Rettigheter ved overtakelse av bolig

Kjøp av bolig er blant de største økonomiske valgene man tar, og det er viktig å være klar over hvilke rettigheter du har ved overtakelse av bolig. Som regel skjer overtakelsen til avtalt tid, og boligen er i den tilstanden som ble avtalt da du kjøpte den. Dessverre er det ikke alle som er like heldige, og noen overtakelser danner mer hodebry enn glede. I denne artikkelen kan du lese mer om hvilke rettigheter du har ved overtakelse av bolig, og hvilke ting du burde ha i bakhodet på overtakelsen. 

Hva sier loven? 

Når du overtar en ny bolig, har du flere rettigheter. Det er nemlig slik at boligen skal overtas til avtalt tidspunkt, og i avtalt tilstand. Hvis dette ikke er tilfellet, kan du rette ulike krav mot selgeren. Typiske problemer som kan oppstå er at boligen ikke er klar til overtakelse på overtakelsesdatoen, eller at det foreligger feil og mangler som ikke var avklart på forhånd. 

Det er avhendingsloven og bustadoppføringsloven som gjelder ved kjøp og salg av bolig. Avhendingsloven gjelder for «brukte» boliger, altså boliger som ikke er nybygg. For nybygg er det bustadoppføringsloven som inneholder reglene som gjelder. 

Før overtakelsen

Det er lett å la seg rive med når man finner en bolig man liker. Boligjakten er som regel lang, og det er ikke uvanlig at man går på mange visninger før man finner det riktige objektet. Videre er det heller ikke uvanlig å tape flere budrunder før man får kjøpt en bolig. Dette gjelder særlig i populære områder der kjøpesummen ender langt over prisantydningen i salgsannonsen.

Som kjøper begynner jobben din allerede før du legger inn et bud. Det er nemlig slik at du må undersøke boligen før du kjøper den. Hvis det er mangler du burde ha oppdaget på visning, vil du i utgangspunktet ikke kunne rette krav mot selgeren på grunnlag av disse i etterkant. På visningen er det en fordel å ha med seg en person som har god kjennskap til bygg og byggteknikk slik at du kan være sikker på at objektet du kjøper er i den tilstanden du forventer.

I tillegg til å undersøke boligen grundig på visning, er det viktig at du setter deg godt inn i dokumentene som selgeren har utarbeidet i forbindelse med salget. Dette er eksempelvis salgsannonsen, takstmannens vurdering av boligen og dens tilstand, ulike kart og kommunal informasjon, og informasjon om regler som gjelder i borettslaget eller sameiet dersom du kjøper en slik bolig. Du vil finne en komplett oversikt over papirer i prospektet som eiendomsmegleren har utarbeidet, og om du lurer på noe er det lurt spørre selgeren eller megleren. 

Overtakelse av boligen

Om du bestemmer deg for å kjøpe boligen etter visningen, er det på tide å legge inn bud. Etter at du har vunnet budrunden, er både kjøper og selger bundet til handelen av boligen. I forbindelse med budrunden vil man som regel komme frem til en overtakelsesdato der man overtar nøklene og kan begynne å bruke boligen som sin egen. 

På overtakelsen av boligen er det viktig at du passer på at alt er som det skal. Kjøper og selger vil gå gjennom boligen sammen, og her vil du blant annet måtte ta stilling til om selgerens utvask er akseptabel. Under gjennomgangen av boligen vil man fylle ut noe som kalles overtakelsesprotokoll. Her har du muligheten til å bemerke ulike feil eller mangler du mener at boligen har under gjennomgangen. Om det er tydelige feil og mangler som oppdages under gjennomgangen, kan du som regel ikke rette krav mot selgeren for disse uten at dette er notert i protokollen. 

Feilene du oppdager ved gjennomgangen av boligen må selgeren som regel fikse uten at du må betale noe ekstra for disse. Det er ikke uvanlig at selgeren er uenig i bemerkningene du har under gjennomgangen, og dette kan man gjerne kommentere i protokollen. Uavhengige av om dere er enige eller ikke, burde du sørge for at mangler du oppdager blir notert ved overtakelse av boligen. 

Etter overtakelsen

Det er ikke alle feil og mangler som viser seg før eller under overtakelsen av boligen. Først når man har bodd i boligen en periode, starter man å legge merke til ulike ting man ikke forventet i forkant av kjøpet. Dette kan for eksempel være funn av insekter, eller mugg og råte. 

Om det viser seg at boligen har feil og mangler du ikke var klar over, er det viktig å gi beskjed til selgeren så raskt som mulig etter at du oppdager dem. Om selgeren har valgt å tegne en boligselgerforsikring, vil du som regel måtte rette henvendelsen din direkte til forsikringsselskapet. 

Rettigheter ved funn av feil og mangler ved boligen 

Dersom det viser seg at boligen du har kjøpt har en mangel finnes det flere ulike krav du kan rette mot selgeren. Det er viktig at du sier ifra så raskt du kan, sånn at du ikke risikerer å tape kravet ditt på grunn av forsinket beskjed til selgeren. Du må gi beskjed «innen rimelig tid» etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest 5 år etter overtakelsen. 

Vær oppmerksom på at tiden begynner fra du burde ha oppdaget mangelen. Dette betyr at manglende oppmerksomhet fra kjøpers side kan gjøre at fristen for å rette krav mot selgeren løper ut, uten at man er klar over mangelen i utgangspunktet. For å være sikker på at du ikke reklamerer for sent, er det viktig å gå grundig gjennom boligen etter overtakelse, og gi selgeren beskjed om ulike feil og mangler du finner så snart du oppdager dem. 

Kan du holde tilbake kjøpesummen? 

Hvis boligen ikke er som den skal ved overtakelsen, har du muligheten til å holde tilbake deler av kjøpesummen for å sikre deg at mangelen utbedres av selgeren. Det er likevel slik at du bare kan holde tilbake en sum som står i forhold til mangelen du oppdaget. Du kan ikke holde tilbake hele kjøpesummen for mindre feil som eksempelvis et ødelagt dusjkabinett. 

Selgeren av boligen kan ikke nekte deg å holde tilbake deler av kjøpesummen om du oppdager en mangel, men hvis det viser seg at du ikke hadde krav på å holde tilbake pengene, kan du måtte betale forsinkelsesrenter på pengene du valgte å holde igjen. 

Krav som følge av mangler ved boligen

Om du oppdager en mangel etter at kjøpesummen er overført til selgeren, har du likevel en rekke muligheter. Du kan nemlig kreve at selgeren retter mangelen for egen regning, gir deg et avslag i prisen, heving av kjøpet eller erstatning. 

Retting av mangelen

En av de vanligste løsningene der man oppdager en mangel, er at selgeren reparerer eller retter mangelen for egen regning. Hvis det for eksempel er noe feil med inngangsdøren, kan du kreve at selgeren reparerer eller bytter døren. Husk at forutsetningen for krav mot selgeren er at det ikke var noe galt med døren da du kjøpte boligen. 

Avslag i prisen

En annen løsning som ofte er brukt, er at du får et avslag i prisen når du oppdager en mangel. Dette kan for eksempel være aktuelt når selgeren ikke har mulighet eller lyst til å rette mangelen. Kanskje vedkommende har flyttet langt bort, eller ikke ønsker å bruke tid på reparasjonen. I så fall kan en god løsning for begge parter være et avslag i prisen på boligen. Det finnes flere måter å regne ut prisavslag på, men det vanligste er enten at du får et prisavslag tilsvarende kostnaden for reparasjon, eller et prisavslag tilsvarende verdireduksjonen på boligen. 

Heving av kjøpet

Det er mange som ønsker å trekke seg fra boligkjøpet dersom de oppdager større feil og mangler. Om man for eksempel oppdager fuktskader og råte på badet, eller om man finner mugg i veggene, kan det være fristende å gå fra avtalen. 

Heving av kjøpet innebærer at kjøperen får tilbake pengene sine, og selgeren får tilbake boligen. Det er viktig å være klar over at det er en høy terskel for heving av boligkjøp, og det skal mye til for at du får gjennomslag for et slikt krav. Som regel vil det være tilstrekkelig med et stort prisavslag, eller at selgeren reparerer feilen på egen regning. Om du ønsker å heve kjøpet, er det lurt å ta kontakt med en advokat som spesialiserer seg på kjøp og salg av eiendom. Advokaten kan vurdere om det er grunnlag for heving, og eventuelt gi deg veiledning om hvordan du burde gå frem for å rette kravet mot selgeren. 

Erstatning

Erstatning er ment som kompensasjon for ytterligere økonomisk tap som mangelen medfører. Fordelen med erstatning er at du kan kreve den i tillegg til de andre sanksjonene som er nevnt tidligere (retting, prisavslag og heving). Der retting, prisavslag og heving skal kompensere for mangelen isolert, vil erstatningen dekke andre utgifter som følger av mangelen. Dette kan for eksempel være utgifter til hotell eller leie av bolig mens en mangel repareres. 

Husk at du har en tapsbegrensningsplikt i forbindelse med et erstatningskrav. Denne innebærer at du skal forsøke å holde utgiftene til et rimelig nivå. Du kan for eksempel ikke bestille limousin og bo på luksushotell frem til en reparasjon er ferdig. Utgifter til drivstoff og bompenger, samt kostander til et vanlig hotellopphold, er det enklere å få gjennomslag for. 

Forsinket overtakelse

Et annet problem man kan møte på i forbindelse med overtakelse av bolig, er at selger ikke står klar med boligen på den avtalte datoen. Om du har kjøpt et nybygg, kan det hende at dette ikke er ferdigstilt til avtalt tid. 

Om selgeren ikke har muligheten til å gi deg boligen på den avtalte datoen, kan du som regel kreve erstatning eller bøter for antall dager som overstiger avtalen. Etter bustadoppføringsloven er det egne regler som gjelder for dagbøter overfor selgeren av boligen. 

Hvis du står overfor en situasjon der selgeren ikke kan holde overtakelse til avtalt tid, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for å få veiledning tilpasset saken din. Advokaten kan vurdere hvor stort erstatningskrav du kan rette mot selgeren, og hvordan du burde gå frem videre i saken. 

Kan du nekte å overta boligen på overtakelsen? 

Det er mange som lurer på om de kan nekte å overta boligen hvis den ikke er som avtalt på overtakelsestidspunktet. Utgangspunktet er at du må overta boligen til avtalt tid, men ved særlig store mangler kan det hende at du kan få slippe å overta boligen på overtakelsen. Her er det som regel en veldig høy terskel, og det skal mye til for at du kan slippe å overta boligen etter avtalen. 

Hvis det viser seg at du ikke kan flytte inn i boligen på grunn av helsefarlige forhold, for eksempel giftig mugg eller fare for takkollaps, er det gode muligheter for at du kan slippe å overta boligen. Om dette er tilfellet, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat eller eiendomsmegleren som har solgt boligen for videre veiledning. 

Bruk av advokat ved overtakelse av bolig

Det er ikke alltid like enkelt å vurdere selv hva som er mangler, og hva du burde ha sett på egenhånd i forbindelse med boligkjøpet. En advokat kan gi deg god veiledning om hva du kan kreve av selgeren, og sørge for at du får gjennomslag for kravene dine dersom det er grunnlag for dem. Advokaten vil også passe på at du holder deg innenfor lovens frister, slik at du slipper å tape kravet ditt.