Odelsretten har eksistert i Norge i hundrevis av år og har sterke tradisjoner når det kommer til videreføringen av landbrukseiendom på tvers av generasjoner. Det er odelsloven som ligger som den førende lovteksten, men det er et komplisert regelverk hvor mange avgjørelser har blitt prøvd for retten, og senere dannet rettspraksis for hvordan forskjellige tvister blir håndtert.

Odelsloven er en gammel lov, men har blitt revidert, eller modernisert om man vil i senere år. I 2009 fikk kvinner også retten til odel, og senest i 2014 ble det gjort store innskrenkninger i lovteksten. I Europa er det bare Norge som fortsatt har en lov om odelsrett, og den er per 2020 beskyttet i Grunnloven.

Odelslovgivningen er som sagt et omfattende regelverk, hvor fallgruvene er mange, og konfliktene ofte er spesielt krevende, da det stort sett er snakk om familiekonflikter. Vi har i denne artikkelen prøvd å gi svar på noen vanlige spørsmål hva angår odelsretten.

Hva er en odelseiendom?

For at en eiendom skal kunne odles, og sånn sett falle under loven om odelsrett er det to hovedvilkår som må oppfylles. Den ene er knyttet til tid eiendommen har vært under samme families eie, og det andre er knyttet opp til areal, og krav om enten dyrkbar jord eller produktiv skog. Altså at eiendommen må være en landbrukseiendom av en viss størrelse.

Odelshevdstid

For at det skal bli odelsrett på en eiendom må den har vært i samme families eie i minst 20 år, også kalt odelshevdstiden. Vilkårene for hevdstiden blir forklart i detalj i odelsloven § 7, hvor det blant annet fremkommer at;

“Odelsrett får odlaren når han har vore eigar med full eigedomsrett i 20 år. Hevdstida blir rekna frå den dagen hevdaren blir eigar med full eigedomsrett. Når ikkje anna er opplyst, reknar ein at han blei eigar då heimelen hans blei tinglyst.” –

I praksis betyr det at i perioden fra en tinglysing, til eiendommen har vært i samme eie i minimum 20 år kalles jorda på eiendommen odlingsjord, og når hevdstiden er utløpt, er jorda på eiendommen odelsjord og følger kravene til odelsloven. Den som eier odlingsjord i det hevdstiden går ut, blir kalt odler.

Krav til et visst areal og produktivitet

I odelslovens § 2 fremkommer det at;

“Ein eigedom blir rekna som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eigedomen er over 35 dekar, eller det produktive skogarealet på eigedomen er over 500 dekar.”

Det stilles altså et krav om at eiendommen må ha mer enn 35 dekar fulldyrka og/eller overflatedyrka jord, eller mer enn 500 dekar produktiv skog for å være en odelseiendom.

Arealgrensene i odelsloven har blitt hevet flere ganger, og senest i 2017 da arealgrensen ble hevet fra 25 dekar til 35 dekar. Når grensen heves, kan det hende at gården hadde nok areal etter de gamle reglene, men ikke etter de nye. Da faller odelsretten bort fra den dagen de nye reglene trer i kraft. Har eiendommen for lite jord, eller produktiv skog kan den aldri bli en odelseiendom.

Det er registrert i gårdskart hvor mye jord og skog en gårdseiendom innehar. Man kan selv sjekke dette på https://gardskart.nibio.no/search.

Normalt er disse registreringene ganske presise, men det kan oppstå uenigheter i hvor mye dyrket jord, eller produktiv skog en eiendom innehar. I de tilfellene der det oppstår konflikt, er det domstolene som må avgjøre dette. Dette er ofte veldig komplekse saker, og vi oppfordrer derfor sterkt til å ta kontakt med en advokat som har odelsrett som sitt fagfelt.

Hvem har odelsrett?

Først og fremst er den den som eier landbrukseiendommen, eller gården når odelshevdstiden går ut som blir odler, og sånn sett har odelsrett til eiendommen. 

Men, når vi tenker på odelsretten er det vanligst å forbinde den med en slektsrett som gir bestemte arvinger fortrinnsrett til å overta eiendommen frem i tid. Hvem er så disse andre odelsberettigede?

Fra 1. januar 2014 ble odelskretsen innskrevet, og det er nå bare to grupper som har odelsrett til en gård.

1: Barn av en som har eid eller eier hele eiendommen med odel.

2: Barnebarn av den som eier hele eiendommen med odel i dag.

Det finnes visse overgangsregler som gjelder i de tilfellene der det forekommer en avtale om å selge gården (enten muntlig eller skriftlig) som ble gjort før 1. januar 2014. I disse tilfellene er det de gamle odelsreglene som gjelder, og da inkluderes også nevøer og nieser som odelsberettige.

Odelsrekkefølge

Selv om det er flere som kan ha odelsrett til en gård, er det bestemte arvinger som har bedre prioritet enn andre via den såkalte odelsrekkefølgen.

Odelsrekkefølgen følger et tradisjonellt linjeprinsipp, hvor slektslinjen til personen med best odel går foran personen med nest-best odel, og dens slektslinje. Det er nå full likestilling mellom menn og kvinner når det kommer til odelsrett, og adoptivbarn går inn i prioritetsrekkefølgen etter adoptivtidspunktet (ikke fødselsdagen).

Unntak for odelsrekkefølgen

Det finnes noen unntak der odelsrekkefølgen kan fravikes. Typisk gjelder dette dette saker der det virker svært urimelig at en med bedre odelsrett får lov til å ta over gården. Dette unntaket gjøres mulig med den såkalte urimelighetsregelen i Odelsloven § 21, der det blant annet fremkommet at;

“Vil ein odelsrettshavar løyse ein eigedom på odel frå ein yngre bror eller syster som har overtatt den av foreldra, kan retten nekte løysing, når det etter det som ligg føre ville vere klårt urimeleg om den eldre fekk drive den yngre bort. Omsyn kan mellom anna takast til om den eldre har vore fråverande i lenger tid og driv eit anna yrke som han gjennom skulegang eller praksis har utdana seg for, medan den yngre har vore heime og hjelpt til på garden og må reknast for skikka til å drive den.”

I praksis gjelder ofte disse sakene der et yngre barn har hjulpet til på gården og nå overtatt den fra foreldrene, mens den eldre (med odelsrett) har flyttet hjemmefra og har et annet yrke. Da kan retten nekte det eldre barnet å løse gården fra det yngre.

Selv om denne forskriften ligger i loven, stilles det svært strenge krav for at retten skal kunne nekte odelsløsning, og i gjeldende rettspraksis skjer det svært sjeldent.

Fraskrivelse av odelsrett og løsningsrett 

Da det ikke er ofte at den såkalte urimelighetsregelen som ble forklart i avsnittet over blir tatt i bruk, er det ofte man ser at en med odelsrett fraskriver seg denne og lar en yngre i rekken ta over gården. Det er gjennom § 25 i Odelsloven mulig å fraskrive seg enten løsningsrett, eller odelsrett, og i paragrafen fremkommer det at;

“Ein odelsrettshavar kan ikkje overføre retten sin til ein annan. Men han kan skriftleg binde seg, anten andsynes einskilde eller i det heile, til ikkje å gjere den gjeldande.”

Gjeldende rettspraksis på området lar en med odel enten helt eller delvis fraskrive seg odelsretten. Om man fraskriver seg odelsretten i det hele, vil man ikke lenger kunne bruke odelsrett i noen sammenhenger, det er det sjelden vi ser, men det blir brukt i de tilfellene der det er hensiktsmessig å selge eiendommen ut av slekta.

Bakgrunnen i det, er at en med odel kan fraskrive seg løsningsretten ovenfor enten en konkret, eller flere konkrete personer. Det betyr at en med odel kan fraskrive seg løsningsretten ovenfor enten yngre søsken, eller andre etterkommere, men senere benytte seg av odelsretten om eiendommen blir solgt ut av slekta.

Når det gjelder mindreårige, kan disse ikke skrive fra seg odelsretten med mindre vergen får samtykke fra fylkesmannen. Hvis foreldre skriver fra seg odelsretten på vegne av barna, er denne erklæringen ugyldig. I praksis vil derfor mindreårige veldig sjelden kunne skrive fra seg odelsretten. 

Fra 01.07.2009 ble det et krav om at fraskrivelse må erklæres skriftlig. Muntlige erklæringer som er gjort før denne datoen er likevel gyldige.

Odelslovens fordelingsregel

Odelsloven har en fordelingsregel som mange ikke er klar over. Den fastslår at den som har best odelsrett ikke har rett til overta mer enn én eiendom, før eventuelt andre odelsberettigede har hatt mulighet til å benytte seg av sin odelsrett på annen eiendom knyttet til gården.

Har du allerede fått én eiendom på odel kan du altså ikke overta flere, dersom dine foreldre skulle ha to eller flere odelseiendommer. Dette er en bestemmelse som ofte fører til mye bry innad i familien.

Når kan du benytte deg av odelsretten?

Odelsretten kan benyttes når en eiendom overføres til noen som ikke har odelsrett, eller til en med eventuelt dårligere rett (bak deg i odelsrekkefølgen). En odelsrett kan også benyttes på dødsboskifte.

For å bruke odelsretten din må du ta ut stevning ved tingretten og få en dom på at eiendommen skal skjøtes over mot odelstakst. Dette kalles en løsningssak.

Fristen for å ta ut stevning er seks måneder fra eiendommen ble tinglyst av den nye eieren. Etter seks måneder faller odelsretten bort.

Retten avgjør så en eventuell uenighet om odelsretten og fastsetter prisen som må betales for eiendommen. Mange tror at prisen ved odelstakst er langt under markedstakst, dette medfører ikke riktighet, og gjelder bare ved såkalt åsetestakst. Der livsarvinger overdrar gården ved skifte.

Det er viktig å merke seg at hverken kjøperen eller kommunen er pliktig til å gi beskjed til de odelsberettigede at eiendommen er solgt eller tinglyst, så dette er det viktig å følge med på selv. Man kan overvåke dette på seeiendom.no.

Må dele gevinst ved senere salg

Har du overtatt en gårdseiendom på odel og senere selger gården med betydelig gevinst, er du pliktig til å dele gevinsten med de andre odelsberettigede.

Dette kalles etteroppgjør og gjelder i en periode på ti år etter at du overtok gården.

Dette er ofte kompliserte saker, der det ikke er bestemt nøyaktig hvor stor gevinst det er snakk om, eller hvordan denne skal deles. Det er derfor anbefalt å ta kontakt med en advokat om dette skulle være tilfellet.

Odelsrett hos ektefeller/samboere

Som hovedregel kan man si at en ektefelle/samboer ikke får odelsrett til en eiendom med odel hvis den andre parten eide eiendommen før ekteskapet/samboerskapet ble inngått.

Dette gjelder også hvis den ene parten arvet/overtar en eiendom fra sin slekt under ekteskapet/samboerskapet.

Ved bortgang vil den gjenlevende parten likevel bli vernet gjennom Odelsloven. Gjenlevende ektefelle/samboer (i ekteskapsliknende forhold) er beskyttet mot odelsløsning når deres ektefelle/samboer med odelsrett dør. Det står forklart i Odelsloven §§ 34-36, hvor det blant annet fremkommer at;

“Er ein ektemake avliden og let etter seg odelsjord i felleseige med den attlevande som ikkje har best odelsrett, kan felles barn eller barnebarn ikkje ta eigedomen frå den attlevande før denne har fått alderspensjon eller full uføretrygd etter folketrygdloven og barnet har fylt 18 år. Når barnet (barnebarnet) har fylt 25 år, kan det også elles få rett til å overta eigedomen, når det under omsyn til begge partane ville vere klårt urimeleg om den attlevande skulle halde fram med å bruke eigedomen.”

Det vil si at den gjenlevende kan forbli eier av eiendommen i en periode uten å frykte at barn eller andre odelsberettigede går til løsningssak for å ta eiendommen.

Det er viktig å merke seg at for at dette vernet skal gjelde er det vilkår om at bo- og driveplikten oppfylles.

Ektefeller/samboere har et sterkt vern i Odelsloven, og reglene kan være komplekse. Man bør derfor tenke på å ta kontakt med advok om det er en problemstilling.

Advokat og rettslige råd i odelssaker

Odelssaker kan ofte være svært kompliserte saker, med et gammelt og tidvis veldig rigid regelverk. I tillegg er dette ofte saker som involverer mye følelser. Vi anbefaler derfor sterkt å ta kontakt med en advokat som har Odelsrett som sitt fagfelt. Da kan du og annen familie være sikker på at ting blir gjort etter boken, og at alle involverte parter sitter igjen med en følelse av at alt er gjort riktig.