Hva er tvangsutkastelse?

I Norge er det ca. en fjerdedel av befolkningen som leier bolig ifølge Statistisk Sentralbyrå (SSB). Det er derfor ikke til å komme unna at det til enhver tid vil være noen som ikke oppfyller leievilkårene sine, og som således utleier ønsker å få kastet ut av sin bolig.

Det kan være flere grunner til at man ønsker leietaker ut av sin bolig. Det kan være grove brudd på leieavtalen som ubetalt husleie, eller at leietaker nekter å flytte etter endt kontraktstid.

Om du har vært så uheldig å fått en leietaker som ikke følger kontrakten, eller som på andre måter oppfører seg på en måte som tilsier at han bryter leievilkårene er det ikke bare å kaste han ut. Det er strenge regler for hvordan en utkastelse kan skje på lovlig vis, og det er visse vilkår som må være oppfylt før leietaker kan kastes ut.

Vi vil i denne artikkelen belyse prosessen rundt tvangsutkastelse, og håper å kunne belyse en del aspekter det kan være greit å vite rundt temaet, og når du eventuelt du bør kontakte en advokat for videre juridisk bistand.

Lovgrunnlaget.

Det er klare brudd på husleieloven, forklart i Lov om husleieavtaler, § 9-9. “Utleierens hevingsrett” som legger grunnlaget for hva som regnes som et vesentlig mislighold av leieavtalen, og som senere danner grunnlaget for en tvangsutkastelse, eller en fravikelse som det også blir kalt.

Der fremkommer det at;

“Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side. Vesentlig mislighold foreligger dersom;

1. Leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen.
2. Leieren tross skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere.
3. Leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør.
4. Leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør.
5. Leieren for øvrig misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør. 

Om det finnes vesentlig mislighold fra leierens side på bakgrunn av § 9-9, kan huseier ved heving få bistand av namsmyndighet (namsmannen) til tvangsutkastelse av leitakeren dersom han ikke flytter ut frivillig. 

Det er da “Loven om tvangsfullbyrdelse” § 13-2, andre ledd, bokstav “d” som danner grunnlaget for tvangsutkastelsen.

Der fremkommer det at;

“Særlig tvangsgrunnlag for fravikelse av fast eiendom er;

(d) Heving av leieforhold etter husleieloven, når det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen.”

Det kommer frem av disse to lovene (Husleieloven og Loven om tvangsfullbyrdelse) at det kreves et såkalt tvangsgrunnlag før du kan kaste ut en leietaker, og at det samtidig fremgår av husleiekontrakten at dette er en utkastelsesgrunn.

Prosessen – før utkastelsen.

Prosessen for å tvangsutkastet en leietaker er en lang og  omstendig prosess, og vernet til leietaker står sterkt. Det er fordi leietaker ikke skal oppleve å stå helt uten et sted å bo fra en dag, til en annen. Vi kommer de neste av avsnittene til å forklare en typisk utkastelsesprosess.

Steg 1 – Varsel om utkastelse.

Alle utkastelsessaker må starte med at utleier sender et skriftlig varsel om at utkastelse vil bli begjært, om leieboer ikke retter seg etter varslet innen 14 dager.

Hvis grunnlaget for varslet er skyldig husleie, må dette betales innen 14 dager for å unngå at utkastelsesbegjæringen blir sendt. Er leietiden utløpt, eller oppsigelse akseptert, må leieboer flytte innen 14 dager.

Steg 2 – Varselet blir oversendt til namsmyndighetene.

Om leieboer ikke har foretatt seg noe, kan du som utleier etter 14 dager sende en begjæring om utkastelse til namsmannen. Maler for dette finner du på namsmannens hjemmesider.

Leieboer vil da få et skriftlig varsel fra namsmannen om at de har mottatt en begjæring om utkastelse, og en frist på 14 dager med å komme med innvendinger på begjæringen.

Typiske innvendinger kan være at leieboer mener han rettmessig har holdt tilbake husleie, fordi utleier har krevd for mye, eller at det har vært mangler på boligen. Andre typiske ting er ulovlige gebyr, manglende flytteoppfordring for utleier, eller minstetid-begrensning i strid med husleieloven regler om minstetid.

En ting utleiere bør være obs på, og som vil resultere i at namsmannen trekker sin sak, er at leieboer betaler skyldig leie, med renter og omkostninger. Da vil saken formelt avsluttes. Dette kan gjøres på ethvert tidspunkt i saken, helt frem til utkastelsen er gjennomført.

Steg 3 – Namsmannen setter en dato for utkastelsestidspunkt.

Om leieboer ikke har rettslige holdbare innsigelser mot begjæringen, vil namsmannen ved utløpet av de 14 dagene fastsette en dato for gjennomføringen av utkastelsen, et såkalt utkastelsestidspunkt. Utkastelsen settes gjerne 14 nye dager frem i tid. Leieboer vil få skriftlig informasjon rundt gjennomføringen av namsmannen.

Prosessen tar lang tid, kan jeg kaste ut leietaker selv?

Du kan aldri på egen hånd kaste ut leietakeren, for eksempel ved å fysisk fjerne leietakerens møbler og innbo, bytte ut låser, eller på andre måter fysisk hindre leietakerens adgang til boligen.

Dette kalles selvtekt, og kan være straffbart. I tillegg til strafferettslig ansvar, kan du også bli erstatningsansvarlig overfor leietaker, selv om du skulle ha rett i at underliggende leieforhold ikke lenger eksisterer, fordi det er lovlig oppsagt eller hevet.

Med andre ord, er det bare namsmyndighet/politiet som lovlig kan kaste ut en leietaker etter at saken har vært avgjort i domstolene, eller på grunnlag av særlig tvangsgrunnlag som nevnt over.

Prosessen – selve gjennomføringen

På det forhåndsbestemte utkastelsestidspunktet møter utleier, namsmannen med bistand fra låsesmed, og eventuelt politi om det blir sett på som hensiktsmessig. Namsmyndighetenes oppgave er nå å sørge for at leietaker forlater boligen, i tillegg til å forhindre leietaker fremtidig tilgang på boligen.

Steg 4 – Utkastelsen.

Hvis leietaker er hjemme på utkastelsestidspunktet, vil namsmannen og eventuelt politiet pålegge leieboer å forlate boligen før låsen skiftes. Det vil ikke bli tid til å flytte ut inventar, så det må man ordne på et senere tidspunkt. 

Om det befinner seg barn til stede kan det hende at namsmannen/politiet finner det hensiktsmessig å utsette utkastelsen, da de er pålagt å vise varsomhet i slike situasjoner.

Om leietaker ikke er hjemme vil vedkommende finne et brev fra namsmannen på låst dør, med informasjon om at utkastelsen er gjennomført. I samme brevet vil det være informasjon om saksbehandler hos namsmannen, og hvordan leieboer kan få tingene sine tilbake.

Prosessen – Etter utkastelsen.

Etter at leieboer fysisk har blitt nektet tilgang til boligen, får vedkommende en frist på 14 dager til å hente sine eiendeler kostnadsfritt. Avtale om henting av eiendeler må gjøres direkte med utleier, og leieboer har ikke rett til å hente litt og litt, men må ta alt i en omgang.

Om leieboer ikke får kontakt med utleier, kan han kontakte saksbehandler hos namsmannen som har plikt til å gi råd og veiledning.

Steg 5 – Hva om leieboer ikke henter tingene sine?

Dersom leieboer ikke har hentet tingene sine i løpet av de 14 første dagene etter utkastelsen, er det vanlig at namsmannen gir leieboeren en siste frist på ytterligere 14 dager.

Utleier kan nå kreve dekning for sine utgifter, som kan være alt fra utgifter til lagerlokale, eventuell bortkjøring av tingene til leieboeren, osv. Henter fortsatt ikke leieboeren tingene sine innen fristen, er det opptil namsmannen om tingene skal selges eller kastes.

Det er viktig å merke seg at man som utleier på ingen måte har lov til å selge, eller bruke uavhentet innbo.

Steg 6 – Leieforholdet er nå formelt avluttet.

Leieforholdet er nå formelt avslutte og leieboer har ingen lovlig rett til å flytte tilbake, uavhengig om han betaler skyldig leie, gebyrer og omkostninger. Om det er utestående krav som tidligere leieboer ikke har gjort opp, må utleier sende en egen begjæring om inndrivelse av sine økonomiske krav til namsmannen.

Bruk advokat i utkastelsessaker.

Som det kommer frem av denne artikkelen er det strenge retningslinjer rundt prosessen ved å kreve noen tvangsutkastet. Namsmannen har veiledningsplikt, og vil kunne være behjelpelig med noe informasjon, men vi råder alle utleiere som har vanskeligheter med en leietaker til å ta kontakt med en advokat for å se på mulighetene for å kaste ut vedkommende.

Dette er et rettsområde hvor man kan få mye igjen for riktig råd og bistand, ettersom leietaker er sterkt beskyttet, og en urettmessig utkastelse kan resultere i at du blir stilt erstatningsansvarlig for leietakers økonomiske tap. 

Du kan ha krav på advokat gjennom forsikringen din, dette er verdt å sjekke!