarlige overfor utleier. Den nye leietakeren dekker likeve leiekostnadene. Dette kan være en god løsning hvis leietaker må flytte ut før oppsigelsestiden er over, uten å ha gyldig grunn til å annullere eller heve leiekontrakten.

Merk! Ofte står det et eget punkt i leiekontrakten om framleie. Flere utleiere forbyr framleie uten godkjennelse fra dem. 

Du som leietaker trenger som regel samtykke fra utleieren for at du skal kunne framleie boligen. Derfor må du sende en skriftlig søknad til utleier. Han eller hun har en måned på å svare. Hvis du ikke hører noe innen fristen, regnes søknaden som godkjent. Utleier må ha en saklig grunn for å avslå søknaden din.

Du må imidlertid være obs på at enkelte utleiere helt spesifikt forbyr framleie i leiekontrakten. I så fall må følgende kriterier være innfridd for at leietaker likevel skal kunne søke om framleie:

• Det gjelder kun en del av boligen
• Leietaker skal være vekke imidlertidig og maksimalt to år, for eksempel på grunn av militæret eller sykdom
• Husleiekontrakten er tidsbestemt

Du som leietaker må velge framleier med omhu. Husk at du fortsatt er ansvarlig overfor utleier, for eksempel ved skader på eiendommen eller manglende husleie. Du bør derfor velge noen som du stoler på og som kan betale husleien. Framleie krever grundig planlegging og god kommunikasjon med både utleier og potensiell framleier.

Konklusjon: Få hjelp av advokat til å heve eller annullere leiekontrakt

Du har nå fått mye god informasjon om hvordan du kan heve eller annullere en leiekontrakt, enten du er leieboer eller utleier. Men alle tilfeller er forskjellige, og vi anbefaler derfor at du tar kontakt med en advokat for å få en konkret vurdering av din sak. Du bør helst innhente og sammenligne tilbud fra flere advokater for å sikre at du finner den beste personen til oppdraget. Her kan du lese mer om hvordan våre tjenester fungerer.  

Advokaten kan hjelpe deg med i finne ut av dine rettigheter, vurdere om oppsigelse av leieforhold er mer passende eller skrive hevingserklæring om du vil gå videre. Han eller hun kan også bistå med mekling. Lykke til!