Kjøp av bolig er en av de største økonomiske avgjørelsene man tar i løpet av livet. Det ligger mye tid, penger og følelser bak et boligkjøp, og som regel er boligen slik den har blitt presentert i prospektet og i salgsannonsen. Dessverre er det ikke alle som opplever at boligen er som de forventet. Feil og mangler kan vise seg etter at man har overtatt, og disse kan gi grunnlag for ulike krav mot selgeren. I denne artikkelen holder vi oss til prisavslag eller heving av kjøpet. Andre krav kan være retting av mangelen, eller erstatning. 

I denne artikkelen kan du lese mer om feil og mangler ved boligkjøp, og hva du kan kreve dersom boligen ikke står til forventningene dine.

Hva er en mangel ved boligkjøp?

Når man snakker om «mangel» i forbindelse med kjøp av bolig, sikter man til feil eller avvik fra det som ble avtalt med selgeren. Gjennom salgsannonsen, prospektet, uttalelser fra megler, og lignende, har du fått en viss forventning om hvilken tilstand boligen er i. Hvis det viser seg at boligen er i dårligere stand enn du hadde grunn til å forvente, vil det ofte være snakk om en mangel.

Typiske mangler man kan møte på, er fuktskader, feil på elektriske anlegg, problemer med skadedyr, eller at boligen ikke samsvarer med størrelse og tilbehør som har blitt lovet.

Det er viktig å være klar over at du vil kunne rette krav mot selgeren når slike avvik viser seg. Hvilke krav, og hva som skal til for at du skal kunne kreve noe, avhenger av hva som er avtalt mellom deg og selgeren. For at du skal kunne heve kjøpet, er det nødvendig at mangelen utgjør et «vesentlig» avtalebrudd. Hver enkelt sak må vurderes konkret, og det er en rekke faktorer som spiller inn. Disse går vi nærmere inn på senere i artikkelen.

Hvilken lov gjelder?

Det er to ulike lover som regulerer kjøp og salg av bolig.

Bustadoppføringslova gjelder når du har kjøpt et nybygg fra en entreprenør, mens avhendingsloven gjelder for salg av boliger som er «brukt».  

Felles for begge lovene er at det må være en «vesentlig» mangel for at man skal kunne heve kjøpet av boligen. Når man snakker om en mangel som er vesentlig, innebærer dette at boligen har et markant avvik fra den tilstanden du som kjøper kunne forvente. Mangelen må altså være av betydning for deg som kjøper.

Husk at når man snakker om en mangel, vil det være snakk om avvik som du selv ikke er ansvarlig for. Hvis du for eksempel har ødelagt noe i boligen, eller på andre måter kan holdes ansvarlig for problemet, vil du ikke kunne rette krav mot selgeren.

Hva er en «vesentlig mangel»?

Som nevnt, vil en mangel være vesentlig når den utgjør et markant avvik fra det som kan forventes etter avtalen med selgeren av boligen. Når man skal avgjøre om mangelen er vesentlig, eller ikke, er det avgjørende å se hvilke forventninger som selgeren har gitt deg. En vesentlig mangel kan i noen tilfeller gi deg grunnlag for å heve boligkjøpet.

Vurderingen av om mangelen er vesentlig gjøres fra et objektivt synspunkt. Med andre ord vil ikke dine personlige forventninger og vurderinger av situasjonen være lite relevante hvis de ikke samsvarer med hva en vanlig person ville ha tenkt. En påstand om at du selv opplever mangelen som vesentlig vil derfor ikke være nok.

Under går vi litt nærmere inn på noen relevante faktorer i vurderingen av hvor markant avviket faktisk er, og om du kan få heve kjøpet. Husk at hver situasjon må vurderes konkret, og det er mange andre momenter som kan være av betydning. Hvis du lurer på om en konkret mangel er vesentlig, anbefaler vi at du tar kontakt med en advokat som kan vurdere saken din.

Var feilen mulig å forutse?

I vurderingen av hva som utgjør en vesentlig mangel, er det relevant å se på om avviket fra kontrakten var noe du kunne forvente i forkant av kjøpet. Hvis du for eksempel har kjøpt en bolig som er 100 år gammel, er det ikke en overraskelse at noe vedlikehold må regnes med (så lenge det ikke kommer frem av avtalen at denne typen vedlikehold er gjennomført). Det kan for eksempel være behov for bytte ut vinduene, eller endre på det elektriske anlegget.

Hvis en eldre bolig har feil som er en vanlig følge av byggeskikken på det tidspunktet den ble satt opp, er det ikke sikkert at man snakker om en mangel i det hele tatt. Om feilen derimot er en svakhet som heller ikke er påregnelig ut ifra hvordan boliger ble bygget, kan det hende vi snakker om et avvik som kan gi grunnlag for videre krav.

I prospektet og tilhørende papirer er det ofte gitt veldig detaljert informasjon om boligens standard, og hva som eventuelt en ny eier må være klar over. Hvis det står at det trekker på loftet, eller at det kan være lekkasjer i kjelleren, vil det i mange tilfeller være forventet at du aksepterer konsekvensene av en slik feil. Før du legger inn bud, kan det være lurt å ta kontakt med en fagperson som kan undersøke situasjonen.

Prisen på boligen

En annen relevant faktor når man skal vurdere om en feil er vesentlig, vil være kjøpesummen.

Kjøpesummen og prisantydningen vil være relevant for vurderingen av hva du kan forvente av boligen du har kjøpt.  I mange tilfeller vil man vurdere utbedringskostnadene for mangelen opp mot kjøpesummen, og undersøke differansen mellom dem. I mange tilfeller vil man nok måtte akseptere fradrag for boligens alder, og andre former for slitasje før man finner ut hvor store summer det er snakk om.

Hvis du har kjøpt en bolig som har en høy prislapp sammenlignet med tilsvarende boliger i området, vil du i mange tilfeller ha grunn til å forvente at den er i den samme, eller bedre stand enn de andre. Dette vil selvsagt avhenge av hva årsaken til den høyere prisen er. Hvis boligen du har kjøpt er dyrere fordi den ligger plassert slik at den har bedre utsikt eller solforhold, vil ikke dette ha betydning for forventningene av tilstanden på selve boligen. Om prisen derimot er høyere fordi den selges med «høy standard», eller som «godt vedlikeholdt» kan du forvente mer av tilstanden innvendig.

Hvor omfattende er mangelen?

Når man skal vurdere om en mangel er vesentlig, er det også relevant å vurdere hvor omfattende utbedring som er nødvendig.

Hvis det er snakk om store reparasjonskostnader, eller at utbedringen vil ta veldig lang tid, kan dette trekke i retning av at mangelen er så stor at du kan heve kjøpet. Hvis man for eksempel har kjøpt en bolig som tilsynelatende er i god stand, men som viser seg at er angrepet av skadedyr på en slik måte at hele boligen må repareres, vil det være gode sjanser for å få kunne gå fra handelen. En såpass omfattende reparasjon vil ta lang tid, og koste mye penger. Her vil det ikke nødvendigvis være nok med et prisavslag.

Hvis vi derimot tenker oss en situasjon der mangelen er veldig dyr, men enkel å fikse, kan det hende at du må nøye deg med et avslag i prisen.

Hva gjør du hvis det viser seg at boligen du har kjøpt har en vesentlig mangel?

Som du sikkert har skjønt, er det en veldig sammensatt vurdering som må til for å finne ut om feilen du har funnet utgjør en vesentlig mangel ved boligkjøpet. Dersom du mener at avviket er vesentlig, må du reklamere til selgeren.

Resultatet i saken din vil i mange tilfeller avgjøres av argumentene og dokumentasjonen du klarer å presentere i retten, eller overfor selgeren. Det er derfor viktig at du tar bilder, og tar vare på all dokumentasjon som kan underbygge din side av saken. En advokat har god kunnskap om hvilken dokumentasjon du burde skaffe, og hva som er relevant.