De aller fleste som eier eiendom er klar over hva som menes med en tomtegrense, eller en eiendomsgrense som det også kalles. Det følger egentlig ganske klart av ordet, at dette er grensene som definerer hvor mye land man eier og hvor din råderett slutter. 

Det som definitivt er mer uklart er hvor denne grensen går, hvem som kan sette grensen om det er usikkerhet rundt hvor den går, hva som blir utfallet om du og eier av nabotomten er uenige om hvor grensen går, og hvordan man eventuelt får justert den.

Boligen er for de aller fleste det mest verdifulle vi eier og i sentrale strøk er det ikke uvanlig at tomteprisen ligger på flere titusen kroner per kvadratmeter. Det er derfor essensielt å vite hvor grensen går om man vurderer å kjøpe eller selge en eiendom, det kan også ha store innvirkninger på utnyttelsesgraden av tomten, i tillegg til at de aller fleste liker å verne om det som er rettmessig sitt.

I denne tomteguiden prøver vi å belyse de mest kjente problemstillingene rundt tomtegrenser, og forhåpentligvis gi svar på en del kjente problemstillinger vi vet kan oppstå.

Nyere tomtehistorie – En kilde til forvirring

Vi bruker uttrykkene klare, og uklare grenser når vi snakker om tomtegrenser. Der klare grenser beskriver nyere tomtegrenser som er godt dokumentert i matrikkelen (tomteregisteret), og uklare grenser er tomter der grensen er uklar.

Klare tomtegrenser

Om du bor i sentrale strøk, eller har en tomt som er skilt ut etter 1980 er det stor sannsynlighet for at tomten din er innmålt og koordinatfestet med god nøyaktighet enten i kartforretning, oppmålingsforretning eller i en jordskiftesak. 

Slike tomtegrenser er som hovedregel merket med grensemerker i aluminum på hver av ytterkantene til tomten din, og er i dagens moderne systemer ofte godt beskrevet i matrikkelen, som du kan se på nettsiden “seeiendom.no”.

Uklare tomtegrenser

Om derimot tomten din, eller den du vurderer å kjøpe er en eldre tomt i utkantstrøk (utenfor byer og tettsteder) er det stor sannsynlighet for at tomten kan ha det vi kaller uklare grenser. 

I matrikkelen (som blir bedre beskrevet senere i artikkelen) er disse tomtene ofte beskrevet med hjelpelinjer (stiplede linjer). Disse hjelpelinjene bruker ofte geografiske grenser som et estimat for hvor tomten går. Det kan være vann, sjø, vassdrag, eller vei, som blir brukt som en naturlig grense.

Man kan se på hjelpelinjene som et slags geografisk grense-estimat der topografi og terrengforhold blir brukt til å lage et slags estimat over hvor grensen mest sannsynlig går, men dette er altså ikke en fastsatt tomtegrense.

Eldre grenser kan ha svært varierende nøyaktighet, og som hovedregel er de verken blitt innmålt eller koordinatfestet i nyere tid. I marka er slike grenser noen ganger merket med kors i fjell, røys, kamstål, osv. 

Grenser ble ofte merket ved å hugge et kors i en stein. Dette kan være vanskelig å finne igjen i dag.

Dette er likevel ikke alltid tilfelle. Grunnen til at disse gamle grensene er såpass unøyaktige er at de såkalte skylddelingsforretningene (en skylddelsingsforretning ble tidligere brukt for å opprette matrikkelskyld til en grunneiendom, og beskrev grensene av den i grunnboken.) handlet mer om skattlegging enn å fastsette nøyaktige grenser. Myndighetene tok altså et estimat av grunneiendommen for å fastsette riktig skattenivå. 

Det at skylddelingsforretningene ble utført av tilfeldige skjønsmenn, førte til at kvaliteten på både arealoppmålingen og grensemerking var svært variabel, og tildels helt feilaktig utført. Det har også vært et problem at de rettmessige naboene ikke har vært til stede under befaringen av grensene. 

I nyere tid har disse skylddelingsforretningene blitt overført til matrikkelen der det ikke har blitt foretatt en ny, mer nøyaktig innmåling. Ofte kan man se at, tingen de tok utgangspunkt i for grensesetting i en gammel skylddelingsforretning ofte er umulig å finne igjen på tomten i dag, for eksempel “steinen som ligger bak bekken, før myra”. Mye av grunnen til dette, er at retningen mellom grensemerkene ofte ble angitt etter en kompassretning som ikke var korrigert for den misvisningen som var gjeldende. I sør-Norge har for eksempel misvisningen endret seg med ca 20° fra 1800-tallet til i dag, noe som gjør det meget vanskelig å finne disse grensemerkene i terrenget.

Man skulle kanskje tro at gamle steingjerder, eller hekker gir et godt utgangspunkt for hvor tomten går, men det har vist seg å ikke være tilfellet. Gjerder har tradisjonelt blitt satt opp der de er mest hensiktsmessige med tanke på dyrehold, rent praktisk, og ikke for å vise hvor eiendomsgrensen går.

Om du eier, eller ønsker å kjøpe en tomt som har uklare grenser er det første du bør gjøre å undersøke om det finnes noen gamle grensemerker i terrenget. Om du finner grensemerker i terrenget, men de ikke stemmer overens med det du finner i gamle skylddelingsforretninger er det merkene som i hovedsak beskriver gjeldende tomtegrense, ikke dokumentet. Det kommer av at nedskrivning og opptegning oftest ble gjort etter den fysiske oppmerkingen.

Om det ikke forekommer grensemerker i terrenget kan du be kommunen om et oppmålingsforretning. 

En oppmålingsforretning, og reglene rundt den blir fastsatt av “Lov om eigedomsregistrering” også kalt matrikkelloven § 33, hvor det blant annet fremkommer at (ikke utfyllende lovtekst);

“Ei oppmålingsforretning går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med påstandane til partane og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og eventuelt tinglysing. Den som utfører oppmålingsforretninga, skal ta vare på interessene til alle partar og utføre forretninga i samsvar med god landmålarskikk”

Det vil påløpe noen kostnader forbundet med kommunal oppmåling, men så lenge det ikke ligger noen store innsigelser på tomtefastsettingen, er dette en prosess som oftest kan gjøres uten advokat, og som i tillegg ikke er å betrakte som særlig kostbar.

Om det derimot skulle oppstå innsigelser fra enten tilstøtende eiendommer, eller kommunen anbefaler vi å ta kontakt med en advokat som har eiendomsrett som sitt fagfelt. Det sikrer at du som grunneier får en ekspert som representerer din sak, og du vil få de rådene som gjør at du kan føle deg ivaretatt gjennom prosessen.

Hvor finner jeg informasjon om tomtegrenser

Norge har historisk ligget godt over landsgjennomsnittet for Europa når det kommer til tvistesaker i eiendom, mye grunnet de uklare grensene som er beskrevet over. 

Det har derfor siden årtusenskifte blitt jobbet systematisk for at eiendomsinformasjon skulle bli lettere tilgjengelig enn det tidligere har vært. Med opprettelsen av matrikkelloven i 2005 ble det lovfestet at viktige eiendomsopplysninger skulle samles i ett og samme register, kalt matrikkelen. Det har i ettertid kommet flere tjenester som seeiendom.no, som blir driftet av kartverket, og ambitas infoland som har gjort eiendomsinformasjon mye mer tilgjengelig for mannen i gata.

Matrikkelen – Norges offisielle eiendomsregister

Matrikkelen er norges offisielle eiendomsregister. Registeret inneholder eiendomsinformasjon som eiendomsgrenser, areal, bygninger, boliger og adresser. 

I 2010, i forbindelse med at matrikkelloven trådte i kraft ble all informasjon fra det tidligere registrert for grunneiendom, samt bygning og adresse registeret (GAB-registeret) og kommunenes digitale eiendomskart (DEK) samlet på ett sted, altså matrikkelen.

Matrikkelen har som hensikt å samle alle opplysninger om den enkelte eiendom som er nødvendig for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast eiendom. Registeret viser også, som tidligere nevnt, grensene for eiendommene.

Det at alle opplysningene er samlet på ett sted skal gjøre det enklest mulig for oss som forbrukere når vi enten lurer på ting med eksisterende eiendom, eller leter etter eiendomsinformasjon i forbindelse med kjøp. Det aller meste av matrikkelinformasjonen kan sees på “seeiendom.no”.

Om du ikke finner den informasjonen du etterspør, på se eiendom, kan du kontakte kommunen eiendommen er tilknyttet og bestille et matrikkelbrev fra kommunen. Matrikkelbrevet viser alle opplysninger om en eiendom, inkludert bygninger og adresser som er registrert i matrikkelen.

Seeiendom.no

I 2011, året etter at matrikkelloven trådte i kraft, kom seeiendom.no. 

Formålet med tjenesten var at det skulle bli enklere for hvermansen å slå opp opplysninger om en enkelt eiendom. I dag kan man logge på med bank-id og søke i de registrene som tilsammen utgjør matrikkelen. Man kan søke både på sin egen eiendom, og andres. Det kan være spesielt nyttig hvis du vurderer å kjøpe eiendom da man enkelt kan se hva som ligger tinglyst av eventuelle heftelser, eller annen informasjon som angår eiendommen.

Det er viktig å bemerke seg at eiendomsgrensene du finner på se eiendom er grensene slik kommunen mener de går. Det betyr at disse kartene ikke nødvendigvis er korrekte. Som beskrevet i avsnittet om uklare grenser, kommer det helt ann på hvor lang tid det er gått siden oppmålingen. De ulike fargene på de kommunale kartene angir hvor sikker kommunen er på grensemarkeringene. Om du skulle være uenig med kommunens grensesetting av din tomt, er et første steg å ta dette opp med kommunen det gjelder, og man kan som i tilfellet med uklare grenser be om en oppmålingsforretning.

Tomtegrensen er ikke bestemt av lov

Det er ingen lov som bestemmer hvor tomtegrensen går. Det er som nevnt tidligere offentlig merking, kart og gamle eiendomsdokumenter som i hovedsak fastsetter hvor grensen mellom to eiendommer går, men i tilfeller med uklar grense der merkingen enten er dårlig eller helt fraværende, vil man måtte se på gamle skylddelingsforretninger. 

Om disse heller ikke gir svar på hvor grensen ligger vil man måtte se på hvordan tomten har vært brukt, og utnyttet opp gjennom generasjonene. Det bringer oss inn på tematikken rundt hevd. For som ved servitutter (eller rettigheter på annen manns eiendom) kan også tomter erverves ved hevd.

Hevd

Hevd kommer fra ordet “å hevde”, et kanskje mer brukt ord i dette tilfellet er ordet “å mene”. Når det gjelder tomtegrenser kan noen få eiendoms- eller bruksrett over en tomt som tilhører noen andre, dersom de i god tro har brukt tomten som sin egen over lang tid, uten at rettmessige eier har reagert på dette. For en fysisk, lett synlig ting er hevdstiden 20 år, mens for “usynlige” ting er hevdstiden 50 år. Med usynlige ting menes ting som ikke har gjort inngrep på tomten, som for eksempel en bade- eller fiskerett.

Hevd kan illustreres bedre med følgende eksempel;

Geir eier eiendom A, og Kristian eier eiendom B. 

I 55 år har Kristian og hans familie parkert på en plass de trodde var på deres tomt.

Når Geir sine arvinger overtar eiendom A, finner de ut at denne parkeringen faktisk er på deres tomt.

I et slikt tilfellet har Kristian og hans famile brukt denne parkeringen såpass lenge, og i god tro, uten reaksjon fra Geir, at den parkeringsplassen nå er blitt Kristian og hans familie sin.

Og erverve eiendom ved hevd er ofte kompliserte saker, hvor selve overdragelsen skjer gjennom konkrete vurderinger i en tvistesak. Om du mener du kan ha bruksrett på en annen manns eiendom, anbefaler vi å kontakte en advokat som har eiendomsrett som sitt fagfelt. Det finnes også en “mildere” løsning enn overdragelse av tomten, hvor man får en bruksrett via en såkalt servitutt.

Hva gjør man om tomtegrensen er feil?

Hvis man eier en eiendom og mener, mistenker eller vet at tomtegrensen er feil må man kontakte kommunen eiendommen ligger i. Kommunen er den lokale matrikkelmyndigheten og har ansvaret for å veilede eierne, samt utføre oppmålingen av eiendommen.

Det første man bør gjøre dersom man mener at grensen er feil, er å skaffe dokumentasjon som underbygger dette, eller dokumentasjon som viser den riktige grensen. Det kan være kart, private avtaler, jordskiftesaker, eller gamle skylddelingsforretninger (kan ved mer kompliserte saker også være hevdstilfeller).

Dersom naboen din er enig i at grensene er feil, kan man oversende dokumentasjonen som viser dette til kommunen og kreve at de retter opplysningene.

Om naboen derimot er uenig at grensen er feil, vil man få en tvistesak hvor enten den normale domstolen eller jordskifteretten må ta stilling til saken. Vi anbefaler at dere prøver saken for jordskifteretten, i stedet for forliksrådet.

Jordskifteretten

Jordskifteretten er en spesialdomstol som skal fungere som en problemløser for tvister knyttet til fast eiendom, og rettigheter til eiendommer. Uklare grenser, og hvem som har råderett på en eiendom er svært vanlige problemstillinger som jordskifteretten møter i nesten alle saker. Jordskifteloven inneholder egne bestemmelser for slike saker.

Når det kommer til grensefastsetting, er det en egen sakstype hvor jussen blir fastsatt av  jordskiftelovens § 4-2, der fremkommer det at;

“Der det er uklare grenser mellom eiendommer, kan jordskifteretten fastsette hvor grensen går. Grensegang kan også gjelde grenser for bruksretter til for eksempel veier, stier og båtfester. Etter å ha fastsatt hvor grensen går, avmerkes grensen i terrenget og kartfestes og beskrives med koordinater for å forebygge fremtidige tvister.”

I praksis vil hver part få gi sitt syn på saken, samt legge frem den dokumentasjon de mener underbygger deres sak. Jordskifteretten vil på bakgrunn av det falle ned på det resultatet de finner mest sannsynlig.

Det som skiller jordskifteretten fra andre domstoler er at de veileder partnere gjennom prosessen i større grad enn for eksempel forliksrådet gjør. Det resulterer i at kostnadene ved å ta en sak til jordskifteretten stort sett ikke blir så høye, fordi du i de fleste tilfeller kan klare deg uten advokat. Det er viktig å presisere at ved komplekse saker, eller ved store uenigheter bør en advokat benyttes, fordi det er mer på spill enn om uenighetene var av mindre karakter.

Endre eksisterende tomtegrense

Dersom du og naboen er enige om å endre tomtegrensen, for eksempel ved å flytte grensen to meter lenger øst, kan man ta kontakt med kommunen å be om en grensejustering. En slik justering er så liten at den ikke skal tinglyses, og det medfører ingen kostnader.

Om det derimot er større arealer som skal overføres, blir det snakk om en såkalt arealoverføring. Reglene for gjennomføring av areal fastsettes av matrikkelloven § 15, hvor det fremkommer at;

“Areal kan overførast mellom tilgrensande matrikkeleiningar utan at arealet blir oppretta som eiga matrikkeleining. Før slik arealoverføring kan matrikkelførast, må det vere gitt løyve som for oppretting av ny matrikkeleining. Det må dessutan liggje føre nødvendige fråsegner om overdraging av eigedomsrett, og om pantefråfall og konsesjonar for det aktuelle arealet”.

I praksis betyr det at større arealoverføringer må tinglyses. Heftelser vil også frafalle, og det vil foreligge et konsesjonsvedtak på eiendommen, og sist men ikke minst, man må betale dokumentavgift til staten. Dette er en større prosess, og kommunen vil kunne gi et godt anslag i hva det vil koste. I noen tilfeller, der arealoverføringer er særlig stor må kommunen også gi tillatelse til dette.

Advokathjelp

Når det kommer til saker som har med tinglysning og tomtegrenser å gjøre er det ofte vanskelig å forstå gjeldende regelverk. Det kommer av at mange av prinsippene er veldig gamle, tinglysingsloven ble for eksempel skrevet i 1935 og mye av dagens juss er derfor utarbeidet gjennom rettspraksis.

Dersom man eier en eiendom hvor man mistenker, eller vet at grensene er feil, eller du finner deg selv i en tvist med naboen, kan det være lurt å kontakte advokat. En advokat vil kunne bistå med kunnskap om både saksgangen og gjeldende rettspraksis, og du vil bli ivaretatt av en ekspert gjennom hele prosessen.