Det er viktig å gjøre et godt forarbeid når du skal velge leietaker. Uansett hvor nøye du er, kan du likevel havne i en situasjon der du ønsker å heve leiekontrakten. Det kan være at leietakeren ikke betaler husleie, ikke stiller med depositum eller på andre måter misligholder leiekontrakten i vesentlig grad. Det er mulig å heve leiekontrakten så lenge du har gode nok grunner, og gjør det på riktig måte.

Det er også viktig å huske på at også leietakeren kan kreve heving av leiekontrakten dersom utleier misligholder avtalen i vesentlig grad.

Hva betyr heving av leiekontrakten?

Slik vi nevnte innledningsvis, er det mulig for utleier å heve leiekontrakten dersom leietakeren misligholder de pliktene som står beskrevet i leiekontrakten. Heving er noe helt annet enn oppsigelse. Ved en oppsigelse har man normalt 3 måneders oppsigelsestid, og leietaker bor i utleieobjektet og betaler husleie i hele denne perioden. Heving av leieforholdet betyr at leieforholdet opphører med en gang leietakeren har mottatt erklæringen om heving.

Det kan skje at leietakeren nekter å flytte til tross for at hevingserklæringen er mottatt. Da har du som utleier anledning til å be namsmannen om hjelp til å kaste ut leietakeren.

Når kan utleier heve leiekontrakten?

Leietakeren må i vesentlig grad misligholde det som er avtalt i leiekontrakten for at avtalen skal kunne heves. Det er viktig at misligholdet er alvorlig og omfattende. Husleieloven verner om leietakeren, og det skal derfor svært gode grunner til for å heve et leieforhold.

Blant annet vil følgende grunner ofte være bakgrunnen for en heving av leiekontrakten:

1. Vesentlig mislighold av betaling
2. Brudd på vedlikeholdsplikt og uholdbar opptreden
3. Ulovlig fremleie
4. Ulovlig bruk av husrommet
5. Leietakerens atferd gjør at hevingen er nødvendig
6. Flere mislighold under ett

1. Vesentlig mislighold av betaling

Som leietaker betaler man husleie for boligen man leier. I tillegg vil de fleste utleiere kreve et depositum. Dersom leietaker ikke betaler husleie eller stiller depositum, eller misligholder andre betalingskrav som fremkommer av leiekontrakten, som betaling av strøm eller internett, vil utleieren kunne kreve heving av leiekontrakten. Det er viktig at dette misligholdet er omfattende, og hva som er omfattende vil vurderes i hvert enkelt tilfelle. Dersom husleien ikke har vært innbetalt på 4 måneder, vil dette antagelig gi rett til heving.

Det er ikke nødvendig å varsle leietaker om at dette misligholdet kan føre til heving av leiekontrakten. Som utleier bør du likevel sende purring på manglende innbetalinger. Dette vil også styrke saken din når du krever heving.

2. Brudd på vedlikeholdsplikt og uholdbar opptreden

Vesentlig brudd på vedlikeholdsplikten kan også være grunn til heving. For å gjøre dette må utleier først ha varslet leietakeren om at misligholdet ikke blir tolerert. Om misligholdet regnes som alvorlig eller ikke, avhenger av vedlikeholdsplikten som står beskrevet i leiekontrakten. Jo større mulighet for at det manglende vedlikeholdet kan føre til skade, desto mer grunn har du til å heve leiekontrakten. Det betyr at det å ikke male veggene ikke regnes som like stort mislighold som manglende reparasjon av elektrisk utstyr.

Leietakerens oppførsel kan også gi grunn til heving dersom denne adferden er til skade eller sjenanse for utleieren og/eller andre som bruker eiendommen. Dette gjelder, for eksempel, brudd på ordensreglene, som gjentatt festing til langt på natt. For at heving skal kunne gjennomføres må forholdet være vesentlig, og leietaker skal ha mottatt en advarsel og fått sjanse til å bedre oppførselen sin. 

3. Ulovlig fremleie

Fremleie vil si at leietakeren leier ut boligen han selv leier til noen andre. Dersom det ikke er avtalt at leietakeren har lov til det, vil fremleie være grunn til å heve leieavtalen. Du må imidlertid gi leietakeren en advarsel først, slik at denne får mulighet til å rette opp i forholdet.

4. Ulovlig bruk av husrommet

Dersom utleieobjektet blir brukt på en annen måte enn hva som er avtalt, har du som utleier rett til å kreve heving av leiekontrakten. Dette kan, for eksempel være hvis leietakeren bruker boligen til næringsvirksomhet. Igjen er det viktig at leietakeren får en skriftlig advarsel, og mulighet til å rette opp i forholdet.

5. Leietakerens atferd gjør at heving er nødvendig

Dersom leietakeren truer utleieren, er voldelig mot utleier eller andre som bruker eiendommen eller volder alvorlig skade på eiendommen, har du som utleier mulighet til å kreve heving uten at leietakeren på forhånd har fått skriftlige advarsler.

6. Flere mislighold under ett

Det kan være at leietakeren ikke bare misligholder et punkt i leiekontrakten, men flere. Da sees alle misligholdene under ett. Det vil si at dersom et av forholdene i seg selv ikke er nok til å kunne kreve heving, vil flere mislighold være nok til at utleier kan få leiekontrakten hevet.

Leietaker må få advarsel før heving iverksettes

Slik vi allerede har vært inne på, finnes det visse situasjoner der det er nødvendig at utleier har gitt leietakeren en advarsel før heving av leiekontrakten kan finne sted. Denne advarselen må være skriftlig. Videre trenger den ikke inneholde informasjon om at heving vil iverksettes, men det må komme frem at ytterligere mislighold ikke aksepteres.

Hevingserklæringen

Erklæringen om heving må være skriftlig. Den må også inneholde grunnen til hevingen. Videre bør den pålegge leietakeren å flytte umiddelbart, men det er mulig å gi vedkommende litt ekstra tid. Da kan det stå i erklæringen at leieforholdet avsluttes umiddelbart, men at leietakerne får to uker til å flytte.

Leietakers rett til å kreve heving av leiekontrakten

Leietakeren har også rett til å kreve heving av en leiekontrakt dersom det foreligger vesentlige forsinkelser eller mangler. Avviket må med andre ord også her være betydelig. Dersom utleieobjektet har flere mangler, vil disse bli sett under ett. Det samme gjelder om det både foreligger mangler og forsinkelse.

For at en leietaker skal kunne kreve heving av leiekontrakten må mangelen eller forsinkelsen være betydningsfull for leietakeren. Dersom forholdene skyldes individuelle forholdet på leietakerens side som utleier ikke kunne regne med, vil misligholdet ikke gi grunn til heving. Det er imidlertid også slik at dersom utleieren burde hatt kjennskap til at forholdende, kan leietakeren kreve heving.

Når en leietaker ønsker å heve leiekontrakten, vil muligheten til dette avhenge av skyld på begge sider, utleiers mulighet til å finne en annen måte å bruke utleieobjektet på samt bruken av andre og ikke fullt så inngripende måter å rette opp forholdene på.

Rett til heving ved forventet mislighold

Leietakeren har rett til å kreve heving av leiekontrakten dersom det forventes at utleier vil være skyldig i vesentlig mislighold på det tidspunktet det er avtalt at leietaker skal flytte inn. Dette kan, for eksempel, skje, dersom utleieren ikke kan oppfylle leiekontrakten.

Her er det viktig å være sikker på at det foreligger vilkår for heving. Skulle ikke det være tilfelle, vil leietakeren være erstatningsansvarlig overfor utleieren.

Utleieren kan på sin side forhindre heving av leiekontrakten ved å stille sikkerhet for oppfyllelsen av denne. Hva som er nok sikkerhet, vil avhenge av hver enkelt situasjon. Det vil ikke kreves mer enn at sikkerheten dekker det tapet det er rimelig å tenke at leietakeren kan bli påført. Dersom leietaker flytter inn i leieobjektet eller manglende blir utbedret, gjelder ikke lenger retten til å kreve heving.

Virkningen av heving

Heving innebærer at det settes en strek over naturaloppfyllingskravet. Hensynet til utleieren ivaretas ved at husleien utgjør en fradragspost ved beregningen av leietakerens oppfyllelsesinteresse. Virkningen av heving og hvordan oppgjøres skal gjennomføres vil variere fra tilfelle til tilfelle. Leietaker må også gi utleieren andre muligheter til å rette opp forholdet, som prisavslag eller erstatning. Når leietakeren krever heving av leiekontrakten fører dette også til at han eller hun kan kreve erstatning for oppfyllelsesinteressen.

Oppfyllelsesinteressen innebærer at den som har blitt påført tap eller skade, også økonomisk, fordi en kontrakt har blitt brutt, får et økonomisk vederlag som om kontakten hadde blitt oppfylt i henhold til avtalen.

Det stilles ingen spesifikke formkrav til erklæringen om heving. Det betyr at leietakeren ikke trenger å varsle om at heving blir iverksatt om utleier ikke utbedrer kravene.

Oppsummering

Både utleier og leietaker kan kreve at leiekontrakten blir hevet om det foreligger vesentlige mislighold. Om utleier ønsker å heve leiekontrakten, må det foreligge gode grunner til dette. Vedvarende manglende innbetaling av husleien eller stadige brudd på ordensreglene, kan være grunnlag for heving. Hevingen skal skje skriftlig, og må være begrunnet. I mange tilfeller må leietakeren også ha fått advarsler, som gir vedkommende mulighet til å rette opp i forholdene. Dersom leietakeren nekter å flytte, kan det være nødvendig med en tvangsutkastelse. Du kan ikke kaste ut leietakeren din på egenhånd, selv om kontrakten er hevet.

I visse tilfeller kan også leietakeren kreve at kontrakten blir hevet. Da er det viktig at leietakeren er sikker i sin sak, slik at vedkommende ikke blir erstatningspliktig overfor utleieren.