Leietaker betaler ikke husleie – hva gjør du som utleier?

Husleie Regninger

Hva kan du egentlig gjøre dersom leietakeren din ikke betaler husleie? Manglende husleie er i utgangspunktet grunnlag nok til å få kastet ut leietakeren din, men dette er en komplisert prosess som krever at du har satt deg inn i lovene og reglene rundt utkastelse.

Når du leier ut en bolig skal husleien være avtalt gjennom en leiekontrakt. Leien betales som regel forskuddsvis, og for én måned av gangen. Leietakeren plikter å betale den avtalte husleien i tide, på samme måte som utleier plikter å stille boligen til disposisjon. Men hva kan du egentlig gjøre dersom leietakeren din ikke betaler husleie i tide?

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Send varsel

Dersom du ikke har mottatt husleie når fristen forfaller, bør du starte med å sende en purring. Dette kan ofte være nok til å få leietaker til å betale, men dersom husleien fortsatt uteblir, vil det neste steget bli å sende et skriftlig varsel om utkastelse til leietakeren din. I dette varselet opplyses det om at leietaker har to uker på å betale den utestående husleien, før begjæring om fullbyrdelse vil bli sendt til namsmannen.

Merk deg likevel at dersom forfallsdatoen faller på en helg eller helligdag, vil fristen for betaling utsettes til nærmeste virkedag.

Krav om fravikelse

Dersom den manglende husleien ikke blir betalt innen fristen, vil du kunne sende en begjæring om fravikelse til namsmannen. Her vil du blant annet måtte opplyse om hva som er grunnlaget for utkastelsen, og dette grunnlaget må dokumenteres for at begjæringen skal bli godkjent.

Dersom namsmannen godkjenner begjæringen om fullbyrdelse, er leietaker nødt til å flytte ut innen en oppgitt dato, gjerne én måned etter at leietakeren er gjort kjent med kjennelsen.

Leietaker kan klage på beslutningen innen to uker, men dersom han eller hun ikke har flyttet ut innen denne tiden, vil namsmannen fullbyrde kjennelsen og få vedkommende kastet ut av boligen. Utleieboligen vil bli stengt, men leietaker får mulighet til å hente eventuelle eiendeler i boligen innen to uker. Dersom dette ikke blir gjort, må namsmannen bli bedt om å fjerne disse eiendelene.

Heving av kontrakt

Dersom det ikke finnes en klausul om betalingsmislighold i husleiekontrakten, er det vanskeligere å gjennomføre en tvangsutkastelse. Du er da nødt til å heve kontrakten, noe som krever et vesentlig mislighold av leieavtalen. Dersom det er snakk om flere månedsleier som ikke blir betalt, kan du be om å heve leieavtalen. Dette er likevel en langt og komplisert prosess som går via tingretten istedenfor namsmannen.

Dersom du får medhold i retten om at det finnes vesentlig mislighold, får du muligheten til å heve kontrakten. Leiekontrakten vil oppheves med umiddelbar virkning, og leietaker plikter å fraflytte boligen øyeblikkelig. Dersom vedkommende ikke flytter, kan du sende en begjæring om tvangsfravikelse direkte til tingretten.

Kreve depositum for tapt husleie

I de aller fleste leieforhold må leietakeren betale et depositum før innflytting. Disse pengene fungerer som et sikkerhetsbeløp for utleier, og skal dekke eventuelle skader ved boligen eller manglende husleie. Det aktuelle beløpet — gjerne tre måneders husleie — betales inn på en depositumskonto, og kan kun røres av utleier og leietaker i fellesskap. Beløpet betales tilbake til leietaker etter endt leieforhold, dersom det ikke har oppstått noen problemer.

Dersom leietakeren ikke betaler husleie, kan du kreve det manglende beløpet utbetalt fra depositumskonto. Du trenger ikke å gå til sak for å få utbetalt pengene, men leietakeren vil bli varslet dersom banken rører pengene på depositumskontoen. Det hender at en leietaker som har betalingsproblemer foreslår at du tar det manglende beløpet fra depositumskontoen, og dette står du fritt til å gjøre. Dette kan likevel være problematisk. Sikkerhetsbeløpet vil bli mindre, og dersom det forekommer manglende husleie eller oppstår skader på boligen ved senere anledning, er det ikke sikkert det resterende beløpet på depositumskontoen er nok til å dekke dette.

Deponering

Iblant hender det at en leietaker mener det finnes feil eller mangler i boligen. I et slikt tilfelle kan leietaker kreve avslag i leien, men dersom leietaker velger å holde tilbake husleien finnes det naturligvis en risiko for at du som utleier sender varsel om mislighold. Leietaker har derfor muligheten til å be om å få deponere beløpet, samtidig som han eller henne gir deg 14 dager til å medvirke til opprettelsen av en felles konto, som kun kan disponeres av leietaker og utleier i fellesskap.

Dersom du ikke svarer, eller sier nei til å opprette en deponeringskonto, kan leietaker opprette en egen separat konto som beløpet settes inn på. Du kan når som helst endre mening og godta opprettelsen av en deponeringskonto. Ved å godta at den utestående husleien deponeres, fraskriver du deg retten til å si opp leieavtalen som følge av mislighold. Deponeringen er ment som en slags mellomstasjon for pengene frem til utleier og leietaker blir enige om hva som skal gjøres med beløpet. Dersom dere ikke kommer til enighet, kreves det en avgjørelse fra retten før pengene kan utbetales.

Kreve inn pengene

Dersom leietakeren din ikke har betalt husleie, men du ikke ønsker å avslutte leieforholdet, finnes det andre alternativer. Du kan for eksempel hyre inn et inkassobyrå for å kreve inn pengene for deg. Det som er risikoen ved å kreve inn pengene istedenfor å avslutte leieforholdet, er at de økonomiske problemene til leietakeren kan fortsette. Dersom leietakeren for eksempel har mistet jobben eller har stor gjeld, risikerer du at fremtidige husleier også blir ubetalt.

Ikke kast ut leietakeren selv

Hvis leietakeren din ikke betaler husleie, kan det være fristende å kaste ut vedkommende selv. Det er derfor viktig at du er klar over at dette absolutt ikke er lov!

Det er kun namsmannen eller politiet som kan kaste ut en leietaker, og dette kun etter at saken har blitt avgjort enten av namsmannen eller en domstol. Du har som utleier ikke lov til å fjerne leietakerens møbler, bytte ut låser eller på andre måter hindre leietakeren tilgang til boligen. Dette blir nemlig sett på som selvtekt, altså å hevde sine rettigheter uten å gå veien om myndighetene, noe som er strengt ulovlig. Ulovlig selvtekt kan straffes med bøter, eller i enkelte tilfeller fengselsstraff.

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende