Annullere leiekontrakt – hvilke regler gjelder?

Nøkler husleie leilighet

Angrer du på at du har signert en leiekontrakt? Noen ganger skjer det ting som gjør at du ikke har behov for boligen likevel, og ønsker å annullere kontrakten. Kanskje du fant en annen bolig som lå mer sentralt? Eller kanskje du fant et rimeligere alternativ? 

I denne artikkelen kan du lese mer om hvordan du kan gå frem, dersom du angrer på en leiekontrakt.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Angrerett på husleiekontrakt

For å finne ut om du har angrerett på husleiekontrakten, må du se om avtalen du inngikk med utleieren er omfattet av angrerettloven. 

For at du skal ha angrerett etter angrerettloven, må utleieren opptre i næringsvirksomhet. Avtalen må være inngått gjennom et fjernsalg, eller et salg utenfor utleierens faste forretningslokaler. 

Hvis utleieren både opptrer i næringsvirksomhet, og avtalen er inngått gjennom fjernsalg eller salg utenfor faste forretningslokaler, har du 14 dager angrerett. Da kan du si opp avtalen uten å begrunne hvorfor. 

Merk! Angrerettloven gjelder kun dersom utleieren opptrer i næringsvirksomhet. Du har altså ikke angrerett hvis utleieren er en privatperson. 

Det er sjeldent leieavtaler inngås på denne måten. Likevel er det greit å vite at det er en mulighet for angrerett hvis tilfellet er omfattet av angrerettloven.

Annullere tidsbestemte leiekontrakter

En tidsbestemt husleiekontrakt, er en kontrakt der du og utleieren har blitt enige om tidspunktet for når leieforholdet skal avsluttes. 

Hovedregelen i avtaleretten er at man skal holde avtaler sånn som de ble inngått. I utgangspunktet er du bundet til det du signerer på, og hvis leiekontrakten er på 12 måneder, må du betale leie for de 12 månedene. Dette gjelder uavhengig av om du bor i leiligheten eller ikke.

For å annullere en tidsbestemt leiekontrakt, er du avhengig av at kontrakten er ugyldig. En typisk ugyldighetsgrunn er hvis boligen er i mye dårligere stand enn det som var avtalt på forhånd. Det er høye krav til hvor mye dårligere boligen må være, og som oftest vil utleier rette på problemet for å forhindre at kontrakten annulleres.

Det er verdt å prøve å finne noen andre som ønsker å flytte inn i leiligheten. Hvis du klarer å finne noen som kan betale husleie i stedet for deg, vil mange utleiere la deg flytte ut tidligere. 

Du kan alltid velge å ikke flytte inn i boligen, men du vil være forpliktet til å betale den avtalte leiesummen ut oppsigelsestiden eller til kontrakten har gått ut. 

Annullere tidsubestemte husleiekontrakter

Som nevnt tidligere, er hovedregelen at du er bundet av det du signerer. En tidsubestemt husleiekontrakt har som oftest 3 måneder oppsigelsestid.

Det skal i utgangspunktet veldig mye til for at du skal kunne bryte oppsigelsestiden når leieavtalen er tidsubestemt. Som regel vil ikke 3 måneder være en urimelig lang periode, så i de aller fleste tilfeller vil du måtte betale for leiligheten ut oppsigelsestiden.

Likevel vil det alltid være unntak,  så det anbefales at du tar kontakt med en advokat for å avklare hvilke rettigheter du har, og hvilke krav du kan stille til utleieren i din situasjon. 

Framleie av tidsbestemte leieavtaler

Hvis leieavtalen er tidsbestemt, kan leietakeren framleie for resten av leietiden hvis utleier godkjenner det. 

Hvis søknaden om framleie blir avslått uten saklig grunn, eller at boligen klart overbefolkes, kan du si opp leieforholdet med vanlig oppsigelsesfrist. Som oftest er dette 3 måneder, eller annet dersom det er avtalt. 

Framleie

Framleie betyr at leietakeren gir rettighetene i leiekontrakten til noen andre, uten at leieforholdet avsluttes. Man kan fremleie både deler av boligen, og hele boligen. 

Merk! Ofte står det et eget punkt i leiekontrakten om framleie. Flere utleiere forbyr framleie uten godkjennelse fra dem. 

Hovedregelen er at det kreves det samtykke fra utleieren for at du skal kunne framleie boligen. 

Hvis du gir utleieren en skriftlig søknad om framleie, vil han måtte svare på søknaden innen en måned. Hvis du ikke har mottatt svar innen tidsfristen, skal søknaden anses som godkjent fra utleieren.

Framleie av deler av boligen

Husleieloven sier at:

“Leier av bolig som selv skal bo i boligen, kan framleie en del av boligen med godkjenning fra utleieren. Godkjenning kan bare nektes dersom framleierens forhold gir saklig grunn til det eller husrommet klart blir overbefolket”. 

Hvis du selv skal bo i boligen, kan ikke utleier avslå en søknad om framleie uten saklig grunn, eller hvis boligen klart blir overbefolket.

Framleie av boligen ved midlertidig fravær

Du kan framleie boligen i inntil to år hvis du midlertidig er borte på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom, eller andre tungtveiende grunner. 

En godkjenning fra utleieren kan bare nektes hvis han har saklig grunn, eller at boligen klart blir overbefolket.

Har utleier angrerett?

Som utleier har du ikke angrerett på kontrakter som signeres.

For å heve leiekontrakten, må det være et «vesentlig mislighold» av kontrakten fra leietakerens side. Hva som blir ansett som et “vesentlig mislighold” er en vurdering som gjøres fra sak til sak, så det anbefales at du kontakter de lokale namsmyndighetene for å høre hvilke muligheter du har.

Det er namsmannen som avgjør om utleieren skal kastes ut eller ikke. Den eneste måten å få kastet ut leietakeren, er ved en begjæring om tvangsfravikelse til namsmannen.

Bruk av advokat ved annullering av leiekontrakt

Denne artikkelen er ment for å gi deg et innblikk i hvilke muligheter du har for å annullere leiekontrakten. Alle tilfeller er forskjellige, og det anbefales at du tar kontakt med en advokat for å få en konkret vurdering av din sak. 

Som alltid er det unntak, tilleggsvilkår og nyanser som vi ikke kan presentere i en så generell fremstilling. 

Her kan du lese mer om hvordan våre tjenester fungerer.  

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende