Har du drømt om å bygge ditt eget paradis ved sjøen? Kanskje ser du for deg en idyllisk hytte med utsikt over skjærgården? Eller vil du bygge en platting eller brygge der du kan nyte late sommerdager? Da bør du lese videre. Her forklarer vi hvordan du kan søke dispensasjon for å bygge i strandsonen. Det er nemlig ganske strenge regler for bygging tett på sjøen.

Hva sier lover og regler om bygging i strandsonen? 

Du må forholde deg reglene til både plan- og bygningsloven og kommunale regler for å kunne bygge i strandsonen. Området er nemlig strengt regulert, og det er en god grunn til det. De aller fleste setter pris på å bruke strandsonen til bading, rekreasjon og naturopplevelser. Mange bruker stranden som en arena for friluftsliv. De har stor glede av mulighetene til å fiske, gå turer, eller gjøre andre aktiviteter. 

Strandsonen er altså de områdene som ligger langs sjøen. Flere opplever at vannkanten blir privatisert og at man stenges ute fra å benytte områdene. På den andre siden ønsker de som eier en tomt ved sjøen å kunne benytte seg av de mulighetene som eiendomsretten gir dem. Kanskje vil bygge platting eller brygge? Eller en hytte? Enkelte tiltak i strandsonen må man søke dispensasjon for og andre ikke.

Reglene for bygging i strandsonen finner vi både i friluftsloven og i plan- og bygningsloven. Utgangspunktet i plan- og bygningsloven er at man ikke har lov til å bygge nærmere enn 100 meter fra sjøen eller vassdrag. Denne 100-metersonen kalles også for 100-metersbeltet. Når vi snakker om strandloven, så er det altså snakk om § 1-8 i plan- og bygningsloven.

Plan og bygningsloven 

I plan og bygningsloven § 1-8 står det at det er et forbud mot bygging og tiltak i 100-metersbeltet, altså i strandsonen. Det betyr at man ikke får lov til å bygge nye bygg eller endre bruken av bygninger som allerede står plassert i strandsonen. Det er heller ikke tillat med andre tiltak som for eksempel endring av terrenget, uten å søke dispensasjon fra kommunen.  

Selv om det i utgangspunktet er et forbud mot bygging i strandsonen, kan man få unntak fra byggeforbudet gjennom arealplaner eller dispensasjoner. I så fall er det hver enkelt kommune som må bestemme om man skal få unntak fra forbudet. Om du er uenig i kommunens vedtak, kan det være lurt å ta kontakt med en advokat for videre vurdering av saken.

Friluftsloven 

I friluftsloven står det at alle kan ferdes i utmark i kraft av allemannsretten. Og da kan det fort oppstå konflikter når kommunen tillater bygging i strandsonen. Hvis man velger å søke dispensasjon fra byggeforbudet og bygge i strandsonen, vil mange områder som i utgangspunktet er utmark bli omgjort til innmark. Da gjelder ikke lenger allemannsretten, og i praksis vil allmennhetens rett til ferdsel kunne bli fortrengt. 

Allemannsretten gir hver enkelt en frihet til å ferdes i utmark. Forutsetningen er at man oppfører seg på en hensynsfull og varsom måte overfor naturen og grunneieren. Det betyr at man ikke kan hugge ned trær eller jakte dyr i kraft av allemannsretten. Man kan heller ikke være til stor sjenanse for grunneieren eller andre som ferdes i området. 

Les også

Se hvilken straff du kan få for å bygge uten tillatelse

Hvordan søke dispensasjon til å bygge i strandsonen

Det er altså slik at du i utgangspunktet ikke har lov til å bygge i strandsonen, selv om du har eiendomsrett der. Kommunen kan gi deg dispensasjon fra forbudet, slik at du likevel kan gjøre det. Du kan dermed få byggetillatelse til prosjektet ditt, enten du vil bygge brygge, hytte eller noe annet. Kommunen kan bestemme noe som fraviker det lovpålagte byggeforbudet i strandsonen gjennom kommuneplanen og reguleringsplanen.

Hvis man ikke har en reguleringsplan eller kommuneplan som åpner for det, kan man sende en søknad til kommunen der man ber om tillatelse til å bygge i strandsonen. Du må søke om dispensasjon, i tillegg til å sende inn en ordinær byggesøknad. Det gjør du ved å først kontakte kommunen. Deretter er det opp til kommunen om de vil tillate eller avvise din søknad om byggetillatelse.

Noen kommuner er strengere enn andre. Det kan være enklere å bygge i strandsonen enkelte steder, rett og slett på grunn av det naturlige terrenget. I mange tilfeller vil det være enklere å tillate bygging i et område der det er vanskelig å komme til for allmennheten. Det gjelder spesielt hvis det ikke er lagt til rette for ferdsel eller bading. Andre steder er det vanskeligere å få dispensasjon fra forbudet, for eksempel langs fine kyststier eller ved strender.

Store lokale forskjeller på tillatt bygging

Visste du at reglene for å bygge i strandsonen ikke er de samme over hele Norge? Det kan høres litt rart ut, men det er faktisk ganske smart. Det kan være ganske store forskjeller mellom de tettbygde områdene rundt Oslofjorden til de nesten uberørte strendene i Nord-Norge. Strandsonen ble delt inn i tre forskjellige soner i 2011 for å ta hensyn til nettopp disse forskjellene.

Reglene ble finjustert enda litt mer i 2021. Formålet er å gi litt mer spillerom til kommuner med spredt bebyggelse, samtidig som de mest sårbare områdene fortsatt er beskyttet. Men selv om reglene er litt mer fleksible der du vil bygge, så er det likevel ikke fritt frem. Kommunene må likevel planlegge nøye hvor det kan bygges.

Les også

Skal du søke om byggetillatelse? Her er alt du må vite om søknadsprosessen

Hvordan får man dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen? 

Det er ikke alle som får innvilget dispensasjon til bygging i strandsonen. I tillegg til at kommunen må godkjenne byggingen, er det egne regler i plan- og bygningsloven. Kommunen gjør en samlet vurdering av saken din når du søker om dispensasjon for å bygge i strandsonen. Ønsket ditt vurderes opp mot kommunens behov for byggeforbudet. Det er viktig at byggeplanene dine har større fordeler enn ulemper i denne vurderingen.

Alle situasjoner vil være forskjellige, og det er viktig å sørge for at søknaden er tilpasset din konkrete sak. Mulige faktorer i vurderingen kan være: 

• Hva slags terreng det er der man ønsker å bygge
• Hva slags tiltak man ønsker å gjøre
• Hvilke konsekvenser tiltaket har for andres utøvelse av allemannsretten
• Hensynet til dyreliv og planteliv i området

Det man ønsker dispensasjon for må være i tråd med hensynene og formålet bak byggeforbudet. Hvis kommunen ønsker å redusere privatisering i strandsonen, kan det være vanskelig å få gjennomslag for å bygge hytte ved sjøen. Men sjansene dine er derimot større om du ønsker å åpne en kiosk som kan være et hyggelig møtepunkt for de lokale som går tur i området. 

Få hjelp av advokat til å søke dispensasjon til å bygge i strandsonen

En advokat innen eiendomsrett kan hjelpe deg med saker som angår dispensasjon til å bygge i strandsonen. Vi anbefaler at du ser etter noen med solid erfaring med byggesaker og dispensasjonssaker. Men hvordan finner du egentlig den rette advokaten for jobben? Du bør blant annet hente inn og sammenligne flere tilbud. Ikke bare se på hva det koster, selv om det selvsagt er viktig å få en konkurransedyktig pris. Det er like viktig å finne en egnet advokat.

Ikke vær redd for å stille spørsmål når du kontakter potensielle advokater. Spør hvilken erfaring de har med lignende saker. Har de hatt suksess med dispensasjonssøknader i strandsonen før? Kjenner de til de lokale forholdene der du ønsker å bygge? Husk også at kjemi er viktig. Du skal jobbe tett med denne personen i en sak som betyr mye for deg. Ta deg tid til en innledende samtale og kjenn etter om du føler deg komfortabel med advokaten.

Konklusjon: Få hjelp til å søke dispensasjon til å bygge i strandsonen

Drømmer du fortsatt om å bygge hytte eller brygge ved sjøen? Det kan være litt kronglete å søke dispensasjon til bygging i strandsonen på grunn av alle reglene — men det er ikke umulig. Du må likevel være litt tålmodig, samt grundig og nøyaktig når du fyller ut alle søknadene. Ofte er det smart å få hjelp av ekspertene som har den rette kunnskapen og kompetansen. Lykke til!