Naboen har bygget på min eiendom

Som nabo er det mye man må finne seg i, men store konflikter kan oppstå hvis man mistenker at naboen har bygget på din tomt. 

Det er naboloven som angir utgangspunktet for hva du må tåle fra naboen.  

I nabolovens hovedbestemmelse står det at: 

  • Ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen.

Det er ingen tvil om at bygg på naboens tomt er et så stort overtramp at du ikke trenger å finne deg i det. Selv om du i utgangspunktet har loven på din side, er det nødvendig at du selv tar grep for å få rettet opp i problemet. Hvordan du går frem, kan være avgjørende for utfallet av saken. 

I denne artikkelen kan du lese mer om hvilke rettigheter du har som grunneier, og hvilke ting du burde tenke på hvis naboen bygger på eiendommen din. 

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Hva menes med byggverk?

Naboloven har en egen regel som regulerer dine rettigheter i situasjoner der naboen har bygget på-, rett inntil- eller helt inne på eiendommen din. 

  • Bestemmelsen sier at hus, eller andre byggverk som ulovlig står sånn at noe av det er inne på naboeiendom, kan kreves fjernet eller rettes opp. I tilfeller der en fjerning volder store utlegg eller tap, står i misforhold til fordelene ved fjerning, eller eieren av byggverket ikke kan bebreides for feilen, kan det gjøres unntak fra kravet om fjerning. I så fall må du få et vederlag som ikke er mindre enn skaden eller ulempen som naboens bygg medfører. 

Hva som anses som bygging av hus eller andre byggverk er som oftest ikke veldig problematisk, men det kan oppstå spørsmål om «byggverk» også omfatter mindre gjenstander som lyktestolper. Flytebrygger, eller lignende. Domstolene har, gjennom sin praksis, fastslått at mer enn bare bygninger omfattes, og at stolper, flytebrygger og lignende også gjelder. 

Som privatperson kan det være vanskelig å forutsi resultatet i saken når begrepene i loven åpner for at det må gjøres en helhetsvurdering av hvert enkelt tilfelle. Det kan derfor være lurt å ta kontakt med en advokat som spesialiserer seg på området, slik at du kan få veiledning tilpasset din konkrete situasjon. Det kan også hende at du kvalifiserer for fri rettshjelp , eller at advokatutgiftene dekkes av boligforsikringene dine. De fleste innboforsikringer dekker advokatutgifter opp til 100 000,- men dekningsomfanget varierer fra selskap til selskap. For å vite hva din forsikring gjelder, anbefaler vi at du tar kontakt med forsikringsselskapet ditt.  

Etter man har avklart om det er oppført enten “hus” eller annet “byggverk” på eiendommen din, blir spørsmålet hvilke rettigheter du har etter loven. 

Hovedregelen og unntaket

Hovedregelen er at byggverket skal rives, fjernes eller rettes opp i, slik at de ikke lenger er i strid med loven. Likevel kan det gjøres unntak fra dette hvis du blir kompensert for ulempen som byggverket medfører for deg. 

For at unntaket skal være aktuelt, må det oppfylle de øvrige vilkårene i bestemmelsen. Helhetsvurderingen vil gjøres på bakgrunn av flere faktorer: 

  1. Hvor store kostnader rettingen av situasjonen medfører vil isolert sett være av betydning. 
  2. Hvis kostanden knyttet til rivningen, fjerningen eller opprettingen av byggverket står i et misforhold til dine fordeler ved å få byggverket fjernet, kan det hende at du må godta erstatning fremfor retting av tilstanden. 
  3. Det vil også ha betydning for saken hvorvidt naboen din kan bebreides for feilen, eller om det har skjedd en feiltakelse som han eller henne ikke har gjort med vilje. 

I situasjoner der byggverket enkelt kan fjernes, og uten at det medfører store kostnader, vil dette være den foretrukne løsningen. Hvis det derimot er veldig kostbart å rette opp i situasjonen, og naboen din har bygget på din eiendom med en feiltakelse, kan du risikere å måtte godta erstatning for ulempen bygget medfører for deg. Hvis det bare er snakk om et lite overtramp av eiendomsgrensene, er det ikke sikkert at kompensasjonen blir så stor. 

Hvordan bestemmes erstatningen/kompensasjonen?

Hvis du må ta til takke mer erstatning eller en form for kompensasjon for de ulempene bygging har medført, er det mange som lurer på hvordan beløpet regnes ut. 

Når kompensasjonssummen skal vurderes, sier loven at den ikke skal være mindre enn ulempene som naboens bygg medfører for deg. For å fastslå dette, kan man for eksempel se på hvor stor verdireduksjon din eiendom har som følge av naboens bygg. Hvis naboen din har bygget en takterrasse som sperrer for utsikten eller solforholdene, kan denne summen bli stor. 

Det kan også tenkes at arealverdien kan være et godt utgangspunkt for utregningen av det økonomiske tapet. Hvis naboen for eksempel har bygget en platting som går inn på eiendommen din, kan det hende at kvadratmeterprisen på tomten vil gi deg et større erstatningsbeløp enn verdireduksjonen på eiendommen din utgjør.

For å sørge for at du får en rettferdig erstatningssum, er det viktig å ta kontakt med en advokat som kan gi videre rådgivning for utregning av riktig kompensasjon. Her kan en takstmann være et godt verktøy for å vurdere eiendommens (mulige) reduserte verdi, og eventuelt kvadratmeterprisen på tomten. 

Det er viktig å ta grep

Hvis du mistenker at naboen har bygget på, eller for nær tomten din, bør du gi beskjed så snart som mulig. Det følger nemlig av loven at du kan miste erstatningskravet ditt dersom du burde ha sagt ifra tidligere. 

Som du har lest, har du krav på erstatning eller retting av problemet dersom naboen din har bygget utover det vedkommende har rett til. Likevel kan du miste disse rettighetene hvis du har forholdt deg passiv, og ikke sagt ifra innen rimelig tid etter at byggingen skjedde. 

I praksis er det derfor viktig at du tar grep, og ikke ser an situasjonen for lenge. Det er bedre å ta kontakt for tidlig, enn for sent. 

Oppsummering

Samlet sett er nabosaker ofte et betent tema. Naboloven har mange vage ord og uttrykk som gjør det vanskelig for privatpersoner å forutsi hvilke regler som gjelder, og hvordan resultatet av saken vil bli. Nabosaker må som regel også vurderes konkret, og utfallet av saken vil i mange tilfeller avhenge av hvilke argumenter du har som underbygger din side av saken. 

Side mange nabosaker vurderes konkret, er det viktig at du tar kontakt med en god advokat som kan hjelpe deg med å utarbeide argumenter, skaffe dokumentasjon, og sikre at saken er best mulig opplyst fra din side. Advokaten vil også sørge for at naboen din sine argumenter er holdbare, og at saken går riktig for seg. I en eventuell forhandlingssituasjon eller rettsak stiller du mye sterkere hvis du er godt forberedt, og har en god advokat som representerer deg. 

Selv om mange tenker at rettssak eller mekling er neste steg, er det ingenting i veien for at du og naboen lager en egen avtale der dere blir enige om hvordan problemet skal løses. Hvis det er greit for deg at naboen beholder plattingen mot at du får lov til å gjøre andre tiltak som du i utgangspunktet ikke kunne av hensyn til naboen, er dette den beste løsningen for alle parter. Hvis dere vurderer å skrive en slik avtale, er det lurt at en advokat ser over avtalen før signering sånn at dere er sikre på at den er gyldig og lovlig.  

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende