Tvangsutkastelse: Alt du trenger å vite (leietaker, grunnlag m.m.)

I Norge er det omtrent ¼ som leier bolig ifølge Statistisk sentralbyrå. Når leietakeren ikke følger det som står i leiekontrakten, kan utleieren kontakte namsmannen for å få hjelp til å kaste han ut. 

Det er flere grunner til at man ønsker at leietakeren skal flytte. Som oftest gjelder det grove brudd på leiekontrakten, eller at leietakeren nekter å flytte etter at kontrakten har utløpt. I andre tilfeller skyldes det grove brudd på leieavtalen.

Det er strenge regler som må følges for at utkastelsen skal skje på lovlig måte, og disse står i Tvangsfullbyrdelsesloven.

I denne artikkelen kan du lese mer om tvangsutkastelsesprosessen

Lovgrunnlaget

Det er klare brudd på husleieloven som er grunnlaget for hva som regnes som mislighold av leieavtalen.

• I loven står det at «Utleieren kan heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side»

Hva som er ansett som vesentlig mislighold er opplistet i loven, og inneholder blant annet: 

• Leietakeren betaler ikke husleien, eller oppfyller ikke andre krav som står i leieavtalen
• Etter skriftlig advarsel fortsetter leieren å forsømme vedlikeholdsplikten, eller opptrer på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere. 
• Leieren har overlatt bruken av boligen til andre, og fortsetter med dette etter å ha fått skriftlig advarsel fra utleieren.
• Leietakeren bruker boligen til noe annet enn det som er avtalt, selv i etterkant av skriftlig advarsel fra utleieren. 
• Leieren misligholder sine plikter på en måte som gjør det nødvendig å avslutte leieavtalen

Hvis det har skjedd et vesentlig mislighold fra leietakerens side, kan huseieren kontakte namsmannen for å begynne tvangsutkastelsesprosessen.

Hvordan fungerer utkastelsesprosessen?

Tvangsutkastelsesprosessen kan være lang og omstendig. Det er strenge krav til gjennomførelsen på grunn av leietakerens vern mot å gjøres hjemløs. Videre følger stegene for hvordan en utkastelse skal gjøres på lovlig vis.

1. Varsel om utkastelse

Det første du må gjøre som utleier, er å sende et skriftlig varsel til leietakeren. Her skal det stå at en begjæring om utkastelse vil bli sendt til namsmannen hvis leietakeren ikke innretter seg etter varselets innhold innen 14 dager.  

Hvis varselet gjelder mangel på betaling av husleie, må pengene leietakeren skylder betales innen 14 dager. Hvis leietiden har gått ut, eller en oppsigelse er akseptert, må leieboeren flytte ut innen 14 dager. 

2. Varselet sendes til namsmyndighetene

Hvis leietakeren ikke har fulgt innholdet i varselet innen 14 dager, kan du sende begjæring om tvangsutkastelse til namsmannen. På namsmannens nettsider kan man finne maler for hvordan begjæringen skal se ut. 

Leietakeren får et skriftlig varsel fra namsmannen om at utkastelsesbegjæringen er mottatt, og vil ha 14 dager på å komme med egne motsigelser.

• Et typisk eksempel på motsigelse, er at leietakeren mener at han har holdt tilbake betaling for husleie siden deler av boligen ikke er som den skal. Grunnen kan være ødelagte hvitevarer, dårlig inneklima, eller lignende. 

Hvis utleier vil kaste ut leietakeren på grunn av skyldig husleie, kan leietakeren når som helst betale det han skylder. Da vil saken avsluttes hos namsmannen.

3. Namsmannen setter en dato for utkastelsen

Hvis leietakeren ikke kommer med innsigelser som gjør at saken heves, vil namsmannen sette en dato for gjennomføringen av utkastelsen. Utkastelsen er ofte 14 dager frem i tid, og leietakeren vil få skriftlig informasjon om gjennomføringen. 

Prosessen tar lang tid, kan jeg kaste ut leietakeren selv?

Som utleier har du ingen muligheter til å kaste ut leietakeren selv, og det er forbudt å fjerne eiendeler eller bytte låsen på boligen.  

De eneste som lovlig kan kaste ut leietakeren din er namsmyndighetene eller politiet, men først må du sende en begjæring til namsmyndighetene eller ta saken til domstolen. Hvis du velger å gå til sak mot leietakeren, anbefales det at du først tar kontakt med en advokat.

Gjennomføringen av utkastelsen

Når det er tid for utkastelsen, møter du namsmannen og låsesmeden utenfor boligen. Noen ganger er også politiet involvert hvis det er nødvendig. Namsmyndighetene skal sørge for at leietakeren forlater boligen, og forhindre at han har fremtidig tilgang. 

Hvis leietakeren er hjemme, vil namsmannen kreve at leietakeren forlater boligen før låsen byttes ut. Flytting av eiendeler må leietakeren ordne senere hvis det ikke allerede er gjort. 

Hvis det er barn til stede, kan det i noen tilfeller være hensiktsmessig å utsette utkastelsen. Dette er for å ta hensyn til barna. 

Hvis leietakeren ikke er hjemme på utkastelsestidspunktet, vil han komme hjem til en låst dør. På døren vil det være et brev med informasjon om at utkastelsen er gjennomført, og videre informasjon om prosessen. 

Etter utkastelsen

Leietakeren har 14 dager på å hente tingene sine uten ekstra kostnader. Tidspunkt for henting må avtales med utleier, og alt må hentes samtidig.

Hvis leietakeren ikke får kontakt med utleieren, er det namsmannen som skal rådføre og veilede videre. 

Hva skjer hvis leietakeren ikke henter tingene sine?

Hvis leietaker ikke har hentet tingene sine innen 14 dager, vil namsmannen ofte utsette fristen i 14 dager til. 

I de neste 14 dagene kan utleieren få dekket utgiftene til lagerlokale, eller bortkjøring av leietakerens ting. 

Hvis tingene ikke er hentet innen fristen, er det opp til namsmannen å bestemme om tingene skal selges eller kastes. Utleieren har ikke lov til å selge, eller bruke leietakerens eiendeler når de ikke er hentet!

Leieforholdet er avsluttet

Etter at leietakerens eiendeler er fjernet, er leieforholdet avsluttet. Hvis det fremdeles er skyldig husleiekostnader, vil utleier måtte kontakte namsmannen for at de skal kunne inndrive pengene. 

Bruk advokat i utkastelsessaker

Det er strenge krav til hvordan en tvangsutkastelse skal gjennomføres. Namsmannen har veiledningsplikt, og vil være behjelpelig med informasjon. Likevel er det anbefalt at utleiere som opplever problemer tar kontakt med en advokat for å se hvilke muligheter som finnes. 

Leietakere har et sterkt vern i husleieloven, og gode råd og bistand i din sak kan være avgjørende for resultatet. En urettmessig utkastelse kan gi deg erstatningsansvar for leietakerens økonomiske tap. 

Tips: Noen har bistand fra advokat i forsikringen sin. Det er verdt å sjekke!