Tomtegrenser: Alt du trenger å vite (regler, grensemerker m.m.)

De aller fleste som eier en eiendom er klar over hva som menes med en tomtegrense, eller eiendomsgrense som det også blir kalt. Ordet «tomtegrense» eller «eiendomsgrense» er i utgangspunktet ganske selvforklarende, nemlig at den definerer hvor stor eiendom du eier, og hvor din råderett over denne slutter.  

Det som er mer problematisk, er hvor denne grensen egentlig går, hvem som avgjør grensen ved usikkerhet, og hva som blir utfallet hvis du og eieren av nabotomten er uenige. 

Fast eiendom er for del aller fleste den største økonomiske investeringen de gjør, og kvadratmeterprisen er ofte veldig høy. Det er derfor avgjørende for verdien på eiendommen din at tomtegrensen er slik du tror, særlig når det kan påvirke mulighetene dine til å utnytte tomten din. 

I denne artikkelen kan du lese mer om de vanligste problemene ved tomtegrenser, og vi kan forhåpentligvis gi noen svar på spørsmål du har. 

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende

Nyere tomtehistorie – En kilde til forvirring

Vi bruker uttrykkene klare, og uklare grenser når vi snakker om tomtegrenser, der klare grenser beskriver nyere tomtegrenser som er godt dokumentert i matrikkelen (tomteregisteret), og uklare grenser er tomter der grensen ikke er like fastsatt. 

Klare tomtegrenser

Hvis du bor i et sentralt område, eller har en tomt som har blitt fradelt etter 1980, er det gode muligheter for at eiendommen din er koordinatfestet med klare rammer i en kartforretning, oppmålingsforretning, eller i en jordskiftesak. 

Denne typen tomtegrenser er som regel merket med grensemerker i aluminium på hver av ytterkantene til tomten, og er nøye beskrevet i matrikkelen som du kan se på nettsiden “seeiendom.no”.

Uklare tomtegrenser

Hvis tomten derimot er eldre i et utkantstrøk, er det store muligheter for at tomtegrensene er mer uklare. 

I matrikkelen er disse tomtene ofte beskrevet ved hjelpelinjer (stiplede linjer) som også bruker geografiske holdepunkter for å si noe om hvor grensene går. Dette kan være vann, sjø, vassdrag, veier, eller lignende som fungerer som en naturlig tomtegrense. Grensene er i utgangspunktet satt etter denne typen naturlige skiller i terrenget, men problemer kan oppstå når elvens naturlige renner endrer seg, eller veier bygges om. 

Eldre grenser er ikke alltid like nøyaktige siden de hverken har blitt målt opp eller koordinatfestet i nyere tid. Tomtegrensemerkene er i mange tilfeller festet i naturen, for eksempel på steiner, i fjellsider, eller lignende. Disse kan være veldig vanskelige å finne igjen i dag. 

Hvorfor er eldre grenser uklare?

Grunnen til at eldre grenser er mindre nøyaktige, er at skylddelingsforretningene fra tidligere ble brukt til å opprette matrikkelskylden til eiendommen, og beskrev grensene i grunnboken. På denne tiden var det skatteleggingen som var utgangspunktet for oppmålingen, og ikke å fastsette klare tomtegrenser. Myndighetene hadde altså bare behov for å vite ca. Hvor stor eiendommen din var for å regne ut skattenivået ditt. 

Det at skylddelingsforretningene ble utført av tilfeldige skjønnsmenn har gjort at kvaliteten på grensemerkene og arealoppmålingene varierer i stor grad. I mange tilfeller er de feilaktig utført, eller så dårlig merket at grensemerkene har forsvunnet over tid. Et annet problem er at ikke alltid grunneier og naboen har vært til stede slik at grensene ble fastsatt slik de oppfattet dem.  

I nyere tid har oppmålingene fra skylddelingsforretningene blitt overført til matrikkelen, uten at det har skjedd en ny måling. Grensene fra tidligere kunne bli omtalt som «steinen som ligger bak bekken», noe som er problematisk hvis steinen har blitt fjernet eller flyttet siden oppmålingen skjedde. Hvilken stein og bekk det er snakk om, kan også være vanskelig å fastslå. 

Eldre steingjerder eller hekker var på den tiden gode skiller, men over tid har mange gjerder og andre skiller endret utforming ut ifra hva som er mest hensiktsmessig med tanke på dyrehold. 

Hvis du eier, eller har lyst til å kjøpe en tomt med uklare grenser, burde du undersøke om det er noen gamle grensemerker i terrenget. Hvis du finner slike, og de ikke stemmer overens med det som står i papirene, er det merkene som i utgangspunktet er gjeldende grense. I så fall kan du be om en ny oppmåling og klargjøring av tomtens størrelse. 

Oppmålingen kan medføre noen kostnader, men så lenge det ikke er andre som er uenige i hvor grensene går, kan prosessen som regel gjøres uten advokat. Om det derimot skulle oppstå innsigelser fra enten tilstøtende eiendommer, eller kommunen anbefaler vi å ta kontakt med en advokat som har god greie på eiendomsgrenser. Vedkommende vil sørge for at din sak representeres på best mulig måte, og at prosessen går slik den skal. 

Hvor finner jeg informasjon om tomtegrenser

Norge har historisk ligget godt over landsgjennomsnittet for Europa når det kommer til tvistesaker i eiendom, mye grunnet de uklare grensene som er beskrevet over. 

Det har derfor blitt jobbet systematisk for at eiendomsinformasjon skal bli lettere tilgjengelig, og da matrikkelloven kom i 2005 ble det lovfestet at viktige opplysninger om eiendom skulle samles i et samlet register (matrikkelen). I ettertid har flere tjenester drevet av blant annet Kartverket gjort eiendomsinformasjonen tilgjengelig på nett.  

Matrikkelen – Norges offisielle eiendomsregister

Matrikkelen er Norges offisielle eiendomsregister, og inneholder informasjon som for eksempel eiendomsgrenser, areal, bygninger, boliger og adresser. 

I forbindelse med matrikkelloven, ble all informasjon fra tidligere registrerte eiendommer samlet i ett register. Her var formålet å samle alle opplysningene som var nødvendige for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast eiendom. Registeret viser også tomtegrensene. 

Når alle opplysningene er samlet, blir det enklere for privatpersoner å finne informasjon om eiendommer. Dette er særlig relevant i forbindelse med kjøp av eiendom, eller konflikter om tomtegrenser med naboen. Det aller meste av matrikkelinformasjonen kan sees på “seeiendom.no”.

Om du ikke finner informasjonen du du leter etter, kan du kontakte kommunen for å etterspørre et matrikkelbrev. Dette viser alle opplysninger om en eiendom, inkludert bygninger og adresser som er registrert. 

Seeiendom.no

I 2011, året etter at matrikkelloven trådte i kraft, kom seeiendom.no. 

Formålet med tjenesten var at det skulle bli enklere for privatpersoner å slå opp opplysninger om en eiendom. I dag kan man logge på med bank-id og søke i de registrene som samlet utgjør matrikkelen. Man kan søke både på sin egen eiendom, og andres. Det kan være spesielt nyttig hvis du vurderer å kjøpe eiendom, særlig fordi at man enkelt kan se hva som har blitt tinglyst på eiendommen, eller annen informasjon. 

Det er viktig å huske at eiendomsgrensene er slik kommunen anser dem. Det betyr i praksis at grensene kan være annerledes, og at grensemerkene er plassert på en annen måte enn kartene gir uttrykk for. De ulike fargene på kommunens kart angir hvor sikker kommunen er på grensemarkeringen. 

Hvis du er uenig i oppmålingen, er det lurt å be kommunen om en ny vurdering. 

Tomtegrensen er ikke bestemt av lov

Det er ingen lov som bestemmer hvor tomtegrensene går. Det er som nevnt tidligere offentlig merking, kart og gamle eiendomsdokumenter som i hovedsak fastsetter hvor grensen mellom to eiendommer går, men i tilfeller med uklar grense vil man måtte se på gamle skylddelingsforretninger. 

Om disse heller ikke gir klare svar på hvor grensene går, vil man måtte se på hvordan tomten har vært brukt og utnyttet opp gjennom generasjonene. Det bringer oss inn på tematikken rundt hevd. For som ved servitutter (bruksrettigheter på annen persons eiendom) kan også eiendom erverves ved hevd.

Hevd

Hevd handler om at man kan tilegne seg en eiendomsrett eller bruksrett over noe som i utgangspunktet tilhører noen andre. 

For at du skal kunne hevde, må du ha brukt eiendommen (eller bruksretten) som om du var eier i lang tid, i den tro at det rettmessig tilhørte deg. Hevd krever altså at du har vært i god tro gjennom hevdstid, noe som i mange tilfeller kan være vanskelig å bevise. For en fysisk og lett synlig eiendom er hevdstiden på 20 år. 

Hevd er ofte komplisert fordi at det i mange tilfeller er ord mot ord, og lite beviser i saken. Hvis du mener at du har hevdet deler av andres eiendom, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat for videre veiledning tilpasset din konkrete sak. I tilfeller der du kan ha ervervet en bruksrett (servitutt), for eksempel en fiskerett eller veirett, kan du lese mer om dette i denne artikkelen.

Hva gjør man om tomtegrensen er feil?

Hvis man mener eller mistenker at en tomtegrense er feil, kan man kontakte kommunen eiendommen ligger i. Kommunen er den lokale matrikkelmyndigheten, og har ansvaret for å veilede eierne. Det er også kommunen som er ansvarlig for gjennomføringen av oppmålingen av eiendommen.

Før du kontakter kommunen, er det lurt å skaffe dokumentasjon som underbygger påstanden din om at grensen ikke er som den skal. I beste fall er dette gamle grensemerker, et eldre kart, eller kanskje dokumenter fra en avtale eller en jordskiftesak som beskriver tomtegrensen. 

Dersom eieren av nabotomten er enig i at grensen er feil, kan man kreve at opplysningene rettes uten videre problemer. I tilfeller der naboen er uenige, må man ta saken til jordskifteretten og få grensene avgjort ved dom. 

Jordskifteretten

Jordskifteretten er en spesialdomstol som avgjør konflikter som handler om fast eiendom. Uklare grenser, hvem som har råderett over hvilken eiendom, eller uenighet ved hevd er typiske saker som behandles daglig. Jordskifteloven inneholder egne bestemmelser for slike saker.

Når det kommer til grensefastsetting, sier jordskiftelovens § 4-2 at: 

“Der det er uklare grenser mellom eiendommer, kan jordskifteretten fastsette hvor grensen går. Grensegang kan også gjelde grenser for bruksretter til for eksempel veier, stier og båtfester. Etter å ha fastsatt hvor grensen går, avmerkes grensen i terrenget og kartfestes og beskrives med koordinater for å forebygge fremtidige tvister.”

I praksis vil hver part få sagt sine meninger i saken, og legge frem dokumentasjon de mener at underbygger sitt synspunkt. Jordskifteretten vil ta en avgjørelse på bakgrunn av dokumentasjonen som de mener fremstår som mest sannsynlig.  

Jordskifteretten vil gi partene mer veiledning enn eksempelvis forliksrådet. Kostnadene ved å ta en sak til jordskifteretten er som regel lavere fordi du ikke er like avhengig av å ha en advokat som fører saken for deg. Likevel vil det være en stor fordel å ha en advokat som bistår i saken, slik at du ikke taper eiendomsrett fordi at du ikke hadde en sterk nok sak. 

Endre eksisterende tomtegrense

Dersom du og naboen er enige om å endre tomtegrensen, for eksempel ved å flytte grensen to meter lenger øst, kan man ta kontakt med kommunen å be om en grensejustering. En slik justering er så liten at den ikke skal tinglyses, og medfører ingen kostnader.

Hvis det derimot er større arealer som skal endres, er det egne regler for arealoverføring i matrikkelloven. Her står det at: 

Areal kan overførast mellom tilgrensande matrikkeleiningar utan at arealet blir oppretta som eiga matrikkeleining. Før slik arealoverføring kan matrikkelførast, må det vere gitt løyve som for oppretting av ny matrikkeleining. Det må dessutan liggje føre nødvendige fråsegner om overdraging av eigedomsrett, og om pantefråfall og konsesjonar for det aktuelle arealet”.

I praksis betyr det at større arealoverføringer må tinglyses. Heftelser vil også frafalle, og det vil foreligge et konsesjonsvedtak på eiendommen. Man må også betale en dokumentavgift til staten. Arealoverføring er en større prosess, og kommunen kan gi et estimat på hva de totale kostandene blir. 

Advokathjelp

I saker som gjelder tinglysning og tomtegrenser, er det mange regler som er aktuelle. For vanlige personer er det en stor utfordring å sette seg inn i gjeldende regelverk, og som regel tar dette mye tid. Mange av prinsippene er gamle, og mye av jussen er ulovfestet som følge av dette. 

Hvis du mistenker at en grense er feil, eller naboen påstår at grensene er uriktige, kan det være lurt å kontakte advokat. En advokat vil kunne bistå med kunnskap om både saksgangen og gjeldende rettspraksis, og vedkommende vil sørge for at hele prosessen går riktig for seg. Advokaten kan også hjelpe til med å finne god dokumentasjon, og underbygge ditt synspunkt med argumenter som har juridisk tyngde. 

Vi hjelper deg å finne den perfekte advokaten

Få tilbud fra 3 forskjellige advokater. Helt gratis og uforpliktende