Utkastelse av leietaker – Hvilke regler gjelder? 

leilighet hvor mange bor

Noen ganger er ikke leietakeren sånn som du forventet. Kanskje støy fra leiligheten sjenerer naboene, eller kanskje husleien ikke betales i tide? For å kastet ut leietakeren, må du ta kontakt med namsmannen. 

Videre i artikkelen får du en nøye innføring i reglene som gjelder for tvangsutkastelse av leietakeren.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Det er viktig å huske at du ikke kan kaste ut leietakeren på egenhånd. For at utkastelsen skal være lovlig, må den gjøres av namsmannen. 

Hva sier reglene?

Når du leier ut en leilighet, er det oppsigelsestiden eller kontrakten som avgjør når leieforholdet tar slutt. Hvis du vil at leietakeren skal flytte tidligere, må du ha et tvangsgrunnlag.

Det finnes flere årsaker til at du kan ha et tvangsgrunnlag:

  • Tvangsgrunnlaget kan følge av en skriftlig avtale mellom deg og leietakeren
  • Oppsigelse av leieforholdet
  • Tvangsfullbyrdelsesloven

Skriftlig avtale

Hvis den skriftlige avtalen mellom deg og leietakeren (ofte leiekontrakten) skal kunne være et tvangsgrunnlag, er det nødvendig at avtalen har en klausul om fravikelse. 

Klausulen er en bestemmelse som gir deg som utleier rett til å kaste ut leietakeren hvis han bryter gitte vilkår i kontrakten.

Som utleier er det i din interesse at kontrakten har en slik klausul, spesielt hvis det er snakk om en tidsbestemt leiekontrakt. Hvis kontrakten er tidsbestemt, vil ikke leieforholdet være ferdig før tiden har gått ut. 

I fravikelsesklausulen må det stå hva som gir deg rett til å kaste ut leietakeren. Som oftest vil dette være brudd på leiekontrakten. 

Typiske eksempler på brudd på leiekontrakten: 

  • Manglende betaling av husleie
  • Leietakeren vedlikeholder ikke leiligheten, sånn at den blir i dårligere stand 
  • Leietakeren har leid ut leiligheten til noen andre, uten at dette har blitt godkjent av deg.  

Eksemplene ovenfor er bare brudd på kontrakten hvis dette er nevnt i avtalen mellom deg og leietaker. 

Oppsigelse av leieforholdet

Hvis leiekontrakten ikke har en gitt avslutningstid, er det normalt at både utleier og leietaker kan si opp leieforholdet. 

Som utleier kan du også si opp leieforholdet, men du må i så fall ha en saklig grunn. Hva som er ansett som en saklig grunn varierer, og må vurderes fra sak til sak. Likevel er de vanligste tilfellene at leietakeren ikke betaler husleien, ikke følger reglene i leiekontrakten, eller ikke gjør det nødvendige vedlikeholdet som er nevnt i kontrakten. 

Hvis du sier opp leieforholdet med en saklig grunn, vil leietakeren måtte flytte innen fristen. Hvis dette ikke skjer, kan du begjære en tvangsutkastelse fra namsmannen. 

Tvangsfullbyrdelsesloven

Det er tvangsfullbyrdelsesloven som er tvangsgrunnlaget hvis du ikke har noen fravikelsesklausul eller mulighet til å si opp leieforholdet. 

De alminnelige tvangsgrunnlagene står listet opp i loven, og inneholder blant annet: 

  • Dom 
  • Rettsforlik
  • Annen avgjørelse

Hvis du skal kunne få et tvangsgrunnlag etter tvangsfullbyrdelsesloven, må leietakeren som oftest bli funnet skyldig i et «vesentlig mislighold» av leiekontrakten. Igjen må det vurderes fra sak til sak hva som anses som et «vesentlig mislighold». Som oftest er det ikke nok med en enkelthendelse, men det avhenger av hva slags hendelse det er snakk om. 

Tvangsutkastelsesprosessen

For å beskytte leietakere mot å bli hjemløse, er det en lang prosess som må til for at tvangsutkastelsen skal gjennomføres. Les mer her om alt du trenger å vite om tvangsutkastelse

1. Utleier må sende skriftlig varsel til leietakeren

Det første du må gjøre, er å sende et skriftlig varsel til leietakeren. I varselet må du informere leietakeren om at du kommer til å begjære en tvangsutkastelse hvis kravet du stiller ikke blir oppfylt innen 14 dager. 

Hvis du for eksempel vil kaste ut leietakeren på grunn av manglende betaling av husleie, vil leietakeren ha 14 dager på å betale beløpet han skylder. 

Det er en rekke krav til innholdet i det skriftlige varselet, og du finner flere maler på politiets hjemmeside

2. Utleier sender begjæring om tvangsutkastelse til namsmannen

Hvis leietakeren ikke oppfyller kravene i det skriftlige varselet innen 14 dager, kan du sende inn en begjæring om tvangsutkastelse til den lokale namsmyndigheten. Som nevnt tidligere, er det bare namsmannen som kan kaste ut leietakeren. Som utleier har du ingen muligheter for å gjennomføre utkastelsen på egenhånd. 

3. Namsmannen vurderer begjæringen

Etter at du har sendt inn en begjæring om tvangsutkastelse, vil namsmannen vurdere situasjonen før det sendes et brev til leietakeren som gir han informasjon om hva som skjer. 

Leietakeren har en 14 dagers mulighet til å komme med innvendinger til begjæringen. Hvis leietakeren ikke kommer med innvendinger, og heller ikke retter seg etter utleiers krav, begynner namsmannen tvangsutkastelsen. 

4. Tvangsutkastelsen starter

 Namsmannen vil sette en frist for når leietakeren må ha flyttet ut av boligen. Hvis fristen ikke opprettholdes, vil du som utleier møte namsmannen og en låsesmed. Låsen på døren vil byttes, og leietakeren har ikke lenger tilgang til boligen. 

5. Etter at låsen er skiftet

Leietakeren vil ha 14 dager på å hente tingene sine etter at låsen er byttet ut. Tidspunktet for henting må avtales med utleieren, og hvis dette ikke er mulig må leietakeren kontakte namsmannen for videre veiledning. 

Hvis leietakeren ikke henter tingene sine, vil du få dekket kostnader for lagerlokale eller bortkjøring av tingene. Du har ikke lov til å selge, gi bort, eller bruke leietakerens eiendeler hvis de ikke hentes. 

6. Tvangsutkastelsen er gjennomført

Når leietakerens eiendeler er borte fra boligen, vil leieforholdet formelt være avsluttet. Hvis bakgrunnen for utkastelsen var manglende husleie, og denne enda ikke er betalt, må du kontakte namsmannen for å kreve inn pengene. 

Bruk av advokat ved utkastelse av leietakeren

Det er en rekke regler som gjelder når du skal kaste ut en leietaker. Denne artikkelen er en generell fremstilling, og er kun ment for å gi et innblikk i hvilke regler som gjelder. 

Ingen saker er like, og det vil være tilleggsvilkår og unntak som vi ikke vil kunne omfatte her. Det er derfor anbefalt at du tar kontakt med en advokat før du vurderer å begynne en utkastelsesprosess. Hvis utkastelsen gjennomføres på feil måte, risikerer du å måtte betale erstatning til leietakeren. 

 Du kan enkelt få et uforpliktende tilbud fra 3 advokater ved å trykke på “få 3 tilbud” i artikkelen.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende