Naboen har bygget på min eiendom

Naboen har bygget på min eiendom – hva gjør jeg? Vel, hvis du enten mistenker eller vet at naboen har bygget på eller helt inntil din tomt er det i de aller fleste tilfeller naboloven (offisielt kalt “grannelova”) som legger grunnlaget for hvilke rettigheter du har som skadelidende grunneier.

I nabolovens hovedparagraf, § 2 fremkommer det at: “Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom”. Det å bygge på eller helt inntil nabotomten er et grovt inngrep. Du som grunneier og nabo er derfor som regel dekket av § 2 og de andre underparagrafene i naboloven.

Selv om du oftest har loven på din side, er det viktig at du tar grep. Og selv om naboen (eller naboens byggrepresentant) står bak lovbruddet, kan utfallet ofte avhenge av hvordan du velger å gå frem. I denne artikkelen tar vi for oss hvilke rettigheter du som grunneier har. Vi ser også på hvilke ting du bør ta til etterfølge om naboen bygger på din eiendom.

Hva menes med byggverk?

Når det kommer til bygging av hus og byggverk, er det § 11 i naboloven som regulerer hvilke rettigheter du som nabo og grunneier har om det blir bygget på, rett inntil, eller helt inne på din eiendom. I § 11 fremkommer at;

“Hus eller anna byggverk som ulovleg står såleis at noko av det er inne på granneeigedom, har grannen krav på vert bortteke eller retta opp. I tilfelle då dette kom til å valda så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, og det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren av byggverket til last, kan det gjerast unnatak frå rettingsskyldnaden mot at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa”

I § 11 nevnes ordene “hus” og “byggverk”. Der “hus” ikke åpner for særlig tolkningstvil, er det vanskeligere å definere hva som menes med ordet “byggverk”. Det som er helt sikkert etter gjeldende rettspraksis er at det i hvert fall omfatter mer enn bare bygninger. Også stolper, rør, moloer eller flytebrygger, m.m kan omfattes av begrepet. 

Det som er vanskelig som skadelidende, med disse begrepene som er åpne for tolkning, er at det må foretas en konkret tolkning i hvert enkelt tilfelle. Som skadelidende nabo er det veldig smart å kontakte en advokat som har eiendomsrett, eller nabotvister som sitt fagområde. På den måten er du sikker på at du har en kompetent fagperson som representerer deg og din sak.

Om du er skadelidende har man ofre krav på rettshjelpsdekning gjennom enten din innbo, eller husforsikring. De fleste innboforsikringer dekker advokatutgifter opp til 100 000,- . Her er det variasjoner i hva som blir dekket. Men det kan være verdt å ta kontakt med forsikringsselskapet ditt for å se om du er dekket gjennom gjeldende vilkår.

Hovedregelen – og unntaket

Hovedregelen er at byggverket må fjernes. Naboen må rive, flytte eller rette det som er bygget feil. Og dette gjelder i de fleste tilfeller. Men loven åpner for unntak. Ifølge § 11 kan byggverket få bli stående hvis du får erstatning for ulempene. Hvert tilfelle vurderes for seg. Domstolen ser på din konkrete situasjon og veier fordeler mot ulemper før de bestemmer løsningen.

I denne vurderinger er det spesielt tre ting som blir vurdert;

1. Kostnaden knyttet til å rive, fjerne eller rette byggverket opp mot grunneiers ulempe ved at byggverket blir stående mot erstatning/kompensasjon.
2. Om oppføreren handlet i god tro, eller ved overlegg.
3. Om skadelidende nabo har forholdt seg passiv til byggingen med viten om at det ble bygget på sin eiendom, og også i de tilfellene hvor skadelidende nabo ikke var klar over at byggverket ble satt opp på sin eiendom.

Hovedregelen er enkel når kostnadene er små. Koster det lite å rive eller flytte byggverket, må naboen som regel fjerne det. Da får du tilbake eiendommen din som den var. Men hva skjer når kostnadene blir store? Tenk deg at naboen må rive halve huset sitt for å rette feilen.

Hvis naboen i tillegg handlet i god tro og trodde han bygde på egen tomt, blir situasjonen annerledes. Da kan domstolen bestemme at byggverket får bli stående. Du får da erstatning i stedet. Erstatningen skal dekke den verdien du taper og ulempene du får. Da slipper naboen å bruke hundretusener på riving når byggverket kanskje bare står noen få centimeter over grensen.

Hvilken erstatning/kompensasjon kan jeg få hvis naboen har bygget på min eiendom?

Enten blir hovedregelen fulgt og du vil ikke lenger ha noen sak mot utbygger eller så vil unntaket bli fulgt. Du vil som skadelidende bli tilkjent erstatning eller en form for kompensasjon for de ulempene bygging har medført.

Erstatningen skal ikke være lavere enn fordelen utbygger får av oppføringen av byggverket. For å fastslå hvilken fordel utbygger hadde, kan man bruke flere modeller. Noen eksempler er verdiøkning på eiendommen til utbygger, verdireduksjon på eiendommen til den skadelidene, eller markedsverdien av arealet som var rammet av utbyggingen.

Dette er svært krevende prosesser. Det kan ofte by på store utfordringer fordi man har to parter som har klart motstridende interesser. Vurderingsformen kan bety flere 100 000,- i den ene eller andres favør. Igjen, her er det viktig å rådføre seg med en advokat som har spisskompetanse innen fagfeltet. Han eller hun kan geleide deg gjennom prosessen.

Om naboen bygger på din tomt, reager!

Om du mistenker eller vet at naboen bygger enten på, eller for nære din tomt bør du reagere raskt. I nabolovens § 9, andre ledd fremkommer det at: “Når skadelidaren etter god granneskikk burde sagt frå tidlegare, kan skadebotkravet falla bort eller skadebota setjast ned.“

Som skadelidende nabo har man krav på enten fjerning, retting eller erstatning om naboen bygger på din tomt. Men gjeldende rettspraksis presiserer at dersom den skadelidende naboen har forholdt seg passiv, og ikke sagt ifra innen rimelig tid etter det iverksatte tiltaket medførte skade eller ulempe, kan han risikere at erstatningskravet faller bort.

Dokumentasjon er halve seieren

Du må samle bevis fra dag én. Nabosaker handler ofte om hvem som kan bevise hva, og uten god dokumentasjon står du svakt. Mange tror det holder å ta et par bilder med mobilen, men det er bare starten. En godt dokumentert sak kan spare deg for både tid og penger senere.

Dette trenger du å dokumentere:

• Bilder fra flere vinkler: ta oversiktsbilder og detaljbilder av byggverket
• Videoer som viser hele situasjonen: film sakte og kommenter det du ser
• Daterte notater: skriv ned når du først oppdaget byggingen
• Målinger av avstander: bruk målebånd og dokumenter eksakte mål
• Vitner som kan bekrefte: naboer eller andre som har sett byggeprosessen
• Kommunikasjon med naboen: lagre alle meldinger, e-poster og brev

En nøyaktig takst er viktig for å få korrekt erstatningssum. Du har dessuten konkrete tall å forhandle ut fra hvis du får hjelp av en dyktig takstman. Taksering kan koste litt, samtidig som du kan få igjen pengene ved at du får en betydelig høyere erstatning.

Konklusjon: Hva gjør jeg hvis naboen har bygget på min eiendom?

Om man kan trekke en fellesnevner fra de punktene vi har tatt opp i denne artikkelen må det være at nabosaker er komplekse. Det handler nesten alltid om vurderinger av det enkelte tilfellet. Vårt beste tips er derfor å rådføre seg med en advokat så fort du mistenker at noen bygger på din eiendom.

Da er dine interesser ivaretatt. Dessuten stiller du mye sterkere i en eventuell forhandlingssituasjon. Men vi poengtere at det ikke er noe i veien for at du og din nabo lager en særavtale. Da kan dere blir enige om hvordan dere løser utfordringen knyttet til utbyggingen.

Dette er ofte det aller enkleste og det som bevarer nabofreden aller best. Avtalen trenger ikke å ta hensyn til naboloven. Om dere ønsker å tegne en slik avtale er det et godt tips at hver av dere stiller med advokat når avtalen blir skrevet. Da blir begges interesser ivaretatt.