Når du har leid en leilighet, vil dagen du kan flytte ut være bestemt i kontrakten eller ved oppsigelsestiden. Noen ganger vil man flytte ut før oppsigelsestiden er utløpt, og typiske tilfeller er hvis du finner et billigere og bedre sted å bo, eller at du flytter inn sammen med noen andre og ikke lenger trenger boligen.  

Hvis det er under 14 dager siden du signerte kontrakten, kan du undersøke om du har angrerett gjennom angrerettloven. Her kan du lese mer om annullering av leiekontrakten.

I denne artikkelen skal vi se nærmere på mulighetene du har for å bryte oppsigelsestiden på leiligheten.

Hovedregelen er at du må betale for leiligheten i hele den avtalte perioden

I utgangspunktet må du betale husleie ut tiden som står skrevet i kontrakten.

Det er husleieloven som gjelder når det er snakk om leieavtaler. Det er ikke lov til å avtale vilkår i leieavtalene som er mindre gunstige for leietakeren enn det som står i loven, med mindre annet er spesielt bestemt.

Oppsigelsestiden skal også være skrevet i kontrakten, og gjelder fra den 1. i måneden etter at oppsigelsen er levert. Hvis du sier opp den 3. mars, begynner oppsigelsestiden den 1. april

Hvis du og utleieren blir enige om noe annet, er det anbefalt at dette skrives ned sånn at det ikke blir problemer senere. 

• Eksempel: Utleier Ola og leietaker Kari er enige om at leie av leiligheten i Osloveien 1 kan avsluttes den 1. januar 2021, selv om leieforholdet avsluttes 1. juni 2021 i kontrakten. Ved avslutningen av leieavtalen møtes partene for å gjennomgå leiligheten og overlevere nøklene klokken 12:00. Husk å datere dette dokumentet, og få signatur fra utleieren.

Viktig! Leiekontrakten kan være tidsbestemt eller tidsubestemt! Hvis det ikke står i kontrakten at den gjelder for en bestemt tid, er den tidsubestemt. Dette har mye å si for hvor lenge du må betale husleie. 

Tidsbestemt kontrakt

Hvis leieavtalen gjelder for en bestemt tid, vil du måtte betale for leiligheten frem til den avtalte tidsperioden er over. Tidsbestemte leiekontrakter har som oftest en minstetid på tre år.

Unntak til tidsbestemt kontrakt

I loven kreves det at utleieren har opplyst deg skriftlig om at leiligheten ikke kan sies opp under leietiden. Hvis dette ikke er gjort, kan du si opp leieavtalen med tre måneders oppsigelsestid. 

Hvis du leier et enkeltrom, der du har tilgang til en annens bolig, er oppsigelsesfristen på en måned. 

Tidsubestemt kontrakt

Hvis det ikke er fastsatt noe tidspunkt for avslutningen av leieavtalen, er den tidsubestemt. Dette betyr at du kan si opp leieavtalen med en oppsigelsestid på tre måneder.  

Hvis du har leid et enkeltrom og har tilgang til noen andres bolig, vil oppsigelsesfristen være på en måned.

Kan jeg flytte ut og levere fra meg nøklene?

I flere tilfeller leverer leietakeren fra seg nøklene og flytter ut. Dette gjør ikke automatisk at leieforholdet avsluttes. 

Selv om du leverer nøklene, er du fortsatt ansvarlig for utgiftene til oppsigelsestiden er avsluttet. 

Hvis du og utleier er enige om at du kan flytte ut og levere nøklene før fristen, er det viktig at du får denne godkjennelsen skriftlig. Det enkleste er nok å få det tilsendt på e-post. Når du får tilsendt skriftlige beskjeder digitalt, har de også en datomerking på seg. Dette er alltid en fordel hvis det blir uenigheter senere.  

Utleierens tapsbegrensningsplikt

I avtaleretten er det et grunnprinsipp om at man skal ta hensyn til den andre partens interesser. Utleieren har en tapsbegrensningsplikt, som betyr at han plikter til å begrense leietakerens økonomiske tap. Tapsbegrensningen kan skje ved å skaffe nye leietakere så fort som mulig. 

Hovedregelen er likevel at avtaler skal holdes som de ble inngått.

Hvis oppsigelsestiden bare er på de normale 3 månedene, er det sannsynlig at du må betale husleie for hele oppsigelsestiden. 

Hvis du har 2 år igjen før kontrakten er ferdig, kan det være større sannsynlighet for at dere kan bli enige om en løsning. Hvis leiligheten ligger sentralt og er i god stand, vil det være enkelt for utleieren å finne en annen leietaker. I dette tilfellet er det også en fordel hvis du kan hjelpe utleieren med å finne noen som kan overta leiligheten. De fleste utleiere pleier å være hjelpsomme med å la deg flytte ut, hvis de har en annen leietaker som kan dekke utgiftene.

Bryte oppsigelsestiden når leiligheten har en mangel

Hvis leiligheten har en mangel, vil du ha forskjellige rettigheter og krav mot utleieren. 

Leiligheten har en mangel hvis den: 

• Ikke er i samsvar med kravene som følger av leieavtalen
• Ikke er ryddet, rengjort og i vanlig god stand, og dette ikke er avtalt at er i orden på forhånd
• Ikke passer til formålene som et tilsvarende husrom vanligvis brukes til
• Ikke passer til formålene som leietakeren skulle bruke husrommet til, så lenge utleieren visste om forholdene og hadde nok kunnskap til å vite at det ikke var tilfredsstillende
• Ikke samsvarer med opplysningene som utleieren har gitt, og opplysningene ville hatt innvirkning på avtalen. Eksempel her kan være at leietakeren har fått beskjed om at leiligheten leies ut med hvitevarer, og det viser seg at hvitevarene mangler. 

Det er verdt å merke seg at utleieren har mulighet til å rette på disse problemene sånn at leiligheten samsvarer med kontrakten. 

Hvis mangelen er vesentlig, og ikke blir ordnet, kan du ha rett til å heve leieavtalen eller holde tilbake husleien. 

Bruk av advokat ved brudd på oppsigelsestiden

Det er ingen leieforhold som er like, og det er anbefalt at du tar kontakt med en advokat hvis du vurderer å bryte oppsigelsestiden på leiligheten din. 

Det er mange faktorer som spiller inn, og flere unntak og bestemmelser i loven som ikke kan presenteres i en så generell artikkel. 

Hvis du bryter oppsigelsestiden, og det viser seg at det ikke er gjort på lovlig vis, kan du bli erstatningsansvarlig overfor utleieren. Hvis dette er resultatet, kan det fort bli dyrt.