Odelsrett: Alt du trenger å vite (odelsloven, fraskrivelse m.m.)

Skal gården i familien selges eller overføres til neste generasjon? Odelsrett er en av de eldste rettighetene vi har i Norge, og reglene kan virke både forvirrende. Men det er likevel viktig å forstå odelsloven, rettigheter og plikter, enten du er en potensiell arving eller gårdseier.

Hva er odelsrett og hvorfor bør du kjenne reglene?

Odelsrett er en fortrinnsrett som gir bestemte arvinger mulighet til å overta en landbrukseiendom når eieren selger eller dør. Norge er faktisk et av de få landene i Europa som fortsatt har en slik lovgivning. Ordningen har røtter helt tilbake til vikingtiden. Grunnloven beskytter odelsretten i § 117. Det betyr at den ikke kan oppheves uten å endre selve Grunnloven.

Mange familier opplever at odelsspørsmål skaper usikkerhet og konflikter. Du lurer kanskje på hvem som egentlig har rett til å overta gården eller hva som skjer hvis eiendommen selges til noen utenfor familien. Reglene er kompliserte. Det har dessuten skjedd store endringer de siste årene.

• Odelsretten gir slektninger fortrinnsrett til landbrukseiendom
• Reglene ble betydelig innsnevret i 2014
• Arealkravene økte fra 25 til 35 dekar i 2017
• Du har kun seks måneder på deg til å gjøre retten gjeldende

Odelsloven fra 1974 er fortsatt gjeldende, men har blitt revidert flere ganger. De viktigste endringene kom i 2009 da kvinner og menn ble fullt likestilt, samt i 2014 da odelskretsen ble kraftig innsnevret. Kjenner du ikke til disse reglene, risikerer du å miste rettigheter du faktisk har.

Vilkårene for at en eiendom blir odelsjord

En eiendom kan bare bli odelsjord hvis den oppfyller bestemte arealkrav. Eiendommen må ha minst 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord. Alternativt kan den være minst 500 dekar produktiv skog. Dette er rene grenseverdier som ikke kan fravikes.

Arealkravene har blitt hevet flere ganger. Frem til 2017 var grensen 25 dekar dyrket mark, men den ble da økt til dagens 35 dekar. Økningen var et politisk grep for å begrense antall eiendommer med odel.

• Minst 35 dekar dyrket jord er dagens krav
• Alternativt holder det med 500 dekar produktiv skog
• Du kan sjekke arealet i Gårdskart hos NIBIO
• Grensene har blitt hevet flere ganger de siste tiårene

Har eiendommen for lite areal, kan den aldri bli odelseiendom. Du kan sjekke registrert areal ved å søke opp gårds- og bruksnummer i Gårdskart på NIBIO sine nettsider.

Odelshevdstid på 20 år

For at odelsrett skal oppstå, må eiendommen ha vært i samme families eie i minst 20 år. Denne perioden kalles odelshevdstiden. Hevdstiden begynner å løpe fra den dagen eierskapet ble tinglyst.

I perioden før 20 år har gått, kalles jorda for odlingsjord. Når hevdstiden er fullført, blir den til odelsjord. Ektefeller og samboere som eier eiendommen sammen kan samodle, noe som betyr at de hevder odelsrett i fellesskap.

• Hevdstiden på 20 år starter fra tinglysningsdato
• Odlingsjord blir til odelsjord når tiden er ute
• Ektefeller og samboere kan samodle sammen
• Eiertid kan legges sammen mellom foreldre og barn

Du kan faktisk hindre at eiendommen blir odelsjord ved å tinglyse en erklæring om odelsfrihet før 20 år har gått. Det kan være aktuelt hvis du ønsker frihet til å velge hvem som skal overta gården i fremtiden.

Hvem har odelsrett og hva er odelsrekkefølgen

Odelskretsen ble betydelig innsnevret fra 1. januar 2014. I dag er det bare barn og barnebarn av eier med odel – samt barn av tidligere eier med odel – som har odelsrett. Nieser og nevøer mistet sin odelsrett med lovendringen.

Formålet med innsnevringen var å begrense odelsretten til de med sterkest tilknytning til gården. Samtidig skulle det bli lettere for nye, motiverte eiere å slippe til på det åpne markedet.

• Barn av eier med odel har odelsrett
• Barnebarn av siste eier med odel er også omfattet
• Nieser og nevøer mistet odelsretten i 2014
• Adoptivbarn har samme rettigheter som biologiske barn

Endringene fra 2014 gjelder ikke for eiendommer som ble solgt før denne datoen. Der må du fortsatt forholde deg til de gamle reglene der nieser og nevøer var inkludert.

Slik fungerer odelsrekkefølgen

Odelsrekkefølgen følger det såkalte linjeprinsippet. Eldste barn og deres etterkommere har best prioritet, uavhengig av kjønn. Kvinner og menn har vært fullt likestilt i odelsrekkefølgen siden 2009.

Adoptivbarn går inn i odelsrekkefølgen fra adopsjonstidspunktet og har samme rettigheter som biologiske barn. Barn født utenfor ekteskap har odelsrett etter far når farskapet er fastslått.

• Eldste barn med sin linje går foran yngre søsken
• Full likestilling mellom kvinner og menn
• Adoptivbarn får prioritet fra adopsjonstidspunktet
• Retten kan gjøre unntak ved klart urimelige situasjoner

Retten kan nekte odelsløsning hvis resultatet ville vært klart urimelig. Et typisk eksempel er der en yngre søster har blitt hjemme, drevet gården og tatt vare på foreldrene, mens de eldre søsknene har flyttet bort.

Forskjellen på odelsrett og åsetesrett

Mange blander sammen odelsrett og åsetesrett, men dette er to ulike rettigheter. Åsetesrett kan bare brukes ved dødsboskifte, mens odelsrett også gjelder ved salg av eiendommen. Begge rettighetene er beskyttet i Grunnloven.

Den store forskjellen ligger i hvordan prisen fastsettes. Ved åsetestakst tar retten hensyn til din betalingsevne, og prisen kan settes lavere enn markedsverdien. Tanken er at den som overtar skal ha økonomisk mulighet til å drive gården videre.

• Åsetesrett brukes kun ved arv og skifte
• Odelsrett gjelder også når eiendommen selges
• Åsetestakst kan gi et fradrag i prisen
• Begge følger samme prioritetsrekkefølge

Åsetestaksten kan aldri være høyere enn odelstaksten. Åsetesretten bidrar til at landbrukseiendommer ikke må deles mellom flere arvinger. Det gjør det lettere for neste generasjon å overta.

Slik bruker du odelsretten din i praksis

Vil du bruke odelsretten din, har du kun seks måneder på deg fra eiendommen ble tinglyst på ny eier. Hverken selger, kjøper eller kommunen har plikt til å varsle deg om at eiendommen er solgt. Du må selv følge med.

Du kan overvåke eierskifter ved å sjekke jevnlig hos Kartverket eller bruke tjenesten seeiendom.no. Fristen avbrytes ved at du sender stevning til tingretten i kommunen der eiendommen ligger.

• Fristen løper fra tinglysningsdato
• Ingen har plikt til å varsle deg om salget
• Du må selv følge med på eierskifter
• Stevning til tingretten avbryter fristen

Går fristen ut uten at du har tatt grep, mister du retten til å løse eiendommen ved dette salget. Det finnes ingen mulighet for å få forlenget fristen, så her gjelder det å handle raskt.

Odelsløsningssak for tingretten

En odelsløsningssak starter med at du sender stevning til tingretten der eiendommen ligger. Retten avgjør om du har rett til å overta eiendommen og fastsetter samtidig odelstaksten. Prosessen følger skjønnslovens regler.

Retten settes med en fagdommer og fire skjønnsmenn. Du kan anke avgjørelsen til lagmannsretten hvis du er uenig i resultatet. Vær forberedt på at en slik prosess kan bli kostbar.

• Stevningen sendes til tingretten i eiendommens kommune
• Retten vurderer om vilkårene for odelsløsning er oppfylt
• Odelstaksten fastsettes i samme prosess
• Saksomkostningene kan bli betydelige

Det lønner seg nesten alltid å avklare odelsretten før et salg gjennomføres. Da slipper alle parter kostnadene og usikkerheten en rettsprosess medfører.

Odelstakst – hva koster det egentlig å overta?

En vanlig misforståelse er at odelstakst betyr at du kan overta gården til langt under markedspris. Odelstaksten skal faktisk gjenspeile eiendommens fulle verdi ved et fritt salg som landbrukseiendom. Retten tar ikke hensyn til eventuell utbyggingsverdi.

Odelstakst er noe annet enn konsesjonspris. Konsesjonsprisen er den høyeste lovlige prisen ved fritt salg av landbrukseiendom. Odelstaksten fastsettes av retten uavhengig av dette taket.

• Odelstakst er ikke det samme som lavpris
• Taksten baseres på verdien som landbrukseiendom
• Konsesjonspris og odelstakst er to forskjellige ting
• Bare åsetestakst kan gi et fradrag basert på din økonomi

Skal du overta fra dine foreldre ved skifte, kan du derimot få åsetestakst som tar hensyn til din betalingsevne. Da kan prisen settes lavere slik at du faktisk har råd til å bli sittende med gården.

Boplikt og driveplikt ved overtakelse

Overtar du en odelseiendom, følger det med forpliktelser. Du må bosette deg på eiendommen innen ett år og bo der i minst fem år. Boplikten anses også som oppfylt hvis du er folkeregistrert i samme kommune.

I tillegg kommer driveplikten som er regulert i jordloven. Innen ett år må du ta stilling til om du vil drive jorda selv eller leie den bort. Velger du utleie, må avtalen være på minst ti år uten oppsigelsesmulighet.

• Ett år til å bosette deg på eiendommen
• Minimum fem års botid er påkrevd
• Driveplikten krever avklaring innen ett år
• Leieavtale for jorda må vare minst ti år

Bryter du boplikten, kan andre i odelsrekkefølgen kreve å løse eiendommen fra deg. Kommunen kan gi dispensasjon i særlige tilfeller, men dette er ikke noe du kan regne med.

Odelsfraskrivelse – når du ikke ønsker å bruke retten

Du kan fraskrive deg odelsretten hvis du ikke ønsker å bruke den. Fraskrivelsen må gjøres skriftlig, men trenger hverken tinglysning eller vitner. Du kan velge mellom å fraskrive deg retten helt eller bare i forbindelse med et konkret salg.

En prioritetsvikelse er et mildere alternativ der du lar et yngre søsken gå foran i køen, men beholder retten til å gripe inn hvis eiendommen senere selges ut av familien.

• Erklæringen må være skriftlig og signert
• Du velger selv omfanget av fraskrivelsen
• Prioritetsvikelse lar deg beholde en sikkerhetsventil
• Norges Bondelag har standardmaler for fraskrivelse

En ryddig odelsfraskrivelse kan forebygge konflikter og gjøre det enklere å selge eiendommen. Mange eiendomstransaksjoner stopper opp fordi noen med bedre odelsrett ikke har fraskrevet seg.

Få hjelp av advokat med din odelssak

Odelsrett er et av de mest kompliserte områdene innen norsk juss. Hundrevis av høyesterettsdommer har formet praksis over flere hundre år, og fallgruvene er mange. En advokat med erfaring fra odelssaker kan hjelpe deg med å vurdere din posisjon, overholde frister og unngå kostbare feil.

Landbruksdirektoratet kan svare på generelle spørsmål om odelsloven, men de kan ikke hjelpe deg i en konkret sak. Skal du ta stilling til overtakelse, fraskrivelse eller løsningssak, bør du søke juridisk bistand.

• Odelsrett krever spesialisert juridisk kompetanse
• Frister som oversittes kan ikke rettes opp
• Tidlig rådgivning forebygger familiekonflikter
• Mange tvister kan løses før de havner i retten

Vi hjelper deg med å finne en advokat som har erfaring med odelssaker. Fyll ut skjemaet på siden, så matcher vi deg med kvalifiserte advokater som kan gi deg et gratis og uforpliktende tilbud på bistand i din sak.