Arealavvik ved boligsalg: Komplett guide (regler, erstatning, o.l.)

Har du noen gang funnet frem målebåndet for å sjekke om stuen din virkelig er så romslig som eiendomsmegleren lovde? Uansett hvordan du oppdaget arealavvik, er dette en utrolig kjedelig situasjon som potensielt kan redusere verdien av den nye boligen du har kjøpt. Hver eneste kvadratmeter teller nemlig på boligmarkedet!

Likevel er det flere som har oppdaget at det “romslige soverommet” som de falt for, egentlig er litt mindre romslig enn annonsert. Heldigvis er loven tydelig på at boligkjøpere kan kreve kompensasjon for disse frustrerende avvikene. Men hva må til for at du skal kunne reklamere? Og hvordan går du frem?

Les videre for å få svar på nettopp disse spørsmålene og alt annet du bør vite om arealavvik.

Hva regnes som arealavvik?

Et arealavvik er som navnet tilsier – et avvik i areal. Forestill deg at du har kjøpt en lekker leilighet i byen. Du har sett på prospektet, drømt om alle møblene du skal plassere på de romslige 120 kvadratmeterne dine … og så finner du ut at boligen kun er 100 kvadratmeter stor.

Dette er et typisk eksempel på arealavvik. Avvik oppstår når det reelle arealet ikke stemmer med det som står i salgsoppgaven eller prospektet. Og det kan dessverre være en overraskende og ofte kostbar oppdagelse for mange nye boligkjøpere. Forskjellen på noen få kvadratmeter kan ikke bare endre hvordan du ser for deg ditt fremtidige hjem, men også ha betydelige økonomiske konsekvenser.

Dette sier avhendingsloven

Avhendingsloven er den loven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom i Norge, og den fikk seg en oppdatering i 2022. Disse oppdateringene inkluderte noen viktige endringer i hvordan man skulle håndtere arealavvik ved boligsalg. I henhold til den oppdaterte avhendingsloven, regnes et arealavvik på 2 prosent og minimum 1 kvadratmeter som en mangel ved boligen. 

Det er selgers ansvar å oppgi riktig areal i prospektet, og du som boligkjøper kan i så fall kreve prisavslag. Tidligere måtte avviket være betydelig mye større for at du kunne få prisavslag. Det måtte som regel være på ca. 9-10 prosent, men med enkelte unntak. I storbyer som Oslo kunne du som regel få prisavslag ved avvik på ca. 5 prosent, rett og slett fordi boligene ofte er veldig små der.

Dagens regelverk er altså svært tydelig og lett å tolke, samtidig som det har blitt lettere å kreve kompensasjon i form av prisavslag. Likevel er det viktig å gå korrekt frem for å få denne kompensasjonen. En dyktig advokat som spesialiserer seg innen eiendomsrett kan være til stor hjelp, særlig hvis du føler deg usikker på prosedyren.

La oss se på et eksempel. Monica kjøper en leilighet som ifølge salgsprospektet er 100 kvadratmeter. Når hun flytter inn, synes hun at leiligheten virker mindre enn forventet. Hun bestemmer seg for å måle alle rommene selv, og hun oppdager at leiligheten faktisk bare er 97 kvadratmeter. Det er et avvik på 3 prosent og dermed over grensen på 2 prosent. Monica tar kontakt med boligselger og krever prisavslag.

Men hvordan gjør man det i praksis? Hvilke steg bør man ta for å få prisavslaget? Det skal vi ta en nærmere titt på nå.

Slik går du frem om du oppdager avvik

Det kan være både skuffende og frustrerende å oppdage avvik, men husk at du har mange rettigheter som boligkjøper. En advokat kan hjelpe deg med å forstå dine rettigheter, hvis du føler deg usikker.

Hvordan kreve reklamasjon, steg-for-steg:

• Mål boligen: Hvis du mistenker at det finnes et avvik mellom det oppgitte arealet og det faktiske arealet, er det første steget å måle boligen. Dette kan du gjøre med et målebånd eller laseravstandsmåler. Husk å måle alle rom, inkludert kjøkken, bad, soverom og stue.
• Dokumenter avviket: Ta bilder eller video som viser målingene dine. Bevis er viktig, dersom du bestemmer deg for å fremme krav om prisavslag.
• Kontakt en takstmann: Hvis du er usikker på målingene dine, kan det være lurt å kontakte en profesjonell takstmann. De kan bekrefte om det faktisk er et arealavvik, samt hvor stort dette avviket er.
• Ta kontakt med selgeren: Hvis du har bekreftet at det finnes et arealavvik, bør du ta kontakt med selgeren så fort som mulig. Informer dem om avviket og be om en forklaring.
• Be om prisavslag: Hvis selgeren ikke kan gi en tilfredsstillende forklaring, kan du velge å fremme et reklamasjonskrav. Du kan kreve prisavslag, erstatning eller i noen svært sjeldne tilfeller heving av kjøpet.
• Få hjelp av en advokat: Hvis du møter motstand, kan det være lurt å få hjelp av en advokat. En advokat kan i tillegg bistå med å fremme reklamasjonskravet, samt veilede deg gjennom prosessen.

Så lenge du følger disse stegene, kan du beskytte rettighetene dine og få en rettferdig løsning på konflikten. Dersom dere likevel ikke kommer til en enighet, til tross for forhandlinger og advokatbistand – ja, da kan det være nødvendig å gå rettens vei.

Ikke vent for lenge med å melde fra om arealavvik

Det er viktig å ta grep så raskt som mulig og ikke vente for lenge. Du kan faktisk miste rettighetene dine dersom det går altfor lang tid fra oppdagelsen til du fremmer reklamasjonskravet. I Norge kan man normalt sett reklamere for eventuelle avvik i opptil fem år etter boligsalget. 

Man må likevel gi beskjed om feil og mangler så snart som mulig – og senest innen to måneder. Joda, det kan ta litt tid å samle bevis, vurdere saken din og få rådgivning. Men poenget er at du må varsle så snart som mulig, og deretter kan saksbehandlingen begynne. Ikke vent til siste øyeblikk!

Jo tidligere du tar tak i problemet, desto bedre er sjansene dine for en vellykket løsning.

Har du oppdaget andre feil i prospektet enn kun arealavvik?

Ifølge avhendingsloven er boligselger ansvarlig for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter boligsalget. Selger har i tillegg opplysningsplikt og kan ikke selge boligen “som den er” – tilstanden må redegjøres grundig i salgsdokumentene. Du som boligkjøper forplikter deg derimot til å lese gjennom all denne dokumentasjonen. Dersom feilene eller manglene er skrevet ned der, kan du ikke kreve reklamasjon for det.

Du kan heller ikke reklamere for noe som burde vært forutsett, basert på boligens generelle tilstand, alder og boligtype. Det er altså ikke mulig å reklamere for at boligen fra 1960-tallet som ikke er oppusset har trekkfulle vinduer. Men hvis den eldre boligen ble renovert og fikk nye, moderne vinduer et par år før du kjøpte – ja, da kan det være at du har en sak.

Det kan også hende at du har en sak dersom boligselger oppgir feilaktige opplysninger i prospektet, for eksempel arealavvik. Hvis du oppdager annen uriktig informasjon som ville ha påvirket din kjøpsbeslutning, så kan du få kompensasjon. Du får derimot ikke kompensasjon for misvisende informasjon, dersom disse opplysningene ikke har noe å si for hverken kjøpsbeslutningen, boligens verdi eller hvor mye du ønsket å betale for eiendommen.

Få hjelp med av en dyktig eiendomsadvokat

Noen ganger kan det være en enkel sak å få prisavslag fra boligselger – men andre ganger kan saken være langt mer komplisert. Vi anbefaler i så fall at du kontakter en dyktig eiendomsadvokat om du oppdager arealavvik og lurer på hva du bør gjøre. 

En advokat med spesialisering innen eiendomsrett vil ha den nødvendige ekspertisen til å veilede deg gjennom prosessen, forklare dine rettigheter og muligheter for deg og hjelpe deg med å fremme reklamasjonskrav.

Men husk at du ikke bare bør velge den første og beste advokaten du kommer over. Priser, kompetanse og tjenester kan variere betydelig fra advokat til advokat. Det lønner seg å sammenligne flere forskjellige alternativer før du tar en beslutning. En effektiv måte å gjøre dette på er ved å be om tilbud på nett.

Da sender du inn en forespørsel, og deretter blir du koblet med advokater som matcher ditt behov. Advokatene sender deg gratis og uforpliktende tilbud. Det gjør det enkelt for deg å sammenligne både priser og tjenester, slik at du kan finne en eiendomsadvokat som passer best for dine behov og ditt budsjett.

Du bør også se på advokatens erfaring og suksess med lignende saker, samt generelle omdømme. Det kan også være lurt å sjekke om de tilbyr gratis konsultasjon. Da får du muligheten til å diskutere saken din, samtidig som du får en følelse av hvordan advokaten jobber.

Konklusjon: dette må du vite om arealavvik

Det kan være frustrerende å oppdage at opplysningene i prospektet ikke stemmer og at boligen er mindre enn det du fikk opplyst. Men det er viktig å huske at du som boligkjøper har rettigheter som beskytter deg. I dag har det blitt enklere å kreve kompensasjon for arealavvik, takket være den oppdaterte avhendingsloven. 

Det er imidlertid viktig at du tar de nødvendige stegene for å dokumentere avviket, kommunisere med selger og få hjelp av advokat ved behov. Lykke til!