Overdragelse av eiendom: Komplett guide

Det finnes mange ulike grunner til at man vil overføre en fast eiendom fra en person til en annen. Overdragelse kan for eksempel skje gjennom kjøp og salg av eiendommen, gjennom arv, overføring mellom ektefeller eller samboere, og ved samlivsbrudd eller skilsmisse. Som regel vil overdragelsen medføre en dokumentavgift på 2,5% av eiendommens markedsverdi, men det finnes noen unntak for denne. 

For at man skal kunne overdra en eiendom, må kan tinglyse eierskiftet og sende inn skjøtet til Kartverket. I denne artikkelen kan du lese mer om overdragelse av eiendom, og hvordan dette gjennomføres. 

Når er overdragelse av eiendom aktuelt? 

Det finnes flere grunner til at man ønsker å overfør en eiendom til en annen person, og det er ikke alltid eiendomsoverdragelsen er frivillig. I tillegg til de eksemplene som nevnes under, kan det hende at eiendommen må legges ut for tvangssalg som følge av en avgjørelse fra namsmyndighetene. Om du eier eiendommen sammen med noen andre, kan det hende at de krever en tvangsoppløsning av sameiet. 

Kjøp og salg av eiendom

Om du har kjøpt eller solgt en eiendom, må eierskiftet registreres når eiendommen overføres fra selger til kjøper. Hvis man ikke gjør dette, vil eiendommen fremdeles stå i selgers navn. Når en eiendomsmegler tar seg av salget, vil som regel alt av papirarbeid gjøres av megleren På denne måten kan du være sikker på at alt går riktig for seg, og at dokumentene er i orden. 

Overdragelse av eiendom ved arv eller forskudd på arv

Det er mange foreldre som ønsker å overføre en eiendom til barna sine, og i så fall vil eierskapet måtte endres. Når man overfører en eiendom til arvinger mens man selv er i live, vil man måtte betale dokumentavgift for overdragelsen av eiendommen. Om eiendomsoverdragelsen skjer som en del av fordelingen etter døden, vil man ikke måtte dokumentavgift. 

Ved overføring etter et dødsfall vil man bare ha fritak for dokumentavgiften på den arveandelen man har i eiendommen. Om det for eksempel er 3 barn som overtar eiendommen, vil de ha fritak for sin andel av arven. Dersom ett av barna vil beholde eiendommen og kjøpe ut de andre arvingene, vil vedkommende måtte betale dokumentavgift for de to andres andel. 

Overdragelse av eiendom mellom ektefeller og samboere

Det er mange grunner til at det kan være aktuelt med eiendomsoverdragelse mellom ektefeller og samboere. Man kan ha behov for å justere eierskapet i eiendommen hvis en av partene ønsker å kjøpe seg inn i boligen eller fritidseiendommen. Det kan også være ønskelig med en eiendomsoverdragelse dersom en av partene dør, eller om en av partene skal beholde eiendommen ved et samlivsbrudd. 

Mellom ektefeller vil man ikke måtte betale dokumentavgift så lenge overdragelsen skjer under ekteskapet, eller i forbindelse med dødsfallet til en av ektefellene. Om man har felleseie, vil man ikke måtte betale dokumentavgift ved separasjon og skilsmisse. Eiendommer som er en av ektefellenes særeie vil ikke være fritatt fra dokumentavgift. 

Ved samboerskap er reglene litt annerledes. Her vil man ikke ha fritak for dokumentavgiften mens samboerskapet består. Hvis man velger å få fra hverandre, vil man ha fritak fra dokumentavgift så lenge man har samme adresse i folkeregisteret i minst to år, eller har felles barn. 

Hvorfor skal man tinglyse overdragelse av eiendom? 

Det er mange som lurer på hvorfor de burde tinglyse overdragelse av eiendom. Dette gjelder særlig hvis det er snakk om overdragelse i løpet av et samliv, eller til egne barn eller andre familiemedlemmer. 

Grunnen til at man burde tinglyse eiendomsoverdragelse, er at tredjepersoner skal forholde seg til innholdet i grunnboken. Dersom man ikke registrerer endringer i eierskapet her, kan man ikke forvente at tredjepersoner får riktig informasjon om eierskapet. Typiske tredjepersoner kan være kreditorer, banken, eller andre som har interesse av å vite hvem som eier eiendommen. 

Videre sikrer tinglysning at man har et rettsvern for sin eierandel. Om man går fra hverandre ved et samlivsbrudd, eller arvegiver ikke lenger ønsker å gi fra seg eiendommen likevel, er det viktig å ha sitt på det rene i grunnboken. Det vil være vanskelig å kreve eierskap til en eiendom der man ikke har endret eierskapet i grunnboken. I så fall trenger man god dokumentasjon, og vi anbefaler at man tar kontakt med en advokat i slike tilfeller. For å unngå konflikt rundt hvem som eier hva, er det viktig å tinglyse endringer i eierskapet. 

Dokumentavgift ved eiendomsoverdragelse

Når man tinglyser overføringen av en eiendom, må man betale en tinglysningsavgift og en dokumentavgift. Hvis man ikke er forberedt på denne på forhånd, får man en uhyggelig overraskelse. Det er nemlig slik at dokumentavgiften er på 2,5% av eiendommens markedsverdi, og denne avgjøres uavhengig av hva eiendommen faktisk ble solgt for. Tinglysningen koster per dags dato 585 kroner. 

Om man for eksempel får en eiendom som forskudd på arv, og denne har en markedsverdi på 5 000 000 kroner, må man betale 125 000 kroner i dokumentavgift. Dette gjelder selv om man har fått eiendommen gratis. 

Hvordan går man frem ved eiendomsoverdragelse? 

Ved kjøp og salg av eiendom, overdragelse som arv, overføring mellom partnere eller overføringer ved skilsmisse, kan eierskiftet tinglyses gjennom et skjøte. 

Skjøtet er et skjema som den som eier en eiendom må fylle ut for at eierskapet skal overføres til en annen person. Skjemaet skal fylles ut uavhengig av hvor stor eierandel som overføres. Man må altså fylle ut et skjøte hvis man vil endre eierbrøken mellom eierne, og hvis man skal overføre hele eiendommen til noen andre. 

• Det er et eget skjema som gjelder hvis man skal tinglyse en overdragelse av en andel i et borettslag.

Ved tinglysning skal Kartverket få skjøtet i to eksemplarer, der Kartverket beholdet den ene utgaven hvis det skulle oppstå tvil eller konflikt i etterkant. 

Signatur

Eieren av eiendommen må signere skjøtet, og her kreves det vitner. Disse må være myndige, og bosatt i Norge. Samtidig er det viktig å huske at vitnene ikke skal være i nær relasjon med de som mottar eiendommen. Om man overfører eiendommen og lar seg bistå av advokat, banken eller en eiendomsmegler, vil vedkommende sørge for at skjøtet er i orden før innsending. 

Konsesjonsvedtak og konsesjonsfrihet

Kartverket vil undersøke om kravene til konsesjon er oppfylt når skjøtet blir tinglyst. Her vil det for eksempel undersøkes hvilke bruksrettigheter, kontrakter og andre forhold som er tilknyttet eiendommen. Det er viktig å undersøke konsesjonskravene før man sender inn tinglysningen, ellers kan det hende at du får skjøtet ditt i retur. Du kan få mer informasjon fra kommunen om du har spørsmål i forbindelse med konsesjon. 

Hvor skal skjøtet sendes? 

Etter at du har fylt ut skjøtet og signert i nærværet av vitner, kan du sende skjøtet inn til Kartverket. Husk at du må sende inn originale dokumenter. Det er altså ikke godt nok med bekreftede kopier, innskanninger av originaldokumentet, eller å sende dokumentet på e-post. 

For tinglysning av fast eiendom skal skjøtet sendes til: 

Kartverket Tinglysning

Postboks 600 Sentrum

3507 Hønefoss. 

For tinglysning av andel i borettslag skal skjøtet sendes til: 

Kartverket Ullensvang

Postboks 200

5788 Kinsarvik

• På Kartverkets hjemmesider kan du finne mer informasjon om innsending av skjøtet, og holde deg oppdatert på adressen skjøtene skal sendes til. 

Hvem må betale for tinglysningen? 

Etter at an har sendt inn skjøtet til tinglysning, er det personen som står som innsender som vil motta fakturaen. Denne vil inneholde tinglysningsgebyret på 585 kroner, og en eventuell dokumentavgift på 2,5% av eiendommens markedsverdi. 

Kartverket kan ikke endre mottakeren av fakturaen in etterkant av innsendingen, så det er lurt å sørge for at det er riktig fakturamottaker som står skrevet på dokumentene som sendes inn. 

Bruk av advokat ved spørsmål om overdragelse av eiendom

Det er mange rettigheter og plikter som følger med et eierskap i en eiendom. Som eier har du rett til å både selge, leie ut, pantsette og bruke eiendommen innen lovens grenser. Du har også krav på at andre ikke bruker eiendommen mot dine ønsker. Siden det ofte er snakk om store verdier, er det viktig å ha alt papirarbeidet på det rene. Det er ingen som ønsker å stå igjen etter et samlivsbrudd uten eierskap i boligen man har vært med på å skaffe, eller ikke ha eiendommen man har kjøpt i sitt navn.

For å være sikker på at du får de rettighetene du har krav på, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som spesialiserer seg på eiendomsoverdragelser. Advokaten kan sørge for overdragelsen skjer etter gjeldende regler, og passe på at det ikke kommer noen uhyggelige overraskelser. Informasjon om dokumentavgift, fritak fra dokumentavgift, spørsmål om skatt, og lignende temaer er advokaten ekspert på. 

I tillegg til å sørge for at alt papirarbeidet er i orden, kan advokaten gi god veiledning i forbindelse med eiendomsoverdragelsen. Kanskje det er snakk om forskudd på arv, eller en gave? I så fall kan dette utløse andre regler i lovverket, for eksempel hvis man sitter i uskiftet bo. Om man tråkker feil her, kan det få store konsekvenser senere. Ved å rådføre seg med en advokat før man tar store avgjørelser, slipper man å være bekymret for at det oppstår problemer i etterkant av eiendomsoverdragelsen.