Tomtegrenser: Alt du trenger å vite (regler, grensemerker m.m.)

Vet du egentlig hvor tomten din slutter og naboens begynner? Tomtegrenser skaper overraskende mange konflikter mellom naboer i Norge, og i verste fall kan uenighetene ende i retten. Boligen er for de fleste det mest verdifulle vi eier. Tomteprisen kan ligge på flere titusen kroner per kvadratmeter i sentrale strøk. Da sier det seg selv at det lønner seg å vite nøyaktig hvor grensene går.

Problemer og konflikter rundt tomtegrenser

Tomtegrenser er ikke alltid er like tydelige som vi skulle ønske. Kanskje har du arvet en eiendom der de gamle grensemerkene for lengst har forsvunnet i terrenget? Eller du vurderer å kjøpe en tomt der selger virker usikker på hvor eiendommen faktisk stopper? Uklare tomtegrenser kan få store konsekvenser for hva du kan bygge, hvordan du kan bruke eiendommen og ikke minst hva den egentlig er verdt.

I denne guiden får du svar på det du trenger å vite om tomtegrenser:

• Hvordan du finner ut hvor grensene på eiendommen din går
• Hva du gjør hvis grensemerkene har forsvunnet eller aldri har eksistert
• Hvilke rettigheter og muligheter du har hvis du og naboen er uenige
• Når du bør kontakte kommunen, jordskifteretten eller en advokat
• Hva det koster å få fastsatt eller endret tomtegrenser

Mange grensetvister oppstår fordi folk venter for lenge med å undersøke forholdene. En rask sjekk av grensene før du starter byggprosjekter eller selger eiendommen kan spare deg for både tid, penger og nabokrangler. De fleste problemer lar seg løse uten rettssak – så lenge du tar tak i dem tidlig nok.

Nyere tomtehistorie – En kilde til forvirring

Vi bruker uttrykkene klare, og uklare grenser når vi snakker om tomtegrenser. Der klare grenser beskriver nyere tomtegrenser som er godt dokumentert i matrikkelen (tomteregisteret). Uklare grenser er tomter der grensen er uklar.

Klare tomtegrenser

Om du bor i sentrale strøk, eller har en tomt som er skilt ut etter 1980 er det stor sannsynlighet for at tomten din er innmålt og koordinatfestet med god nøyaktighet enten i kartforretning, oppmålingsforretning eller i en jordskiftesak. 

Slike tomtegrenser er som hovedregel merket med grensemerker i aluminum på hver av ytterkantene til tomten din, og er i dagens moderne systemer ofte godt beskrevet i matrikkelen, som du kan se på nettsiden “seeiendom.no”.

Uklare tomtegrenser

Om derimot tomten din, eller den du vurderer å kjøpe er en eldre tomt i utkantstrøk (utenfor byer og tettsteder) er det stor sannsynlighet for at tomten kan ha det vi kaller uklare grenser. I matrikkelen (som blir bedre beskrevet senere i artikkelen) er disse tomtene ofte beskrevet med hjelpelinjer (stiplede linjer).

Disse hjelpelinjene bruker ofte geografiske grenser som et estimat for hvor tomten går. Det kan være vann, sjø, vassdrag, eller vei, som blir brukt som en naturlig grense. Man kan se på hjelpelinjene som et slags geografisk grenseestimat. Topografi og terrengforhold blir brukt til å lage et slags estimat over hvor eiendomsgrensen mest sannsynlig går. Men dette er altså ikke en fastsatt tomtegrense.

Eldre grenser kan ha svært varierende nøyaktighet, og som hovedregel er de verken blitt innmålt eller koordinatfestet i nyere tid. I marka er slike grenser noen ganger merket med kors i fjell, røys, kamstål, osv. Grenser ble ofte merket ved å hugge et kors i en stein. De kan være vanskelig å finne igjen i dag.

Dette er likevel ikke alltid tilfelle. Grunnen til at disse gamle grensene er såpass unøyaktige er at de såkalte skylddelingsforretningene handlet mer om skattlegging enn å fastsette nøyaktige grenser.Een skylddelsingsforretning ble tidligere brukt for å opprette matrikkelskyld til en grunneiendom. Den beskrev grensene av den i grunnboken. Myndighetene tok altså et estimat av grunneiendommen for å fastsette riktig skattenivå. 

Skylddelingsforretninger

Det at skylddelingsforretningene ble utført av tilfeldige skjønsmenn, førte til at kvaliteten på både arealoppmålingen og grensemerking var svært variabel. De var også tildels helt feilaktig utført. Det har også vært et problem at de rettmessige naboene ikke har vært til stede under befaringen av grensene. 

I nyere tid har disse skylddelingsforretningene blitt overført til matrikkelen der det ikke har blitt foretatt en ny, mer nøyaktig innmåling. Ofte kan man se at, tingen de tok utgangspunkt i for grensesetting i en gammel skylddelingsforretning ofte er umulig å finne igjen på tomten i dag, for eksempel “steinen som ligger bak bekken, før myra”.

Mye av grunnen til dette, er at retningen mellom grensemerkene ofte ble angitt etter en kompassretning som ikke var korrigert for den misvisningen som var gjeldende. I sør-Norge har for eksempel misvisningen endret seg med ca 20° fra 1800-tallet til i dag, noe som gjør det meget vanskelig å finne disse grensemerkene i terrenget.

Man skulle kanskje tro at gamle steingjerder eller hekker gir et godt utgangspunkt for hvor tomten går. Men det har vist seg å ikke være tilfellet. Gjerder har tradisjonelt blitt satt opp der de er mest hensiktsmessige med tanke på dyrehold og ikke for å vise hvor eiendomsgrensen går.

Dette bør du gjøre hvis du har uklare tomtegrenser

Eier du en tomt med uklare grenser eller vurderer du å kjøpe en slik eiendom? Da bør du starte med å lete etter gamle grensemerker i terrenget. Fysiske grensemerker veier tyngre enn det som står i gamle dokumenter. Grunnen er enkel: nedskrivning og opptegning ble nesten alltid gjort etter at merkene var satt i bakken. Dokumentet beskriver altså merkene – ikke omvendt.

Finner du ingen grensemerker i terrenget, kan du be kommunen om en oppmålingsforretning. Kommunen har plikt til å gjennomføre saken innen 16 uker fra de mottar søknaden din. Oversitter de fristen, skal gebyret reduseres med en tredjedel. Venter du ytterligere ni uker uten at noe skjer, kuttes gebyret med enda en tredjedel.

Oppmålingsforretningen reguleres av matrikkelloven § 33. Der fremkommer det blant annet at forretningen skal klarlegge og beskrive grenser i tråd med partenes påstander og fremlagte dokumenter. Den som utfører oppmålingen skal ta vare på interessene til alle parter og utføre arbeidet i samsvar med god landmålerskikk.

Kostnadene varierer fra kommune til kommune, men du kan regne med følgende:

• Oppretting av ny grunneiendom: typisk mellom 15 000 og 50 000 kr avhengig av tomtestørrelse og kompleksitet
• Klarlegging av eksisterende grenser: ofte rundt 10 000–20 000 kr for kortere strekninger
• Grensejustering: vanligvis billigere, fra rundt 5 000 kr for små justeringer
• Tinglysingsgebyr: kommer i tillegg med rundt 585 kr

Kommunene følger selvkostprinsippet. De kan ikke ta mer betalt enn det faktisk koster å utføre jobben. Sjekk gebyrregulativet til din kommune før du bestiller – prisene kan variere betydelig. Så lenge det ikke ligger store innsigelser på tomtefastsettingen, er dette en prosess du oftest kan gjennomføre uten advokat.

Oppstår det derimot innsigelser fra tilstøtende eiendommer eller kommunen, anbefaler vi å ta kontakt med en advokat som har eiendomsrett som fagfelt. En ekspert sikrer at du får de rådene som gjør at du føler deg ivaretatt gjennom hele prosessen.

Hvor finner jeg informasjon om tomtegrenser

Norge har historisk ligget godt over landsgjennomsnittet for Europa når det kommer til tvistesaker i eiendom, mye grunnet de uklare grensene som er beskrevet over. Det har derfor siden årtusenskifte blitt jobbet systematisk for at eiendomsinformasjon skulle bli lettere tilgjengelig enn det tidligere har vært.

Med opprettelsen av matrikkelloven i 2005 ble det lovfestet at viktige eiendomsopplysninger skulle samles i ett og samme register, kalt matrikkelen. Det har i ettertid kommet flere tjenester som seeiendom.no, som blir driftet av kartverket. Ambitas infoland har gjort eiendomsinformasjon mye mer tilgjengelig for mannen i gata.

Matrikkelen – Norges offisielle eiendomsregister

Matrikkelen er Norges offisielle eiendomsregister. Registeret inneholder eiendomsinformasjon som eiendomsgrenser, areal, bygninger, boliger og adresser. I 2010, i forbindelse med at matrikkelloven trådte i kraft ble all informasjon fra det tidligere registrert for grunneiendom, samt bygning og adresse registeret (GAB-registeret) og kommunenes digitale eiendomskart (DEK) samlet på ett sted, altså matrikkelen.

Matrikkelen har som hensikt å samle alle opplysninger om den enkelte eiendom som er nødvendig for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast eiendom. Registeret viser også, som tidligere nevnt, grensene for eiendommene.

Det at alle opplysningene er samlet på ett sted skal gjøre det enklest mulig for oss som forbrukere når vi enten lurer på ting med eksisterende eiendom eller leter etter eiendomsinformasjon i forbindelse med kjøp. Det aller meste av matrikkelinformasjonen kan sees på “seeiendom.no”.

Om du ikke finner den informasjonen du etterspør, på se eiendom, kan du kontakte kommunen eiendommen er tilknyttet og bestille et matrikkelbrev fra kommunen. Matrikkelbrevet viser alle opplysninger om en eiendom, inkludert bygninger og adresser som er registrert i matrikkelen.

Seeiendom.no

I 2011, året etter at matrikkelloven trådte i kraft, kom seeiendom.no. Formålet med tjenesten var at det skulle bli enklere for hvermansen å slå opp opplysninger om en enkelt eiendom. I dag kan man logge på med bank-id og søke i de registrene som tilsammen utgjør matrikkelen.

Man kan søke både på sin egen eiendom og andres. Akkurat dette kan være spesielt nyttig hvis du vurderer å kjøpe eiendom. Man kan enkelt se hva som ligger tinglyst av eventuelle heftelser eller annen informasjon som angår eiendommen.

Det er viktig å bemerke seg at eiendomsgrensene du finner på se eiendom er grensene slik kommunen mener de går. Det betyr at disse kartene ikke nødvendigvis er korrekte. Som beskrevet i avsnittet om uklare grenser, kommer det helt ann på hvor lang tid det er gått siden oppmålingen.

De ulike fargene på de kommunale kartene angir hvor sikker kommunen er på grensemarkeringene. Om du skulle være uenig med kommunens grensesetting av din tomt, er et første steg å ta dette opp med kommunen det gjelder. Man kan for eksempel be om en oppmålingsforretning.

Tomtegrensen er ikke bestemt av lov

Det er ingen lov som bestemmer hvor tomtegrensen går. Det er offentlig merking, kart og gamle eiendomsdokumenter som i hovedsak fastsetter hvor grensen mellom to eiendommer går. Men i tilfeller med uklar grense der merkingen enten er dårlig eller helt fraværende, vil man måtte se på gamle skylddelingsforretninger. 

Om disse heller ikke gir svar på hvor grensen ligger vil man måtte se på hvordan tomten har vært brukt, og utnyttet opp gjennom generasjonene. Det bringer oss inn på tematikken rundt hevd. For som ved servitutter (eller rettigheter på annen manns eiendom) kan også tomter erverves ved hevd.

Hevd

Hevd kommer fra ordet “å hevde”, et kanskje mer brukt ord i dette tilfellet er ordet “å mene”. Når det gjelder tomtegrenser kan noen få eiendoms- eller bruksrett over en tomt som tilhører noen andre, dersom de i god tro har brukt tomten som sin egen over lang tid, uten at rettmessige eier har reagert på dette.

For en fysisk, lett synlig ting er hevdstiden 20 år. Mens for “usynlige” ting er hevdstiden 50 år. Med usynlige ting menes ting som ikke har gjort inngrep på tomten, som for eksempel en bade- eller fiskerett. Hevd kan illustreres bedre med følgende eksempel:

Geir eier eiendom A, og Kristian eier eiendom B. I 55 år har Kristian og hans familie parkert på en plass de trodde var på deres tomt. Når Geir sine arvinger overtar eiendom A, finner de ut at denne parkeringen faktisk er på deres tomt. Kristian og hans famile har brukt denne parkeringen såpass lenge og i god tro, uten reaksjon fra Geir. Kristian og hans familie kan dermed kreve hevd på parkeringsplassen.

Erverve eiendom ved hevd er ofte kompliserte saker, hvor selve overdragelsen skjer gjennom konkrete vurderinger i en tvistesak. Om du mener du kan ha bruksrett på en annen manns eiendom, anbefaler vi å kontakte en eiendomsrettadvokat. Det finnes også en “mildere” løsning enn overdragelse av tomten, hvor man får en bruksrett via en såkalt servitutt.

Les også

Hvordan kreve hevd av eiendom? Enkel guide

Hva gjør man om tomtegrensen er feil?

Hvis man eier en eiendom og mener, mistenker eller vet at tomtegrensen er feil må man kontakte kommunen eiendommen ligger i. Kommunen er den lokale matrikkelmyndigheten og har ansvaret for å veilede eierne, samt utføre oppmålingen av eiendommen.

Det første man bør gjøre dersom man mener at grensen er feil, er å skaffe dokumentasjon som underbygger dette, eller dokumentasjon som viser den riktige grensen. Det kan være kart, private avtaler, jordskiftesaker, eller gamle skylddelingsforretninger (kan ved mer kompliserte saker også være hevdstilfeller).

Dersom naboen din er enig i at grensene er feil, kan man oversende dokumentasjonen som viser dette til kommunen og kreve at de retter opplysningene. Om naboen derimot er uenig at grensen er feil, vil man få en tvistesak hvor enten den normale domstolen eller jordskifteretten må ta stilling til saken. Vi anbefaler at dere prøver saken for jordskifteretten, i stedet for forliksrådet.

Jordskifteretten

Jordskifteretten er en spesialdomstol som fungerer som problemløser for tvister knyttet til fast eiendom og rettigheter til eiendommer. Uklare grenser og spørsmål om råderett er blant de vanligste sakene jordskifteretten behandler.

Når det gjelder grensefastsetting, reguleres dette av jordskifteloven § 4-2. Loven fastslår at jordskifteretten kan bestemme hvor grensen går der det er uklare grenser mellom eiendommer. Deretter avmerkes grensen i terrenget og kartfestes med koordinater for å forebygge fremtidige tvister.

Kostnadene i jordskifteretten er oversiktlige:

• Rettsgebyret (R): 1314 kr
• Inngangsgebyr for å starte sak: 5R = 6570 kr
• Partsgebyr: kommer i tillegg basert på sakens omfang
• Grenselengdegebyr og grensemerker: faktureres separat
• Ankegebyr: 24R = 31 536 kr

Jordskifteretten tilbyr også rettsmekling. Det kan være et rimeligere alternativ hvis dere ønsker å finne en løsning sammen. Rettsmekling koster bare 2R (2628 kr) og kan spare begge parter for tid og penger. Mange saker løses faktisk gjennom mekling uten at det blir full rettssak.

Det som skiller jordskifteretten fra andre domstoler er at de veileder partene gjennom prosessen i større grad enn for eksempel forliksrådet. I enklere saker kan du klare deg uten advokat. Du bør likevel bruke advokat ved komplekse saker eller store uenigheter. Det står mer på spill og eventuelle feil kan bli kostbare.

Er du uenig med jordskifterettens avgjørelse, har du mulighet til å anke. Ankefristen er normalt én måned fra du mottok avgjørelsen. En advokat kan vurdere om du har grunnlag for anke og hjelpe deg med prosessen videre.

Endre eksisterende tomtegrense

Er du og naboen enige om å endre tomtegrensen – for eksempel flytte den to meter lenger øst – kan dere ta kontakt med kommunen og be om en grensejustering. En slik mindre justering krever ikke tinglysing og medfører minimale kostnader.

Skal dere derimot overføre større arealer, blir det snakk om en arealoverføring. Matrikkelloven § 15 regulerer dette og krever at det foreligger nødvendige erklæringer om overdragelse av eiendomsrett, pantefrafall og konsesjoner for det aktuelle arealet.

Du må regne med følgende kostnader ved arealoverføring:

• Dokumentavgift til staten: 2,5 % av markedsverdien på arealet som overføres
• Tinglysingsgebyr: rundt 585 kr
• Kommunale gebyrer: varierer, men ofte mellom 10 000 og 30 000 kr
• Eventuelle kostnader til pantevikelse fra kreditorer

Heftelser på eiendommen må avklares før overføringen kan gjennomføres. Har du lån med pant i eiendommen, må banken godkjenne at arealet fradeles. Kommunen vil kunne gi deg et godt anslag på totalkostnadene når du tar kontakt. De må også gi tillatelse til selve overføringen ved særlig store arealoverføringer.

En eiendomsadvokat kan hjelpe deg med tomtegrenser

Saker som handler om tinglysing og tomtegrenser kan være vanskelige å håndtere på egen hånd. Mye av regelverket er gammelt. Tinglysingsloven ble for eksempel skrevet i 1935. Dagens praksis er i stor grad utviklet gjennom rettspraksis over mange tiår. Derfor er det lurt å få hjelp av en eiendomsadvokat.

Mange vet ikke at forsikringen ofte dekker store deler av advokatkostnadene i eiendomstvister. Sjekk vilkårene i hus-, hytte- eller innboforsikringen din. De fleste forsikringsselskaper dekker inntil 80 % av utgiftene til juridisk bistand med en egenandel som vanligvis ligger på 3000–4000 kr.

En advokat kan hjelpe deg med følgende:

• Vurdere om du har en god sak før du starter prosessen
• Innhente og vurdere dokumentasjon som støtter din sak
• Representere deg i forhandlinger med naboen eller i retten
• Sikre at du ikke går glipp av viktige frister eller formkrav

Mistenker du at grensene er feil eller befinner du deg i en tvist med naboen, kan det lønne seg å ta kontakt med en advokat tidlig. En ekspert vil kunne bistå med kunnskap om både saksgangen og gjeldende rettspraksis. Du blir ivaretatt gjennom hele prosessen og unngår kostbare feil som kan være vanskelige å rette opp i etterkant.