Om du enten mistenker, eller vet at naboen har bygget på, eller helt inntil din tomt er det i de aller fleste tilfeller naboloven (offisielt kalt “grannelova”) som legger grunnlaget for hvilke rettigheter du har som skadelidende grunneier.

I nabolovens hovedparagraf, § 2 fremkommer det at;

“Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom.”

Det er i de aller fleste tilfeller ingen tvil om at å bygge på, eller helt inntil nabotomten er et såpass grovt inngrep at du som grunneier og nabo er dekket av § 2, og de andre underparagrafene i naboloven.

Selv om du oftest har loven på din side, er det essensielt at du tar grep, og selv om naboen (eller naboens byggrepresentant) står bak lovbruddet kan utfallet ofte bero seg på hvordan du velger å gå frem.

I denne artikkelen tar vi for oss hvilke rettigheter du som grunneier har, og hvilke ting du bør ta til etterfølge om naboen har bygget, eller bygger på din eiendom.

Hva menes med byggverk?

Når det kommer til bygging av hus og byggverk, er det § 11 i naboloven som regulerer hvilke rettigheter du som nabo og grunneier har om det blir bygget på, rett inntil, eller helt inne på din eiendom. I § 11 fremkommer at;

“Hus eller anna byggverk som ulovleg står såleis at noko av det er inne på granneeigedom, har grannen krav på vert bortteke eller retta opp. I tilfelle då dette kom til å valda så store utlegg eller tap elles at det klårt stod i mishøve til gagnet, og det ikkje er noko nemnande å leggja eigaren av byggverket til last, kan det gjerast unnatak frå rettingsskyldnaden mot at grannen får vederlag som ikkje må setjast mindre enn skaden eller ulempa”

I § 11 nevnes ordene “hus” og “byggverk”. Der “hus” ikke åpner for særlig tolkningstvil, er det vanskeligere å definere hva som menes med ordet “byggverk”. Det som er helt sikkert etter gjeldende rettspraksis er at det i hvert fall omfatter mer enn bare bygninger. Også stolper, rør, moloer eller flytebrygger, m.m kan omfattes av begrepet. 

Det som er vanskelig som skadelidende, med disse begrepene som er åpne for tolkning, er at det må foretas en konkret tolkning i hvert enkelt tilfelle. 

Som skadelidende nabo er det veldig smart å kontakte en advokat som har eiendomsrett, eller nabotvister som sitt fagområde. På den måten er du sikker på at du har en kompetent fagperson som representerer deg og din sak. Om du er skadelidende har man ofre krav på fri rettshjelp gjennom enten din innbo, eller husforsikring. De fleste innboforsikringer dekker advokatutgifter opp til 100 000,- . Her er det variasjoner i hva som blir dekket, men det kan være verdt å ta kontakt med forsikringsselskapet ditt for å se om du er dekket gjennom gjeldende vilkår.

Etter man har avklart om det er oppført enten “hus” eller annet “byggverk” på din eiendom, blir spørsmålet hvilke rettigheter du har som skadelidende og hva du har krav på ifølge loven.

Hovedregelen – og unntaket.

Hovedregelen er at byggverket skal rives, fjernes eller rettes. I følge § 11 er unntaket for dette når skadelidende nabo blir kompensert for den ulempe som han har blitt utsatt for.

Her, som i mye annen jus, legger bestemmelsen opp til at det må foretas en konkret vurdering av hver enkel sak for å bestemme om det er hovedregelen eller unntaket som skal følges. I denne vurderinger er det spesielt tre ting som blir vurdert;

1. Kostnaden knyttet til å rive, fjerne eller rette byggverket opp mot grunneiers ulempe ved at byggverket blir stående mot erstatning/kompensasjon.
2. Om oppføreren handlet i god tro, eller ved overlegg.
3. Om skadelidende nabo har forholdt seg passiv til byggingen med viten om at det ble bygget på sin eiendom, og også i de tilfellene hvor skadelidende nabo ikke var klar over at byggverket ble satt opp på sin eiendom.

Kort fortalt kan man tenke seg at i de tilfellene hvor det er beskjedne kostnader knyttet til å rive, fjerne eller rette byggverket vil man stort sett ende opp med det. 

I de tilfellene hvor det knytter seg betydelige kostnader ved å rive, fjerne eller rette byggverket, og utbygger handlet i god tro, vil man derimot risikere å falle ned på unntaket, hvor den skadelidende mottar erstatning/kompensasjon for den ulempen byggingen medførte.

Hvordan bestemmes erstatning/kompensasjon?

Enten blir hovedregelen fulgt og du vil som nabo ikke lenger ha noen sak mot utbygger, eller så vil unntaket bli fulgt og du vil som skadelidende bli tilkjent erstatning eller en form for kompensasjon for de ulempene bygging har medført.

Ved vurdering av erstatningens størrelse følges det av bestemmelsen at erstatningen ikke må være lavere enn fordelen utbygger får av oppføringen av byggverket. For å fastslå hvilken fordel utbygger hadde, kan man bruke flere modeller som for eksempel; verdiøkning på eiendommen til utbygger, verdireduksjon på eiendommen til den skadelidende, eller markedsverdien av arealet som var rammet av utbyggingen.

Dette er svært krevende prosesser og kan ofte by på store utfordringer fordi man har to parter som har klart motstridende interesser, og hvor vurderingsformen kan bety flere 100 000,- i den ene eller andres favør.

Igjen, her er det viktig å rådføre seg med en advokat som har spisskompetanse innen fagfeltet og som kan geleide deg gjennom prosessen.

Om naboen bygger på din tomt, reager!

Om du mistenker eller vet at naboen bygger enten på, eller for nære din tomt bør du reagere raskt.

I nabolovens § 9, andre ledd fremkommer det at;

“Når skadelidaren etter god granneskikk burde sagt frå tidlegare, kan skadebotkravet falla bort eller skadebota setjast ned.“

Som vi har vært inne på, har man som skadelidende nabo krav på enten fjerning, retting eller erstatning om naboen bygger på din tomt, men – og dette er et viktig men. 

Gjeldende rettspraksis presiserer at dersom den skadelidende naboen har forholdt seg passiv, og ikke sagt ifra innen rimelig tid etter det iverksatte tiltaket medførte skade eller ulempe, kan han risikere at erstatningskravet faller bort.

Enkelt forklart betyr det at dersom du mistenker eller vet at naboen bygger på, eller for nære din tomt og du forholder deg passiv (ikke foretar deg noe) til dette over lengre tid før du velger å ta opp saken. Kan du risikere at erstatningskravet du hadde krav på ifølge naboloven § 9, bortfaller. Dette gjelder også om du ikke var klar over at naboen bygde på din tomt.

Oppsummering

Om man kan trekke en fellesnevner fra de punktene vi har tatt opp i denne artikkelen må det være at nabosaker er komplekse, hvor det nesten alltid handler om vurderinger av det enkelte tilfellet. 

Om vi derfor skal gi et godt råd med bakgrunn i alt det vi har tatt opp, er det å rådføre seg med en advokat så fort du mistenker at noen bygger på din eiendom. Da er dine interesser ivaretatt, og du stiller stort sett mye sterkere i en eventuell forhandlingssituasjon. 

Som et siste punkt vil jeg poengtere at det ikke er noe i veien for at du og din nabo lager en særavtale, hvor dere blir enige om hvordan dere løser utfordringen knyttet til utbyggingen. Dette er ofte det aller enkleste, og ofte det som bevarer nabofreden aller best. Denne avtalen trenger ikke å ta hensyn til naboloven. Om dere ønsker å tegne en slik avtale er det et godt tips at hver av dere stiller med advokat når avtalen blir skrevet, så begges interesser blir ivaretatt.