Innløsing av festetomt: Komplett guide (priser, kjøp, o.l.)

Vil du heller eie og ikke leie tomten som hytta eller huset ditt står på? Eller vurderer du å kjøpe bolig eller hytte på festet tomt? Da bør du lese videre. Her er alt du trenger å vite om innløsning av festetomt.

Festet tomt betyr kort og greit at tomten er leid og ikke eid – og det med formål om å bygge bolig eller hytte på den. Den som leier må betale en festeavgift som står i kontrakten, det vil si leie av tomten. Denne tomteleien kan reguleres i henhold til avtalen. Det er ikke så vanlig å inngå slike avtaler i dag. 

Samtidig finnes det fortsatt mer enn 300 000 eksisterende tomtefesteavtaler i Norge, ifølge Tomtefesterforbundet. De siste årene har det kommet en rekke oppdateringer i tomtefesteloven. Likevel oppstår det tvister og misforståelser om tomtefeste, og flere saker ender opp i retten. Mange av misforståelsene dreier seg om innløsing av festetomt. 

Nettopp derfor har vi laget denne praktiske guiden om innløsing av festetomt med nyttig informasjon for deg som er fester. Du finner også verdifulle opplysninger her for deg som er bortfester.

Så mye koster det å kjøpe festetomt av bortfester

Innløsing av festetomt betyr at fester kjøper tomten av den som leier den bort. Fester er altså den som leier tomten og eier boligen eller hytta. Bortfester er den som leier bort, og det er som regel grunneier. Verdien til en festet tomt er mye lavere enn tomter uten festeforhold. Det kan derfor være i festers interesse å innløse – med andre ord kjøpe – festetomten, fremfor å betale festeavgift.

Hvis fester må ta opp lån for å innløse festetomten, er det viktig å sette lånerenter opp mot festeavgiften for å finne ut av hva som lønner seg. Selv om kjøpesummen er mye lavere enn tomtens reelle verdi, kan det likevel være snakk om et betydelig beløp. Ifølge tomtefesteloven, kan fester velge å heller forlenge leieavtalen. Bortfester har rett til å heve leien i slike tilfeller. Andre vilkår i kontrakten kan derimot ikke endres.

Kjøpesummen kalles formelt for innløsningssum. Det vanligste er at fester betaler 25 ganger årlig festeavgift. Noen ganger kan bortfester kreve 40 prosent av tomtens verdi, for eksempel hvis tomteleien er veldig lav eller hvis tomteverdien er veldig høy. Bortfester kan ikke be om 40 prosent hvis vedkommende ikke har oppsigelsesrett eller tomten leies ut på ubestemt tid.

Eventuelle verdier som fester selv har tilført tomten skal dessuten trekkes fra tomteverdien. Tomteverdien skal heller ikke ta hensyn til at det kan bygges flere boliger på eiendommen. Dersom kontrakten er svært gammel, kan bortfester ta et såkalt “engangsløft” av festeavgiften. Ellers kan festeavgiften reguleres i henhold til endringer i konsumprisindeksen hvert tiende år.

På den måten kan bortfester øke innløsningssummen i tilfeller der fester skal betale 25 ganger festeavgiften.

Slik innløser du en festetomt, steg-for-steg

Det finnes to typer festeavtaler: avtale om festetomt til bolig og fritidsbolig, samt avtale om feste av tomt til næring, landbruk eller andre formål. Det er kun festeavtaler for bolig og fritidsbolig som kan innløses, men med enkelte unntak. Man kan for eksempel ikke innløse tomter som tilhører et gårdsbruk eller som er plassert i en bygdeallmenning.

I tillegg er det kun mulig å kreve innløsning av festetomt ved gitte tidsintervaller. Du som er fester må derfor vente til det har gått 30 år før du kan sende kravet ditt. Deretter kan du kun kreve innløsning annethvert år hvis det dreier seg om tomt til bolig. Du kan kreve innløsning hvert tiende år hvis det gjelder tomt til fritidsbolig.

Hvis du har en bestemt avtaleperiode i kontrakten, kan du innløse tomten når den er utløpt – selv om det ikke har gått 30 år enda.

Steg 1: Send inn krav om innløsning av festetomt

Fester må sende inn kravet ett år før innløsningstidspunktet. Det er viktig å følge godt med på tidsintervallene for innløsning, samt undersøke hva kontrakten sier. En advokat kan hjelpe dere med å tolke kontrakten ved behov. Bortfester har ingen tidsfrist for å svare på kravet til fester. Dersom fester ikke mottar svar, kan det være nødvendig å ta saken videre til retten.

Steg 2: Motta tilbud og kjøpekontrakt for festetomten

Fester mottar deretter tilbud fra bortfester før innløsningstidspunktet. Dere må nå bli enige om både innløsningssum og andre kjøpsvilkår. Hvis dere ikke klarer å komme til enighet, kan festeren kreve skjønn for å få fastsatt innløsningssummen. Dere kan også få hjelp av en advokat til mekling og forhandlinger.

Steg 3: Signér kontrakten og betal innløsningssummen

Hvis du som fester velger å takke ja til tilbudet, må du signere kontrakten og betale innløsningssummen. Det er viktig å få profesjonell hjelp til å håndtere oppgjøret, for eksempel fra en advokat eller eiendomsmegler.

Steg 4: Hjemmel overføres til fester

Når fester har betalt for eiendommen, skal bortfester overføre hjemmel. Samtidig må festekontrakten slettes. Skjøtet skal også tinglyses. Bortfester skal gjøre det praktiske arbeidet, men det er vanlig at fester dekker kostnadene. Fester og bortfester står fritt til å avtale noe annet seg imellom.

Eksempler på hvordan man beregner innløsningssummen

Du har nå fått mye god informasjon om hvordan du kan innløse en festetomt. Her får du noen praktiske eksempler på hvordan innløsningssummen blir beregnet i de forskjellige tilfellene. Eksemplene er fiktive, men likevel realistiske.

Eksempel 1: Kjøp av en liten tomt

Kari bygget drømmehuset sitt på en festet tomt for 30 år siden, men hun ønsker nå å selge. Hun betalte en årlig festeavgift på 10 000 kroner etter regulering. Summen er ganske lav, ettersom tomten er liten. Når muligheten for å kjøpe tomten oppstår, innser hun at det vil være mer økonomisk å eie tomten fremfor å leie den. 

Kjøpesummen blir beregnet til 25 ganger den årlige festeavgiften, noe som utgjør 250 000 kroner. Markedsverdien ligger på rundt 600 000 kroner. Her lønnet det seg for Kari å løse inn tomten, ettersom hun økte prisantydningen for boligen betydelig.

Eksempel 2: Økte festeavgifter vs. lånerenter

 Ole har en hyttetomt på fjellet med en lav årlig festeavgift på 5000 kroner. Han må betale 125 000 kroner for å innløse tomten (25 ganger festeavgiften). Ole sammenligner dette med kostnaden for et lån. Han finner ut at med dagens rentenivå vil lånekostnaden over tid være lavere enn å fortsette å betale festeavgiften, særlig med tanke på potensiell økning i festeavgiften hvert tiende år.

Eksempel 3: Bortfester foretar et engangsløft

Ahmed ønsker å innløse festet tomt i et svært populært boligområde. Her er markedsverdien av tomten 2 millioner kroner, men den årlige festeavgiften er ekstremt lav på grunn av en gammel festeavtale. Bortfesteren velger derfor å utføre et engangsløft av festeavgiften før Ahmed kan kreve innløsning av festetomten. Innløsningssummen er nå betydelig høyere, og fester må derfor vurdere lånerenter nøye for å se hva som svarer seg.

Eksempel 4: Bortfester ønsker 40 % av tomteverdien

Anne har over flere år forbedret festetomten der hun har bygget boligen sin. Når hun velger å innløse tomten etter at avtaleperioden i kontrakten har utløpt, krever bortfester 40 % av tomtens verdi fremfor 25 x festeavgiften. 

En uavhengig takstmann anslår at markedsverdien av tomten er 800 000 kroner, og innløsningssummen er da 320 000 kroner. Bortfester blir enig med Anne å trekke fra 150 000 kroner grunnet Annes egne investeringer og forbedringer, slik at hun kun betaler 170 000 kroner.

Til deg som vil kjøpe bolig eller hytte på festet tomt

Vurderer du å kjøpe bolig eller hytte på festet tomt? Da er det viktig at du setter deg grundig inn i vilkårene i selve festeavtalen, samt hvordan tomtefeste fungerer generelt. Det er spesielt viktig at du undersøker vilkårene for innløsning av festetomten. Du må forstå både rettighetene og forpliktelsene som følger med, slik at du kan ta en informert og økonomisk gunstig kjøpsbeslutning.

Du bør blant annet sjekke:

• Alder på festeavtalen: En gammel avtale kan bety at bortfester har rett til et engangsløft av festeavgiften. Sjekk avtalens opprinnelige dato for å vurdere risikoen for betydelige økninger i festeavgiften.
• Tidspunkt for siste regulering av festeavgift: Finn ut når festeavgiften ble regulert sist. Det gir deg en indikasjon på om og når det kan forventes en ny regulering, samt potensielt hvordan den eventuelt vil påvirke dine fremtidige leiekostnader.
• Muligheter for innløsning av festetomt: Undersøk avtalen for å forstå når og hvordan du kan innløse festetomten. Er det tidsbegrensninger eller spesielle betingelser som må oppfylles? Hvordan blir din langsiktige plan for eiendommen påvirket av innløsningstidspunktet?

Du kan føle deg trygg på at du gjør en trygg og lønnsom investering ved å bruke litt tid på å forstå festeavtalen. Hvis du føler deg usikker på informasjonen i kontrakten eller regelverket, anbefaler vi at du kontakter en advokat som spesialiserer seg på eiendomsrett for å få nærmere rådgivning og tips.

Konklusjon: Slik innløser du festetomten din

Enten du eier eller vurderer å kjøpe hytte eller bolig på festet tomt, så er det viktig å vite hvordan du innløser festetomten. Du bør sette deg grundig inn i kontrakten, ha god kontroll over innløsningstidspunktet og være klar til å kreve innløsning når tiden er inne. Ikke minst, innløsningssummen har mye å si for hvorvidt det lønner seg å eie eller fortsette å leie tomten.

Denne guiden har gitt deg en grunnleggende forståelse av temaet – men enhver situasjon er selvsagt unik. Vi anbefaler derfor at du kontakter en advokat som spesialiserer seg på eiendomsrett for å få personlig rådgivning og hjelp med innløsningen. Lykke til!