Det finnes to former for utleiekontrakter. Den ene er tidsbestemt og den andre er tidsubestemt. Den tidsbestemte kan ikke sies opp med mindre det er avtalt i kontrakten, mens den tidsubestemte løper helt til en av partene velger å si den opp. Husleieloven inneholder også bestemmelser om hvordan oppsigelsen skal gjennomføres.

Hva er husleieloven?

Husleieloven er den loven som regulerer forholdet mellom utleier og leietaker når det er snakk om utleie av husrom mot vederlag. Det vil si at husleieloven ikke gjelder ved utleie av, for eksempel, parkeringsplasser. Dagens husleielov trådte i kraft i januar 2020, og erstattet da loven fra 1939. Alle tidsubestemte leiekontrakter som ble inngått før 2020 omfattes av den nye loven etter at oppsigelsesfristen har utløpt. Alle tidsbestemte leiekontrakter inngått før januar 2020 omfattes av den tidligere husleieloven så lenge kontrakten varer.

Det er ikke noe krav om at selve leieavtalen skal være skriftlig, selv om dette anbefales på det sterkeste. Det skyldes rett og slett at det da blir lettere å bevise hva som faktisk er avtalt. Det kan ikke avtales punkter i en leiekontrakt som gir leietakeren dårligere vilkår enn det som følger av husleieloven. Dersom dette skjer, er det bestemmelsene i husleieloven som vil gjelde.  

Skriftlig oppsigelse

I husleielovens § 9-7 står det at utleierens oppsigelse av leietakeren må være skriftlig. For at oppsigelsen skal være gyldig må den også begrunnes. I tillegg må du inkludere denne teksten:

«Du kan protestere mot oppsigelsen. Det må i så fall gjøres skriftlig til meg innen én måned regnet fra den dato du mottok denne oppsigelsen. Dersom du ikke protesterer på oppsigelsen innen fristen, taper du retten til å påberope deg at oppsigelsen er i strid med Husleieloven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum. Jeg kan i så fall begjære tvangsfravikelse etter Tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 ledd bokstav c.»

Hvis leieboer ikke protesterer eller flytter ut, kan du be namsmannen om hjelp til å kaste ut leietakeren.

Dersom du leverer oppsigelsen personlig, bør du be leietakeren signere for at han eller hun har mottatt oppsigelsen. Du kan også velge å sende oppsigelsen som rekommandert post. Da har du også bevis for at leietakeren faktisk har mottatt oppsigelsen.

Husleieloven krever en saklig grunn for oppsigelsen

Leietakere er beskyttet gjennom lovverket, så om du ønsker du å si opp leieavtalen kreves det en saklig begrunnelse. Noen ganger kan det være grunnlag for å annullere leiekontrakten.
Her kommer forslag til noen saklige grunner til oppsigelse:

• manglende godkjent depositum
• manglende betaling av husleien
• husleien blir jevnlig betalt etter forfall
• leietakeren overholder ikke ordensreglene
• leietaker gjør forandringer i utleieobjektet uten at dette er forhåndsavtalt med utleier
• leietakeren overholder ikke plikten til vedlikehold
• leietakeren driver med ulovlig fremleie
• du eller noen i familien skal benytte leieobjektet selv
• objektet som leies ut skal renoveres
• boligen skal selges

Det er viktig at du utfører oppsigelsen i henhold til kravene satt i husleieloven. Gjør du ikke det, kan leietakeren se bort fra oppsigelsen. Det betyr at du må starte hele prosessen på nytt. Å følge husleieloven sparer deg dermed for tid og irritasjon.

Skulle leietakeren velge å ikke godta oppsigelsen, kan du velge å få hjelp av namsmannen. Det finnes helt egne retningslinjer for hvordan du skal gå frem i slike tilfeller.

Oppsigelse av leietaker som bryter regler og plikter

I leiekontrakten er det vanlig å beskrive de pliktene leietakeren har. Dette kan dreie seg om slike ting som vedlikehold og ordensregler. Flere utleiere opplever også at leietakeren ikke betaler husleie. Dersom leietakeren ikke oppfyller disse pliktene, må du først og fremst sende et skriftlig varsel. Leietakeren skal nemlig få mulighet til å ordne opp.

Går det så langt at en oppsigelse er eneste utvei, må oppsigelsen være skriftlig. I tillegg må den også inneholde et punkt der det står at leietakeren har 1 måned på seg til å komme med innsigelser. Dersom fristen ikke overholdes, mister leietakeren retten til å hevde at oppsigelsen er lovstridig.

Det er også viktig å huske på at leietakeren har krav på å få bli boende gjennom hele oppsigelsestiden, men må selvfølgelig betale husleie.

Tvangsfravikelse

Det er alltid smart å sørge for at utleiekontrakten inneholder en klausul om tvangsfravikelse. Dersom kontrakten mangler en slik klausul, kan du fremdeles gjennomføre en tvangsfravikelse, men prosessen vil ta mye lengre tid. Når utleiekontrakten inneholder denne klausulen, kan du sende et skriftlig varsel om fravikelse idet forfallsdatoen for husleien er forfalt med 1 dag.

Leietaker har 14 dager på seg fra den datoen som står på varselet. Du bør derfor igjen sørge for å sende oppsigelsen rekommandert, slik at du er sikker på at den kommer frem. Det neste steget er å kontakte namsmannen for å levere inn en begjæring om fravikelse.

Heving av utleiekontrakten

Vesentlig mislighold av kontrakten åpner for at denne kan heves. Dette må igjen skje skriftlig, og leietakeren må få mulighet til å rette på forholdet som har ført varselet. Det er viktig å bemerke at også leietaker kan sende varsel til utleier, dersom vedkommende mener at utleier har misligholdt utleiekontrakten.

Erklæringen om heving skal i likhet med alt annet også være skriftlig. Nok en gang er det viktig å sørge for at mottakeren skriver under på at erklæringen er mottatt. I erklæringen må det stå hvilke av husleiekontraktens punkter som er vesentlig misligholdt.

Om leietakeren ikke flytter, vil tvangsfullbyrdelsesloven gi deg rett til å kaste ut leietakeren ved tvangsutkastelse med hjelp av namsmannen. Du kan ikke kaste ut leietakeren din selv. Leietakeren må betale husleie så lenge vedkommende blir boende, og frem til en eventuell utkastelse.

Oppsummering

Som utleier er det flere ting du må huske på. Selv om du har inngått en tidsbestemt leieavtale, bør du ha med et punkt om muligheten for oppsigelse. Alle oppsigelser skal være skriftlige, og det gjelder også eventuelle varsler før oppsigelsen finner sted. Du må sørge for at oppsigelsen følger de kravene som står i husleieloven, slik at ikke prosessen tar lengre tid enn det som er nødvendig.

Det er mange elementer som gir deg mulighet til å si opp en leietaker, men oppsigelsen må være saklig og begrunnet. Du har også rett til å si opp en leieboer som i vesentlig grad misligholder de plikter vedkommende har i henhold til leiekontrakten.