Hvor går grensen mellom eiendommer? 

Eiendomsgrenser er avgjørende for hvilke rettigheter og plikter man har til et konkret område. Hvis man for eksempel har kjøpt eller solgt en eiendom, er det viktig å vite hvor grensen går slik at man ikke tar seg til rette på eiendommen til naboen. En klart definert grense er også nødvendig for å forhindre at noen bruker ditt område uten lov. 

I denne artikkelen kan du lese mer om eiendomsgrenser, og hvordan du kan finne ut hvor yttergrensene for en eiendom går. Både eiendomsgrenser mellom eiendommer, og eiendomsgrenser opp i luften, ned i undergrunnen og ut i havet blir behandlet.  

Hvorfor burde man vite hvor grensen mellom eiendommer går? 

Det er flere grunner til at du burde vite hvor grensene til en eiendom går. 

For det første, vil eieren av en eiendom ha råderett til området. Dette betyr at man for eksempel kan selge eiendommen, eller bruke den etter egne ønsker. I tillegg innebærer råderetten at man kan hindre andre i å bruke området. En råderett over et område kan ha store verdier, særlig når det er snakk om områder der man kan drive næringsvirksomhet. I attraktive boligområder er kvadratmeterprisen på eiendommer høy, og det er lurt å vite med sikkerhet hvor stor tomt du selger. 

For det andre, er de viktig å vite hvor eiendomsgrensene går sånn at du kan få full erstatning dersom myndighetene ønsker å gjøre inngrep i eiendomsretten din. Kanskje det skal bygges en ny skole, eller et nytt sykehus? I så fall har du krav på erstatning for området som staten krever at du gir fra deg. 

Sist er det en fordel å vite hvem som har ansvaret for vedlikehold og oppfølging av et område. Det kan for eksempel være ønskelig å felle trær som stenger for utsikten eller solen. Om trærne står på din eiendom, er dette helt i orden. Hvis trær står i fare for å gjøre skade på personer eller bygninger, for eksempel ved at de er råtne, er det viktig å vite hvem som har ansvaret for å gjøre dette. ­­­­­­­ 

Hvordan oppstår en eiendomsgrense? 

De aller fleste eiendomsgrenser stiftes gjennom avtaler. Kanskje man har solgt en andel av tomten sin, eller inngått en avtale med naboen om hvor grensen skal gå? Disse avtalene strekker seg gjerne langt tilbake i tid. 

Andre måter eiendomsgrenser kan oppstå på, er gjennom ekspropriasjon, hevd eller alders tids bruk. Ekspropriasjon går ut på at staten krever at du gir fra deg eiendomsretten mot erstatning, mens hevd og alders tids bruk baserer seg på hvordan området har blitt utnyttet over tid. Du kan både få og miste eiendomsrett gjennom disse. 

Hvor går g­­­­­­­­­­­­­­rensen mellom eiendommer? 

Utgangspunktet for å finne ut av hvor grensen mellom eiendommer går, er stiftelsesgrunnlaget. Som regel er det enkelt å finne informasjon om eiendomsgrensene på land gjennom tinglysningen av områder. Her vil man se grensene i eiendomskartet, og du kan finne mer informasjon om eiendommen på Kartverket sin tjeneste som heter Seeiendom.no. 

For mange eiendommer kan man finne tomtegrensene ved å se etter tomtegrensemarkører. Disse er som regel små og sølvfargede eller grå. Som regel har de stått ute en lengre periode, og kan derfor være tildekket av planter, jord eller annen vegetasjon. 

I matrikkelen til eiendommen finner du informasjon om grensene som gjelder, arealet på eiendommen, hvilke bygninger som ligger på tomten, osv. Om du ønsker å gjøre endringer i grensen mellom eiendommer, kan man tinglyse en arealoverføring gjennom kommunen. 

Flere eiendomsgrenser er gamle, og hvor nøyaktige de er vil variere. Om man ikke finner ut hvor grensen går, kan man få fastsatt en grense i jordskifteretten. Her er det ikke noe krav om at det er konflikt om grensen, og det er tilstrekkelig at grensen er uklar i seg selv. Uenighet eller uklarhet om andre forhold ved eiendommen, for eksempel bruksretten til veier, fiskerettigheter og jaktmuligheter avgjøres her. 

Uenighet om eiendomsgrensene

Det er mange som mener at arealet på eiendommen er feil, og at det har blitt registrert som mindre enn det er i virkeligheten. Om man er uenige om hvor eiendomsgrensene går, er det viktig å skaffe dokumentasjon som underbygger ditt syn, og ta kontakt med kommunen. Her vil kommunen bestemme om det er behov for en ny måling av eiendommen. Hvis du og naboen har blitt enige om at grensen skal settes på nytt uten at en ny oppmåling gjøres, må dere finne ut av dette i fellesskap. For eiendommer som ligger i dyrere boligstrøk, eller ved sjøen, kan grensen ha stor betydning for salgsverdien og bruksverdien. Om du mener at eiendommen din er registrert feil, er det lurt å ta kontakt med en advokat som kan hjelpe deg med å få arealet du har krav på. 

Okkupasjon 

Hvis man befinner seg utenfor grensene som følger av lover og rettspraksis, har man i utgangspunktet fri okkupasjonsrett. Her gjelder prinsippet om først i tid, best i rett. Samtidig må man huske at lovverket har mange regler for hvordan du kan bruke området som okkuperes, og hvordan du kan bruke eiendommen din. Blant annet reglene i naboloven vil sette grenser for hva du kan, og ikke kan foreta deg på området. 

Eiendomsgrenser i luften, grunnen og i havet

Det som ofte er vanskeligere å slå fast, er hvor eiendomsgrensen går oppover i luftrommet, nedover i undergrunnen, og i havet. Disse grensene vil mange glemme at eksisterer, men det kan være lurt å vite hvor de går likevel. Kanskje det skal bygges gondol over huset ditt, eller legges tunell under? Eller kanskje du har lyst til å lage en dyp jordkjeller, og lurer på hvor langt ned du kan grave før eiendomsretten tar slutt? Noen ønsker også å utnytte verdifulle ressurser i havet, innsjøer og vassdrag. 

De fleste av reglene som gjelder for yttergrensene er skapt gjennom rettspraksis i domstolene, og det er derfor ikke sikkert at du finner informasjonen du leter etter i loven. Om du er usikker, eller har spørsmål, er det lurt å ta kontakt med en advokat som spesialiserer seg innen eiendomsrett. 

Grensen i luften

Eiendomsretten din gjelder et stykke opp i luften, og etter høyesteretts praksis avhenger grensen av hvor høyt du har interesse i å bruke eiendommen din. Her vil man for eksempel legge vekt på fremtidige muligheter for utnyttelse, og hvor langt du har en saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over eiendommen din. 

I en dom fra lagmannsretten var spørsmålet om en heisekranarm som svingte over eiendommen 20 meter opp i luften, krenket eiendomsretten. Domstolen kom frem til at eiendomsretten ble krenket i saken etter en konkret vurdering av situasjonen, og kranen måtte fjernes. 

Siden det må gjøres en konkret vurdering i hver enkelt sak, er det ikke alltid like enkelt å forutsi hvor langt eiendomsretten går. Om du mener at eiendomsretten din er krenket, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat før du går videre med saken. Advokaten kan vurdere om du kan rette krav, eller ikke. 

Grenser under bakken

I tillegg til at det er en øvre grense i luften, finnes det også en grense for hvor langt eiendomsretten strekker nedover i undergrunnen. I forarbeidene til loven står det at eiendomsretten går så langt som man har interesse i å ta undergrunnen i bruk. I bakhodet må man huske at flere utnyttelsesmåter an tenkes i fremtiden, og at teknologisk utvikling gjør at nye utnyttelsesmuligheter kan oppstå. 

Det finnes en dom fra høyesterett som handler om bruk av en tunnel tyskerne lagte under andre verdenskrig. Tunellen gikk under flere eiendommer, konklusjonen i saken var at hver grunneier hadde eiendomsrett over den andelen av tunellen som lå under egen tomt.

Grenser i sjøen 

Det er ikke alltid like enkelt å forstå hvor langt ut i havet eiendomsretten strekker seg. Hvis du for eksempel har en eiendom som grenser til havet, vil strandlinjen medføre eiendomsrett ut i havet. 

Hvis man ikke har noen holdepunkter for hvor langt eiendomsretten strekker seg (for eksempel gjennom avtale, sedvane, eller lignende) vil man ha eiendomsrett ut til det som kalles marbakken. Marbakken er der hvor sjøbunnen skråner krapt, og er en overgang mellom relativt flat havbunn og et dypere område. 

Det kan være vanskelig å slå fast om noe kan anses som en marbakke, eller ikke. Hvis det ikke er snakk om noen marbakke i området, vil man ha en regel som sier at eiendomsretten trekkes ved 2 meters dyp. Dybden måler man ved middels lav vannstand. 

I noen områder er det hverken marbakke eller langgrunt. Hvis det er brådypt rett utenfor strandlinjen din, vil man ikke ha noen eiendomsrett i havet. 

Bruk av advokat ved spørsmål om grensen mellom eiendommer

Det er mange spørsmål som kan oppstå i forbindelse med grensene for en eiendom. I tillegg til hvilke rettigheter og plikter du har overfor naboeiendommene, har du også rettigheter og plikter oppover i luften, nedover i undergrunnen, og ut i hav og vassdrag.

Fastlegging av eiendomsgrensene kan ha stor betydning for eiendommens verdi, og hvilke bruksmuligheter du har. Videre gir også eiendomsretten deg en rett til vern mot at andre bruker området, noe som kan komme godt med hvis naboen vil bygge på huset, eller ønsker å gjøre endringer som kan være til sjenanse for deg. Kunnskap om hvor grensene går vil også være en stor fordel dersom staten ønsker å ekspropriere deler av eiendommen din til utbygging av offentlig infrastruktur og bygninger. Skoler, sykehus, veier og lignende vil ofte måtte plasseres på privat eiendom. Ved ekspropriasjon har du krav på full erstatning, og følgelig vil størrelsen på arealet være grunnlaget for hvor mye du får i kompensasjon. 

Om du er usikker på hvordan eiendomsgrensene skal fastsettes, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat som spesialiserer seg innen eiendomsrett. Advokaten vil kunne hjelpe deg med å finne ut hvilke grenser som gjelder, og hvilke rettigheter du har. Hvis du står overfor en konflikt med naboen, staten, eller andre som ønsker å utnytte et område du mener du har krav på, vil advokaten hjelpe deg i situasjonen. Om man ikke blir enige, vil advokaten bistå med å ta saken videre i rettssystemet.