Nye rettsregler som gjør det enklere for boligkjøper trer i kraft fra 1. januar 2022. De nye reglene vil også gjøre bolighandel tryggere og mer forutsigbart for selger. Her får du vite alt om de nye boligsalgsreglene.

Nye rettsregler gjør det tryggere for boligkjøper

Det ble vedtatt endringer i Avhendingsloven i 2019 som skal gjøre bolighandel tryggere for begge parter. Disse reglene trer først i kraft fra 2022. Boligkjøper kommer særlig godt ut av de nye reglene. En av de største endringene er at boliger ikke skal “selges som de er”.

Problemet med dagens regel er at det ikke finnes en standardisert måte å beskrive boligens tilstand. Språket kan ofte være vagt, og kjøper har ikke god nok innsikt i tilstanden. Dersom det senere avdekkes skjulte feil og mangler, må selger ta ansvaret i opptil fem år – selv om de er uten skyld.

Istedenfor rettes det fra nyttår strengere krav til selgers plikt til å dokumentere og opplyse om boligens tilstand. Kjøper er også pliktig til å sette seg grundig inn i all dokumentasjon. Se gjerne her for en god oversikt over de nye rettsreglene.

Når trer de nye reglene for bolighandel i kraft?

Det er tidspunktet for inngått salgsavtale som avgjør om boligen blir solgt etter de nye eller gamle reglene. Det er viktig å merke seg at boligen regnes som solgt det øyeblikket bud blir godtatt, ikke når kontrakten blir inngått. Boligselgere ble likevel anbefalt å følge de nye reglene allerede fra høsten 2021 for å være på den sikre siden.

Dagens regler gjelder for alle bud som blir akseptert frem til midnatt den 31. desember 2021. Godtas budet etter midnatt, gjelder de nye reglene.

Hvilket regelverk er det som blir endret?

For øyeblikket har vi to regelverk som regulerer boligsalg i Norge, nemlig Avhendingsloven og Eiendomsmeglingsloven. Det er disse to som er under endring:

1. Avhendingsloven blir endret fra nyttår, og det er dette regelverket vi diskuterer i denne artikkelen. Lovverket regulerer selve boligene, samt hvilken informasjon selger er pliktig til å opplyse om.
2. Eiendomsmeglingsloven er under endring, men det kan enda ta lang tid før lovene trer i kraft. Loven tydeliggjør rollen til eiendomsmegler overfor både kjøper og selger. Med andre ord, regelverket regulerer hvordan man selger en bolig.

Selger må dokumentere boligen grundig

De nye reglene for bolighandel er tydelig på at selger er pliktig til å dokumentere og opplyse om boligens tilstand. Per i dag skyldes mange av klagene fra boligkjøpere at de har for høye forventninger. Det vil man trolig i stor grad unngå med de nye rettsreglene. 

Det er likevel ingen grunn til panikk for boligselger. Selger kan føle seg på trygg grunn ved å bestille en tilstandsrapport, samt være ærlig under salgsprosessen. I tillegg vil boligselgerforsikringer kunne gi ytterligere trygghet. 

Selv om man selger relativt nye boliger, er det alltid en risiko for skjulte feil og mangler som selger ikke visste om eller som ikke ble oppdaget når tilstandsrapporten ble utarbeidet. I så fall vil man kunne bruke forsikringen, så sant vilkårene er innfridd.

Risikerer selger at verdien på boligen forringes?

De strenge kravene til dokumentasjon kan ha negative konsekvenser for boligselger. I verste fall kan selger risikere at boligen blir mindre verdt, dersom man for eksempel ikke har dokumentasjon på håndverkertjenester i orden. Dette kan være et problem for dem som eier bruktboliger og har pusset opp de siste årene.

Det spiller ingen rolle hvor mange hundretusener man har brukt på å pusse opp bad og kjøkken. Uten dokumentasjon, er det ikke noe verdt. Har du benyttet deg av svart arbeid, kan det koste deg dyrt når du skal selge bolig.

Boligkjøper må lese dokumentasjon nøye

Undersøkelsesplikten til boligkjøper blir også mye strengere. Den nye loven sier: “Kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport”. Boligkjøper må derfor følge godt med for å kunne reklamere på noe i ettertid. 

Boligkjøpere mister dermed også retten på å klage på forhold som ble opplyst om i forkant av salget. Et av målene med de nye rettsreglene for bolighandel er at det skal bli færre overraskelser for både kjøper og selger.

Hva med eldre boliger med synlig slitasje?

Alder og synlig tilstand på bolig blir også vurdert. Boligkjøper vil derfor ikke kunne forvente at en gammel og slitt bolig skal være i god stand. Det er svært usansynnlig at kjøper kan klage på de gamle vinduene fra 70-tallet ved kjøp av boliger som ikke har vært pusset på mange år.

Det kan likevel være lurt å få utført en tilstandsrapport for å være sikker på at tilstanden er godt dokumentert, særlig for eldre boliger. Mange som kjøper oppussingsobjekter ønsker uansett å få grundig informasjon om hvilke utbedringer som behøves og hvor mye det vil koste dem.

Erstatning for mangler ned til 10 000 kr

Boligkjøper vil kunne kreve erstatning helt ned til 10 000 kr under de nye rettsreglene ved feil og mangelfull informasjon. Dette er en stor endring som vil gjøre det enklere for boligkjøper å reklamere. Tidligere fikk man kun erstatning ved vesentlige feil.

Strengere krav til takstmannen

Strengere krav til dokumentasjon fører også til at tilstandsrapporten blir enda viktigere. Selger er ikke bygningskyndig, og det kan derfor bli vanskelig for selger å gi god nok dokumentasjon alene. I praksis vil nok dette bety at flere boligselgere velger å bruke tilstandsrapport.

Dersom det avdekkes slitasje eller skade, skal tilstandsrapporten opplyse om både årsak og konsekvenser. Det skal også oppgis en cirkapris for reparasjoner. Dette blir ikke utført per i dag. Det blir dermed enklere for boligkjøper å vurdere boligens tilstand. Kjøper vil trolig også få mer realistiske forventninger til boligen.

Hva dekker tilstandsrapporten under de nye reglene?

Det har også kommet nye forskrifter som tydeliggjør hva tilstandsrapporten skal inneholde og hvordan bygningsdeler skal undersøkes. Språket i tilstandsrapporten skal være klar og tydelig, samt lett forståelig for forbruker. Det betyr at kjøper får standardisert informasjon om boligen på en tydelig måte.

Dette skal tilstandsrapporten dekke:

• Våtrom, kjøkken (gulv, avløp og vannrør), innvendige vann- og avløpsrør
• Varme, ventilasjon, varmtvannsberedere, vannbåren varme og varmesentraler
• Tak og loft
• Yttervegger, vinduer og ytterdører, balkonger, solskjermer og markiser, verandaer og lignende
• Rom under terreng, fundament, grunnmur, krypkjeller, drenering, fuktsikring, nedgravde oljetanker, areal og terrengforhold
• Elektrisk anlegg og brannceller
• Større håndverkertjenester som har vært utført ila de siste fem årene

Standardiseringen gjør det enkelt for kjøper å få oversikt over tilstanden, samt sammenligne informasjonen med andre aktuelle boliger. Kjøper kan be om å få undersøkt bygningsdeler som ikke er i nevnt i forskriften. Det er også mulig å be om grundigere undersøkelser enn det som er angitt, for eksempel av våtrom.

Hva blir ikke dekket av tilstandsrapporten?

I enkelte tilfeller vil det være smart av boligselger å be om en grundigere tilstandsrapport. Boligkjøper kan kreve reklamasjon på forhold som ikke er dekket i rapporten. Nedenfor kan du se eksempler på hva som ikke inkluderes i tilstandsrapporten:

• Etasjeskillere
• Tilleggsbygg som garasje, anneks, naust og bod
• Utvendige trapper og støttemurer
• Geologiske forhold, fellesarealer og utendørs svømmebasseng

Oppsummering: Derfor gjør de nye rettsreglene det enklere for boligkjøper

De nye rettsreglene gjør det på mange måter enklere for både boligkjøper og boligselger. Boligkjøper har realistiske forventninger til boligen og har bedre innsikt i hva de kjøper. Risikoen for tvister i etterkant reduseres fordi alt er tydelig dokumentert, noe som betyr færre ubehagelige overraskelser for selger også.

Det kan nok være noe krevende å sette seg inn i all dokumentasjonen, men til gjengjeld blir bolighandelen tryggere å gjennomføre – og det er gode nyheter for begge parter. Hvis du står overfor en konflikt om feil på boligen, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som kan gi en grundig vurdering av din konkrete sak.